Hem Bostad Jämföra/analysera bostadsrättsföreningar – Bra eller dålig Brf

Jämföra/analysera bostadsrättsföreningar – Bra eller dålig Brf

109
Jämföra och analysera bostadsrättsföreningar

Många svenskar slarvar och undersöker inte bostadsrättsföreningens skick och ekonomi innan de köper en bostad. Det är extremt viktigt!

Om föreningen är dåligt skött så kan det bli katastrofala följder för din privatekonomi.
I värsta fall kan din bostadsrättsförening gå i konkurs och du kan förlora din bostad.
Om du känner att du har dålig koll på hur man analyserar en BRF så rekommenderar vi att du anlitar eller tar hjälp av någon som kikar på brf:ens årsredovisning och analyserar den åt dig innan ett eventuellt köp.

Vi skall i denna artikel ge lite grundläggande tips på hur du kan tänka när du kikar på att köpa en bostadsrätt.

YouTube video

I videon går EFN igenom vad man skall tänka på när man kikar på ekonomin i en bostadsrättsförening.

Få fina erbjudanden om lånelöfte
På hemsidan Lånekoll.se kan du jämföra 30 st olika bankers erbjudanden om lånelöfte för bolån och privatlån med en enda ansökan. Du väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.

Lån per kvadratmeter i bostadsrättsföreningen

Lån per kvadratmeter bostadsrättsförening

Den viktigaste måttet enligt oss är lån/kvm. Hur stora är föreningens totala skulder delat på föreningens totala yta?

Exempel:
Om föreningen har 10 miljoner i lån och har en totalyta på 600 kvm så har föreningen 16 666 kr/kvm i skuld. Det är högt.

När de stora byggbolagen (tex JM och Skanska) bygger och bildar nya bostadsrättsföreningar idag så brukar de lägga ca 10 000 – 13 000 kr per kvadratmeter i skuld i föreningarna. Det kan man använda lite som utgångspunkt när man kikar på andra föreningar. Äldre föreningar har oftast lyckats amortera ner sina skulder under årens lopp vilket gör att de har en lägre skuldsättning än nya föreningar. Om föreningen är dåligt skött så kan det dock ha slarvats med amorteringarna och då har man en gammal förening med kommande stora underhåll som samtidigt har hög skuldsättningsgrad. Det kan bli en stor ekonomisk smäll för dig som köper en bostad i den föreningen.

  • 0 – 5 000 kr/kvm i skuld är mycket bra.
  • 5 000 – 10 000 kr/kvm är bra.
  • 10 000 – 15 000 kr/kvm är okej om föreningens fastighet är i mycket gott skick.
  • 15 000 – 20 000 kr/kvm är en högt belånad bostadsrättsförening.
  • 20 000 kr/kvm eller mer är inte alls bra, undvik dessa föreningar.

Höga lån innebär att föreningen har höga räntekostnader. Om räntan stiger kan föreningen tvingas att höja hyran/månadsavgiften kraftigt för att kunna betala sina räntor.

Föreningens räntekostnader

En del av den månadsavgift som alla medlemmar i bostadsrättsföreningen betalar in varje månad går till att betala ränta på föreningens lån. Hur stor del av föreningens intäkter som går till räntekostnader är viktigt att kika på. Man jämför då föreningens räntekostnader i förhållande till föreningens intäkter.

Exempel:
Brf Snippan har intäkter på 10 000 000 kr per år och räntekostnader på 2 500 000 kr per år.
2 500 000 / 10 000 000 = 25 %.

  • Upp till 20% = Välmående förening
  • 20 – 40 % = Helt okej om föreningen inte är i dåligt skick
  • 40 % eller mer = Väldigt riskabelt, speciellt om det är en gammal och sliten fastighet

Nyproduktion har oftast höga räntekostnader och når ofta upp mot 40%. Eftersom fastigheten då är så pass ny så är det ingen fara med de nivåerna.

Skicket på föreningens byggnader

Något som är viktigt att kika på är skicket på föreningens byggnader.
Om det är en helt ny byggnad så kommer det inte att finnas behov av underhåll på väldigt många år samt att byggnaden är tekniskt bra och har därmed låga driftskostnader för uppvärmning osv. Om det är en gammal byggnad som behöver renoveras (tex stambyte eller omläggning av tak) så kommer detta att kosta stora pengar. Om föreningen är lågt skuldsatt kan den låna pengar av banken till renoveringarna utan problem. Om den är högt skuldsatt och behöver renoveras så kommer föreningen att tvingas höja månadsavgifterna för att täcka kostnaderna för renoveringarna. Ibland kan det krävas rejäla höjningar så var försiktig.

  • Föreningar med nya byggnader har vanligtvis mycket lån och höga räntekostnader men har istället låga driftskostnader.
  • Föreningar med gamla byggnader har ofta höga kostnader för uppvärmning och underhåll men har vanligtvis lägre skuldsättningsgrad.

Hög eller låg avgift

Oftast kan man dra slutsatsen att föreningar med låga avgifter är välskötta samt lågt belånade och vice versa. Det stämmer dock inte alltid då föreningar kan ha för låga avgifter. Dvs avgiften räcker ej till att täcka föreningens kostnader och att föreningen då går back varje år. Då måste avgifterna höjas. Kika i årsredovisningar om det finns tydliga behov av höjning av avgifterna eller om nuvarande nivå på månadsavgifterna räcker till.

