Jämföra/analysera bostadsrättsföreningar – Bra eller dålig Brf

Många slarvar och undersöker inte bostadsrättsföreningens skick och ekonomi innan de köper en bostad. Det är extremt viktigt att undersöka föreningen innan ett köp.
Om föreningen är dåligt skött så kan det bli katastrofala följder för din privatekonomi.
I värsta fall kan din bostadsrättsförening gå i konkurs och du kan förlora din bostad.
Om du inte själv känner att du har koll så rekommenderar vi att du anlitar eller tar hjälp av någon som kikar på brf:ens årsredovisning och analyserar den åt dig innan ett eventuellt köp. Vi skall nu ge lite grundläggande tips på hur du kan tänka när du kikar på att köpa en bostadsrätt.

Få fina erbjudanden om lånelöfte
Ansök kostnadsfritt och utan att förbinda dig till något om lånelöfte via hemsidan Lånekoll.se. Där får du erbjudanden från ca 30 st olika banker och väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte.

Lån per kvadratmeter i bostadsrättsföreningen

Den viktigaste måttet enligt oss är lån/kvm. Hur stora är föreningens totala skulder delat på föreningens totala yta? Om föreningen har 10 miljoner i lån och har en totalyta på 600 kvm så har föreningen 16 666 kr/kvm i skuld. Det är högt.

När de stora byggbolagen (tex JM och Skanska) bygger och bildar nya bostadsrättsföreningar idag så brukar de lägga ca 10.000-13.000 kr per kvadratmeter i skuld i föreningarna. Det kan man använda lite som utgångspunkt när man kikar på andra föreningar. Äldre föreningar har oftast lyckats amortera ner sina skulder under årens lopp vilket gör att de har en lägre skuldsättning än nya föreningar. Om föreningen är dåligt skött så kan det dock ha slarvats med amorteringarna och då har man en gammal förening med kommande stora underhåll som samtidigt har hög skuldsättningsgrad. Det kan bli en stor ekonomisk smäll för dig som köper en bostad i den föreningen.

  • 0 – 5.000 kr/kvm i skuld är mycket bra.
  • 5.000 – 10.000 kr/kvm är bra.
  • 10.000 – 15.000 kr/kvm är okej om föreningens fastighet är i mycket gott skick.
  • 15.000 – 20.000 kr/kvm är en högt belånad bostadsrättsförening.
  • 20.000 kr/kvm eller mer är inte alls bra, undvik dessa föreningar.

Höga lån innebär att föreningen har höga räntekostnader. Om räntan stiger kan föreningen tvingas att höja hyran/månadsavgiften kraftigt för att kunna betala sina räntor.

Skicket på föreningens byggnader

Något som är viktigt att kika på är skicket på föreningens byggnader.
Om det är en helt ny byggnad så kommer det inte att finnas behov av underhåll på väldigt många år samt att byggnaden är tekniskt bra och har därmed låga driftskostnader för uppvärmning osv. Om det är en gammal byggnad som behöver renoveras (tex stambyte eller omläggning av tak) så kommer detta att kosta stora pengar. Om föreningen är lågt skuldsatt kan den låna pengar av banken till renoveringarna utan problem. Om den är högt skuldsatt och behöver renoveras så kommer föreningen att tvingas höja månadsavgifterna för att täcka kostnaderna för renoveringarna. Ibland kan det krävas rejäla höjningar så var försiktig.

  • Föreningar med nya byggnader har vanligtvis mycket lån och höga räntekostnader men har istället låga driftskostnader.
  • Föreningar med gamla byggnader har ofta höga kostnader för uppvärmning och underhåll men har vanligtvis lägre skuldsättningsgrad.

Hög eller låg avgift

Oftast kan man dra slutsatsen att föreningar med låga avgifter är välskötta samt lågt belånade och vice versa.
Det stämmer dock inte alltid då föreningar kan ha för låga avgifter. Dvs avgiften räcker ej till att täcka föreningens kostnader och att föreningen då går back varje år. Då måste avgifterna höjas. Kika i årsredovisningar om det finns tydliga behov av höjning av avgifterna eller om nuvarande nivå på månadsavgifterna räcker till.

Små bostadsrättsföreningar med mindre än 8 st bostäder

Om en förening har färre än 8-9 st lägenheter/bostadsrätter så anses den normalt sett vara mer riskabel. Det är på grund av att det är så få hushåll som får dela på kostnaderna om något oväntat skulle hända i föreningen. Bankerna är nuförtiden extra försiktiga och vill inte alltid låna ut pengar till köp av bostadsrätt i små föreningar. Vissa banker är hårdare än andra. Tänk på det när du köper en bostad i en liten föreningen att det kan bli lite svårare att sälja den vidare i framtiden om spekulanternas banker säger nej till lånelöftet.

