Andelstal = storleken på en enskild bostadsrätts andel i bostadsrättsföreningen.
Exempel:
Lägenhet nummer 23 i Brf Solgläntan har ett andelstal på 0,05.
Det innebär att lägenhet 23 utgör 5 % av Brf Solgläntan och att lägenheten är ansvarig för att betala 5% av föreningens kostnader.
Vad baseras andelstalet på?
När en bostadsrättsförening bildas får varje bostadsrätt ett eget andelstal. Hur stort det andelstalet blir baseras på bostadsrättens andel av de totala insatserna i föreningen. Hur mycket varje bostadsrätt skall bidra med i insats vid nybildningen bestäms av den ekonomiska planen. Det finns ett gäng olika parametrar som avgör hur stor insatsen blir för en specifik bostadsrätt. Här är några exempel:
- Bostadsrättens storlek
- Våningsplan
- Om det finns balkong
- Var i fastigheten bostaden ligger
- Om bostaden ligger nära bullrande plats som tex tvättstuga
Dessa (och fler) olika parametrar styr alltså insatsen och därmed andelstalets storlek. Det betyder i grund och botten att två bostadsrätter som är precis lika stora men som skiljer sig vad gäller våning, läge eller annat kan ha olika andelstal.
Utifrån andelstalet beräknas sedan hur mycket bostadsrätten skall betala till föreningen varje månad (avgiften/”hyran”).
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Hitta ditt andelstal
För att hitta ditt andelstal kan du titta i kontraktet du skrev under när du köpte bostadsrätten. Du kan även kontakta föreningen och be att få uppgiften.
Uppdelat andelstal
Vissa föreningar delar upp andelstalet i två delar, ett för ägandet och ett för kostnadsfördelningen. Det gör att en bostadsrätt som har ett andelstal på 5% kanske bara behöver betala 4% av föreningens kostnad medan en bostadsrätt som har ett andelstal på 1% kanske behöver betala 1,5% av föreningens kostnader. Detta gör man vanligtvis för att fördela kostnaderna och månadsavgifterna på ett så rättvist sätt som möjligt.
Det kan till exempel vara två lägenheter som har lika många rum och kök men den ena lägenheten har ett bättre solläge på balkongen och mycket större vardagsrum. Skall då den lägenheten betala en högre månadsavgift bara för att andelstalet är högre? Bägge lägenheterna är ju egentligen lika kostsamma för föreningen.
När blir det relevant?
För dig som köpare av en bostadsrätt är andelstalet sällan särskilt intressant om det inte är en väldigt liten förening du skall köpa i. Om din bostadsrätt har ett högt andelstal, till exempel 0,25, så är du ansvarig för 25 % av bostadsrättsföreningens kostnader. Det innebär att det kan bli dyrt för dig om föreningen tvingas göra en stor renovering eller liknande som föreningen inte har budgeterat för.
Talet kan ändras
Andelstalet kan ändras ifall föreningen ändras, till exempel att man konverterar en hyresrätt till en bostadsrätt eller att man bygger till nya bostadsrätter i föreningen. Då minskar ju din bostadsrätts andel i föreningen eftersom föreningen blir större.
Hej igen Joakim,
Har full förståelse för det då mina ansträngningar hittills varit fruktlösa.. Vet du kanske vart jag kan vända mig för att få en avklaring?
Mvh.
Morten
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån
Hej!
Jag står i en liknande situation som Eva, där jag har möjlighet att köpa loss en del av trapphuset samt en halv balkong och integrera ytan i lägenheten.
Jag är dock osäker på:
1. SKA andelstal en revideras?
2. Ifall andelstalet ska revideras, ska det då revideras för samtliga lägenheter i fastigheten? Detta kan som jag förstår det jf. Nedanstående citat ha stora konsekvenser.
”Även marginella ändringar av avgifterna kan få stora marknadsmässiga konsekvenser – och krav på kompensationer och skadestånd.”
bostadsratterna.se/allt-om-bostadsratt/faktablad/andelstal
Mvh.
Morten
Hej Morten.
Jag kan tyvärr inte svara på din fråga för jag är inte helt säker på svaret.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Du skriver ”Vissa föreningar delar upp andelstalet i två delar, ett för ägandet och ett för kostnadsfördelningen”. Var kan man hitta exempel för en sådan uppdelning? Hur kan en BRF övergå från rent storlek baserade avgifter till uppdelande avgifter?
Mvh Hardy
Hej Hardy.
Brf Jättens Gömme i Kungälvs kommun är ett exempel. Exakt hur processen går till är jag inte tillräckligt insatt i för att uttala mig om tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Vi har möjlighet att köpa del av trapphuset av vår bostadsrättsförening för att få lite större lägenhet. Det kommer inte att störa någon granne. Hur mycket skall man betala per kvadratmeter och hur gör man när man ändrar andelstal och var anmäler man ändrat andelstal?
// Eva
Hej Eva.
Hur mycket man skall betala per kvm kan inte jag svara på tyvärr. Det får ni beräkna och besluta om i föreningen.
Beslut om andelstalen tas på en stämma och ändras sedan i lägenhetsregistret. Vad jag vet skall det inte anmälas någonstans förutom till en eventuell extern förvaltare om ni har en sådan.
Mvh admin på Ekonomifokus
Bor i Bostadsrätt, hur ska hyran höjas när det inte finns något andelstal
Hej Inga-lill.
Det finns alltid ett andelstal vad jag vet.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Jag köpte bostadsrätt och föreningen tagit mitt källarförråd och gett mig mindre. Motivering är att så jobbar styrelse. Påverkas min avgift av detta dvs bör avgifter sänkas?
Hej Nicole.
Det beror på vad avgiften grundar sig på. Mest sannolikt påverkas inte din avgift av storleken på förrådet.
Jag vet flera bostadsrättsföreningar som gör på samma sätt, dvs där det inte är ett specifikt förråd som hör till bostaden.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Jag bor i en bostadsrättsförening och just min lägenhet har en av de högsta andelstalen i hela huset. Huset byggdes 1929 och då hade min lägenhet ett helt annat ljusinsläpp än vad det har idag. Idag har jag en hög byggnad framför mina fönster som skymmer solen, samt mycket mer trafik och utsläpp, de flesta buskar och träd har tagits bort utanför mina fönster.
Fråga1: Finns det någon lag som stödjer att styrelsen kan/borde revidera andelstal om omständigheter för vad de baserade andelstalen på ändrats?
Fråga2: Kan jag begära av föreningen att få läsa något dokument över hur de har tänkt när de delat upp andelarna från början?
Fråga3: Går det att höja hyrorna i huset med en summa per lägenhet istället för en procent av andelstalen?
Jag skulle vara väldigt tacksam om du hade svar på mina frågor.
Mvh Maria
Hej Maria.
1. Du kan begära att förslaget om att ändra andelstalen tas upp på nästa föreningsstämma. Blir förslaget nedröstat kan du vända dig till Hyresnämnden så kanske de kan hjälpa dig att försöka tvinga igenom en ändring av andelstalen om de anser att du har rätt till det.
2. Du borde kunna ta reda på beräkningsgrunden för andelstalet eftersom det är upp till föreningen att bestämma hur andelstalen skall beräknas. Om du begär at det skall röstas om att ändra andelstalen på nästa föreningsstämma så borde du kunna få en förklaring till hur det beräknas i nuläget. Det är vanligt att andelstalet beräknas som lägenhetens andel av de totala insatserna i föreningen, därmed borde du kunna se det i den ekonomiska planen. Det kan dock vara svårt att få fram något underlag för beräkningen om föreningen är gammal. Jag känner inte till något krav på att underlag skall finnas.
3. Om det står i stadgarna att månadsavgiften skall styras av andelstalet går det inte. Om månadsavgiften inte styrs av andelstalet är det möjligt.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Undrar om du vet hur det är när tomrättsavgälden höjs? i min förening höjs avgiften lika för alla lägenheter oavsett storlek. Alltså lika mycket för en etta som för en femrumslägenhet. De kallar det grundavgift. Alla andra brf:er runt omkring här höjer med en procentsats. Tycker detta är väldigt konstigt.
Hej Marianne.
Jag vågar inte riktigt svara på vad som är rätt eller fel i detta fallet. Du får nog ta hjälp av en jurist eller någon som är väl insatt i hur kostnader skall fördelas i en bostadsrättsförening och som kan granska vad som står i stadgarna för just din bostadsrättsförening.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Vid en avgiftshöjning, är procentsatsen lika på nuvarande avgift. Ska någon hänsyn tas till andelstalet?
Hej Marie.
Detta är an fråga som jag inte vågar svara på tyvärr. Jag är inte helt säker på vad som gäller nämligen.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Jag undrar om du vet på ett ungefär om hur det blir för en förening om man gör om en del utav en bostadsrättloka till bostad? Fördelar/nackdelar.
Det är en förening med 20 st bostadsrätter, 8 lokaler.
Årsavgift per kvm bostadsrätt bostad (1335,5 kvm) 583 kr
Årsavgift per kvm bostadsrätt lokal (838 kvm) 728 kr
Det är tänkt att 110 kvm av en butikslokal på 172 kvm ska bli bostad.
Hoppas verkligen på svar, och om du vet var jag ska vända mig för hjälp ang det, då är jag väldigt tacksam.
Hej Marina.
Fördel: Ni får in fina pengar i föreningens kassa
Nackdel: Ni förlorar framtida hyresintäkter för lokalen.
Mycket mer invecklat svar än så kan jag inte ge tyvärr eftersom jag inte är insatt i ärendet.
Mvh admin på Ekonomifokus