Den som äger en bostadsrätt betalar en årsavgift till bostadsrättsföreningen. Eftersom den betalas varje månad kallas den vanligtvis för månadsavgift. Avgiftens storlek baseras på bostadsrättens andelstal. De intäkter föreningen får från avgifterna skall helt eller delvis täcka föreningens utgifter för drift och underhåll.
Artikelns innehåll:
1. Vad ingår i avgiften?
2. Föreningens kostnader som avgiften skall täcka
3. Höjningar av månadsavgifterna
4. Så bestäms avgiften
5. Hög, låg eller normal avgift?
6. Avgör om föreningens ekonomi är bra utifrån avgiften
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Vad ingår i månadsavgiften?
Vad som ingår i månadsavgiften skiljer sig från förening till förening. I vissa bostadsrättsföreningar ingår till exempel värme och vattenförbrukning i månadsavgiften, i andra får man bekosta sin uppvärmning och förbrukning själv.
Exempel 1:
Kalle köper en lägenhet i Brf Snipan. Han betalar en månadsavgift på 5 000 kr/mån. I den avgiften ingår allt utan hushålls-el och parkeringsplats. Kalle måste alltså betala en el-räkning och en kostnad för parkeringsplatsen varje månad utöver månadsavgiften som han betalar till föreningen.
I brf Snipan ingår alltså värme, vattenförbrukning osv i avgiften.
Exempel 2:
Stina köper ett radhus i Brf Klaveret. Hon betalar också en månadsavgift på 5 000 kr/mån. I den avgiften ingår däremot inte värme, vattenförbrukning och hushålls-el så Stina måste alltså betala för uppvärmningen av sitt radhus, hushålls-el, vattenförbrukning och uppvärmning av varmvattnet utöver den månadsavgift hon betalar till bostadsrättsföreningen varje månad.
I Brf Klaveret ingår inte värme, vatten eller hushålls-el. Parkeringsplats ingår däremot.
Vad som ingår och inte ingår skiljer sig alltså åt mellan olika föreningar. När du köper en bostadsrätt måste du därför vara noga med att undersöka vad som ingår i avgiften och inte.
Många mindre föreningar försöker hålla nere månadsavgifterna genom att sköta en del underhåll själva. Man fördelar exempelvis arbetet med trappstädning, gräsklippning, skottning osv på medlemmarna. Det gör att föreningen slipper betala något företag för dessa tjänster. Större föreningar med många bostadsrätter anlitar vanligtvis företag som sköter underhållet.
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lånekoll.se – jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos ett stort antal banker med en enda ansökan.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.
Exempel på kostnader som ibland ingår i avgiften
- Värme
- Hushålls-el
- Vattenförbrukning
- parkeringsplats
- Bredband
- TV kanaler utöver basutbud
- Skötsel av föreningens trädgård och gemensamma utrymmen
- Trappstädning
En förvaltare kan sköta ekonomi och avgifter
Många föreningar, speciellt större, anlitar en ekonomisk förvaltare som sköter ekonomin i föreningen. Förvaltaren hanterar då månadsavgifterna och skickar ut betalningsavi:er
Föreningens kostnader som avgifterna skall täcka
Föreningen har kostnader för underhåll av föreningens fastighet, förvaltning av föreningen och oftast även räntekostnader för föreningens lån. Alla dessa kostnader skall täckas av månadsavgifterna från bostadsrättsinnehavarna.
- Föreningens räntekostnader
- Underhåll av föreningens fastighet
- Förvaltningen av föreningen
Om avgifterna inte täcker kostnaderna måste föreningen höja avgifterna. Planerar du att köpa en bostadsrätt är det viktigt att du undersöker föreningens ekonomi för att se om föreningen kommer bli tvungen att höja avgifterna framöver. Om du inte är duktig på sådant själv rekommenderar vi att du tar hjälp av någon som kan.