Lånelöfte innan visning

Innan du bens börjar fundera på att köpa bostad måste du skaffa dig ett lånelöfte.
Hos Lånekoll.se kan du med några enkla knapptryck skaffa dig ett lånelöfte.
Du förbinder dig inte till något när du ansöker om lånelöfte hos Lånekoll och det är helt gratis. Du kan sedan välja om du vill använda någon av de ca 30 olika bankernas erbjudanden som Lånekoll.se föreslår för dig eller inte.

Skall du sälja din befintliga bostad?

Hemsidan Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och att jämföra mäklarna som är aktiva i ditt område. Dessa offerter kan du sedan nyttja när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om provisionen/arvodet med den mäklare som du vill anlita.
Det är helt gratis att använda den tjänst som Hittamäklare.se erbjuder och man förbinder sig inte till något när man gör en ansökan.

Före detta fastighetsmäklare med mångårig erfarenhet av yrket och branschen. Besitter även djupgående kunskaper inom börs, aktier och investeringar.

29 KOMMENTARER

    • Hej Daniel.

      Man mäter ofta på bostadsyta. Förråd osv räknas då inte in.
      Jag tycker dock att totalytan är bättre att räkna med för att få en rättvis bild.

      Mvh admin på Ekonomifokus

      • Ja hur ska man ställa sig till det? En lägenhet som jag är intresserad av ligger i en förening mitt i centrum med säkert 8 stycken lokaler/restauranger etc i botten. Mer än 40% av föreningens intäkter kommer ju därifrån. Det är en oäkta förening vi talar om. 6% av lägenheterna är dessutom hyresrätter.

        Skulle verkligen uppskatta ett snabbt svar då budgivning pågår =)

        Mvh Patrik

  1. Hej jag vill byta min hr med en som har hr i brf.Så småningom vill jag köpa lägenheten. Fråga:Hur vet jag att det är en bra brf med bra ekonomi eller inte.Jag har tittat på årsredovisningen och fattar ingenting.Finns möjlighet för mig att undersöka den här brf på ”lätt”sätt för att vara trygg innan jag flyttar.

    • Hej Lana.

      Om du inte förstår så får du ta hjälp av någon som hjälper dig att titta på årsredovisningen.
      Din bank kan nog hjälpa dig med det.

      mvh admin på EKonomiofokus

  2. Hej!

    En Brf startad 2015 som har ett B i betyg, enl mäklare är detta vanligt. Stämmer det? Ett nybygge från 2016, med 10 års garanti. Hur vanligt är det att de går i konkurs, har ingen erfarenhet med brf’ar.

    • Hej Johanna.

      Jag är osäker men jag tror det är vanligt med betyg B.
      Som du säger, det är osannolikt att en förening hamnar i ekonomiskt trubbel inom de första 10 åren.
      Det skulle vara om räntan skulle chockhöjas och att föreningen endast har rörliga lån.

      Mvh admin på EKonomifokus

  3. Hej Andreas,

    I er uträkning så står det fyll i bostadsrättsföreningens totaltyta. Vilket innefattar, garage, förråd, lokaler osv. Medans jag sedan läste i ditt svar ovan att det enbart är boytan som man ska räkna. Kan du berätta vilket alternativ som stämmer?

    Allt väl,

    • Hej Oscar.

      Det är vanligtvis på boytan som det räknas men jag tycker att det blir missvisande så jag rekommenderar att man räknar på totalytan.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  4. Hej Andreas.

    Jag kollar just nu på en bostadsrätt i en förening där det endast ingår 3 bostadsrätter och 1 hyresrätt. 3 500 000 ligger bostaden på. Den är högt belånad med lite mer än 13 000Kr/kvm. Samt att driftskostnaden är ca 16000kr/år och då ingick värme och el. Det är ca 150kvm(varav 50kvm av dom är altan, vad jag förstår). Är det mycket för driftskostnad för den storleken på bostadsrätt? Föreningen är från 2007 och har betyget B i allabrf. Däremot ser den nyrenoverad och fräsch ut. Jag ska på visning nu till helgen och spana in lite mer.
    Vad säger du om detta? efter man har läst på lite på denna sidan så blir jag osäker då den är över 10 000 i lån per kvm. samt det är få bostäder i föreningen. samt betyget B i allbrf. Vågar man ge sig på ett projekt av detta slag? Eller är det lite för många varningssignaler? Hur ska jag tänka?

    Mvh

    • Hej Martin.

