Köpa nyproduktion – steg för steg guide

33
Köpa nyproduktion

De senaste åren har det byggts nya lägenheter och hus i en rasande fart. Den takt de bygger nya bostäder i idag är i klass med den som var under 60- 70-talet.
Det råder en byggboom helt enkelt.

Steg-för-steg guiden finner du längre ner i artikeln

Det finn en del saker som skiljer sig i köpprocessen när man köper en nyproducerad bostad i förhållande till när man köper en begagnad bostad av en annan privatperson. Det som skiljer sig är framför allt:

  • Ingen budgivning – alltid fasta priser
  • Du får välja inredning och material
  • Vanligtvis betydligt längre väntan till tillträde/inflyttning
  • Bostad och vitvaror är splitter nya

Ska du sälja din bostad rekommenderar vi att du först jämför mäklarna och deras arvoden på Hittamäklare.se.

Borde man köpa nyproduktion nu?

Nyproducerade hus och lägenheter är oftast ganska dyra i förhållande till liknande bostäder i samma område. Det beror såklart på att bostäderna är splitter nya men även att nya bostadsrättsföreningar ofta har låga avgifter men hög belåningsgrad i föreningen. Om räntorna går upp kan många nya föreningar tvingas att höja sina avgifter rejält. Om priserna skulle gå ner på bostadsmarknaden generellt så innebär det ju såklart att även nyproducerade bostäder sjunker i värde. Det är därför viktigt att vara noga och se till att man inte köper en för dyr bostad. Byggbolagen väljer sina priser själv och det är inte alltid priserna som de sätter stämmer helt överens med rådande marknadsvärde. Den tiden då man kunder spekulera i nyproduktion och sälja med stor vinst direkt när man fått nycklarna är med största sannolikhet förbi. Se därför endast till att köpa en bostad som du vill bo i.

”Tänk till ordentligt innan du köper nyproduktion” – Andreas H

Köpa nyproduktion – steg för steg

Steg 1. Lånelöfte

Du måste börja med att skaffa dig ett lånelöfte. När du fått ett lånelöfte vet du hur mycket du kan lägga på en ny bostad. Utan lånelöfte kommer du inte att få köpa en nyproducerad bostad. Hemsidan Consector.se hjälper dig att skaffa lånelöfte och jämför erbjudanden från upp till 30 st olika banker åt dig. Bankernas erbjudanden presenteras på en lista åt dig och du kan själv välja om du vill låna av någon av bankerna eller inte när det väl är dags. Consector kan även omförhandla befintliga bolån och tidigare har de ordnat räntor ända ner till 1,09 % åt vissa kunder. Det är helt gratis att göra en ansökan hos Consector.se och du förbinder dig inte till något.

Steg 2. Intresseanmälan/förhandsbokning

Byggbolagen tar vanligtvis emot intresseanmälningar på sin webbplats i ett tidigt skede, ibland flera år innan säljstart. Du förbinder dig inte till att köpa när du gör en intresseanmälan men du kan via den få förhandsinformation om projektet du anmält intresse till

Steg 3. Säljstart

Inför försäljningsstart kontaktas de som föranmält intresse. Information skickas ut och ibland finns det en visningslokal eller liknande som man kan besöka för att se modeller, bilder, ritningar och skisser över projektet. Du som spekulant lämnar en köpanmälan vid säljstarten om du är intresserad av att köpa.

Steg 4. Bokningsavtal och bokningsavgift ska betalas

Om du får erbjudande att köpa någon av bostäderna du anmält att du vill köpa så tecknas ett bokningsavtal och en bokningsavgift ska betalas, som varierar beroende på vilket byggbolag som säljer.
Bokningsavgiften är normalt 10 000 kr upp till 25 000 kr. Om du betalt bokningsavgift så dras den sedan av från bostadens totalpris. Bokningsavgiften är alltså en första delbetalning av bostaden.

Steg 5. Förhandsavtal- och avgift

Förhandsavtal tecknas när bostadsrättsföreningen har bildats och är ett avtal mellan dig som köpare och föreningen. Förhandsavtal skrivs ofta 1-2 år innan dess att bostaden står färdig för inflyttning. Ibland kan dock tiden mellan förhandsavtal och inflyttning/tillträde vara ännu längre. I samband med förhandsavtalet betalas även förhandsavgiften som vanligtvis är på 100.000 kr upp till 150.000 kr för lägenheter.
Hos byggbolaget JM är det till exempel 100.000 kr i förhandsavgift som gäller när man köper lägenhet. Även denna avgift dras av från slutköpeskillingen och är därmed en delbetalning av bostaden.

