Jämföra/analysera bostadsrättsföreningar – Bra eller dålig Brf

Många svenskar slarvar och undersöker inte bostadsrättsföreningens skick och ekonomi innan de köper en bostad. Det är extremt viktigt!

Om föreningen är dåligt skött så kan det bli katastrofala följder för din privatekonomi.
I värsta fall kan din bostadsrättsförening gå i konkurs och du kan förlora din bostad.
Om du känner att du har dålig koll på hur man analyserar en BRF så rekommenderar vi att du anlitar eller tar hjälp av någon som kikar på brf:ens årsredovisning och analyserar den åt dig innan ett eventuellt köp.

Vi skall i denna artikel ge lite grundläggande tips på hur du kan tänka när du kikar på att köpa en bostadsrätt.

Få fina erbjudanden om lånelöfte
Ansök kostnadsfritt och utan att förbinda dig till något om lånelöfte via hemsidan Lånekoll.se. Där får du erbjudanden från ca 30 st olika banker och väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte.

Lån per kvadratmeter i bostadsrättsföreningen

Lån per kvadratmeter bostadsrättsförening

Den viktigaste måttet enligt oss är lån/kvm. Hur stora är föreningens totala skulder delat på föreningens totala yta?

Exempel:
Om föreningen har 10 miljoner i lån och har en totalyta på 600 kvm så har föreningen 16 666 kr/kvm i skuld. Det är högt.

När de stora byggbolagen (tex JM och Skanska) bygger och bildar nya bostadsrättsföreningar idag så brukar de lägga ca 10 000 – 13 000 kr per kvadratmeter i skuld i föreningarna. Det kan man använda lite som utgångspunkt när man kikar på andra föreningar. Äldre föreningar har oftast lyckats amortera ner sina skulder under årens lopp vilket gör att de har en lägre skuldsättning än nya föreningar. Om föreningen är dåligt skött så kan det dock ha slarvats med amorteringarna och då har man en gammal förening med kommande stora underhåll som samtidigt har hög skuldsättningsgrad. Det kan bli en stor ekonomisk smäll för dig som köper en bostad i den föreningen.

  • 0 – 5 000 kr/kvm i skuld är mycket bra.
  • 5 000 – 10 000 kr/kvm är bra.
  • 10 000 – 15 000 kr/kvm är okej om föreningens fastighet är i mycket gott skick.
  • 15 000 – 20 000 kr/kvm är en högt belånad bostadsrättsförening.
  • 20 000 kr/kvm eller mer är inte alls bra, undvik dessa föreningar.

Höga lån innebär att föreningen har höga räntekostnader. Om räntan stiger kan föreningen tvingas att höja hyran/månadsavgiften kraftigt för att kunna betala sina räntor.

Föreningens räntekostnader

En del av den månadsavgift som alla medlemmar i bostadsrättsföreningen betalar in varje månad går till att betala ränta på föreningens lån. Hur stor del av föreningens intäkter som går till räntekostnader är viktigt att kika på. Man jämför då föreningens räntekostnader i förhållande till föreningens intäkter.

Exempel:
Brf Snippan har intäkter på 10 000 000 kr per år och räntekostnader på 2 500 000 kr per år.
2 500 000 / 10 000 000 = 25 %.

  • Upp till 20% = Välmående förening
  • 20 – 40 % = Helt okej om föreningen inte är i dåligt skick
  • 40 % eller mer = Väldigt riskabelt, speciellt om det är en gammal och sliten fastighet

Nyproduktion har oftast höga räntekostnader och når ofta upp mot 40%. Eftersom fastigheten då är så pass ny så är det ingen fara med de nivåerna.

Skicket på föreningens byggnader

Något som är viktigt att kika på är skicket på föreningens byggnader.
Om det är en helt ny byggnad så kommer det inte att finnas behov av underhåll på väldigt många år samt att byggnaden är tekniskt bra och har därmed låga driftskostnader för uppvärmning osv. Om det är en gammal byggnad som behöver renoveras (tex stambyte eller omläggning av tak) så kommer detta att kosta stora pengar. Om föreningen är lågt skuldsatt kan den låna pengar av banken till renoveringarna utan problem. Om den är högt skuldsatt och behöver renoveras så kommer föreningen att tvingas höja månadsavgifterna för att täcka kostnaderna för renoveringarna. Ibland kan det krävas rejäla höjningar så var försiktig.

  • Föreningar med nya byggnader har vanligtvis mycket lån och höga räntekostnader men har istället låga driftskostnader.
  • Föreningar med gamla byggnader har ofta höga kostnader för uppvärmning och underhåll men har vanligtvis lägre skuldsättningsgrad.

