Att spekulera i nyproduktion har varit väldigt populärt under vissa år. Bostadspriserna har stigit i princip konstant under snart 30 år. Detta medför att fler och fler vill in och tjäna pengar på bostadsmarknaden.
Historier i fikarummet duggar tätt om personer som tjänat hundratusentals kronor på att köpa och sälja nyproducerade bostadsrätter. De köper en bostad och säljer den vidare, ibland redan innan de fått nycklarna till bostaden. Är det verkligen så enkelt som att skriva upp sig på X antal nyproducerade lägenheter och sedan sälja ”på ritning” innan man fått nycklarna? Det ska vi gå igenom i denna artikel.
Artikelns innehåll:
1. Risker & möjligheter
2. Hur skall man tänka?
3. Steg för steg guide – hur man spekulerar i nyproduktion
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Risker och möjligheter med att spekulera i nyproduktion
Under perioder när bostadspriser går upp kraftigt är det väldigt lukrativt att spekulera i nyproduktion. Detta på grund av att man investerar med lånade pengar och därmed får en så kallas hävstång på pengarna. Under perioder då bostadspriser går ner så går hävstångseffekten åt andra hållet.
Exempel:
Du har sparat ihop 300 000 kr kontant. Med dessa 300 000 kr har du fått ett lånelöfte hos banken. Med detta lånelöfte har du spekulerat i 2 st nyproducerade lägenheter i en storstad. Lägenheterna kostar 2 miljoner kronor st och det är tillträde (du får nycklarna) till den ena lägenheten om 1 år och den andra om 2 år.
När du skrivit ett upplåtelseavtal (eller förhandsavtal) är du bunden till affären. Det innebär att du inte kan dra dig ur. Du är tvungen att köpa bostadsrätten eller betala de kostnaderna som ditt avhopp innebär. Att bryta kontraktet i detta skede kan bli väldigt dyrt. Precis som om du drar dig ur en vanlig bostadsaffär får du betala försäljningskostnader och en eventuell prisskillnad om bostaden sedan säljs för ett lägre pris än det pris som du betalat.
Om priserna går ner
Lek med tanken att bostadspriserna i detta skede faller med 10% på ett år. Det kan hända och du kommer inte att kunna förutspå det.
Det är absolut inget konstigt om priserna faller med 10 % på ett år. Det kan dessutom gå extremt snabbt. Du sitter då med 2 st lägenheter för totalt 4 miljoner kronor. Om dessa tappar 10% av sitt värde så har du förlorat 400 000 kr i värdeminskningen.
Du förlorar förmodligen även försäljningskostnader (mäklararvode osv) eftersom byggbolagen ofta anlitar mäklare till sina försäljningar. Där förlorar du ytterligare 80 000 – 120 000 kr. Du har då en förlust på 480 000 kr.
Dina ursprungliga 300 000 kr är ett minne blott och du har en restskuld på 180 000 kr. Den skulden får du arbeta av med ditt vanliga jobb och sparande. Det kan ta flera år att betala av den skulden.
Detta exempel baserades på en prisnedgång för bostadspriserna på 10% på ett år. Tänk om priserna istället går ner med 20% under det år som du väntade på att få nycklarna (detta är absolut inte heller omöjligt). Då har du en restskuld på 580 000 kr. Det är en skuld som du kan få betala på hela livet om du har ett vanligt jobb.
Hur man bör tänka om man ändå vill spekulera i nyproduktion
- Köp aldrig mer än en bostad i taget.
- Köp alltid en bostad som du faktiskt har råd att flytta in i om det skulle behövas.
- Du ska kunna bo i bostaden i många år om det blir kris. Du måste alltid kunna bo/rida ut en prisnedgång och den kan ta lång tid. Om du kan bo i bostaden under många år framöver så kommer priserna till slut att återhämta sig.
- Ett annat alternativ är att du skall kunna hyra ut bostaden om det krisar. Tänk på att de flesta bostadsrättsföreningar inte tillåter andrahandsuthyrning utan giltig anledning. Om man har en giltig anledning så brukar man ändå inte få hyra ut bostadsrätten i mer än 1 år.
Många byggbolag tillåter endast att du köper en enda bostad samtidigt hos ett och samma bolag. Du kan alltså inte köpa flera bostäder samtidigt i olika nyproduktionsprojekt av till exempel JM. Dock kan du med ett och samma lånelöfte köpa på dig flera olika enheter i olika projekt samtidigt om du vänder dig till olika byggbolag.
Byggbolagen ser nuförtiden till att skriva bindande avtal med dig som köpare så tidigt som möjligt. Det kan ses som ett tecken på att byggbolagen vill flytta över risken på dig som köpare för att inte sitta på svarte Petter när priserna väl går ner.
