Spekulera i nyproduktion – köpa nyproducerade lägenheter och hus

14

Att spekulera i nyproduktion har blivit väldigt populärt under de senaste åren.
Bostadspriserna har stigit i princip konstant under snart 30 år.
Detta medför att fler och fler vill in och tjäna pengar på bostadsmarknaden.
Historier i fikarummet duggar tätt om personer som tjänat 1 miljon kronor per nyproducerad bostadsrätt. De köper en bostad och säljer den ofta redan innan de fått nycklarna till bostaden. Är det verkligen så enkelt som att skriva upp sig på X antal nyproducerade lägenheter och sedan sälja ”på ritning” innan man fått nycklarna?
Vi skall i denna artikel reda ut riskerna med att spekulera i nyproduktion samt vilka regler som faktiskt gäller.

Risker och möjligheter med att spekulera i nyproduktion

Som det har varit de senaste åren så har det varit en extremt lukrativ affär att köpa nyproducerade bostäder i och runt storstäderna. Det innebär tyvärr inte per automatik att det kommer att fortsätta att vara det framöver. De som köpt nyproducerade bostäder i storstäderna under de senaste åren har tjänat flera hundra tusen kronor upp till miljonbelopp per affär. Den dagen då bostadspriserna börjar gå ner så kommer många människor tyvärr att sitta i den STORA rävsaxen.

Exempel:
Tänk dig att du har sparat ihop 300.000 kr kontant.
Med dessa 300.000 kr har du fått ett lånelöfte hos banken. Med detta lånelöfte har du spekulerat i 2 st nyproducerade lägenheter i en storstad.
Lägenheterna kostar 2 miljoner kronor per st och det är tillträde (du får nycklarna) till den ena lägenheten om 1 år och den andra får du om 2 år.

När du skrivit ett upplåtelseavtal eller förhandsavtal är du bunden till affären.
Det innebär att du inte kan dra dig ur. Du är tvungen att köpa lägenheten/huset eller betala de kostnaderna som ditt avhopp innebär.
Att ”dra sig ur” i detta skede kan bli väldigt dyrt.
Precis som om du drar dig ur en vanlig bostadsaffär får du betala försäljningskostnader och en eventuell prisskillnad om bostaden sedan säljs för ett lägre pris än det pris som du betalat. 
Lek med tanken att bostadspriserna i detta skede faller med 10% på ett år.

JA det kan hända och du kommer inte att kunna förutspå det!!

Det är absolut inget konstigt om priserna faller med 10% på ett år. Det kan dessutom gå extremt snabbt. Du sitter då med 2 st lägenheter för totalt 4 miljoner kronor.
Om dessa tappar 10% av sitt värde så har du förlorat 400.000 kr i värdeminskningen.
Du förlorar förmodligen även försäljningskostnader (mäklararvode osv) eftersom byggbolagen ofta anlitar mäklare till sina försäljningar. 
Där förlorar du ytterligare 80.000 – 120.000 kr. Du har då en förlust på 480.000 kr.
Dina ursprungliga 300.000 kr är ett minne blott och du har en restskuld på 180.000 kr.
Den skulden får du arbeta av med ditt vanliga jobb och sparande. Det kan ta flera år att betala av den skulden. Detta exempel baserades på en prisnedgång för bostadspriserna på 10% på ett år. Tänk om priserna istället går ner med 20% under det år som du väntade på att få nycklarna (detta är absolut inte heller omöjligt). Då har du en restskuld på 580.000 kr. Det är en skuld som du kan få betala på hela livet om du har ett vanligt jobb.

Hur man bör tänka om man ändå vill spekulera i nyproduktion

Tips

  • Köp aldrig mer än en bostad i taget.
  • Köp alltid en bostad som du faktiskt har råd att flytta in i.
  • Du ska kunna bo i bostaden i många år om det blir kris.
    Du måste alltid kunna bo/rida ut en prisnedgång och den kan ta lång tid. Om du kan bo i bostaden under många år framöver så kommer priserna till slut att återhämta sig.
  • Ett alternativ är att du skall kunna hyra ut bostaden om det krisar.
  • Tänk på att de flesta bostadsrättsföreningar inte tillåter andrahandsuthyrning utan giltig anledning. Om du har en giltig anledning så brukar man inte få hyra ut bostadsrätten i mer än 1 år.