Hög eller låg avgift

Oftast kan man dra slutsatsen att föreningar med låga avgifter är välskötta samt lågt belånade och vice versa. Det stämmer dock inte alltid då föreningar kan ha för låga avgifter. Dvs avgiften räcker ej till att täcka föreningens kostnader och att föreningen då går back varje år. Då måste avgifterna höjas. Kika i årsredovisningar om det finns tydliga behov av höjning av avgifterna eller om nuvarande nivå på månadsavgifterna räcker till.

Små bostadsrättsföreningar med mindre än 8 st bostäder

Om en förening har färre än 8-9 st lägenheter/bostadsrätter så anses den normalt sett vara mer riskabel. Det är på grund av att det är så få hushåll som får dela på kostnaderna om något oväntat skulle hända i föreningen. Bankerna är nuförtiden extra försiktiga och vill inte alltid låna ut pengar till köp av bostadsrätt i små föreningar. Vissa banker är hårdare än andra. Tänk på det när du köper en bostad i en liten föreningen att det kan bli lite svårare att sälja den vidare i framtiden om spekulanternas banker säger nej till lånelöftet.

Planerar du att köpa bostad?
Helst skall du ha ett lånelöfte klart redan innan du går på visning. En hemsida som vi upplever är väldigt duktiga på lånelöften och erbjuder väldigt fördelaktiga räntor är Lånekoll.se.

Lånekoll jämför bolån, privatlån och billån hos upp till 30 st banker åt dig med en enda ansökan. Du får sedan en lista med bankernas olika erbjudanden och du väljer själv om du vill accepterar något erbjudande eller inte. Det är helt gratis att använda den tjänst som Lånekoll.se erbjuder och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

Planerar du att sälja en bostad?
Undvik att betala onödigt mycket för mäklartjänsten. Mäklarofferter.se hjälper dig att jämföra och att samla in offerter från de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

81 KOMMENTARER

  1. Hej – jag har vart och kollat på en lägenhet med misstänker att dom har dålig ekonomi och undrar om det är en bra affär eller ej.

    Långfristiga skulder: 59214000
    Nettoomsättning: 3873915

    Årets resultat: – 1265975
    Summa tillgångar: 213253857
    Belopp vid årets utgång: 151973408
    Belopp vid årets ingång: 153239383

    • Hej Sara.

      Baserat på de siffror du skickar ser jag inget konstigt.
      Skuldkvoten (lån/omsättning) är 15 så den är ganska normal.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  2. Hej! Tack för en bra genomgång, tittar på en lägenhet i en byggnad från 2012 i fint skick. Alla indikatorer ser bra ut med skuldkvot mellan 5-10/kvm. Vi är redo att ge oss in i en budgivning men det visar sig att föreningen inte äger marken och att avgiften ska omförhandlas med staden. Vad skulle du ha i beaktande? Hur räknar man på om föreningen står pall för ändringar utan att behöva höja avgifterna? Tack igen!

    • Hej Albin.

      Då får du fråga föreningen vad den nya kostnaden förväntas bli och sedan får du jämföra den mot föreningens intäkter.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  3. Hej! Vi tittar på en brf i en liten förening (3 medlemmar), bildad 2016 i hus byggt 1960. Inga större renoveringsbehov gällande tak, fasad, dränering, stammar finns. Delar av bottenplan hyrs ut till PostNord. Föreningens lån/kvm är 10k om man räknar in kvadraten för lokalen som hyrs ut och 13 om man tar bort den (osäker på hur man ska räkna där). Skuldkvoten är 13. Hur är dessa siffror när man tänker att det är en liten förening? Vi har förstått att det medför vissa risker med en så pass liten förening, men är det något särskilt (om något) vi ska kika på i redovisningen med tanke på storleken? Hur ser du/ni på dessa små föreningar, avråder ni generellt från dessa eller vågar man chansa?

    Mvh,

    • Hej Tony och Cecilia.

      Jag räknar på samma sätt på mindre föreningar som på stora när det kommer till skuldsättning osv.
      Var beredd på att ni äger en stor andel av föreningen och att ni därför kommer få stå för en större del av eventuella kostnader som kan dyka upp.

      Bankerna är hårda med utlåning till köp i mindre föreningar så det kan bli betydligt svårare att få sålt bostaden i framtiden.
      Många potentiella spekulanter försvinner eftersom banken inte ger dom lånelöfte för att köpa i en liten förening. Det är väl egentligen det ni behöver ha i åtanke.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  4. Hej Andreas,

    Tack för dina insikter! Du nämner att det stora bostadsutvecklarna i dagsläget lägger ca 10-13 tkr/kvm lån i förening. Har du någon uppfattning om hur detta varierar mht projektets läge. Är belåning i förening generellt högre i områden där köparna förväntas vara ngt mindre kapitalstarka eller är andelen lån i förening i förhållande till utvecklarens totala intäkt (lån i förening + insats) relativt konstant?

    • Hej Klas.

      Jag har inte järnkoll tyvärr men min erfarenhet är att belåningen brukar ligga på ungefär samma nivåer oavsett område när de stora aktörerna bygger.