- Läs vår artikel om vad som påverkar och styr bostadspriser generellt sett.
Steg för steg – hur man spekulerar i nyproduktion
Det hela börjar med att byggbolagen påbörjar ett projekt där man skall bygga x antal nya lägenheter, radhus eller villor. Byggbolagen kan vara JM, Riksbyggen, Skanska, SverigeBogården och så vidare. Det finns en uppsjö av olika byggbolag. Fler och fler företag ger sig in i branschen för att dom ser vilka stora pengar man kan tjäna på att bygga bostäder och sälja dom snabbt för att casha hem vinsten och gå vidare till nästa projekt. Just nu ser man till och med stora kända bolag som normalt inte sysslar med denna typ av affärer som ger sig in på nyproduktionsmarknaden. Här börjar man se tecken på att toppen på bostadsmarknaden kan vara nära.
1. Finansiering/lånelöfte för att köpa nyproducerat
Innan du ens tänker tanken på att köpa en ny bostad så måste du undersöka om du får godkänt av banken och kan ordna finansieringen för köpet. En hemsida som kan ordna riktigt låga räntor och snabba lånelöften är Zensum.se.
Gör en kostnadsfri ansökan och se vad de kan erbjuda dig för räntor och villkor. Du förbinder dig inte till att låna pengar eller något annat när du fyller i en ansökan.
2. Stå i kö för att få köpa
För att få köpa bostäderna behöver du oftast stå i kö hus de enskilda bolagen. Trycket på nyproducerade bostäder är så högt i storstäderna så att byggbolagen hinner knappt starta försäljningen innan samtliga enheter är sålda i projektet.
Byggbolagen har egna kösystem som du kan anmäla dig till på nätet. Oftast tar bolagen en liten årlig avgift av dig för at du skall få stå med i deras kösystem.
3. Få information om nya projekt
Byggbolagen skickar ut information till de som står i deras kösystem när ett nytt projekt påbörjas. Du som står i kön får information och du blir inbjuden på en visningskväll/dag där du får information om de enskilda bostäderna, deras planritningar och oftast finns det även en liten modell av den tilltänkta fastigheten på plats. Modellen visar hur huset/husen kommer att se ut när projektet är klart.
4. Välj bostad och anmäl intresse
När du bestämt vilken/vilka enheter som är intressanta för dig så fyller du i en intresseanmälan. Kösystemet avgör sedan vem som får vilken bostad. Kanske får du ditt första val om du har tur eller så har någon som stått längre i kö varit intresserad av samma enhet och kniper den då i så fall före dig. Bolagen är oftast väldigt hårda med sitt kösystem och det går inte att gå före i kön.
5. Skriva det första avtalet – bokningsavtal
De olika byggbolagen arbetar med olika modeller men oftast skriver du ett bokningsavtal eller även kallat reservationsavtal. Detta avtal är inte bindande. Byggbolaget tar ut en så kallad bokningsavgift som normalt ligger mellan 10 000 kr upp till 25 000 kr. Du kan hoppa av affären när du vill och byggbolaget behåller då din bokningsavgift. Denna avgift räknas sedan av på bostadens köpeskilling vilket gör denna avgift till en sorts förskottsbetalning. Kolla upp vad som gäller för just det företag som du köper av.
Om du inte har tillräckligt mycket pengar tillgängligt kan du ta ett privatlån för att finansiera bokningsavgiften. Privatlånet bakar du sedan in i bolånet när du köper bostaden.
Jämför räntor på privatlån
På Compricer.se kan du jämföra räntor och erbjudanden från 40 st banker & långivare med en enda ansökan. Du får då en lista med bankernas erbjudanden och väljer själv om du vill accepterade något erbjudande eller inte. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
6. Skriva det andra avtalet – förhandsavtal
Förhandsavtalet är bindande. Du är skyldig att genomföra affären. Detta avtal skrivs oftast 1-4 år innan tillträde till lägenheten sker. För att skriva förhandsavtal krävs ett giltigt lånelöfte hos banken eller annat bevis på att man kan finansiera köpet. Byggbolaget kräver då oftast att du betalar en handpenning eller dellikvid. Summan är oftast 100 000 kr upp till 150 000 kr. Hos tex JM är det 100 000 kr som gäller. Pengarna går till bostadsrättsföreningen som bildas.
Den bokningsavgift som du tidigare betalat räknas in i denna dellikvid. Det innebär att om du redan betalat en bokningsavgift på 20 000 kr så blir förskottet som du ska betala till föreningen 80 000 kr.
