Ansvar i bostadsrätt

Bostadsrättsföreningen har enligt lag ansvar för att hålla bostaden, byggnaden och marken i bra skick men de boende ansvarar för det mesta invändigt och har möjlighet att genomföra förändringar i bostaden. Vem ansvarar för underhåll, reparationer, skador osv invändigt och utvändigt? Det ska vi gå igenom i denna artikel.

Artikelns innehåll:
1. Ansvaret faller på bostadsrättsföreningen eller den boende
2. Bostadsrättsföreningens ansvar
3. Bostadsrättsinnehavarens ansvar
4. Vem ansvarar för vad i en bostadsrättsförening? – tabell
5. Ansvar vid skada
6. Exempel från en riktig bostadsrättsförening
7. Om någon part brister i sitt ansvar

Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik

Bostads­rättslagen säger att de boende inte får utföra ingrepp i en bärande konstruktion, än­dring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller annan vä­sentlig förändring av lägenheten utan styrelsens tillstånd.

Ansvaret faller på bostadsrättsföreningen eller den boende

Antingen är det den boende som är ansvarig eller så är det bostadsrättsföreningen. Vem som ansvarar för vad kan skilja sig åt mellan olika föreningar. I en bostadsrättsförening är det stadgarna som styr vem som ansvarar för vad men det är inte alltid det går att hitta bra information i stadgarna. Ibland finns ansvarsområdena detaljreglerade i stadgarna och ibland inte. Om det inte är reglerat i stadgarna är det bostadsrättslagen som styr.

Vissa delar av bostadsrättslagen är tvingande och de delarna måste bostadsrättsföreningens stadgar följa. Andra delar är dispositiva och i de fallen kan stadgarna avvika från bostadsrättslagens regler.

Bostadsrättsföreningens ansvar

Bostadsrättsföreningen ansvarar för byggnadernas stomme inklusive bärande väggar, yttertak, alla icke synliga ledningar som går till mer än en bostadsrätt, radiatorer och värmeledningar, rökgångar och ventilationskanaler, ventilationsdon, spiskåpa / köksfläkt som är en del av husets ventilation, och målning av utifrån synliga delar av ytterdörr, fönster, panel och skärmvägg.  

Inträffar en brand- eller vattenskada ansvarar föreningen för att göra en

• Undersökning av skadan 
• Utrivning av det skadade om man tror att skadan gäller mer än ytskiktet. Föreningen betalar för hela utrivningen (också utrivningen av det ytskikt som bostadsrättshavaren ansvarar för). Utrivningen ska göras så att skadan sen ska kunna repareras fackmannaässigt.
• Upptorkning av det som föreningen har ansvar för t ex bjälklaget. När föreningen är klar med sin del, ansvarar bostadsrättshavaren för att reparera sin del: Ytskiktet, inklusive fuktspärr i våtrum, och underliggande behandling som behövs till ytskiktet i andra rum.

Bostadsrättsföreningens ansvar enligt bostadsrättslagen

I bostadsrättslagens kapitel 7 § 12 anges att bostadsrättsföreningen har ansvaret för stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen försett lägenheten med, och för reparationer efter brand- och vattenledningsskador.

Om bostadsrättsföreningen brister i ansvaret

Om något är uppenbart bristfälligt men föreningen ändå inte åtgärdar detta, är föreningen skyldig att betala för de skador som detta orsakar.

Bostadsrättsinnehavarens ansvar

Bostadsrättsinnehavaren ansvarar och betalar för underhåll och reparationer av den egna bostaden. Bostadsrättsinnehavaren betalar för att reparera ytskikt, tätskikt i våtrum, allt som är synligt t ex synliga rör, icke bärande väggar, inredning (ex toastol, köksutrustning & vitvaror), klämringen till golvbrunnen, vattenkran samt målning av element och ledningar inuti bopstaden.

Egna installationer

Om bostadsrättsinnehavaren har utrustat bostaden med egna installationer som avviker från bostadsrättsföreningens standard, ansvarar bostadsrättshavaren alltid själv för installationerna. Ansvaret överförs till den nya ägaren vid överlåtelse. En sådan egen installation ersätts inte om den behöver tas bort i samband med att bostadsrättsföreningen utför reparationer eller underhåll. Eventuella tillkommande kostnader betalas av bostadsrättshavaren.