I vissa fall skippar man förhandsavtal och tecknar upplåtelseavtal direkt istället. Det beror på hur långt bygg- och försäljningsprocessen har kommit.

Steg 6. Materialval och tillval samt besök i bostaden osv

Under tiden din nya bostad byggs får du välja materialval i form av tapeter, kakel, köksluckor och annat. Byggbolagen erbjuder oftast även en visningslägenhet där du kan se materialen och eventuella tillval på plats. Tillval är dock väldigt dyrt så tänk till innan du väljer. När det närmar sig inflyttning brukar du få besöka din egen bostad för att mäta osv.

Ibland måste du betala en del eller hela kostnaden för tillvalen någon/några månader innan du tillträder bostaden. Om detta är av betydelse för dig så rekommenderas det att du tar reda på vad som gäller för betalningen av tillvalen med byggbolaget.

Steg 7. Besiktning

Några veckor innan du får nycklarna kommer en oberoende besiktningsman att besiktiga bostaden. Du skall då vara med och undersöka så att allt ser bra ut. Efter besiktningen kan du reklamera eventuella fel eller brister som du upptäcker.

Övrigt om besiktningar av nyproduktion:
2 år efter den ovan nämnda besiktning görs den så kallade 2-års-besiktningen.
Du har då bott i bostaden i två år och har möjlighet att anmäla eventuella fel eller brister som uppstått under de första två åren du bott där.

Steg 8. Upplåtelseavtalet skrivs

Du skriver under det sista avtalet, upplåtelseavtalet. Där får du även information om hur du betalar in den sista betalningen av bostaden, slutbetalningen.
Vanligtvis får du en inbetalnings-avi som du tar med till banken för att genomföra slutbetalningen. Kvittot för slutbetalningen behöver du sen när du skall hämta ut nycklarna till bostaden så se till att spara det.

Steg 9. Tillträde/inflyttning

Du tar med dig kvittot på slutbetalningen och hämtar ut nycklarna till bostaden. Sedan är allt klart. Njut nu av din splitter nya bostad!

Sälja den nyproducerade bostaden vidare


Om du vill sälja vidare bostaden kan du göra det först när upplåtelseavtalet är signerat. Då kan du sälja bostaden vidare trots att du inte fått nycklarna ännu. Det kallas för ”att sälja på ritning”. Om du skall sälja bostaden på ritning eller när du fått nycklarna bestämmer du själv. Om bostaden skall säljas kan du använda hemsidan Hittamäklare.se. för att samla in offerter och för att jämföra mäklarna som är aktiva i den stad/område som din bostad ligger i. Dessa offerter kan du sedan nyttja för att jämföra mäklarna och även när du skall förhandla om mäklararvodet med den mäklare som du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du skickar in din ansökan på Hittamäklare.se.


33 KOMMENTARER

  1. Från början när vi bokade denna nyproducerade bostadsrättslägenhet var det inflyttning i september året efter. Sedan sköt man på det till oktober. Då utgick vi från att man pratade om 1 oktober så klart. Fyra månader innan inflytt skulle vi få veta slutligt inflyttningsdatum. Då säger man att den 9 oktober får vi nycklarna och mellan den 9:e och den 13:e görs ett inflyttningsschema för att alla i trappuppgången inte krockar i hissen. Kan byggherren bestämma att inflyttning ska ske den 9:e i en månad? Det innebär att vi måste betala hela månadens hyra för den hyreslägenheten vi hyr nu i väntan på att få tillgång till bostadsrätten, alltså i stort sätt dubbla hyror. Är det ok och sätta ett datum som inte infaller vid ett månadsskifte?

    • Hej Mona.

      Ja, det är inget konstigt alls.
      Så går det till på alla nybyggen. Alla kan ju inte tillträda/flytta in på samma dag.