7. Skriv det tredje avtalet – upplåtelseavtalet
Upplåtelseavtalet är bindande och skrivs oftast 1-4 år innan tillträde till bostaden sker.
När upplåtelseavtalet skrivs skall du betala en ”handpenning” (förskottsbetalning). Beloppet är 10% av bostadens pris. Det förskott som du betalat tidigare ingår i dessa 10%. Du kan ta ett handpenningslån eller ett vanligt privatlån för att finansiera handpenningen om du inte har pengarna kontant.
Efter att upplåtelseavtalet är underskrivet har du rätt att sälja bostaden. Du säljer den då ”på ritning”. Att sälja på ritning innebär att du inte kan hålla några visningar i bostaden eftersom du inte fått nycklarna än.
- Läs även vår artikel: Sälja nyproduktion på ritning innan inflytt
8. Sälj och få ut högsta möjliga slutpris
Det absolut bästa sättet är att sälja bostadsrätten via en mäklare. För att välja den bästa och mest prisvärda mäklaren kan du besöka den helt kostnadsfria hemsidan Hittamäklare.se. Denna hemsida erbjuder en gratis-tjänst för dig som vill hitta den bästa mäklaren i ditt område, få offerter på vad det kan kosta att sälja samt se topplistan över mäklare i ditt område. Du förbinder dig inte till något när du fyller i dina uppgifter hos Hittamäklare.
9. Tillträde
När du får nycklarna och betalt slutlikviden är det fritt fram att ha visning och att sälja lägenheten hur du vill. Om du redan sålt lägenheten ”på ritning” får ni se till att lägga tillträdet för den nya köparen några dagar efter det att du själv fått tillträde.
Byggbolagen godkänner i princip aldrig att en ny köpare träder in istället för dig och betalar för lägenheten direkt till föreningen. Det innebär att du själv får låna pengar av banken tillfälligt och betala för bostaden först, innan du kan lämna över den till den nya ägaren.
10. Deklarera försäljningen och betala skatt
Försäljningen måste deklareras i deklarationen som dimper ner i brevlådan året efter försäljningen ägde rum.
Du skall betala 22% i skatt på vinsten du gör efter alla avdrag du kan göra för mäklararvode, homestyling osv. Skatten är alltid densamma oavsett hur länge du ägt bostaden.
- Läs även vår artikel om: Hur man beräknar skatt vid försäljning av bostad
Sammanfattning
- Finansiering/lånelöfte för att köpa nyproducerat
- Stå i kö för att få köpa
- Få information om nya projekt
- Välj bostad och anmäl intresse
- Skriv det första avtalet – bokningsavtal
- Skriv det andra avtalet – förhandsavtal
- Skriv det tredje avtalet – upplåtelseavtalet
- Sälj bostaden vidare
- Tillträde
- Deklarera försäljningen & betala skatt
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Zensum.se – Jämför räntor & villkor på bolån & lånelöften hos Zensum. Med en enda ansökan jämför du erbjudanden från flera olika banker & väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda & du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Vanliga frågor och svar
När upplåtelseavtalet är signerat.
Nej, man kan sälja på ritning.
Det är samma skatt oavsett hur länge man äger bostaden, dvs 22 % på vinsten.
Nej, skatten är alltid 22 % på vinsten oavsett hur länge man äger bostaden.
Hej,
Vi bokade ett nyproduktion våren 2021 med inflyttning mars 2024. Nu är jag orolig för att räntorna går upp och priserna verkar falla. Vi har skrivit förhandsavtal så förstår att vi inte kan häva köpet men nu fick vi veta att vår avgift kommer öka med ca 10% pga av att räntorna gått upp. Kan den höjda avgiften vara tillräcklig för att vi ska kunna häva köpet ifall vi inte kan köpa lägenheten när det är dax för tillträde?
I höst ska vi göra tillval. Om vi gör tillval, vad gäller då om vi skulle häva köpet pga av den höjda avgiften?
Tacksam för svar
Hej Anna.
Jag vågar inte svara på exakt vad som krävs för att man skall kunna häva köpet.
Jag har svårt att se att en 10 % avgiftshöjning är skäl nog för hävning men jag är inte helt säker. Du får diskutera detta med en jurist som kan detta mer djupgåpende.
Din fråga om tillvalen förstår jag nog inte riktigt. Om ni gör tillval eller inte har ingenting med er möjlighet att häva att göra.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Zensum.se - Hitta lägsta bolåneäntan
Hej!
Har köpt en lägenhet i nyproduktion och sålt innan tillträde (mars 2022) med vinst. Alla papper är undertecknade mellan mig och köparen.