      Det finns ju dock projekt där man uttalat höjt belåningsgraden rejält för att kunna sänka priserna.
      Det var ett knep som man började med för att kunna få fler yngre att köpa.

      10-13k per kvadrat gäller främst för ”vanliga” projekt utförda av storbolagen, tex JM.

      Mvh admin på EKonomifokus

  5. Hej,

    En Brf jag tittar på har fått betyget ”B”där skalan går från dåligt till bra: C, B, A, A+, A++.
    Jag har följande värden:långfristig skuld: 45,000,000
    kvm(bostadsarea): 7000
    omsättning/år: 5,300,0000
    lån/kvm: 6450 kr/kvm.
    skuldkvot: 9
    räntekostnader: -709,000
    årsavgift & hyror: 9,270,000
    ränta/årsavgift: 7,6%

    Vad jag kan se tyder siffrorna på en fungerande ekonomi, eller har jag missat något?

    Tacksam för svar och för den fina sida med information du tillhandahåller.

    Mvh Benjamin.

    • Hej Benjamin.

      Ja av de siffror du anger tycker jag också att det ser lugnt ut.

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Tips
      1. Mäklarofferter.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej Och tack för ditt svar.
      Belåningsgrad är 15.500 kr/ kvm.bostäder byggdes 2015 .brf,betyg B
      Tycker du att föreningens ekonomi helt ok ?
      Hälsningar.
      Phoebe

      • Hej igen Phoebe.

        15 500 kr per kvm låter spontant lite väl högt men inte extremt högt.
        Det är säkert inga problem men vill du vara på säkra sidan borde du kanske hitta en förening med lägre belåning istället.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej,

      Vi har möjlighet att få en hyresrätt i en fastighet som ska ombildas till bostadsrätter under våren. Föreningen kommer inte äga marken utan har en tomträtt. Enligt den ekonomiska planen räknar man på 70% bostadsrätter och 30% hyresrätter i den nya brf:en vilket innebär att föreningen kommer att ha ett lån på ca 19000/kvm vilket känns högt. Å andra sidan får man som hyresgäst köpa lägenheten till ca 70% av marknadspriset. Min oro dock är att bostaden inte kommer att vara attraktiv på den ’vanliga marknaden’ med en så högt belånad förening och att man har på det sättet överskattat marknadspriset. Hur ska man tänka här, är 19000 kr/kvm en rimlig belåning för en nybildad brf? Fastigheten är byggd 2007 och är relativt ny så några större renoveringar planeras inte.

      • Hej Anna.

        19000 kr per kvm är ju inte så högt när föreningen består av 30% hyresrätter.
        Hyresrätterna är föreningens avkastande tillgångar och de kan säljas framöver.

        Baserat på det du skriver så ser jag inga konstigheter.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej Andreas.
      Jag skulle köpa en lgh .kolla i bfr s ekonomi ,föreningen har 187 lgh sålt, bara 3 lokal hyrt ut . det visa så här : deras belåningsgrad 25% .skulder/ kvm 21% .total (båda långfristiga och kort )skuld c.301.927.000 .årets resultat -19.500.fastighet byggde 2015.
      Tycker du att jag ska inte köpa ?
      Tack för hjälp.
      Hälsningar.
      Phoebe

      • Hej Phoebe.

        Jag förstår inte de siffror du anger.
        Kan du ange skulden i kr/kvm istället?

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej!

      Vi håller på och tittar på en bostadsrätt i en förening med 12 lägenheter i radhusutförande och tillhörande trädgård. Byggnaderna är yngre än 5 år och föreningen har haft en del problem sedan starten av bygget där själva byggherren gick i konkurs innan slutbesiktning vilket resulterat i att föreningen har fått ta en stor smäll. Först behövde avloppen göras om helt följt av att taken behövde byggas om då de läckte in 2017. Det resulterade i att alla lägenheter behövde skjuta in 100 000kr var då banken inte ville låna ut tillräckligt för renoveringarna. Idag är dessa två stora poster åtgärdade och föreningen har lyckats lägga om sina lån med bättre villkor och ser inga behöv till hyrsehöjningar en lång tid framöver. Däremot har jag fått fram att deras skuld är i snitt 16000kr/kvm.

      Frågan jag ställer är om det är en alldeles för stor risk att ge sig in i den här föreningen? Byggnaderna ser ut att vara i väldigt fint skick med påkostade tillval och fin finish. Det som bekymrar mig är just att föreningen är ganska liten med en hög skuldbeläggning.

      • Hej Stoffe.

        16 000 kr per kvadrat är ju inte jättefarligt. Det är högt men inte extremt högt.
        Om priset på bostadsrätten är rimligt med hänsyn till skuldsättningen, så är det säkert ingen fara.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej!