Små bostadsrättsföreningar med mindre än 8 st bostäder

Om en förening har färre än 8-9 st lägenheter/bostadsrätter så anses den normalt sett vara mer riskabel. Det är på grund av att det är så få hushåll som får dela på kostnaderna om något oväntat skulle hända i föreningen. Bankerna är nuförtiden extra försiktiga och vill inte alltid låna ut pengar till köp av bostadsrätt i små föreningar. Vissa banker är hårdare än andra. Tänk på det när du köper en bostad i en liten föreningen att det kan bli lite svårare att sälja den vidare i framtiden om spekulanternas banker säger nej till lånelöftet.

Planerar du att köpa bostad?
Helst skall du ha ett lånelöfte klart redan innan du går på visning. En hemsida som vi upplever är väldigt duktiga på lånelöften och erbjuder väldigt fördelaktiga räntor är Lånekoll.se. De kan även hjälpa dig med att förhandla ner räntan på befintliga lån.

Lånekoll jämför bolån och privatlån hos upp till 30 st banker åt dig med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och du väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är helt gratis att använda den tjänst som Lånekoll.se erbjuder och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se
hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

Joakim har studerat fastighetsförmedling på Högskolan i Väst under 3 års tid. Med ca 10 års erfarenhet som fastighetsmäklare vill nu Joakim via sina guider inom bostad förmedla kunskap till läsarna och hjälpa dem att fatta bättre beslut vid köp av ny bostad eller försäljning av befintlig. Han har även sen tidig ålder haft ett stort intresse för både aktier, fonder och andra typer av investeringar. Målsättningen är att öka läsarnas kunskaper inom ekonomi genom att dela med sig av tips och erfarenheter inom privatekonomi, investeringar, förtagande och sparande.

109 KOMMENTARER

    • Hej Hej.

      Nej, jag har ej tid att kolla upp föreningar åt alla som kommenterar här tyvärr.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  1. De verkar ha Nettoomsättning på 684 Tkr 2019 198 Tkr räntekostnader
    49% soliditet. Eget kapital om 8 850 000 kr. -80 Tkr i rörelseresultat

    Långfristiga skulder om 9 877 000 kr

    • Hej igen Niklas.

      Föreningens ekonomi verkar normal med tanke på åldern (2017).
      Att den har 2 st hyresrätter är en fin tillgång.

      Av de uppgifter du givit mig så verkar föreningen vara vettig.

      mvh admin på Ekonomifokus

  2. Hej Joakim,

    Tack för värdefulla insikter på denna sida.

    Vi tittar på en bostadsrätt i en förening med belåning om 19 802 kr /m. Fastigheten byggdes 1938 och ombildades till brf 2017. Föreningen innehåller 19 bostadsrätter med en yta om 1884 m2, och 7 hyresrätter med en yta om 507 m2. Totala skulderna till 37 306 250 kr. Jag kan konstatera att belåning per m2 beräknats utifrån föreningens totala skulder i förhållande till yta för br, men inte utifrån hr-ytan
    Avgifterna i föreningen är normala med 594kr m2, och sparandet ligger på 282kr m2.
    Hur ska man bedöma föreningens ekonomiska status utifrån detta?

    Med vänlig hälsning,

    Patrik

    • Hej Patrik.

      Eftersom föreningen har 7 st hyresrätter (stor och värdefull tillgång) så är nog inte 19 802 kr/kvm så farligt.
      Om föreningen skulle göra om hyresrätterna till bostadsrätter och sälja dom skulle belåningen sjunka rejält.

      Du behöver nog även ta reda på om byggnaden är i bra skick, dvs alla dyra saker såsom stambyte, tak, fasader osv är i gott skick.
      Se till att skicket på byggnaden inte är eftersatt.

      Spontant låter det som en bra förening baserat på den info du givit mig.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  3. Hej! Jag och min sambo ska på visning nu i påskveckan. Lägenheten tillhör en relativt nystartad Brf (2017) som idag äger 12 bosstadsrätter och två hyresrätter. Enligt sidan på booli har de skuler på 9 877 000 kr fördelat på 702 kvadrat (bostadsrätterna) vilket ger en kvadratmeterpris på ca 14 000 kr. Jag har dålig koll vart jag hittar omsättningen och ränteavgifterna men det finns i senaste årsredovisningen bjurfors.se/contentassets/a9b9731f8d884a2aa46487ec88ee14f7/arsredovisning-2019-brf-filaren-5-o-6.pdf

    Vad skulle du säga om föreningen utifrån deras siffror? Verkar det riskabelt att köpa lägenhet i den?

    • Hej Niklas.

      Jag har tyvärr inte tid att kika igenom årsredovisningar och annonser åt folk här.
      14 000 kr/kvm låter ju inte så blodigt om byggnaden är från 2017.

      Mvh admin på Ekonomifokus

Ställ en fråga eller skriv en kommentar

Vänligen ange din kommentar!
Vänligen ange ditt namn här