Men nu vill inte min bank låna pengar. Alltså, affären är redan klar men jag får inte låna pengarna. Hur tycker ni att jag kan lösa tillträdet/banklån för att betala byggherren (JM).
Vänligen
Katie
Hej Katie.
Försök att få JM att godkänna att säljaren betalar in köpeskillingen istället för att du gör det. Då måste ni sätta tillträdet på samma dag som du får tillträde till bostaden och JM måste godkänna som sagt.
Annars, kontakta andra banker och ansök om lånelöfte. I värsta fall, testa Bluestep och se om de kan hjälpa dig med lån.
Mvh admin på Ekonomifokus
Jag köpte en nyproduktion på södermalm för 5 månader sedan och jag flyttar in nästa månad. Jag hittade en bättre lägenhet och jag vill sälja den nya produktionen så snart jag flyttar in. Finns det en möjlighet att sälja den till ett högre pris efter att ha flyttat in?
Hej Anders.
Ja det går utmärkt så länge någon vill köpa den till ett högre pris.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag funderar på att köpa en nyproduktion i centrala Göteborg med inflytt 2023. Priset är 2,5 miljoner för 34 kvm och min fråga är om priset är satt efter dagens bostadsmarknad eller vad man förväntar sig att priset kommer att bli 2023?
Tack på förhand!
Hej Anna.
Priset är satt baserat på dagens marknad.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Tack för bra text.
Förstod in det sista du skriver ”Byggbolagen godkänner i princip aldrig att en ny köpare träder in istället för dig och betalar för lägenheten direkt till föreningen. Det innebär att du själv får låna pengar av banken tillfälligt och betala för bostaden först..”.
Menar du att byggbolagen inte accepterar om jag säljer lägenheten på ritningen?
Hej Sirwan.
Det är helt okej att sälja på ritning men du måste sätta tillträdet någon vecka efter att du själv tillträtt bostaden.
Exempel:
Du har köpt en nyproduktion med tillträde 2021-10-10 som du säljer innan du får nycklarna. Du måste då sätta tillträdesdatum för försäljningen 2021-10-17 eller liknande så att du hinner få nycklarna till bostaden och slutbetala den innan din köpare skall få tillträde.
Det är många som tänker att man kan skriva så att den nya ägaren också får tillträde 2021-01-10 så att den som sålt slipper betala och ligga ute med pengar, dvs att din köpare tillträder samma dag som du och betalar för bostaden så att du slipper.
Det brukar inte byggbolagen godkänna enligt min erfarenhet.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Jag är i valet och kvalet att boka en nyproducerad lägenhet i ett nybyggt expansivt område i Täby med inflyttning Q1-2022.
Lånelöfte och handpenning finns.
Men jag är lite orolig vad som händer om banken mot förmodan nekar bolånet när det närmar sig tillträde och jag redan betalat handpenning och dylikt?
Hej Anna.
Banken kommer inte neka dig lånet om du inte fått ändrade ekonomiska förhållanden.
Men om du skulle få det och de nekar dig lånet (och ingen annan bank hjälper dig) så kommer byggbolaget få sälja om lägenheten och du får betala ersättning för eventuella förluster som byggbolaget gör (om det inte står något annat i ditt avtal).
Det kan bli väldigt dyrt om du har otur.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Har hört att vissa byggbolag börjat med vinsttak som gör att man inte får sälja med mer än en viss vinst. Känner du till detta, vilka procentnivåer och bolag detta handlar om?
MVH
Hej Joel.
Nej det har jag inte hört något om.
Min spontana tanke är att det inte borde vara möjligt rent juridiskt.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, jag har köpt en tomt för att bygga ett nytt hus och har ett lånelöfte för det nya huset. Lånelöftet är givet utifrån en produktionskostnadskalkyl samt att jag säljer befintligt hus och sätter in vinsten i det nya huset. Men nu funderar jag istället på att bygga huset och sälja det i spekulation. Förändras då mitt lånelöfte eller behöver jag ens nämna det för banken?
Hej Anders.
Jag är osäker på vad som gäller där tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej , vi är intresserade av ett brf radhus köp i utkanten av malmö som beräknas vara färdigbyggt vinter 2022 , va tror du om de köpet , priset är ca 4 milj, är det en risk ? Tacksam för svar
Hej Mohamad.
Det är omöjligt för mig att svara på.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag har köpt mig två st nyproducerade lägnheter förra året, av olika byggbolag och mäklare. Båda köptes till väldigt bra priser och värderas till mer i marknaden idag, stor andledning varför jag köpte två. Förhandsavatalen är redan skrivna och väntar på upplåtelseavtalen nu i oktober för första. Den första är inflyttning Q4 nu 2021 och den andra Q2 2022. Den första är enbart till för försäljning av vinst, den andra är för att bo i permanent.
