En objektsbeskrivning innehåller information och uppgifter om en bostad som skall säljas. Vid en förmedling av en bostad är fastighetsäklare är skyldiga att upprätta en korrekt objektsbeskrivning enligt fastighetsmäklarlagen.
Artikelns innehåll:
1. Objektsbeskrivning för hus & fastighet
2. Objektsbeskrvining för bostadsrätt
3. Mäklarens och säljarens ansvar för uppgifterna i objektsbeskrivningen?
4. Vad händer om det står fel i objektsbeskrivningen?
5. Vart hämtas uppgifterna ifrån?
6. Vad står det om beskrivningen i fastighetsmäklarlagen?
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Objektsbeskrivning hus & fastighet
Obligatoriska uppgifter för hus:
Det finns vissa uppgifter som är obligatoriska, dvs de måste stå med i objektsbeskrivningen enligt lag. De uppgifterna är:
- Fastighetsbeteckning
- Taxeringsvärde
- Fastighetens storlek
- Driftskostnader
- Eventuella gemensamhetsanläggningar
- Byggnadens ålder
- Byggnadens storlek
- Byggnadssätt
- Eventuella inteckningar, servitut & andra rättigheter/skyldigheter som belastar fastigheten
Uppgifterna hämtas från Lantmäteriet och säljaren.
Övriga uppgifter för hus:
Utöver de obligatoriska uppgifterna finns uppgifter som vanligtvis brukar stå med i objektsbeskrivningen. De uppgifterna är:
- Antal rum
- Materialval
- Fördelar
- Antal våningar
- Övriga byggnader såsom garage och Attefallshus exempelvis
- Info om tv och bredbandsanslutningar
- Byggår
- Husets uppvärmningssystem
- Övrig info som är bra för en spekulant att veta
- Info om vatten och avlopp
- Parkeringar
- Planbestämmelser
- Info om byggnadens fasad, tak, grund osv
- Energiklass
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lånekoll.se – jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos ett stort antal banker med en enda ansökan.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.
Objektsbeskrivning bostadsrätt
Obligatoriska uppgifter för Bostadsrätt:
Det finns vissa uppgifter som är obligatoriska, dvs de måste stå med i objektsbeskrivningen enligt lag. De uppgifterna är:
- Bostadsrättsföreningens namn
- Info om eventuell pantsättning
- Andelstalet
- Eventuell upplåten mark
- Lägenhetsnummer
- Bostadsrättens storlek
- Månadsavgift/årsavgift till föreningen
- Beslutade ändringar av månadsavgiften
- Driftskostnader
- uppgift om så kallade utrymmen utanför lägenheten som upplåts med bostadsrätt, exempelvis terrass och förråd
- uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning
Uppgifterna hämtas från bostadsrättsföreningen och säljaren.
Övriga uppgifter för Bostadsrätt:
Utöver de obligatoriska uppgifterna finns uppgifter som vanligtvis brukar stå med i objektsbeskrivningen. De uppgifterna är:
- Antal rum
- Materialval
- Fördelar
- Våningsplan
- Eventuell balkong eller uteplats
- Parkeringsmöjligheter
- Info om tv och bredband
- Föreningens planerade renoveringar
- Info om eventuell överlåtelseavgift och pantsättningsavgift
- Övriga utrymmen så som förråd, cykelförråd, övernattningslägenhet och gym exempelvis.
- Byggnadens byggår
- Info om hiss finns
- Hur bostadens värms upp
- Övrig info som är bra för en spekulant att veta
Utöver objektsbeskrivningen skall mäklaren även erbjuda bostadsrättsföreningens senaste årsredovisning och stadgar.
Exempel på objektsbeskrivningar
Här kan du ladda ner exempel som visar hur objektsbeskrivningen kan se ut när man säljer ett hus eller en bostadsrätt.
Ladda ner objektsbeskrivning – exempel
– Exempel för bostadsrätt i PDF-format
– Exempel för hus / fastighet i PDF-format
Mäklarens och säljarens ansvar för uppgifterna i objektsbeskrivningen?
Det är först och främst säljaren som ansvarar för att uppgifterna stämmer. Mäklaren skall bara föra in uppgifterna som samlas in från säljare, lantmäteriet och eventuell bostadsrättsförening i objektsbeskrivningen. Mäklaren är inte skyldig att ifrågasätta uppgifterna som säljaren lämnar utan förväntas lita på de uppgifter säljaren lämnar så länge de inte är uppenbart felaktiga.