      1. 16000 kr per år är inte så mycket om värmen är inkluderad i den summan.
      2. Jag skulle vara väldigt försiktig med att köpa i en sådan liten förening.
      Om du har otur och en eller två av de andra två grannarna är idioter så riskerar du att få väldigt mycket problem framöver.
      3. Gällande ekonomin så är det nog ganska lugnt så länge som fastigheten/bostadshuset är nybyggt eller totalrenoverat.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  5. Hej, tacksam för snabb svar!

    Vi tittar på en förening med 36 bostadsrätter, samtliga är radhus. Belåningen per kvadratmeter 2017 var cirka 6816 kr. Jag har ställt frågan hur länge föreningens avtal för tomträtt gäller eller om de äger marken, jag inväntar svar. Hyran ligger just nu på 6800 kr och driftkostander runt 8700 kr per år .

    Det kommer även om cirka 10 år byggas precis bredvid föreningen då området skall byggas ut ordentligt.

    Min fråga är, utifrån belåning per kvadratmeter samt mängden av radhuset och övrig ovanstående information. Är det riskfylld köp eller ok!

    • Hej Mohammed.

      Om föreningen äger marken så ser det ut som en bra föreningen baserat på den info du gav.

      Mvh Admin på Ekonomifokus

  6. Hej.

    Räknar nu på skulder och på vissa sidor ska man räkna den totala skulden och på andra sidor enbart långsiktiga skulder.

    När jag enbart räknar på långsiktiga skulder blir skulden i bostadsrättsföreningen ca 15,000 kr per kvm(ny förening ca 2 år gammal). Räknar jag dock på kortsiktiga och långsiktiga skulder blir det ca 26,000 kr per kvm. Vilken beräkning är mest korrekt?

  7. Hej!
    Tittar på lägenhet i en helt ny förening, som är fantastiskt fina, toppklass. Men föreningens skuldkvot är 20. Är lite orolig över hur de tänkt med amortering/sparande. De verkar vilja hålla nere avgiften istället. Är det varningssignaler att föreningen inte sparar undan något? Låter det som för många frågetecken?

    Från Booli:
    Lån
    136 710 000kr

    Belåning per kvadratmeter
    14 000kr/m² hög

    Avgifter
    702kr/m² per år normal

    Sparande
    0kr/m² lågt

    booli.se/bostadsrattsforening/271927

    • Hej Per.

      Jag tycker inte det ser så farligt ut med 14 000 kr/kvm om huset är nybyggt/totalrenoverat.
      Inga större underhåll kommer förmodligen behövas på många år och då gör det inte så mycket om det finns lite mer lån.
      Dessutom är avgiften ganska låg.

      Min bedömning är att jag inte ser några varningstecken av det jag kan utläsa.

      mvh admin på Ekonomifokus

  8. Hej, först och främst vill jag tacka för en otrolig hjälpsam guide.
    Vi tittar på en nyproduktion som står färdigt 2021. Har fått ta del av föreningens ekonomiska plan för kommande 5 åren. Är lite fundersam kring vad du tycker om siffrorna nedan. Jag reagerade på att belåningen per kvm blir ganska mycket? Eller tänker jag fel nu?

    Lån:
    31 000 000 sek

    Belåning per kvadratmeter:
    11 800 kr/kvm

    Avgifter:
    518 kr/kvm

    Tacksam för svar.

  9. Hej!
    Om föreningen har skuld på ca 5,4mlj, nettoomsättning: 460tkr och eget kapital på ca 5,4milj… ? Skuldkvot på 12..
    Vad anser du om föreningen?
    / Jonatan

    • Hej Jonatan.

      Jag kan inte bedöma en förening endast baserat på de siffrorna.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  10. Hej, tack för bra info.

    Jag bor i en nybyggd förening.
    Vilken info är värdefull att visa för banken när lånen för föreningen omförhandlas.

    Vad påverkar den erbjudna räntan och vad kan hjälpa till en bättre nivå?

    • Hej Erik.

      Det vågar jag inte svara på tyvärr.
      Jag vet inte exakt vad banken går på när de lånar ut pengar till bostadsrättsföreningar.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  11. Hej,

    Jag kollar på en bostad som har belåning på 12000kr/kvadratmeter, föreningen är skapad 2010 och man genomförde stambyte och omläggning av tak 2011. Däremot är fastigheten från 1939. Avgiften för en 45 kvadratmeter stor lägenhet är på 3045kr/mån och driftkostnader på 379 kr/mån.
    Vad tror du om denna bostad? Är det ett dåligt köp?

    Tack på förhand!
    Med vänlig hälsning,
    Malin

    • Hej Malin.

      Det kan vara lite riskabelt när det är såpass hög belåning men ett så gammalt hus.
      Förmodligen är det inte fara men risken finns alltid på så gamla hus att problem kan dyka upp.
      Månadsavgiften var ju normal och stambyte och tak är fixat så det är ju stora plus.

      Mvh admin på EKonomifokus

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here