Så bestäms månadsavgiften
Hur mycket varje enskild bostadsrätt skall betala i månadsavgift baseras på bostadsrättens andelstal, antal kvadratmeter osv. Man kikar på hur mycket kostnader föreningen har och fördelar de kostnaderna på bostadsrätterna så rättvist som möjligt. En stor bostadsrätt betalar mer i avgift än en liten eftersom den förbrukar mer och kräver mer underhåll.
Höjningar av månadsavgiften
När styrelsen i en bostadsrättsförening inser att intäkterna inte räcker till för att täcka alla kostnader blir man tvungen att höja månadsavgifterna. De flesta bostadsrättsföreningar höjer 2-3 % per år för att kompensera för inflationen men ibland kan större höjningar krävas, exempelvis om räntorna stiger och föreningen har mycket lån. Det kan även krävas större höjningar av avgifterna vid större renoveringar.
Vad räknas som hög, låg eller normal avgift?
Vad som är högt eller lågt är svårt att säga. Det beror till stor del på vad som ingår. Om allt ingår kommer avgiften att vara högre än om det är många kostnader som inte ingår.
Det man skall vara försiktig med är föreningar som har höga avgifter på grund av att föreningen har mycket lån. Då går en stor del av månadsavgiften till att betala ränta och amortering på föreningens lån. Skulle föreningens räntor gå upp så finns risken att föreningen tvingas höja månadsavgifterna rejält. Om föreningen höjer avgifterna kraftigt så påverkar det bostädernas priser negativt.
Byggår är en viktig faktor för avgifterna. Gamla bostadsrättsföreningar har oftast mycket lägre avgifter än nyare eftersom de har hunnit amortera bort en större del av sina lån. Föreningar från tidigt 90-tal har oftast de högsta avgifterna eftersom de bildades runt 90-talskrisen då räntorna var höga.
| Föreningens byggår | Ingår | Typ av bostad | Normal avgift |
|---|---|---|---|
| 1950-tal | Värme & vatten | 2:a på 58 kvm | 2 600 kr/mån |
| 1960-tal | Värme & vatten | 2:a på 58 kvm | 3 000 kr/mån |
| 1970-tal | Värme & vatten | 2:a på 58 kvm | 3 500 kr/mån |
| 1980-tal | Värme & vatten | 2:a på 58 kvm | 3 800 kr/mån |
| 1990-tal | Värme & vatten | 2:a på 58 kvm | 4 000 kr/mån |
| 2000-tal | Värme & vatten | 2:a på 58 kvm | 3 600 kr/mån |
Tabellen blir en grov förenkling men det är tvunget för att kunna visa er läsare på ett ungefär hur mycket det ofta kan skilja.
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lånekoll.se – jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos ett stort antal banker med en enda ansökan.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.
Avgör om föreningens ekonomi är bra utifrån avgiften
Man kan lite förenklat säga att en låg månadsavgift är ett tecken på att föreningen har en god ekonomi. Det är som sagt en förenkling men faktum är att det ofta stämmer. Välskötta föreningar har amorterat ner sina lån, skött sina budgetar och underhåll vilket oftast leder till att avgiften kan hållas nere på låga nivåer. Föreningar som missköts drar ofta på sig stora lån och kostnader vilket gör att avgifterna blir höga.
Ett undantag från ”regeln” ovan är väldigt nya bostadsrättsföreningar. Där är det i princip bara föreningens belåning som styr om månadsavgiften är hög eller låg. Ju mer lån föreningen har desto högre månadsavgift.
Bland äldre föreningar finns det alltid en risk att större underhåll behöver göras på föreningens fastighet vilket leder till kostnader som föreningen måste ta lån för att klara av. Det kan gör att föreningen tvingas höja avgifterna rejält om man inte börjat med avgiftshöjningar i god tid innan.
Månadsavgift eller hyra?