När säljaren har godkänt och signerat objektsbeskrivningen ansvarar säljaren för att de uppgifter han/hon/de har lämnat stämmer.
Om en mäklaren lagt in uppgifter som är felaktiga och som inte kommer från säljaren kan mäklaren vara ansvarig och bli skadeståndsskyldig vid en tvist.
Vad händer om det står fel i objektsbeskrivningen?
Om köparen av bostaden upptäcker att det står fel i objektsbeskrivningen efter köpet kan köparen ha rätt till ersättning om felaktigheterna har lett till att köparen drabbats av ekonomisk skada.
Köparen skall då kräva ersättning av säljaren. Vägrar säljaren betala ersättning kan köparen gå via tingsrätten och stämma säljaren för att få ersättning.
Mäklarsamfundet förklarar vad som gäller vid fel i objektsbeskrivningen
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lånekoll.se – jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos ett stort antal banker med en enda ansökan.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.
Fel bo- eller biarea i objektsbeskrivningen
Att uppgiften om bostadens storlek är korrekt ansvarar säljaren för. Om uppgiften är felaktig kan köparen kräva ersättning i efterhand om det visar sig att bostaden är mindre i verkligheten än vad som angavs i objektsbeskrivningen.
Som säljare är det därför viktigt att genomföra en kontrollmätning av bostaden om man känner sig osäker på bostadens bo- och biarea. Man kan inte alltid lita på att de uppgifter man fått när man köpte bostaden är korrekta.
🔗 Läs även vår artikel: Fel boyta vid köp av bostad – detta gäller
Vart hämtas uppgifterna in?
Vissa uppgifter hämtas in från säljaren medan andra hämtas in från Lantmäteriet eller bostadsrättsföreningen.
Bostadsrätt
- Bostadsrättens storlek hämtas in från säljaren eller bostadsrättsföreningen
- Info om pantsättning av bostadsrätt hämtas in från bostadsrättsföreningen
- Bostadsrättens andelstal hämtas in från bostadsrättsföreningen
- Byggnadens ålder och byggnadssätt hämtas in från bostadsrättsföreningen
- Driftkostnader hämtas in från säljaren
- Info om mark & utrymmen som är upplåten med bostadsrätt hämtas från bostadsrättsföreningen
- Bostadsrättens månadsavgift och eventuella planerade höjningar hämtas in från bostadsrättsföreningen och säljaren
- Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning hämtas in och beräknas baserat på siffrorna i årsredovisningen.
Hus
- Info om inteckningar och servitut hämtas in från Lantmäteriet
- Fastighetens areal hämtas in från Lantmäteriet
- Driftkostnader hämtas in från säljaren
- Fastighetsbeteckning hämtas in från Lantmäteriet
- Taxeringsvärdet hämtas in från Lantmäteriet
- Info om gemensamhetsanläggningar hämtas in från Lantmäteriet
Vad fastighetsmäklarlagen säger om objektsbeskrivningar
Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).
Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgift om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska även innehålla uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.
Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen innehålla uppgifter om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal, lägenhetens nummer och storlek, mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt, lägenhetens årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften, bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning samt driftskostnader.
Mäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens ekonomiska plan tillhandahållas.
Enligt 3 kap 16 § ska mäklaren även erbjuda en skriftlig beräkning av boendekostnaderna.
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lånekoll.se – jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos ett stort antal banker med en enda ansökan.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.
Vanliga frågor och svar
Ja, fastighetsmäklaren skall upprätta en objektsbeskrivning vid förmedling enligt fastighetsmäklarlagen.
Nej, det är säljarens ansvar att uppgiften är korrekt.
Nej, mäklaren har inget sådant ansvar.
Läs även våra artiklar:
- Sälja hus – komplett guide
- Sälja bostadsrätt / lägenhet – komplett guide
Hej! Jag har köpt en ägarlägenhet och skrev under objektbeskrivningen i maj. Nu när inflyttning skett och första fakturan ska betalas är samfälligheten högre än vad som står i objektbeskrivningen. Dock står det i objektbeskrivningen ”samfälligheten ca”. Får JM som jag köpt från, ändra denna avgift nu efter jag skrivit på?