Ska köpa den första lägenheten med bolån på bank, men ska jag förklara situationen eller enbart köpa den och sedan sälja direkt efter som tanken är? Så länge allt är klart med att bostaden är din så får du ju sälja den precis som du vill?
Ser inget annat hinder här förutom om tillträderna blir för nära inpå varandra, vi säger om den första lägenheten blir försenad och kommer till Q2 2022 där den andra lägenheten ska köpas? Har dock fått information att det kan lösas med ett överbryggningslån?
Är det något jag kan ha missat? Eller inte tänker på, känner mig annars bekväm i affärerna.
Tacksam för svar!
Hej Anton.
Jag tycker inte du skall säga något till banken.
Det är bara att hoppas på att allt gå enligt din plan.
1. ”Så länge allt är klart med att bostaden är din så får du ju sälja den precis som du vill?”
Ja precis.
2. Ja om det skulle bli försening så att det krockar och du blir tvungen att äga bägge bostäderna samtidigt så kan du få problem med att banken nekar dig lån.
Då är det bara att hoppas på att banken är snäll och hjälper dig.
Mvh amdin på Ekonomifokus
Artikeln skrev i början av förra året (2020) och nu i efterhand kan man komiskt konstatera att den största ekonomiska krisen på nästan 100 år fick bostadspriserna att öka med 15-20%. Nu fortsätter Riksbanken att köpa bostadsobligationer och hålla räntan nere samtidigt som FI beviljat amorteringsfrihet (tillfälligt heter det nu men det kan förlängas många gånger) och man kommer sänka skatten på arbete. Lägg till att man även slopat uppskovsräntan och vinsten från föregående bostäder kan därmed pumpa upp värderingen på nästa bostad samt att byggbolag börjar överväga ”hyrköp” för unga vuxna så att man kan köpa sin bostad utan kontantinsats. Realekonomin fortsätter traggla men vuxna stoppar in pengar på börsen åt sina barn som har haft sin bästa uppgång på många år vilket möjliggör att föräldrar kan ”hjälpa” unga till köp av bostad.
Eftersom konsumtionen i princip hade avstannat helt och hållet ifall bostadspriserna kraschat i Sverige så tror jag att vi kommer få se många fler åtgärdet för att stävja en sådan utveckling. Utökat räntekostnadsavdrag, avdragsgillt sparande till kontantinsats och nermontering av välfärd till förmån för bostadsmarknaden o.s.v. finns fortfarande kvar att använda. Den som sitter och värderar bostäder i fiat-valuta samtidigt som vi upplever den största QE expansionen (fiat valuta tryckeriet) på mycket länge kommer antagligen fortsätta tycka att det är övervärderat och inte förstå vad som händer. Läs Ray Dalios förklaring på vad som hände i USA när han fick uppleva sin första QE expansion på 70 talet då han trodde börsen och fastigheter skulle krascha i en stor kris men det omvända hände. Den som lever den lär. Gratulerar alla som gjort en bostadskarriär och tråkigt för alla som sitter i en HR och väntar på en krasch som redan kommit (i FIAT) utan att dom märkt av det.
Hej Rasmus.
Mycket intressanta tankar.
Tack för din kommentar.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Min exman och jag köpte lägenhet på ritning av JM för flera år sedan. Tyvärr blev det skilsmässa och nu har ingen av oss råd att köpa lägenheten själv. Jag har råd att betala min hälft men han har inte råd att betala sin del. Inflyttning i februari 2021.
Hur mycket kan ett kontraktsbrott kosta på en lägenhet som kostade 10500000:-?
Vänligen
Tina
Hej Tina.
Det är omöjligt att svara på tyvärr.
Du får tala med JM och se vad de säger.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Joakim!
Jag har läst dina svar med stort intresse.
Jag har köpt en nyproducerad bostadsrätt av Jm och lyckats sälja den innan tillträdet utan att betala hela summan. Har bara haft lånelöftet när jag köpte bostadsrätten. När det var tillträdesdag så betalade köparen (via dennes bank) för bostadsrätten. Jag fick mellanskillnaden (i det här fallet vints).
Du skrev tidigare att man inte kunde/fick göra så. Affären gjordes i oktober 2020.
Hur ligger egentligen det till. Kan/får man göra som jag gjorde? Har du belägg?
Vänligen
Jeremy
Hej jeremy.
När jag arbetade som mäklare sade JM och andra större byggbolag nej till den lösningen flera gånger.
Jag har dock varit med om att arrangera den lösningen en gång med ett mindre byggbolag så det är inte omöjligt.
