När man köper en bostadsrätt är det extremt viktigt att kolla upp bostadsrättsföreningen. Om föreningen är liten, dvs den innehåller färre än 6-7 st bostadsrätter så tar man en större risk när man köper. Att köpa en bostadsrätt i en större förening är betydligt tryggare och oftast bättre.
Liten bostadsrättsförening = 6-7 st bostadsrätter eller färre
I denna artikel skall vi gå igenom de risker med att köpa en bostadsrätt i en liten bostadsrättsförening och vad man bör tänka på innan man köper. Det finns dock fördelar också, dessa skall vi gå igenom i artikeln lite längre ner.
Risker med små bostadsrättsföreningar
1. Banken kan säga nej
Det är inte ovanligt att banker nekar sina kunder lån för köp av bostadsrätter i små föreningar. Banken bedömer helt enkelt att risken är för hög.
Om din bank ändå accepterar att du köper en bostad i en liten förening så kan det bli ett problem i framtiden när du skall sälja den vidare. Eftersom många banker säger nej så riskerar du att dina framtida potentiella köpare blir nekade av sina banker. Det gör att du riskerar att få betydligt färre spekulanter på din bostad när du väl skall sälja.
Många banker nekar även själva bostadsrättsföreningen lån ifall den är för liten. Det kan innebära att små föreningar får svårare att låna till renoveringar osv. De kan få sämre lånevillkor, dyrare räntor osv eftersom de är mindre.
2. Stora risker i underhållskostnader
Om föreningen är liten är det färre som skall dela på kostnader för underhåll och andra utgifter. Om taket behöver bytas kan det bli väldigt stora kostnader som skall fördelas på väldigt få bostadsrätter.
Exempel:
Lilla Brf svanen måste byta tak och dränera om föreningens fastighet. Det kommer att kosta 500 000 kr. I föreningen finns 5 st bostadsrätter vilket innebär att varje bostadsrätt belastas med 100 000 kr per lägenhet. Är ekonomin i föreningen inte skött på rätt sätt kan detta tvinga fram en höjning av avgiften. Högre avgifter kan i värsta fall göra att värdet på bostadsrätten sjunker i värde.
3. Otur med jobbiga medlemmar i föreningen
Om man har otur och det bor 3 st medlemmar i föreningen som är knäppgökar så kan knäppgökarna vara i majoritet i en liten förening. Då finns det en risk att de beslut som fattas i föreningen blir katastrofala för föreningens ekonomi och fastighetsunderhåll.
Bor man i en större förening så kommer inte några enstaka knäppgökar att kunna ställa till några större problem eftersom majoriteten i svenska bostadsrättsföreningar är vettiga människor. De vettiga människorna kommer att vara i majoritet i en större förening och kloka beslut kommer därför att fattas.
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Fördelar
Fördelen med små föreningar är att de kan bli väldigt familjära och trevliga om det bor vettiga och trevliga människor i föreningen. Om man är få så kan man sköta föreningen väldigt kostnadseffektivt genom att hjälpas åt med gräsklippning, trappstädning, rensning av ogräs osv. Folk som bor i mindre föreningar känner ofta ett större ansvar för fastighetens skick eftersom man äger en så stor del av den.
Bor det bra människor i föreningen kan man alltså hålla ner kostnaderna och hålla fastigheten i fint skick genom att alla hjälps åt och hjälper varandra. Stora föreningar blir mer anonyma och då blir det svårare att hjälpas åt.
💡 Nyhet! – Nu jämför Lendo även bolån & lånelöften!
På Lendo.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Lendo kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
Små bostadsrättsföreningar får sämre ränta på sina lån
Om en liten bostadsrättsförening behöver låna pengar, exempelvis till renoveringar, kommer den sannolikt att få en betydligt högre ränta på lånet än stora föreningar. Det har rapporterats om mindre föreningar som tvingats betala dubbelt så hög ränta som större föreningar. Bankerna anser att små föreningar innebär hög risk och höjer därför räntan. Vissa banken kan till och med neka lån till mindre föreningar.
Högre räntekostnader drabbar de boende eftersom räntekostnaderna skall betalas med medlemmarnas månadsavgifter. Det kan alltså leda till högre månadsavgifter.
Vanliga frågor och svar
Minst 3 st
Hej!