Hej Carolina.
Jag är osäker på vad som gäller för samfällighetsavgifter vid nyproduktion så jag kan inte svara på din fråga tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån
Hej
Vi har enligt objektsbeskrivningen köpt en bostadsrätt.
Banken kontaktade mig när de fått alla handlingar, stadgar ekonomisk plan och liknande. Enligt deras jurist har vi köpt en bostadsrättslokal där belåningsgraden är 60% i stället för 85%.
Har vi rätt att häva köpet?
Har vi rätt till att sänka köpeskillingen?
Petra
Hej Petra.
Det vågar jag inte svara på tyvärr.
Du kan ringa mäklarsamfundets kundombudsman så kanske de kan hjälpa dig. Det är gratis att ringa dom.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej !
Vi har köpt en bostadsrätt där ett utekök har använts som marknadsföring med bilder men dock inte text till där de står något om de .
Under visningen så visade mäklaren hur detta utekök fungerade . Nu i efterhand så vill säljarna att vi betalar 3500kr för detta utekök som
Vi trodde ingick .
Hur vet man vad man ska göra i detta läge ?
Har de ingen rätt att kräva pengar för de eftersom de använts som marknadsföring av bostaden i annonser och visningar eller är de bara att acceptera läget.
Hej Jasmine.
Jag är lite osäker på vad som gäller eftersom jag inte vet om uteköket står på föreningens mark eller om marken är upplåten tillsammans med bostadsrätten.
Min bedömning är att om uteköket är monterat för stadigvarande bruk på mark som är upplåten tillsammans med bostadsrätten skall det ingå i köpet.
Om köket är löst, dvs inte monterat skall det inte ingå.
Om marken tillhör bostadsrättsföreningen är min bedömning att köket inte skall ingå.
Jag är dock inte helt säker på detta så jag rekommenderar att du ringer mäklarsamfundets kundomnbudsman och frågar.
Du får gärna skriva svaret du får till mig om du orkar.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag har köpt en bostadsrätt där det i objektsbeskrivningen står att bredband och värme ingår i avgiften. (Har ej fått tillträde än, ska slutbetala nästa vecka)
På första avgiftsavin står däremot bredband och värme utöver avgiften. Detta blir en ökad kostnad med över 700kr/mån för mig.
Hur hanterar jag detta?
Hej Petra.
Det är en felaktig utfästelse och kan vara något som du har rätt till ersättning för. Mitt råd är att du ringer mäklarsamfundets kundombudsman så kan du få lite hjälp av deras jurist kostnadsfritt.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Om en objektbeskrivning säger att gräsmatta ska anläggas och det sen inte anläggs någon gräsmatta, vad kan jag som köpare åberopa?
Mvh
Catarina
Hej Catarina.
Det kan möjligtvis vara så att du har rätt till ersättning.
Mitt råd är att du kontaktar mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Joakim,
Vi har lagt handpenning på ett hus och inflytt är om en månad. Vi var och kikade I huset med säljarna och insåg att frånluftsvärmepumpen var 10 år äldre än angivet i obehektsbeskrivningen! Livslängden på denna komponent är mellan 15 till 20 år dvs halva livslängden är borta för oss och en ny kostar 80.000. Kan man kräva ersättning? Och spelar det någon roll om vi som köpare haft en egen besiktning eller inte? (Besiktning omfattar inte ventilation och uppvärmning)
Hej Magnus.
Spontant låter det som att ni fått en felaktig uppgift och att ni kan ha rätt till ersättning.
Det spelar ingen roll om ni hade gjort en besiktning eller inte eftersom ni fått uppgiften om åldern på pumpen från säljaren. Då förväntas ni kunna lita på den uppgiften.
Mitt tips är att du ringer mäklarsamfundets kundombudsman så kan du diskutera ärendet med deras jurist kostnadsfritt.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, har köpt en fastighet där mäklarens objektsbeskrivning INTE angav del i gemensamhetsanläggning ( vägförening med kostnader). Det framkom inte heller på annat vis.
Uppfattar att mäklaren därmed gjort fel. Vad kan jag göra? Det är en lång väg och skötsel kan kosta en hel del om bidrag skulle upphöra.
Hej Arne.
Det låter som att du kan ha rätt till ersättning.