Många byggbolag tillåter endast att du köper en enda bostad samtidigt hos ett och samma bolag. Du kan alltså inte köpa flera bostäder samtidigt i olika nyproduktionsprojekt av till exempel JM. Dock kan du med ett och samma lånelöfte köpa på dig flera olika enheter i olika projekt samtidigt om du vänder dig till olika byggbolag.

Byggbolagen ser nuförtiden till att skriva bindande avtal med dig som köpare så tidigt som möjligt. Det kan ses som ett tecken på att byggbolagen vill flytta över risken på dig som köpare för att inte sitta på svarte Petter när priserna väl går ner.

Läs vår artikel om vad som påverkar och styr bostadspriser generellt sett. 

Spekulera i nyproduktion – hur gör man?

Det hela börjar med att byggbolagen påbörjar ett projekt där man skall bygga x antal nya lägenheter, radhus eller villor. Byggbolagen kan vara JM, Riksbyggen, Skanska, SverigeBogården och så vidare. Det finns en uppsjö med byggbolag. Fler och fler företag ger sig in i branschen för att dom ser vilka stora pengar man kan tjäna på att bygga bostäder och sälja dom snabbt för att casha hem vinsten och gå vidare till nästa projekt.
Just nu ser man till och med stora kända bolag som normalt inte sysslar med denna typ av affärer som ger sig in på nyproduktionsmarknaden. Här börjar man se tecken på att toppen på bostadsmarknaden är nära.

Stå i kö för att få köpa

För att  få köpa bostäderna behöver du oftast stå i kö hus de enskilda bolagen.
Trycket på nyproducerade bostäder är så högt i storstäderna så att byggbolagen hinner knappt starta försäljningen innan samtliga enheter är sålda i projektet.
Byggbolagen har egna kösystem som du kan anmäla dig till på nätet.
Oftast tar bolagen en liten årlig avgift av dig för at du skall få stå med i deras kösystem.

Få information om nya projekt

Byggbolagen skickar ut information till de som står i deras kösystem när ett nytt projekt påbörjas. Du som står i kön får information och du blir inbjuden på en visningskväll/dag där du får information om de enskilda bostäderna, deras planritningar och oftast finns det även en liten modell av den tilltänkta fastigheten på plats. Modellen visar hur huset/husen kommer att se ut när projektet är klart.

Välj bostad och anmäl intresse

När du bestämt vilken/vilka enheter som är intressanta för dig så fyller du i en intresseanmälan. Kösystemet avgör sedan vem som får vilken bostad.
Kanske får du ditt första val om du har tur eller så har någon som stått längre i kö varit intresserad av samma enhet och kniper den då i så fall före dig. Bolagen är oftast väldigt hårda med sitt kösystem och det går inte att gå före i kön.

Skriva det första avtalet – bokningsavtal

De olika byggbolagen arbetar med olika modeller men oftast skriver du ett bokningsavtal eller även kallat reservationsavtal. Detta avtal är inte bindande.
Byggbolaget tar ut en så kallad bokningsavgift
som normalt ligger mellan 10.000 kr upp till 25.000 kr.
Du kan hoppa av affären när du vill och byggbolaget behåller då din bokningsavgift.
Denna avgift räknas sedan av på din köpeskilling för bostaden vilket gör denna avgift till en sorts förskottsbetalning.
Kolla upp vad som gäller för just det företag som du köper av.

Skriva det andra avtalet – förhandsavtal

Förhandsavtalet är bindande. Du är skyldig att genomföra affären.
Detta avtal skrivs oftast 1-4 år innan tillträde till lägenheten sker.
För att skriva förhandsavtal krävs ett giltigt lånelöfte hos banken eller annat bevis på att man kan finansiera köpet. Byggbolaget kräver då oftast att du betalar en handpenning eller dellikvid. Summan är oftast 100.000 kr upp till 150.000 kr.
Hos tex JM är det 100.000 kr som gäller.
Pengarna går till bostadsrättsföreningen som bildas.
Den bokningsavgift som du tidigare betalat räknas in i denna dellikvid. Det innebär att om du redan betalat en bokningsavgift på 20.000 kr så blir förskottet som du ska betala till föreningen 80.000 kr.