      Nyproduktion (färdigt ca 2023) på Södermalm där belåningsgrad förväntas hamna på ca 16000 kr/kvm; det är högt men kan man ändå betrakta det som acceptabelt med tanke på läge osv?

      • Hej Julle.

        Läget har egentligen inget med belåningsgraden i föreningen att göra.
        Ju mer lån man lägger i föreningen desto lägre borde bostadens pris ut mot köparen vara eftersom köparen inte behöver låna lika mycket privat.

        16 000 kr/kvm är högt men inte galet högt. Om bostadens pris är tillräckligt lågt så går det ju på ett ut.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Tips
      1. Mäklarofferter.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej Joakim.
      Jag ska för första gången köpa bostadsrätt, och ser att det är vanligt att brf har tomträtt. Hur bör man tänka kring tomträtt;
      Är det något som generellt bör undvikas vid köp av lägenhet?
      Finns det omständigheter (ex god ekonomi i föreningen) som gör att det inte är lika riskabelt?
      Finns det ett ”tak” för hur många procent kommunen kan höja avgiften vid omförhandling?

      Tack på förhand!

      • Hej Maricel.

        Jag hade försökt att undvika den typen av föreningar.
        Bostäderna bör normalt vara lite billigare i en förening som inte äger sin mark. Hur mycket billigare går inte att svara på.

        Det finns (vad jag känner till) ingen gräns för hur mycket tomträttsavgälden kan höjas så där finns en risk tyvärr.
        Tomträttsavgälden baseras på markens taxeringsvärde så höjs det rejält kommer även hyran/tomträttsavgälden att höjas kraftigt.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej,

      Jag och min sambo tittar just nu på att köpa en lägenhet där det är en blandning mellan bostadsrätter och hyresrätter. 51bostadsrätter – 10 hyresrätter
      Det ingår även 3 lokaler som hyrs ut.

      Föreningen bildades 2015 efter att alla som hyrt där fått köpa ut sina lägenheter (10 valde alltså att ej göra det)

      Dem har höga lån (runt 40 mil), inräknat allt så blir det runt 13tkr per kvadrat.

      De har gjort de flesta fixen med fastigheten under senaste åren och har endast ett jobb kvar (förstora balkongerna).

      De tjänar bra pengar varje år på hyra men har som sagt höga lån vilket gjort att dem har betyget B.

      Räntorna är fasta till 2023

      Låter detta som ett bra objekt anser ni?

      Tack på förhand

      • Hej Jakob.

        13 000 kr per kvadrat är en ganska låg skuldsättning eftersom en stor del av föreningen består av hyresrätter och lokaler.
        Av det du nämner så låter det som en mycket bra förening.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej!
      Tack för en bra sida! Vi tittar på ett radhus som är bostadsrätt.
      Byggår 2013

      Avgift 4267 kr/mån (inkl kabel-tv, bredband, vatten, renhållning samt belysning och skötsel av området)

      Enligt formlerna ovan får jag ut dessa värden;
      Föreningens lån/kvm: 8824 kr/kvm
      Föreningens skuldkvot: 16

      Då är min fråga om vi bör vara oroliga över den höga skuldkvoten eller om det är okej med tanke på byggår 2013? Är det ngt annat här du tycker inte ser bra ut eller som vi bör vara uppmärksamma på?

      Tacksam för svar och/eller annan input!

      • Hej Shahabeh.

        Ja jag tycker nog att du skall kolla upp varför skuldkvoten är så hög. Är avgifterna för låga möjligtvis?

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej!

      Jag har reserverat en 2:a up-and-coming nybyggnationerna i Haga Norra. Innan jag betalar bokningsavgiten så undrar jag om du tycker att dessa nyckeltal ser ok ut:

      Lån snitt per boyta: 14 000 kr
      Årsavgift per boyta: 793 kr
      Driftskostnad per boyta: 353 kr
      Månadshyra: 3 600 kr
      3D-fastighet

      Ser fram emot dina reflektioner kring dessa nyckeltal!

      Mvh,
      Pia

      • Hej Pia.

        Ja det ser inte ut att vara några konstigheter baserat på de siffrorna.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej!
      Tack så mycket för en bra sida!
      Vi är intresserade av ett radhus, nyproduktion från 2017.
      Vi reagerade på att belåningen är väldigt hög, 18500kr/kvm. Föreningen äger dock marken vilket borde innebära en högre belåning än annars. Skulle du säga att 18500kr/kvm är för högt trots att de äger marken?
      Hur gör man en vettig jämförelse mellan en förening som äger sin mark och en som inte gör det?

      Vänliga hälsningar
      Anna

      • Hej Anna.

        Att föreningen äger marken är standard. Att den inte äger marken är mycket mer ovanligt. Siffrorna i min artikel utgår ifrån att föreningen äger marken.
        Det finns inget enkelt sätt att jämföra föreningar som äger marken med föreningar som inte äger marken.