Mitt råd är att du ringer mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning kring hur du kan gå vidare.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Jag skrev på ett depositionsavtal i vintras, med inflytt i juni. Vi var förbi i lägenheten häromdagen för att mäta de olika utrymmena, bl.a. terrassen som visade sig vara 5,47 kvm. I objektsbeskrivningen stod att terrassen i lägenheten är på ca 7-8 kvm, vilket också nämndes av mäklaren under visningen. Pga mycket snö under visningen hade vi svårt att uppskatta ytan och ännu svårare att mäta, och vi hade heller ingen grund att misstro informationen. Terrassen beskrevs dessutom som ”hjärtat och ett tredje rum” i objektsbeskrivningen. Nu är jag dock väldigt besviken då det skiljer en hel del procentuellt sätt. Kan man kräva prisreducering eller ersättning för den typen av felaktig information?
Hej Isabella.
Det låter som något du kan ha rätt till ersättning för.
Vanligtvis löser man det genom en nedsättning av priset.
Läs mer här:
https://www.ekonomifokus.se/bostad/juridik/fel-boyta-lagenhet-hus
Du kan även kontakta mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivnning.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Sålt ett hus. Mäklaren frågade hur gammal pannan var efter objekt beskrivning och köparen haft besiktningsman där. Jag svarade 2 år. Nu kräver dom pengar för dom påstår att det är en äldre panna. Jag köpte och installerade den för 2 år sedan och den fungerade när vi lämnade över. Det kan inte vara mitt ansvar.
Hej Ewa.
Du är ansvarig för dina utfästelser. Säger du att pannan är 2 år gammal så kan du bli ersättningsskyldig om den är äldre.
Köparen och mäklaren måste kunna lita på att du lämnar korrekta uppgifter. Det är din skyldighet som säljare.
Om pannan faktiskt är 2 år gammal så har du inte begått något fel och riskerar inte att behöva betala någon ersättning.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Jag har sålt en bostadsrätt. Läste objektsbeskrivningen och poängterade till mäklaren att den stämde inte. Hon hade skrivit att förrådet låg en trappa upp i samma hus. Jag sa då att det låg i huset bredvid och hon sa att hon skulle ändra. Godkänd sen utan att kolla om hon hade ändrat. Nu kräver köparen en nedsättning av köpeskillingen då han anser att det sänker värdet på lgh. Mäklaren säger att hon gjort fel men kan inget göra. Vad ska jag göra? Mvh A
Hej Anette.
Den eventuella ersättning som du tvingas betala till köparen borde du kunna kräva av mäklaren. Mäklaren har en ansvarsförsäkring för denna typ av ärenden.
Mitt tips är att du ringer mäklarsamfundets kundombudsman så kan du diskutera ärendet med deras jurist kostnadsfritt.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, i objektbeskrivningen står bland annat att det ska finnas golvvärme i hallen samt att badrum är i marmor och stenskivan i köket är av italiensk marmor. Det ser ut som marmor i både kök och badrum men är tydligen komposit från Ikea och Bauhaus! Något värmegolv finns inte och i de rum där golvvärme ska finnas har de tydligen bara lagt värme i delar av rummen. Det är iskallt på stora partier. Vad har vi rätt till här? Det sänker ju fastighetens värde.
Tack
Hej Ella.
Spontant låter det som att ni har rätt till ersättning.
Mitt råd är att du kontaktar mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Joakim,
Upptäckte nu efter vi bott i bostadsrätten sen 2020-12 att det saknas fuktspärr bakom
Kaklet. Upptäckten gjordes när vi skulle byta en trasig kakelplatta. Fått reda på nu efteråt förra ägaren har inte informerat föreningen om ombyggnaden i badrummet.
Vad göra?
Hej Peter.
Det låter som att det kan räknas som ett dolt fel men eftersom det gått mer än 2 år sedan du köpta bostadsrätten är det försent att åberopa felet nu.
Du får alltså stå för hela kostnaden själv tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Efter fel på pannan har det nu framkommit att det ej är bergvärme såsom det framkom ur objektsbeskrivningen.
Kan jag kräva kompensation för detta…. och hur lång tid efter?
Mvh
MP
Hej Malin.
Ja det tror jag att du kan. Det skall krävas inom skälig tid så det finns ingen specifik tidsbegränsning.
Mitt tips är att du ringer mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning. Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus