Jämföra/analysera bostadsrättsföreningar – Bra eller dålig Brf

0

Många slarvar och undersöker inte bostadsrättsföreningens skick och ekonomi innan de köper en bostad. Det är extremt viktigt att undersöka föreningen innan ett köp.
Om föreningen är dåligt skött så kan det bli katastrofala följder för din privatekonomi.
I värsta fall kan din bostadsrättsförening gå i konkurs och du kan förlora din bostad.
Om du inte själv känner att du har koll så rekommenderar vi att du anlitar eller tar hjälp av någon som kikar på brf:ens årsredovisning och analyserar den åt dig innan ett eventuellt köp. Vi skall nu ge lite grundläggande tips på hur du kan tänka när du kikar på att köpa en bostadsrätt.

Ansök kostnadsfritt och utan att förbinda dig till något om lånelöfte via hemsidan Mittbolån.se.
Få erbjudanden från flera olika banker och välj själv om du vill acceptera eller inte.

Lån per kvadratmeter i bostadsrättsföreningen

Den viktigaste måttet enligt oss är lån/kvm. Hur stora är föreningens totala skulder delat på föreningens totala yta? Om föreningen har 10 miljoner i lån och har en totalyta på 600 kvm så har föreningen 16 666 kr/kvm i skuld. Det är högt.

När de stora byggbolagen (tex JM och Skanska) bygger och bildar nya bostadsrättsföreningar idag så brukar de lägga ca 10.000-13.000 kr per kvadratmeter i skuld i föreningarna. Det kan man använda lite som utgångspunkt när man kikar på andra föreningar. Äldre föreningar har oftast lyckats amortera ner sina skulder under årens lopp vilket gör att de har en lägre skuldsättning än nya föreningar. Om föreningen är dåligt skött så kan det dock ha slarvats med amorteringarna och då har man en gammal förening med kommande stora underhåll som samtidigt har hög skuldsättningsgrad. Det kan bli en stor ekonomisk smäll för dig som köper en bostad i den föreningen.

  • 0 – 5.000 kr/kvm i skuld är mycket bra.
  • 5.000 – 10.000 kr/kvm är bra.
  • 10.000 – 15.000 kr/kvm är okej om föreningens fastighet är i mycket gott skick.
  • 15.000 – 20.000 kr/kvm är en högt belånad bostadsrättsförening.
  • 20.000 kr/kvm eller mer är inte alls bra, undvik dessa föreningar.

Höga lån innebär att föreningen har höga räntekostnader. Om räntan stiger kan föreningen tvingas att höja hyran/månadsavgiften kraftigt för att kunna betala sina räntor.

Skicket på föreningens byggnader

Något som är viktigt att kika på är skicket på föreningens byggnader.
Om det är en helt ny byggnad så kommer det inte att finnas behov av underhåll på väldigt många år samt att byggnaden är tekniskt bra och har därmed låga driftskostnader för uppvärmning osv. Om det är en gammal byggnad som behöver renoveras (tex stambyte eller omläggning av tak) så kommer detta att kosta stora pengar. Om föreningen är lågt skuldsatt kan den låna pengar av banken till renoveringarna utan problem. Om den är högt skuldsatt och behöver renoveras så kommer föreningen att tvingas höja månadsavgifterna för att täcka kostnaderna för renoveringarna. Ibland kan det krävas rejäla höjningar så var försiktig.

  • Föreningar med nya byggnader har vanligtvis mycket lån och höga räntekostnader men har istället låga driftskostnader.
  • Föreningar med gamla byggnader har ofta höga kostnader för uppvärmning och underhåll men har vanligtvis lägre skuldsättningsgrad.

Hög eller låg avgift

Oftast kan man dra slutsatsen att föreningar med låga avgifter är välskötta samt lågt belånade och vice versa.
Det stämmer dock inte alltid då föreningar kan ha för låga avgifter. Dvs avgiften räcker ej till att täcka föreningens kostnader och att föreningen då går back varje år. Då måste avgifterna höjas. Kika i årsredovisningar om det finns tydliga behov av höjning av avgifterna eller om nuvarande nivå på månadsavgifterna räcker till.

Små bostadsrättsföreningar med mindre än 8 st bostäder

Om en förening har färre än 8-9 st lägenheter/bostadsrätter så anses den normalt sett vara mer riskabel. Det är på grund av att det är så få hushåll som får dela på kostnaderna om något oväntat skulle hända i föreningen. Bankerna är nuförtiden extra försiktiga och vill inte alltid låna ut pengar till köp av bostadsrätt i små föreningar. Vissa banker är hårdare än andra. Tänk på det när du köper en bostad i en liten föreningen att det kan bli lite svårare att sälja den vidare i framtiden om spekulanternas banker säger nej till lånelöftet.

Lånelöfte innan visning

Innan du bens börjar fundera på att köpa bostad måste du skaffa dig ett lånelöfte.
Hos Mittbolån.se kan du med några enkla knapptryck skaffa dig ett lånelöfte.
Du förbinder dig inte till något när du ansöker om lånelöfte hos Mittbolån och det är helt gratis. Du kan sedan välja om du vill använda någon av de olika bankernas erbjudanden som Mittbolån.se föreslår för dig eller inte.

 

Ställ en fråga till oss

Använd dig av formuläret nedan.

Please enter your comment!
Please enter your name here