Det är många som kallar månadsavgiften för hyra men det är egentligen ett felaktigt uttryck eftersom det inte rör sig om någon hyra. Det finns ingen hyresvärd som tjänar några pengar på dig om du äger en bostadsrätt. Alla pengar du betalar i månadsavgift till föreningen går till föreningen som du själv är ”delägare” i och pengarna används för att driva föreningen på bästa möjliga sätt för bostadsrättsinnehavarna.
Skulle föreningen göra vinst skall pengarna till exempel användas till att amortera på föreningens lån eller bjuda bostadsrättsinnehavarna på avgiftsfria månader. Föreningen skall alltid använda pengarna så att de gynnar bostadsrättsinnehavarna i föreningen.
Lägre månadsavgift leder till högre värde
Ju lägre månadsavgift en bostadsrätt har desto högre blir marknadsvärdet. Eftersom en potentiell köpare inte behöver betala lika mycket i månadsavgift kan ett högre pris betalas för bostaden.
Anekdot – styrelsen sänkte avgifterna och sålde sina bostadsrätter
Det finns exempel på när styrelsen sänkt föreningens avgifter för att kunna sälja sina egna bostadsrätter till högre priser. Efter försäljningarna har den nya styrelsen upptäckt att månadsavgiften är för låg och tvingats höja den igen. Detta är ett brottsligt förfarande och styrelsen som sänkte avgifterna felaktigt riskerar påföljder.
Bostadsrättsföreningar utan månadsavgift
Det finns föreningar som äger attraktiva hyreslägenheter och lokaler som hyrs ut. Vissa av de föreningarna får så mycket hyresintäkter att de kan sänka sina månadsavgifter till 0 kr/mån. Hyresintäkterna täcker helt enkelt föreningens alla kostnader för drift och underhåll. Dessa föreningar har oftast funnits väldigt länge och har centrala lägen i storstäderna. De har oftast fina lokaler i bottenplan som hyrs ut till butiker och restauranger.
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lånekoll.se – jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos ett stort antal banker med en enda ansökan.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.
Vanliga frågor och svar
Det varierar mellan olika bostadsrättsföreningar.
Föreningen behöver pengar för att kunna sköta föreningens drift och underhåll.
Vanligtvis gör den det men i vissa bostadsrättsföreningar ingår inte värme. Det är exempelvis vanligt att uppvärmning inte ingår i avgiften när man bor i bostadsrättsradhus eller bostadsrättsvilla. I bostadsrättslägenheter ingår däremot värme för det mesta.
Det varierar men fler och fler bostadsrättsföreningar går mot att medlemmarna får betala för sin egen förbrukning av vatten och varmvatten.
Det är ovanligt att hushålls-elen ingår i avgiften. Man betalar i princip alltid för sin egen förbrukning av el.
Ja, men pengarna måste då komma medlemmarna tillgodo via exempelvis sänkningar av avgiften, avgiftsfria månader eller liknande.
Så mycket som krävs. Det finns inget tak för detta.
Ja, en potentiell köpare skall upplysas om bostadsrättsföreningen avser att höja månadsavgiften.
Fördelning kostnader reparation
Vi har en bostadsrätt med andelstal 11% och vi är 4 lägenheter där övriga äger resten. Vi har reparerat i källaren o tagit bort gammal isolering som var fuktig. Vi har inte tillräckligt i kassan för att täcka reparationen o nu vill en att vi ska dela kostnaden rakt av på fyra men vi vill betala efter andelstal. Egentligen borde ju månadskostnaden täcka reparationer?
Hej Yvonne.
Kostnaderna bör fördelas efter andelstalet.
Annars är det bättre för er att föreningen upptar ett lån för att betala dessa kostnader. Då kommer räntekostnaderna fördelas på andelstalet.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån
Vad händer, gör man om golvytan inte stämmer enligt det räkneexempel där takhöjden skall vara minst 190 cm?
Kan man begära sänkning av avgiften?
Hej Bertil.
Det vågar jag inte svara på tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Finns det någon regel på hur långt innan styrelsen bör meddela medlemmarna om en avgiftshöjning? Vi har fått en höjning på 11% fr.o.m. nästa månad….. Alltså endast 1 månad i förväg.