        Eftersom belåningen är hög bör priset på bostaden vara lägre än normalt.
        Du får själv göra bedömningen om du känner dig bekväm med att föreningen sitter på en större del av lånet istället för att du gör det.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Tips
      1. Mäklarofferter.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej!
      Efter betalning av handpenning, fick vi veta om skulder och årsredovisningen som vi inte har läst ordentligt. Vi ska betalla hella summan och inte ta något lån efter 4 månader. Men vad är risken om BRF är byggde 1990 och har 20 små rådhus. Dessutom har Föreningen 7% högre lån än medelvärdet i Helsingborg.
      Årsavgift/kvm 614

      Lån/kvn 6 576 kr/kvm

      Byggnadsår: 1990
      MVH

    • Hej
      Vi har reserverat en lgh i ett radhus som håller på att byggas nu. Det är 13 lgh i BRF och en helt ny förening.
      Jag har svårt att tyda hur det ser ut.
      Man vill ju inte riskera att bli av med sina pengar av olika anledningar.

      Pris 2400 000:- för 108 kvadratmeter.
      Månadshyra 5000:-
      Driftkostnader 1750:- per månad.

      Summa finansiering 46 785 000 verkar vara det som är belånat på föreningen?
      På årsavgift kr/m2 står det 554 första året? Vad innebär det?

      • Hej Sanne.

        Baserat på de få uppgifter du ger så går det inte att avgöra om det är hög eller låg belåning.
        Då behöver jag veta föreningens antal kvm också.

        Årsvgiften är spikad för första året men kan komma att ändras år 2,3 eller senare.
        Det är därför det står så. Det är inget konstigt och sannolikheten att avgiften höjs efter första året är väldigt liten.
        Sannolikheten är högre att den kan sänkas eftersom föreningens räntekostnader kommer att vara lägre än de som är kalkylerade.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej,
      Tack så mycket för att svara alla kommentarer. Det är ju verkligen hjälpsamt och snällt av dig. Vi är intresserade av en lägenhet men vi blev oroliga för väldigt hög belåning som denna brf har och 40% av brf’s intäkter kommer från hyror.
      Enligt 2019 årsredovisning har vi följande information:

      Årsavgift/kvm 678

      Lån/kvn 17523

      Byggnadsår: 2012

      40% intäkter kommer från hyror

      Sparande: 240/kvm

      47 lägenheter

      Vad tycker du om föreningens ekonomi? Kunde det bli en väldigt hög att köpa en lägenhet hos denna brf?

      Mvh, Thiago

      • Hej Thiago.

        Avgiften är på en bra nivå, byggåret är bra och att det finns ett sparande är också bra.

        Om hyresintäkterna kommer från hyreslägenheter så är föreningen kanonbra!
        Då är belåningen inte alls hög eftersom föreningen äger stora tillgångar.

        Kommer hyresintäkterna från hyreslokaler så är det mer riskabelt (beroende på vilket läge föreningen har och vilken stad den ligger i)
        Tack vare Corona har hyreslokaler blivit mer riskabla eftersom risken finns att hyresgästen säger upp avtalet. Den risken finns inte om det är hyreslägenheter eftersom det är så lätt att hitta en ny hyresgäst då.

        Kommer hyresintäkterna från lokaler är det högre risk ifall föreningen ligger i ett läge där det kan vara svårt att hitta nya lokal-hyresgäster.
        Då finns risken att föreningen tvingas höja avgiften för bostadsrättsinnehavarna.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hi!

      Thank you for the guide! I would like some advice if possible.

      We are looking at förening that was founded in 2013. It has 3 older buildings from the 50’s and 2 newer buildings from 2006. It has cirka 75 apartments.

      My worry is that it has had surplus only one year in the past 7 years (they end up in deficit approx 1-2 million each year)

      Lån is at 10000 sek per sq m (around 50 000 mil).

      Avgift lies at 3200 sek for 59 sq m and this year it was raised for the first time by 3%.

      They had some major repairs this year such as drainage pipes replacement around older houses as well as repurposing of some ”lokal” they were renting.

      They have parking spaces that they rent.

      Buildings are on tomträtt and are bound until 2026.

      I contacted them and asked how they plan to decrease debt. They said they that they’re have 7 hyresrätt apartments that they will sell when people move and another 3 apartments that they can sell next year. Also they have about 10million in the bank.

      Do you think it fairly safe bet this one even though it has B betyg on allbrf.

      • Hello Jan.

        It doesnt sound like its easy to analyze this bostadsrättsförening.
        Also, the bostadsrättsförenings building is on a tomträtt and that is never good.