      Mvh admin på Ekonomifokus

      • Jo, men det hade varit justare om de hade lagt inflyttningsdatumen i slutet på en månad för att slippa få dubbla hyror i nästan en hel månad…

  2. Är det lagstadgat att varje nybyggd lgh ska besiktas av en oberoende besiktningsman och byggherre samt att de blivande bostadsrättsinnehavare n får en inbjudan att vara med? Vi håller på att flytta in där detta inte görs?

  3. Hej Andreas, så i princip kan byggherren låta den blivande bostadsrättsinnehavaren få flytta in utan besiktning och att man då får besikta lgh själv som lekman och påtala ev brister./Hans

    • Hej igen Hans.

      En slutbesiktning görs i princip alltid men om den är lagstadgad det vågar jag inte svara på.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  4. Hej igen!

    Jag funderar på en delvis-ny-produktion. Det är ett gammalt hus och gammalt brf, men de ska konvertera vinden till en ny lägenhet. Jag undrar om det är något särskilt att tänka på med köp av denna slags nyproduktion? Eller ska man bara tänka likadant som när man skulle köpa ”helt nytt” produktion?

    • Hej Adele.

      Nej du skall tänka likadant som när du köper en vanlig begagnad lägenhet.
      Den enda skillnaden är att föreningen är säljare och inte en privatperson.
      För dig som köpare blir det egentligen ingen skillnad.

      Mvh admin på EKonomifokus

  5. Hej! Jag blir inte klok på hur man ska tänka. Jag och sambon vill flytta till radhus/parhus och det finns ju hur mycket nyproducerade brf-radhus som helst runt Stockholmsområdet nu. Det läskiga med nyproducerade bostadsrättsföreningar är ju att de är högt belånade och vad händer då om räntan stiger? Avgiften stiger och bostaden går ner i värde. Dessutom vet vi ju inte om de andra brf-medlemmarna har marginal för en eventuell räntehöjning, och då spelar det väl ingen roll om vi har budgeterat för det? Brfen kan ändå gå i konkurs och vi kan förlora allt och hamna på gatan. Men det som är bra med att köpa brf är ju att vi själva inte behöver belåna oss så högt, vi har gott om marginal. Men om vi istället vill köpa äganderätt så får vi maxbelåna oss men har å andra sidan bara en låg driftkostnad och våra egna lån att ta hänsyn till, vilket betyder att vi med dagens ränta skulle kunna amortera bort stora delar av lånet på bara några år. Samt att det inte är samma risk för värdeminskning? Men vad är bäst? Att köpa billig brf med alla risker det innebär på dagens osäkra marknad, samt avgiften till föreningen, eller svindyr äganderätt men med låga driftkostnader och kunna amortera mycket?

    Mvh,
    Sofie

    • Hej Sofie.

      Du har helt rätt i det du skriver.
      Om möjligheten finns så tycker jag absolut att ni skall satsa på äganderätt eftersom ni då själva har 100% kontroll över ekonomin.
      Det är väldigt viktigt att ta med föreningens skuldsättning i beräkningarna.

      Mvh admin på EKonomifokus

  6. Hejsan!
    Jag och min sambo har en liten situation pga coronaviruset som kanske kan sätta oss i klistret.

    Jag och min sambo har köpt nyproduktion i en annan ort än där vi bor just nu, vi ska sälja våran lägenhet för att få in dem pengarna för bolånet till den nya boendet. Vi har valt hur kök,badrum och väggarna ska se ut och då vart slutnotan lite mer än vad vi hade tänkt oss, dem vill att vi ska betala den fakturan innan vi ska flytta in och jag ser inga konstigheter på de, men däremot min sambo har börjat förvorra mig en aning och säger att vi inte kommer att ha råd och oroar sig i onödan.

    Men jag behöver bara ställa frågan för att få det lugnt i hemmet, om vi inte skulle ha hela summan för den specifika fakturan, kan man delbetala då?
    Om det inte går vad skulle hända för oss?

    • Hej Mikael.

      Det kan inte jag svara på tyvärr.
      Det får du fråga företaget som ni köper bostaden av.