Skriv det tredje avtalet – upplåtelseavtalet

När upplåtelseavtalet skrivs skall du betala en ”handpenning” eller en förskottsbetalning.
Beloppet är 10% av bostadens pris. Det förskott som du betalat tidigare ingår i dessa 10%.
Upplåtelseavtalet är bindande och skrivs oftast 1-4 år innan tillträde till bostaden sker.Efter att upplåtelseavtalet är underskrivet kan du sälja din bostad.
Du säljer den då ”på ritning”. Det innebär att du inte kan hålla några visningar i bostaden eftersom du inte fått nycklarna än.

Sälj och få ut så mycket betalt som möjligt i slutpris

Det absolut bästa sättet är att sälja bostaden via en mäklare. För att välja den bästa och mest prisvärda mäklaren kan du besöka den helt kostnadsfria hemsidan Hittamäklare.se. Denna hemsida erbjuder en gratis-tjänst för dig som vill hitta den bästa mäklaren i ditt område, få offerter på vad det kan kosta att sälja samt se topplistan över mäklare i ditt område. Du förbinder dig inte till något när du fyller i dina uppgifter hos Hittamäklare.

Tillträde

När du får nycklarna och betalt slutlikviden är det fritt fram att ha visning och att sälja lägenheten hur du vill. Om du redan sålt lägenheten ”på ritning” får ni se till att lägga tillträdet för den nya köparen några dagar efter det att du själv fått tillträde.

Byggbolagen godkänner i princip aldrig att en ny köpare träder in istället för dig och betalar för lägenheten direkt till föreningen. Det innebär att du själv får låna pengar av banken tillfälligt och betala för bostaden först, innan du kan lämna över den till den nya ägaren.


Warning: file_get_contents(https://maklaren.ekonomifokus.se/categories.json): failed to open stream: HTTP request failed! HTTP/1.1 500 Internal Server Error in /home/ekonomifokus/public_html/wp-content/themes/Newspaper/loop-single.php on line 108

Fråga mäklaren

Nyhet! Ska du köpa eller sälja bostad?

Nu kan du få svar med hjälp av vår "Fråga mäklaren" tjänst.
Alla frågor besvaras av en mäklare.

Just nu finns det 0 besvarade frågor.

Ställ en fråga direkt

14 KOMMENTARER

  1. Intressant läsning. Har ni någon info om hur många procent av de nyproducerade objekten i storstäderna som faktiskt köps i spekulationssyfte? En annan fråga är om de kommer ut på hemnet eller måste man kolla på någon annan marknadsplats för dessa (nyproducerade kontakt alltså)?

    • Hej Emil.
      Enligt en undersökning gjord av byggbolaget JM så köps hela 60-70% av alla Stockholms nyproducerade bostäder i spekulationssyfte.
      Jag tror dock inte att denna siffra gäller i hela landet. Siffran är dock väldigt alarmerande i mina öron.
      Att så många bostäder köps i spekulationssyfte tror jag kan vara en varning om att toppen för bostadspriserna är nära.

      Det absolut bästa är att registrera sig på byggbolagens hemsidor och nyhetsbrev. Många av projekten kommer inte ut på Hemnet förr än väldigt sent i processen. Då är oftast de bästa bostäderna redan uppbokade.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  2. Hej.
    Tror ni att det kommer att vara fortsatt bra att investera och spekulera i nyproduktion nu under 2017, 2018 och 2019?

    Tror ni att marknaden kan rasa och att bostadspriserna går ner?
    Det känns som att många lyckas tjäna pengar på nyproduktion.

    Tack även för tipset att inte köpa flera lägenheter på nyproduktion samtidigt. De riskerna hade jag inte tänkt på.