Du hade nog tur att de accepterade den lösningen så det är bara att gratulera.
Mvh Admin på Ekonomifokus
Hej
Strålande. Tack för svaret och hjälpen! 😀
Mvh Daniel
Hej!
Tackar för en intressant och bra sida! 👍
Har en fråga som jag inte lyckats hitta svaret på. Om precis köpt en lägenhet och tagit ett nytt lån får man flytta lånet till annan bank direkt om man vill eller måste man ha lånet på den banken en viss period innan man får flytta det till annan bank?
Mvh Daniel
Hej Daniel.
Det går utmärkt att flytta bolånet. Du är inte bunden till banken.
Om du har bundit räntan kan det dock bli dyrt att flytta bolånet men har du rörlig ränta är det lugnt.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Jag och min sambo funderar på att köpa en nyproduktion med inflytt 2022 i en ny stadstdel som skall byggas i Täby (Täby park). Just nu har vi en bostadsrätt som vi kommer att behöva sälja i ett av de attraktivare områden i Sthlms kranskommuner. Jag tror på sikt att det kan vara en bra affär men riskerna i dagsläget skrämmer mig lite. Vad tror du? är detta en dum affär? Tanken är att vi ska bo där i några år och kan ju såklart bo längre ifall marknaden går ned.
Hej Andreas.
Det är helt omöjligt för mig att ge ett svar på din fråga tyvärr.
Jag vet för lite om er situation och de område ni bor i.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Andreas! Du sa 2017 att du trodde toppen på bostadsmarknaden var nära så att spekulera i nyproduktion inte verkade vara en bra investering. Va säger du idag 2020? Har vi nått toppen eller har du ändrat dig? Känns som att man tänker att toppen alltid är nära. Skulle det idag i Västra Götaland vara en bra investering eller tycker du utbudet är för stort sett till efterfrågan?
Tack på förhand!
Hej Spekulant.
Ja 2017 såg räntorna ut att vara på väg sakta uppåt och utbudet av nyproduktion exploderade.
Nu ser räntorna ut att ligga kvar här nere under en längre tid tack vare Corona och utbudet av nyproduktion är fortfarande högt vilket gör att jag tror på stillastående bostadsrättspriser under kommande 1-2 år. Jag skulle själv inte spekulera i nyproduktion i nuläget eftersom jag tror att risken är långt mycket större än rewarden. Om jag tvunget skulle köpa något i spekulation skulle det vara en villa och inte en bostadsrätt eftersom villapriserna går fortsatt starkt.
I rådande marknad skulle jag hellre köpa renoveringsobjekt och renovera upp och sälja. Då blir du inte lika beroende av att marknaden skall gå upp för att du skall lyckas tjäna pengar.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Har gått med i en byggemenskap som ska bygga ett gemensamt hus vilket planeras stå klart om ett drygt år. Innan dess (troligtvis våren -21) ska min bostadsrätt säljas och insatsen betalas för den nya bostadsrätten i den nya bostadsrättsföreningen som kommer bildas inom byggemenskapen. Har lagt in 150 000kr under projekteringsfasen men inte skrivit på något avtal som förbinder mig till köpet av den nya bostadsrätten än. Hur ser du på riskerna med detta, särskilt nu i coronatider?
Hej Åsa.
Det där är utanför mitt kunskapsområde tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Måste säga att jag tycker faktiskt att köpa/sälja i spekulation inte är ok. Sätter ju bara käppar i hjulen för dom som vill ha ett seriöst boende. Hoppas ärligt att detta regleras på något sätt. Men men…
I alla fall har en fråga. Funderar på att köpa nyproducerat, dessa lägenheter är färdiga och inflyttningsklara. Är detta mer ”safe” att köpa kontra projekt som inte är klara förrens om 1-3 år framåt i tiden?
Tilläggas att jag skall bo där i några år i så fall.
Mvh
Hej Daniel.
Det enda som är mer safe är ju att du har möjlighet att sälja lägenheten snabbare.
Köper du en som är har inflyttning längre fram så är du ju låst under en längre tid.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej Andreas! Jag och min sambo har skrivit på papper om att köpa lägenhet, men vi är i en krånglig situation. Hon har en nyproduktion med tillträde i november i år, men hon vill inte gå ur nu och förlora insatsen. SBAB som vi planerar ta lånet hos godkänner inte spekulationsköp (vilket de klassar detta som). Tanken är att båda ska stå som låntagare och ägare av den nya lägenheten. Vad händer om hennes bank inte hjälper henne med lägenhetsköpet eftersom de kan se att hon redan har lån?
Tacksam för svar
Hej Emil.