Jag och min sambo kollar på en bostadsrätt i en mindre förening (8 st lgh), vi kommer att lägga 30% i kontantinsats (om den säljs för utgångspris). Föreningen bildades 2015 och har helt okej ekonomi, lån: 6900 kr/kvm och en kassa på 2 000 000 kr. Dock har föreningen inte amorterat vilket jag förstår att banken reagerar på. Underhållet är under kontroll dem har utfört en del stora underhåll och har en del planerat kommande 20 åren. Lån som ska bindas om men som dem enligt mig kommer klara av då avgiften redan är relativ hög sett till de finansiella kostnaderna. (har räknat på räntekänslighet och det är inget större problem vad jag kan se)
Men vårat problem: Vi har varit i kontakt med ca 6 st olika banker där ingen vill låna ut pengar för att det är för stor ”risk”, när man frågar så ger dem oss inte något konkret utan påpekar återigen på att de är en liten förening. Vad jag har förstått så har banker policys att dem ska vara extra försiktiga med mindre föreningar än exempelvis 10 lgh och att det är svårare att låna pengar vid köp av sådana bostadsrätter.
Så min fråga till dig: har det alltid varit detta problemet med banker eller är det ”extra känsligt” nu? Jag förstår inte hur dem resonerar och de vägrar ge svar på de också mer än att de är en ”liten” förening. Under stabilare tider kunde bankerna låna ut 85% vid av köp av en bostadsrätt i en extremt högt belånad förening exempelvis. Det känns som att banker generellt sätt, sätter käpparna i hjulet för hela marknaden gällande små bostadsrättsföreningar för att de har ”policys”
Hej Gustav.
Jag håller med om att det är lite underligt men det är så bankerna resonerar tyvärr. Liten förening = undvik helst att låna ut pengar.
De har tagit det beslutet så vi får helt enkelt bara rätta oss efter deras policys. Du kommer inte kunna få någon konkret förklaring av en enskild bankman, beslutet är taget av ledningen i banken.
Vad jag kan minnas har de haft samma policys kring små föreningar under alla mina år i branschen, dvs ca 12-13 år.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej En fråga vi äger en fastighet med fyra lägenheter. byggt 1938 i bra skick. Vi har lån på 2 miljoner.’Vi vill bilda en bostadsrättsförening och undrar om vi då vill sälja en lägenhet till ett av våra fyra barn, får hon då inget lån i banken för det? Trots att vi inte har några lån att tala om i föreningen?
2 Kan vi bli del av en annan förening t ex HSB eller en grannfastighet och på det sättet bli en större förening men ändå inte betala för deras renoveringar etc?
Vänligen Kerstin
Hej Kerstin.
1. Jo hon kan möjligtvis få lån men det är betydligt svårare att få lån till en bostadsrätt i en liten förening än i en stor.
2. Nej, det är inte möjligt vad jag vet.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej. I en Brf finns fyra bostäder som nu ska omförhandla lånen i februari, De har bara 1,8 milj i lån i föreningen och ingen verkar vilja låna ut till den låga skulden. Fråga: Är det bättre att försöka lösa lånet och fördela 450.000 per enhet eller finns det något smartare tips?
Hej Anders.
Om möjligt så är ju ett kapitaltillskott en mycket bra lösning. Då skjuter varje ägare till 450 000 kr och föreningens lån löses.
Det har framför allt två stycken fördelar:
1. Om de boende lånar 450 000 kr var och skjuter in som kapitaltillskott kan de nyttja ränteavdraget. Privatpersoner kan nyttja ränteavdraget vilket föreningen inte kan. Därmed blir lånekostnaderna sannolikt lägre om lånen ligger på bostadsrättsinnehavarna istället för på bostadsrättsföreningen.
2. Kapitaltillskott är avdragsgilla vid försäljning. Ett kapitaltillskott på 450 000 kr innebär att man behöver betala nästan 100 000 kr mindre i vinstskatt vid en framtida försäljning av bostadsrätten.
Jag ser ingen bättre lösning än kapitaltillskott.
Mvh admin på Ekonomifokus
Kan en brf köpa en annan brf och de två bli en?
Hej Kejll.