        I think you should skip this one and buy an apartment in a bostadsrättsförening that is easier to analyze.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej, jag bor i en brf från 79 på 5873 kvadratmeter med lån på 29 mkr. Man har beslutat om en hyreshöjning på 2% men vill höja ännu mer för att ta höjd för kommande reparationer. Jag tycker att det låter som att vi är ganska lågt belånade, ekonomin går bra och vi gör plusresultat. Avgiften ligger 723:- per kvadratmeter innan 2% höjning. Tycker du att det låter rimligt att höja avgiften ytterligare? Mvh Victor

      • Hej Victor.

        Jag kan inte avgöra det med endast de uppgifter du ger.
        Det är dock bättre att höja avgifterna i god tid istället för att tvingas göra chockhöjningar för att man inte höjt tillräckligt.
        Det låter som att din förening resonerar sunt.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Tips
      1. Mäklarofferter.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej
      Vi är intresserade av en lägenhet i nybyggd brf med inflygning sommaren 2021. Föreningen har 64 lägenheter och lån på 13000;-/ kvm. Avgiften är 647:-/kvm och år vid 2,5 procent ränta, då tillkommer varmvatten och hushållsel. Vi tittar på en fyra på 88 kvm. Verkar detta vara ett klokt köp?
      Tack på förhand
      Gunilla

      • Hej Gunilla.

        Det är ju en stor förening med låg avgift och rimlig belåningsgrad så det ser ju bra ut.
        Bra riskränta i kalkylen också. Föreningen lär få betydligt lägre räntor än 2,5%.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej!
      Har kollat på en lgh med en förening startad 2014, så relativt ny. Värdeår på byggnaden är 1984.
      Är lite bekymrad pga deras höga kostnad per kvm. Det ligger på 15 tusen per kvm. Avgiften i månaden ligger på 2500 kr på en lgh 36 kvm.

      Föreningen har 42 lgh och deras lån är på 28 520 000 med en bostadsyta på 1817 kvm.

      2019 gjordes det dock stambyten och renoverade tak, i och med det höjdes avgiften med 15% men inga planer på att höja hyran efter detta.

      Står även i både årsredovisning och pratat med mäklare så har föreningen 7 st hyresrätter som de ser som en tillgång att göras om till bostadsrätter.

      Vad tror du om detta?

      • Hej Sanna.

        Med tanke på att de har 7 st hyresrätter så är inte skuldsättningen särskilt hög.
        Stambyte och tak är renoverat vilket är en stor fördel.

        Spontant tycker jag att det verkar vara en stabil förening baserat på de uppgifter du gett mig.

        mvh admin på Ekonomifokus

    • Hejsan!
      För vår dotters räkning kikar vi på en bostadsrätt som är 10 år gammal. Belåningen är relativt låg, 7405 kr/kvm boyta. Avgiften är 715 tkr/år vilket i detta fall innebär 2622 kr/mån för en 2:a på 44 kvm.
      Men föreningen går back! År 2018 med 1,17 mkr. Deras soliditet anges till 79%.
      1. Ligger de för lågt i sina avgifter?
      2. Hur kan man se på vilket sätt de hanterar minusresultatet?
      3. Tillgänglig årsredovisning är från 2018. Borde det inte finnas en från 2019?

      Mvh Madeleine

      • Hej Madeleine.

        Årsredovisningen för 2019 skall finnas så den får du jaga fram. Mäklaren borde kunna fixa fram den åt dig.
        Det kan vara någon engångskostnad eller bokföringsteknisk åtgärd som gjort att föreningen gått med förlust under ett enskilt år.
        Kassaflödet kan vara bra även om föreningen gör förlust.

        Kika på tidigare årsredovisningar och även på 2019 års så ser du om det är en tillfällig kostnad som dragit ner resultatet.
        Mitt sista tips är att ringa ordföranden och fråga varför de går back och passa även på att ställa lite andra frågor för att se om ordföranden har koll på grejerna.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Bor i en svartlistad BRF då vi endast är 3 medlemmar,-med mycket god ekonomi 3000 per kvm I föreningsskuld i Gamla Enskede/Stockholm
      3087 i avgift för 80 kvm,inkl parkering,egen uteplats 25 kvm,uteföråd,källarförråd,och gemensam tvättstuga.Fasad och uteföråd är nyrenoverade 1999 med eget kapital. Och vi har bergvärme.

      Hur kan vi vara en risk för bankerna?

    • Hej!

      Vi kollar idag på en bostadsrätt på en attraktiv gata i en förening med 16 lägenheter med ett lån på ca 6000/m2. Bostaden är totalrenoverad och under 2020 samt 2019 höjdes avgiften med 5 % då de fick en högre kostnad än beräknat för att bygga 16 nya balkonger i föreningen – man vet idag inte om avgiften kommer höjas ytterligare. Fastigheten sägs ha fukt i källaren, och ligger idag på ca 72000/m2 på dryga 96 m2. Vad tänker du om denna bostad?

      • Hej Sofia.