Om inte banken vill låna ut pengar till henne så har hon inte råd att betala för lägenheten.
Om hon inte kan betala för lägenheten så begår hon kontraktsbrott och får betala alla kostnader som uppstår på grund av kontraktsbrottet. Det kan bli väldigt dyrt.
Hoppet ligger på att någon bank vill hjälpa er. Kanske har ni några föräldrar som kan ställa upp som medlåntagare eller liknande?
Annars blir det nog svårt att lösa.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, En släkting och hans flickvän har betalat handpenning i jan 2019 på en brf nyproduktion , inflytt juni 2020. I dec 2019 separerade de och fick då hjälp av mäklaren som sålt den till dem . Han lyckades sälja den vidare direkt i dec för lite mer än de betalat. Lägenheten är ju inte färdigbyggd än, men de skrev kontrakt med de nya i dec direkt. Mäklaren tog dock en liten summa för jobbet så det blev ändå en liten förlust men hur ska allt detta redovisas?
Hej Ingela.
Det skall deklareras på samma sätt som en vanlig lägenhetsförsäljning.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, Andreas! Jag tror mig ha hittat en lågt prissatt nyproduktion i sthlm. Dessutom skall det byggas tunnelbana där, klart om ca 8 år. Jag kan tänka mig att flytta in om priserna gått ned och komma närmare tunnelbaneöppning för att priset skall gå upp. Låter detta som en ganska säker spekulation? Priserna höjs väl åtminstone när tuben är klar om inte förr?
Hej Eva.
Det går ju aldrig att säga säkert men om du har möjlighet att flytta in och bo där i värsta fall så är det ju en ganska trygg investering.
Det värsta som kan hända är ju att du får flytta dit.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej EF,
Vad tror ni om man spekulerar i mer ”unika” nyproduktioner såsom Karlatornet, Kronjuvelen etc? Är det större chans till en lyckad affär.
Vet folk som har spekulerat i nyproduktioner med inflytt 2019 där man har gått med vinst så det känns svårt att gissa hur det kan gå…
Hej ELin.
Jag tror faktiskt inte att det är någon större skillnad.
Det är ju fortfarande en hel del osålda lägenheter i Karlatornet så jag tycker det är alldeles för hög risk att spekulera i nyproduktion nu.
Oavsett om det är i unika områden eller inte. Men det är klart, har du stenkoll på priserna och kan hitta felprisade lägenheter så kan det finnas möjligheter.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej jag har tecknat ett förhandsavtal nu är det dags att teckna upplåtelseavtal men jag vill backa ur byggbolaget begärde inget lånelöfte och jag hade inget lånelöfte när jag tecknade förhandsavtalet kan jag bryta köpet på grund av det
Hej Pierre.
Förhandsavtal är bindande.
Du kan inte dra dig ur utan att det blir ett kontraktsbrott.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej,
Har sålt en bostadsrätt vidare innan tillträde pga skilsmässa, men påminner ju mycket om spekulationsscenariet då det är nyproduktion.
Banken vill inte bevilja lån då vi bara kommer äga bostaden i några timmar. Vad gör vi nu?
Hej Jimmie.
Ni får kontakta andra banker och så får ni låta bli att berätta för banken att ni sålt bostaden vidare.
Säg att ni planerar att bo där när ni gör en ansökan.
Tillträd sedan bostaden och meddela banken efter tillträdet att ni sålt bostaden vidare.
Mvh admin på EKonomifokus
Får man göra så? Är det inte risk att banken ”häver” lånet när de får reda på att vi sålt. Mäklaren brukar ju ta kontakt med banken nån vecka innan för att allt ska gå smidigt vid tillträdet och i det här fallet så tillträder vi och lämnar vidare samma dag.
Är mest rädd för att söka lånet på falska premisser.
Hej Andreas
Spekulerar i en bostadsaffär utanför Malmö, nybyggt brf radhus. Du skrev tidigare att 2019 såg mörkt ut för spekulanter. Men antar att du syftade på Sthlm/Göteborg där priserna ligger ganska mycket över priserna här nere. Min magkänsla säger mig att många idag flyr Malmö till omkringliggande kranskommuner och att det finns mer att hämta här (liknande objekt har sålts för 5-700 mer kontra nypris i år).
Finns det större möjlighet för (ett nytt) lånelöfte om jag söker hos en annan bank?
Ger kreditupplysning information om bef lån eller är det enbart för eventuella bet.anmärkningar?
Hej Hans.
Jag tror du är ute på djupt vatten om du spekulerar i nyproduktion nu i denna tröga marknad.