Bostadrättsinnehavarens ansvar enligt bostadsrättslagen

I bostadsrättslagen anges att bostadsrättshavaren har ett underhållsansvar och tillsynsskyldighet för lägenheten. Underhållsskyldigheten regleras i bostadsrättslagens kapitel 7 § 12 och tillsynsansvaret regleras i § 9 och § 12.

Om bostadsrättshavaren brister i sitt ansvar

Om bostadsrättshavaren eller dennes gäst brister i sitt ansvar kan bostadsrättsföreningen kräva bostadsrättshavaren på skadestånd och ersättning för de kostnader föreningen fått med anledning av detta. Om bostadsrättshavaren exempelvis orsakar en brand- eller vattenskada medvetet eller genom ”grovt slarv”, eller vet om att avloppsbrunnens klämring saknas eller är skadad utan att göra något åt det, kan bostadsrättshavaren i slutänden få betala för hela skadan. Detta gäller även det som bostadsrättsföreningen i vanliga fall skulle haft betalningsansvaret för. 

Vem ansvarar för vad i en bostadsrätt?

I denna tabell listar vi exempel på vem som vanligtvis ansvarar för respektive byggnadsdel.

Gränsfall & oklarheter

Det finns en del gränsfall där det kan vara lite oklart var ansvaret ligger. Här är några exempel:

• Byte och målning av ytterdörrar och fönster ansvarar vanligtvis bostadsrättsföreningen för. Underhållet ansvarar däremot vanligtvis den boende för.
• Föreningen ansvarar i regel för alla avlopp, men vattenlås och golvbrunnens rensning ansvarar du själv för.
• Föreningen ansvarar för alla fönster, men glas, tätning, persienner och målning får du själv ta hand om.
• Element ansvarar föreningen för (om det är vattenburen värme). Man får därför själv aldrig ändra dessa utan tillstånd.
• Balkonginglasning ansvarar du själv för, såvida det inte är föreningen som satt upp den.

Ansvar vid skada

Var och en ansvarar och betalar för sin del, oberoende av hur en skada har uppkommit. Men om skadan orsakats av att någon varit vårdslös eller medvetet orsakat skadan, kan den få betala även det som den andra parten i annat fall skulle ansvarat och betalat för.

Om exempelvis en skada uppstår i en byggnadsdel som är bostadsrättsföreningens ansvar även skadar en bostad invändigt är bostadsrättsföreningen vanligtvis INTE skyldig att bekosta reparationen av insidan av bostaden. Det är den boende som tvingas bekosta reparationer av skadorna invändigt i bostaden (om inte skadorna uppstått på grund av att föreningen varit vårdslös). Detta kan låta förvånande för många och det visar hur viktigt det är att ha en bra hemförsäkring med bostadsrättstillägg. Vissa bostadsrättsföreningar har ett gemensamt bostadsrättstillägg, då behöver du inte teckna en egen.

Exempel:
En vattenskada uppstår på grund av ett läckage i taket. Det gör att en vattenskada uppstår på väggen i en av bostadsrätterna. Det är då bostadsrättsföreningen som är skyldig att bekosta reparationen av taket men inte väggen inne i bostaden.

Undantag

Ett undantag från regeln om delat ansvar mellan den boende och bostadsrättsförening är skador av trycksatt vatten och brand. För dessa två har föreningen hela ansvaret. Föreningen ansvarar i dessa fall för hela reparationen, om skadan inte beror på att den boende eller dess gäst varit försumlig. Trycksatt vatten avser endast varmt och kallt tappvatten, och inte exempelvis värmelednings- eller avloppsvatten.

Exempel från en riktig bostadsrättsförening

Denna tabell visar hur ansvaret fördelas i Brf Kandelabern

1) = Vid medlemmens åverkan står denne för kostnaden 
2) = Samma regler som för lägenhet beträffande väggar, golv och tak.

Om någon part brister i sitt ansvar

Brister någon part i sitt ansvar kan den andra parten kräva ersättning och skadestånd för eventuella skador som uppstår på grund av bristen.

Vanliga frågor och svar