Hej Maria.
Det vågar jag inte svara på med säkerhet tyvärr men jag tror inte att det finns någon sådan regel.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Vår brf bestående av 49 lägenheter sänkte avgiften för 4 års sedan med 500 kr rakt över enligt likadelsprincipen.
Vår ekonomi är mycket god men vår avgift hög i förhållande till andra brf:er i området. Ingen har klagat på sänkningen, varken medlemmar, revisorer eller förvaltningsföretag. Nu efter 4,5 år kommer en medlem somåtnjutit sänkningen och klagar på att han vill ha mer enl andelsprincipen (enda lgh med 6 rum). Vad kan man svara medlemmen som klagar?
Tacksam för snabbt svar!
Hej Curt.
Den frågan kan tyvärr inte jag hjälpa dig med.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Jag förstår vad avgiftens summa baseras på men vad avgör hur mycket en lägenhet skall betala av den totala årsavgiften, Andelstalet enligt ekonomisk plan?
Om du har olika stora lägenheter med olika andelstal, blir det då inte fel att bara höja tex 5% rakt av över alla lägenheter?
Föreningen borde väl höja 5% på total årsavgift och sedan fördela avgiften enligt andelstalet per respektive lägenhet?
Om en lägenhet har 2000 i avgift och en annan 4500kr så bör den med högre avgift hamna fel vid kontinuerliga höjningar och bära väsentligt större del av föreningens kostnader än den ekonomiska planen fastslog vid grundandet.
Hej Kim.
I artikeln står det vad avgiften baseras på under rubriken ”så bestäms avgiften”.
Du får samma resultat om du höjer den totala årsavgiften med 5% och sedan fördelar på andelstal som om du höjer respektive lägenhets månadsavgift med 5% (under förutsättning att månadsavgiften endast baseras på andelstalet).
Jag kanske missförstod din fråga för jag förstår inte helt vad du menar.
Mvh admin på Ekonomifokus
”Där är det i princip bara föreningens belåning som styr om månadsavgiften är hög eller låg.”
Det här stämmer inte riktigt. En extremt stor post i många BRF:ers utgifter är tomträttsavgälden. Den är ofta, iaf i dagens ränteläge, den enskilt största utgiften för många storstadsföreningar som inte äger sin tomt. Den ligger också helt utanför föreningens och styrelsens kontroll.
I min nuvarande BRF t.ex. har vi en skuldsättning på precis under 5000kr/kvm, vilket anses helt ok, men har ändå en hög avgift. Anledningen är just tomträttsavgälden som ligger på ca 250kr/kvm årligen (1300kr/mån för min lägenhet på 62 kvm).
Hej Lake_placid
Du har helt rätt.
När föreningen inte äger marken kan en stor del av avgiften gå till att betala tomträttsavgäld.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Vi ska köpa en bostadsrätt på ca 133.8 m2. En del av bostaden är fr 1920-talet medan en annan är nyare. Bostadsrätten är två våningar där den andra våningen är nyare. I ett av dokumenten uppmanas vi som köpare att mäta arean eftersom den inte är exakt. Ett av rummen är ett vindsrum m synliga takbjälkar, stort 25 m2 och klassat som sovrum på ritningen.
Men hur är det med snedtak? Jag har läst att det ska vara 1.9 meter högt med en bredd på minst 60 cm (?) för att räknas, eller? Vad gäller?
Hej Katarina.
Det stämmer det du skriver. Såhär skriver skatteverket:
”För att ett våningsplan med snedtak överhuvudtaget ska mätas måste våningen ha en takhöjd på minst 190 cm på ett utrymme av minst 60 cm bredd. Man bortser från eventuella mellanväggar.”
Då du skall alltså räkna ut hur stor del som har minst 190 cm i takhöjd. Då får du fram boarean.
Mvh admin på Ekonomifokus