        Det är omöjligt för mig att ge någon feedback av värde eftersom jag har för lite info om förening och fastighet.
        Det är låg belåning i föreningen i nuläget iallafall, det kan man ju konstatera. Det är positivt.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Tips
      1. Mäklarofferter.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej Joakim,

      Kikar på en BRF med ett par år på nacken, både för BRF och fastigheterna i den (2018).
      BRF:en har 68 lgh och äger marken.

      Deras nummer:

      Lån:
      76 700 000 sek

      Belåning per kvadratmeter:
      c:a 17 240 sek/kvm

      Avgifter:
      c:a 750 sek/kvm

      I driftkostnaderna finns även varmvatten som man i äldre fastigheter ofta inte debiteras för.
      Borde man fundera en extra gång i.o.m det ovan?
      Jag har ingen bra koll när det gäller nyproduktion som detta nästan är.

      P.S Grym du är som svarar här trots att det snart är ett år sedan som du publicerade artikeln!

      • Hej Henrik.

        Föreningen har en belåningsgrad per kvadratmeter som är lite väl hög för min smak.
        Avgifterna är på en bra nivå dock.

        Det är förmodligen ingen fara att köpa i denna förening men belåningen är en liten tagg i sidan.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej,

      Jag kollar på en bostad som har belåning på 12000kr/kvadratmeter, föreningen är skapad 2010 och man genomförde stambyte och omläggning av tak 2011. Däremot är fastigheten från 1939. Avgiften för en 45 kvadratmeter stor lägenhet är på 3045kr/mån och driftkostnader på 379 kr/mån.
      Vad tror du om denna bostad? Är det ett dåligt köp?

      Tack på förhand!
      Med vänlig hälsning,
      Malin

      • Hej Malin.

        Det kan vara lite riskabelt när det är såpass hög belåning men ett så gammalt hus.
        Förmodligen är det inte fara men risken finns alltid på så gamla hus att problem kan dyka upp.
        Månadsavgiften var ju normal och stambyte och tak är fixat så det är ju stora plus.

        Mvh admin på EKonomifokus

    • Hej, tack för bra info.

      Jag bor i en nybyggd förening.
      Vilken info är värdefull att visa för banken när lånen för föreningen omförhandlas.

      Vad påverkar den erbjudna räntan och vad kan hjälpa till en bättre nivå?

      • Hej Erik.

        Det vågar jag inte svara på tyvärr.
        Jag vet inte exakt vad banken går på när de lånar ut pengar till bostadsrättsföreningar.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej!
      Om föreningen har skuld på ca 5,4mlj, nettoomsättning: 460tkr och eget kapital på ca 5,4milj… ? Skuldkvot på 12..
      Vad anser du om föreningen?
      / Jonatan

      • Hej Jonatan.

        Jag kan inte bedöma en förening endast baserat på de siffrorna.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Tips
      1. Mäklarofferter.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej, först och främst vill jag tacka för en otrolig hjälpsam guide.
      Vi tittar på en nyproduktion som står färdigt 2021. Har fått ta del av föreningens ekonomiska plan för kommande 5 åren. Är lite fundersam kring vad du tycker om siffrorna nedan. Jag reagerade på att belåningen per kvm blir ganska mycket? Eller tänker jag fel nu?

      Lån:
      31 000 000 sek

      Belåning per kvadratmeter:
      11 800 kr/kvm

      Avgifter:
      518 kr/kvm

      Tacksam för svar.

      • Hej Hasse.

        Nej det där ser fint och normalt ut för en nyproduktion.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej!
      Tittar på lägenhet i en helt ny förening, som är fantastiskt fina, toppklass. Men föreningens skuldkvot är 20. Är lite orolig över hur de tänkt med amortering/sparande. De verkar vilja hålla nere avgiften istället. Är det varningssignaler att föreningen inte sparar undan något? Låter det som för många frågetecken?

      Från Booli:
      Lån
      136 710 000kr

      Belåning per kvadratmeter
      14 000kr/m² hög

      Avgifter
      702kr/m² per år normal

      Sparande
      0kr/m² lågt

      booli.se/bostadsrattsforening/271927

      • Hej Per.

        Jag tycker inte det ser så farligt ut med 14 000 kr/kvm om huset är nybyggt/totalrenoverat.
        Inga större underhåll kommer förmodligen behövas på många år och då gör det inte så mycket om det finns lite mer lån.
        Dessutom är avgiften ganska låg.

        Min bedömning är att jag inte ser några varningstecken av det jag kan utläsa.

        mvh admin på Ekonomifokus

    • Tips
      1. Mäklarofferter.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej.

      Räknar nu på skulder och på vissa sidor ska man räkna den totala skulden och på andra sidor enbart långsiktiga skulder.