      Mvh Admin på EKonomifokus

  7. Hej!
    Jag och min fru har köpt nyproduktion i form av Brf. Allt har gått till så som ni beskrivit ovan. Vi har innan vi skrev på förhandsavtalet så fick vi information om vilka kostnader som kommer till under själva byggets gång. Vi har nu gjort våra tillval till bostaden till kök och övriga utrymmen. Igår kom ett mail som chockade oss lite. Byggarna begär att vi ska betala 50% av summan på tillvalen i köket och i övriga huset (köket levereras av ett helt externt bolag som i sig fakturerar byggarna). Detta kom som en nyhet och denna kostnad har inte presenterats någonstans innan.
    Kan dem göra så?
    Vart kan man läsa om regleringen av detta isåfall?
    Det är en betydande kostnad som uppkommer och som inte har presenterats i något avseende tidigare i processen.

    • Hej Robin.

      Ja jag har hört att det nuförtiden är ganska vanligt att byggbolagen fakturerar hela eller en del av tillvalen innan tillträdet.
      Jag tror inte det är mycket att göra tyvärr. Bara att betala. Banken hjälper dig säkert om du förklarar läget.

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej igen robin.

      Det får du tyvärr leta upp själv för jag har inga källor på det på rak arm.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  8. Hej!

    Jag går i tankar på att köpa bostadsrätt i Göteborg och i detta fall en nyproduktion jag kikat på. Skillnaden här är att den bostad ja är intresserad av är till ett väldigt bra pris då liknande, äldre lägenheter i området är ca 200 000-300 000kr dyrare i samma storlek. Detta är en tvåa på 46 kvm och jag är rädd om jag avvaktar ett år eller mer, att jag då inte kommer ha råd att köpa en tvåa utan att jag endast har råd med en etta, så ser markanden ut just nu iaf. Men som rådande läge ser ut just nu i Sverige och i världen undrar jag ifall det är för riskablet att köpa nyproduktion?
    Bostaden är inte klar förens sommar 2022 och det är JM som bygger lägenheterna.
    Behöver lite tips då jag är helt ny inom detta område

    Tack på förhand!
    Med vänlig hälsning

    • Hej Sofie.

      Jag kan inte säga vad som är rätt eller fel tyvärr.
      Om du vill ha lägenheten och har goda marginaler ekonomiskt så kan du absolut köpa lägenheten.
      Det viktigaste är att du inte tvingas sälja lägenheten om du blir arbetslös eller att något annat oväntat händer.
      Så se till att ha väldigt goda marginaler om du skall köpa bostad nu.

      Mvh admin på EKonomifokus

  9. Hej! Jag och min sambo letar radhus i Stockholmsområdet. Vi har sedan tidigare bestämt oss för att inte titta så mycket på nyproduktioner då det känns för otryggt med den höga belåningsgrad som dessa har. Nu har vi dock hittat en nyproduktion från 2018 (dvs den finns redan, säljs av privatperson), endast 15 min pendel från centrala Stockholm (i ett populärt område) till ett pris som är 1 miljon lägre än vad byggherren sålde bostaden för. Avgiften är dessutom ungefär 1000-2000 kr lägre än vad motsvarande radhus brukar ha. Priset är även lägre än vad andra äldre/nyproducerade radhus i samma område kostar. Är detta ett bra köp även om belåningsgraden hos föreningen är mycket hög? Vi planerar att bo där länge och vi har bra marginal i privatekonomin om vi köper denna. Hur stor är egentligen risken att allt går åt skogen för en ny bostadsrättsförening?
    Tacksam för tips och råd!

    Vänliga hälsningar,
    Sofie

    • Hej Sofie.

      Det är omöjligt att säga hur stor risken är men det man vet är ju att om räntorna går upp så kommer avgiften att höjas. Om avgiften höjs så kommer priserna på bostäderna att gå ner.
      Du får helt enkelt välja om du vill köpa en bostadsrätt där du själv har en större del av lånen eller om du hellre vill att föreningen skall ha större lån (och därmed lägre priser på bostäderna).

      Det är en högre risk med mycket lån i föreningen men hur hög den är det vågar jag inte svara på.
      Om en bostadsrättsförening går i konkurs så blir bostadsrätterna i den föreningen oftast värda 0 kr. Det är viktigt att ha i åtanke.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  10. Hej Andreas!

    Det var jag som ställde frågan ovan om byggbolagens rätt att kräva 50% av tillvalskostnaden utan att ha meddelat detta tidigare i processen.

    Jag har nu varit i kontakt med en jurist (Katarina Biertz, adv goddaslaw AB) och hon lät meddela att de absolut inte kan kräva detta utan att ha meddelat detta, antingen genom avtalet tidigare eller på annat sätt skriftligen (muntliga avtal förekommer också men då gäller det att man båda är överrens vid avtalsskrivninge ).