Det vågar jag inte svara på faktiskt.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej ! Jag bor i en liten förening med 4 medlemmar sedan 23 år där jag för ovanlighetens skull fn är ordf. Alla medlemmar är med i styrelsen. Nu vill jag sälja min lgh. En person i styrelsen som bott här nästan lika länge som mig och som tidigare oftast varit ordf vill göra allt hon kan för att försäljningen ska gå dåligt. De två andra i styrelsen består av en person som alltid helt okritiskt håller med henne oavsett vad det handlar om. T o m innan han ens vet vad hon ska säga brukar han samtycka med eftertryck. – Den andra styrelsemedlemmen är en relativt nyinflyttad kvinna som inte har tidigare styrelseerfarenhet. Hon försöker förstå frågorna och vad det handlar om under mötena men håller sig annars på sin kant.
Saken just nu som har med min förestående försäljning att göra är att styrelsen för 4 år sedan bestämde om 2,5 % höjning av avgiften fyra år i rad. Sista höjningen är fr o m jan 2003.
Men inför vårt senaste styrelsemöte nyss anmälde hon som är vår fd ordf en punkt om att ”resonera lite om vad räntehöjningar, högre elpriser och e v höjnig av fjärrvärme kan komma att betyda för oss.”.. och sedan hade hon förslag om beräkning för att se om avgifterna e v behövde höjas mer i år n vi redan beslutat.
Beslutet på mötet blev att kassören ska göra en budgetberäkning till nästa gång 5 dec och beslut ska då också tas i frågan.
Kassör är han som alltid okritiskt håller med henne och hon brukar göra hans uppgifter så det går att känna sig helt säker på vad beräkningen / budgeten kommer att visa på oavsett fakta. Förmodligen får vi två andra f ö inte ta del av den förrän på mötet.
När folk stått inför att sälja här tidigare och hon som tidigare varit vår ordf brukat svara tråkigt och negativt till mäklare och spekulanter som hört av sig. Även när säljaren varit verkat vara på god fot med henne. Men jag är ju inte ens det. Så jag har tänkt en tid nu att jag måste passa på att sälja medan jag själv är ordf. Men som sagt mig gillar hon verkligen inte och nu verkar hon trots allt kommit på ett sätt att inverka dåligt på min försäljning också.
Finns det något enkelt sätt för mig som ordf att se till att vårt nästa möte med beslut i denna fråga blir först nästa år ?
Kan jag bara meddela dem att jag tycker att vi tar nästa möte slutet jan i stället för 5 dec..? Måste jag skylla på något typ att jag känner att jag inte hinner sätta mig in i frågan p g a mycket annat att göra och / eller att få info först på mötet och besluta samtidigt inte känns bra varpå jag vill skjuta upp.? Eller vad händer om jag anmäler sjukdom inför mötet och föreslår att det skjut upp till typ 25 jan p g a det.? Den nyinflyttade under mig skulle förmodligen inte ha något emot att skjuta upp mötet. Men de båda andra skulle ha mycket emot det.
Tacksam om någon kan ge ett fungerande tips.!
Hej Lena.
Jag har tyvärr inga bra tips att erbjuda i denna fråga.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Vi är en liten brf, bara 5 lägenheter.
Samtliga brf.innehavare ingår i styrelsen.
F.n. är två av lägenheterna uthyrda i 2:a hand. Vi står inför ännu en försäljning och ”befarar” att även denna köps och ska hyras ut i 2:a hand. Vi blir då bara två innehavare kvar, som bor i huset. Finns det någon regel eller praxis så vi kan förhindra detta på något vis? Den största arbetsbördan ligger redan nu, på oss 2 som bor kvar i huset. Är det rimligt att 3 av 5 lägenheter hyrs ut i 2:a hand? Detta innebär också att vi som faktiskt bor kvar i huset hamnar i minoritet i styrelsen.
Hej Ann.
Jag är inte säker men jag tror att det måste skrivas in i stadgarna för att ni skall kunna hindra andrahandsuthyrning.
De som hyr ut i andrahand befrias ju inte från ansvar bara för att de hyr ut. De måste ju ta ansvar och hjälpa till med föreningen ändå.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Jag bor i bostadsrätt små föreningen med 6 lgh och vi tänkte byta ventilationen och värme och det koster stor summa. Så min frågar är ska man få lån från banken på förening namn eller på sitt eget namn ? Och hur det går till om lånen blir på förening namn ?
Tack
Hej Mustafa.
Det är bostadsrättsföreningen som är ansvarig för värme och ventilation så det är föreningen som får ta lånet och betala för åtgärderna.
Styrelsen får kontakta banken och ansöka om ett lån.
Mvh admin på Ekonomifokus