      När jag enbart räknar på långsiktiga skulder blir skulden i bostadsrättsföreningen ca 15,000 kr per kvm(ny förening ca 2 år gammal). Räknar jag dock på kortsiktiga och långsiktiga skulder blir det ca 26,000 kr per kvm. Vilken beräkning är mest korrekt?

    • Hej, tacksam för snabb svar!

      Vi tittar på en förening med 36 bostadsrätter, samtliga är radhus. Belåningen per kvadratmeter 2017 var cirka 6816 kr. Jag har ställt frågan hur länge föreningens avtal för tomträtt gäller eller om de äger marken, jag inväntar svar. Hyran ligger just nu på 6800 kr och driftkostander runt 8700 kr per år .

      Det kommer även om cirka 10 år byggas precis bredvid föreningen då området skall byggas ut ordentligt.

      Min fråga är, utifrån belåning per kvadratmeter samt mängden av radhuset och övrig ovanstående information. Är det riskfylld köp eller ok!

      • Hej Mohammed.

        Om föreningen äger marken så ser det ut som en bra föreningen baserat på den info du gav.

        Mvh Admin på Ekonomifokus

    • Hej Andreas.

      Jag kollar just nu på en bostadsrätt i en förening där det endast ingår 3 bostadsrätter och 1 hyresrätt. 3 500 000 ligger bostaden på. Den är högt belånad med lite mer än 13 000Kr/kvm. Samt att driftskostnaden är ca 16000kr/år och då ingick värme och el. Det är ca 150kvm(varav 50kvm av dom är altan, vad jag förstår). Är det mycket för driftskostnad för den storleken på bostadsrätt? Föreningen är från 2007 och har betyget B i allabrf. Däremot ser den nyrenoverad och fräsch ut. Jag ska på visning nu till helgen och spana in lite mer.
      Vad säger du om detta? efter man har läst på lite på denna sidan så blir jag osäker då den är över 10 000 i lån per kvm. samt det är få bostäder i föreningen. samt betyget B i allbrf. Vågar man ge sig på ett projekt av detta slag? Eller är det lite för många varningssignaler? Hur ska jag tänka?

      Mvh

      • Hej Martin.

        1. 16000 kr per år är inte så mycket om värmen är inkluderad i den summan.
        2. Jag skulle vara väldigt försiktig med att köpa i en sådan liten förening.
        Om du har otur och en eller två av de andra två grannarna är idioter så riskerar du att få väldigt mycket problem framöver.
        3. Gällande ekonomin så är det nog ganska lugnt så länge som fastigheten/bostadshuset är nybyggt eller totalrenoverat.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej Andreas,

      I er uträkning så står det fyll i bostadsrättsföreningens totaltyta. Vilket innefattar, garage, förråd, lokaler osv. Medans jag sedan läste i ditt svar ovan att det enbart är boytan som man ska räkna. Kan du berätta vilket alternativ som stämmer?

      Allt väl,

      • Hej Oscar.

        Det är vanligtvis på boytan som det räknas men jag tycker att det blir missvisande så jag rekommenderar att man räknar på totalytan.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej!

      En Brf startad 2015 som har ett B i betyg, enl mäklare är detta vanligt. Stämmer det? Ett nybygge från 2016, med 10 års garanti. Hur vanligt är det att de går i konkurs, har ingen erfarenhet med brf’ar.

      • Hej Johanna.

        Jag är osäker men jag tror det är vanligt med betyg B.
        Som du säger, det är osannolikt att en förening hamnar i ekonomiskt trubbel inom de första 10 åren.
        Det skulle vara om räntan skulle chockhöjas och att föreningen endast har rörliga lån.

        Mvh admin på EKonomifokus

    • Tips
      1. Mäklarofferter.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej jag vill byta min hr med en som har hr i brf.Så småningom vill jag köpa lägenheten. Fråga:Hur vet jag att det är en bra brf med bra ekonomi eller inte.Jag har tittat på årsredovisningen och fattar ingenting.Finns möjlighet för mig att undersöka den här brf på ”lätt”sätt för att vara trygg innan jag flyttar.

      • Hej Lana.

        Om du inte förstår så får du ta hjälp av någon som hjälper dig att titta på årsredovisningen.
        Din bank kan nog hjälpa dig med det.

        mvh admin på EKonomiofokus

      • Hej Daniel.

        Man mäter ofta på bostadsyta. Förråd osv räknas då inte in.
        Jag tycker dock att totalytan är bättre att räkna med för att få en rättvis bild.

        Mvh admin på Ekonomifokus

        • Ja hur ska man ställa sig till det? En lägenhet som jag är intresserad av ligger i en förening mitt i centrum med säkert 8 stycken lokaler/restauranger etc i botten. Mer än 40% av föreningens intäkter kommer ju därifrån. Det är en oäkta förening vi talar om. 6% av lägenheterna är dessutom hyresrätter.

          Skulle verkligen uppskatta ett snabbt svar då budgivning pågår =)

          Mvh Patrik

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here