    • Hej Mats.
      Jag personligen skulle aldrig spekulera i nyproduktion i nuläget.
      Det byggs i ett extremt tempo. Samma tempo som på 70-talet under miljonprogrammet.
      Det finns inte oändligt med nya köpare som skall köpa dessa lägenheter.
      Jag som arbetar som mäklare har redan börjat märke en avmattning i marknaden för de nyproducerade lägenheter som säljs på andrahandsmarknaden.
      När ett projekt är klart så väller det ut lägenheter som är köpta i spekulation och efterfrågan hänger inte med.
      Mitt råd är att avstå i detta läget såvida du inte skall köpa en bostad som du i värsta fall kan flytta in i och bo i.
      Jag tror tyvärr att tåget för dessa extremt bra affärer som folk har gjort har gått för denna gången.
      Risken är för hög enligt min smak.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  3. Hej
    Mycket intressant läsning!
    Vad har du för tankar kring andrahandsuthyrning av bostadsrätt? Kommer den marknaden också att mattas av i exempelvis Stockholmsområdet eftersom det byggs så mycket?

    Hälsningar

    • Hej Eva.
      Hyresmarknaden kommer med största sannolikhet att fortsätta vara vrålstark i storstäderna. Det är ett extremt tryck på lägenheter att hyra i och runt storstäderna idag. Här i Ekonomifokus hemstad Kungälv får man vänta i 15-20 år för att få en 2:a i centrum.
      Den efterfrågan bygger man inte bort i första taget. Dessutom byggs det i princip bara dyra fina bostadsrätter. Dessa är så dyra att att många inte har råd att köpa.

      Just nu har man ju tyvärr ingen rätt enligt lagen att hyra ut sin bostadsrätt helt fritt utan bostadsrättsföreningens godkännande.
      Som det verkar så arbetar regeringen för att man enklare skall kunna hyra ut sin bostadsrätt. Det återstår att se vad det blir av det där.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  4. Hej Ekonomifokus.

    Jag sitter i valet och kvalet kring ett köp av en nyproducerad bostadsrätt (lägenhet) i centrala Göteborg.
    Tror ni att det är smart att investera i nyproduktion på 2 års sikt?

    • Hej Pavel.

      Marknaden är just nu osäker och det pumpas ut väldigt mycket nyproducerade bostäder.
      Det känns inte som en solklar investering. Var försiktig!

      Mvh admin på Ekonomifokus

  5. Hej.
    Jag är lite sugen på nyprod. Spelar det någon roll vilken mäklare man köper nyproduktionen av?
    Jag har kikat bostäder med Bjurfors, Svensk fastighetsförmedling och fastighetsbyrån.
    Spelar det någon roll?

    • Hej Kolarov.

      Det spelar absolut ingen roll vilken mäklare du köper av.
      Vissa byggbolag har sin egen säljverksamhet inhouse.

      JM brukar tex anlita mäklare medan vissa andra har inhouse-försäljning.
      Skanska har jag ingen koll på riktigt.

      Mvh admin på Ekonomifokus.se

  6. Hejsan

    Har två frågor gällande köp av nyproduktion.

    Vi har skrivit på förhandsavtal samt betalat in totalt 100 000 kr. Enligt kontraktet står det ”Beräknad Tid för upplåtelse = Kvartal 4, 2017”. Men istället är det under kvartal 1, 2018. Kan detta vara en anledning till att dra sig ur affären då kontraket inte stämmer?

    Vi skrev på förhandsavtal under december 2015. Amorteringkravet början 2016. Eftersom amorteringskrav samt nya regler började gällande efter kontraktskrivningen så känns det är ju helt fel att behöva bli påverkad av det. Kan detta också vara en anledning till att dra sig ur köpet?
    MVH

    • Hej Am
      Tyvärr kan byggbolagen alltid skjuta fram tillträdet om dom vill förutom när det är max 6 månader kvar till tillträde när de bestämmer sig för att skjuta fram det. Du kan inte dra dig ur köpet.

      Amorteringskravet gäller ej för nyproducerade bostäder så där blir det ingen skillnad. Det är inte heller en giltlig grund för att dra sig ur köpet.

      Mvh admin på Ekonomifokus

Ställ en fråga

Använd dig om formuläret eller testa vår nya tjänst Fråga mäklaren.

Please enter your comment!
Please enter your name here