    Byggbolaget har efter påstötning från vår sida och flera med oss backat på fakturan om betalning av tillvalen.

    Så svaret att det bara var att betala är felaktigt.

    • Hej Robin.

      Det var förvånande att höra.
      De stora byggbolagen brukar alltid ha avtal där alla villkor är inskrivna så jag utgick ifrån att även detta byggbolaget hade ordentliga avtal.
      Tack för info och lycka till med bostadsköpet.

      mvh admin på EKonomifokus

  11. Hej! Jag har bokat en nybygge och tecknat ett förhandsavtal, betalde 70 000, men nuläget har jag ingen råd att köpa lägenhet längre, undrar om man kan hävda köpet eller betala en skadestånd till föreningen? Jag här frågat förening men de säger att det inte går att hävda avtal samt vet de inte hur mycket skadestånd kommer bli i fall om jag ångrar köpet.
    Jag vet verkligen inte hur jag ska göra nu. Hade varit väldigt tacksam för råd!

  12. Hej! Andreas.

    Jag har köpt en bostadsrätt nyligen sen va jag med på slutbesiktning och påpekade att köket va massa nerslag i köksluckor. Och nu vill byggbolaget ta hit en person för att fylla i färg på köksluckorna. Så min fråga hur ska göra om man inte är nöjd med detta? Kan man reklamera de till bostadsföreningen?

    • Hej Martin.

      jag vet faktiskt inte riktigt vad som gäller där.
      Konsumentombudsmannen borde kunna hjälpa dig med det där.

      Mvh admin på EKonomifokus

  13. Hej!
    En fråga som kanske tycks dum, men brukar det krävas lånelöfte vid nyproduktioner som är två år bort? Vi har handpenningen och lite mer därtill sparat men skulle troligen inte få lånelöfte idag eftersom jag är student. När parhuset står klart är jag färdigutbildad och har rätt säkert jobb. Men kan det vara kört ändå?

    • Hej Lina.

      Ja, byggbolagen kräver att du har ett lånelöfte från början så du kan inte teckna en nyproduktion utan lånelöfte.

      Mvh admin på EKonomifokus

  14. Hej! Jag och min sambo köpte en nyproducerad bostadsrätt lägenhet med Inflyttning i december 2019. Det är fyra lägenheter, två på markplan och två på övreplan.

    Redan efter tre dagar efter inflyttning går första mejlet till föreningen om att vi hade väldigt varmt i vår lägenhet, 25-30grader. Så har det sedan varit under hela vintern/våren. Visst det var en mild vinter men det är på tok för varmt. Vi har varit illa tvungna att ha fönstret öppet för att kunna vitsas i lägenheten. De har kommit ut och justerat termostaten och vi har haft ständig kontakt om det blir bättre/sämre. Vi har sedan början av januari haft vår termostat inställd på 15 grader men det har inte hjälpt.

    Nu är det fortfarande väldigt varmt + att värmegolvet i badrummet är svinkallt. Vi pratade även med våra grannar som verkade ha haft samma problem som oss, förutom att de två lägenheterna på övre plan istället hade väldigt kallt hos sig. De låg mellan 17-18 grader.

    Nu kom första elräkningen som var skyhög. Att den är hög förstår vi eftersom att vi har haft jättevarmt hos oss. Det vi ställer oss frågande till är om det verkligen är vi som ska stå för den hela den kostnaden eftersom att vi inte kunnat påverka temperaturen/systemet?

    • Hej Stefanie.

      Nej det skall inte ni bekosta.
      Föreningen får göra en reklamation/felanmälan till byggföretaget.
      Det är 10 års nybyggnadsgaranti på nyproducerade bostäder som bör täcka denna typ av problem.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  15. Tack för svar.

    Än så länge är det byggherren som har föreningen. Vart ska vi vända oss?

    Med vänlig hälsning,
    Stefanie

    • Hej igen Stefanie.

      Steg 1. Till styrelsen
      Steg 2. Direkt till byggbolaget
      Steg 3. Kontakta konsumentverket/konsumentombudsmannen och fråga hur du skall gå vidare

      Mvh admin på Ekonomifokus

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here