Kranskommunerna till storstäderna drabbas oftast lika hårt som storstäderna av trög marknad men med några veckors fördröjning.
Den som spekulerar i nyproduktion och signar upp sig nu med inflytt om 1-2 år tror i alla fall inte jag kommer göra en bra affär.
Kreditupplysningar visar befintliga lån och tidigare kreditupplysningar.
Mvh admin på Ekonomifous
Hej!
Jag och min fru har spanat in JMs projekt Kronjuvelen på hisingen i göteborg (säljstart nov2018, inflytt 2021) för att eventuellt uppgradera vårt nuvarande boende. Har du någon insyn i det specifika projektet och/eller området och kan kommentera om det känns som en säker affär?
Hej Gustaf.
Jag har tyvärr ingen insyn i just det projektet.
Hur säker din affär är avgörs av din tidshorisont.
Om du tänkt äga bostaden i minst 10 år så borde du kunna vara ganska säker på att du inte kommer att förlora några pengar på bostaden.
Kortare tidshorisont än det så finns det alltid en viss osäkerhet.
Om du syftar på hur säker bostadsrättsföreningen är så brukar JM lägga ca 12.000 kr upp till 15.000 kr i lån per kvm i bostadsrättsföreningen.
Det innebär att om räntorna stiger så kommer förmodligen JM:s nybildade föreningar tids nog att tvingas att höja sina avgifter för att täcka räntekostnaderna.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej EF.
Jag går i valet och kvalet kring att köpa en nyproducerad bostadsrätt med 3 rum och kök på Hisingen i Göteborg.
Jag måste boka lägenheten under November och tillträde är sedan under hösten 2019.
Idag har jag en bostadsrätt m,ed 1 rum och kök i centrala Göteborg.
Är det läge att göra detta?
Den nya lägenheten kostar 3.200.000 kr och min nuvarande får jag runt 2,5 miljoner kr för.
Jag har läst i tidningen att marknaden är orolig.
Mvh
Hej Anna-K!
Marknaden är osäker, precis som du säger.
Det ser ut att bli ett överutbud av nyproducerade bostäder och hur länge det håller i sig det vet man ju inte.
Om du köper en ny bostadsrätt så rekommenderar jag att du säljer din gamla så fort som möjligt.
Du vill INTE bli sittandes med två bostadsrätter ifall priserna börjar gå nedåt.
Se inte bostaden som något att tjäna pengar på. Se det som en bostad. Då kommer allt att gå bra för dig.
Mvh Ekonomifokus
Tack så det är inget brottsligt i det hela?
Vad säger lagen om spekulation?
Hur många lägenheter får man köpa osv?
hej Sarah.
Det finns ingen uttalad gräns.
Men om du köper och säljer för många bostäder kommer Skatteverket att räkna det som att du bedriver en näringsverksamhet och kommer då att kräva dig på skatt utefter de reglerna. Totalt kan då skatt och sociala avgifter på vinsten innebära en total skatt på mellan 44 och 68 procent, beroende på vilken marginalskatt du har.
Jag vet flera personer som köpt och sålt mycket bostäder och de har köpt och sålt mellan 1-2 st bostäder per år och har inte blivit ”påkomna” än.
Mvh admin på Ekonomifokus
Fyfasen det är inte kul för de som spekulerat i nyproduktion med inflyttning under 2019 och 2020. Det ser mörkt ut för dessa. Tror ni att de kommer hamna i stora rävsaxen?
Hej Kalle Kanin.
Jag tror att det finns en överhängande risk att dessa spekulanter kommer att tvingas sälja sina inköpta bostäder med några hundra tusen kronor i förlust.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Utav vilka anledningar ser det inte ljust ut? Jag funderar att köpa en nyproduktion med inflytt våren 2019. Vilka råd kan du ge? Tack!
Hej Sara.
Vi har här på Ekonomifokus börjat få frågor från folk som köpt nyproduktion och nu inte får sålt sin gamla botad för det pris de hade förväntat sig. När de försöker sälja sin nyproducerade lägenhet så har de endast fått bud 100.000 kr eller mer under inköpspriset.
Problemet är att det byggs alldeles för mycket på för kort tid samtidigt som det ser ut som att bostadspriserna har toppat och räntorna har bottnat. Det lägger sig som en våt filt över marknaden vilket håller nere priserna.
Kommentaren ovan gäller endast spekulation i nyproduktion. Om du köper en bostad för att bo i så är det ingen fara.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Har precis köpt en nyproduktion (inflytt augusti) via mäklare som säljer på uppdrag av en person som ”ångrat sig” – upptäcker att personen som säljer är mäklare i samma firma men på ett annat kontor. Är det etiskt/lagligt att göra så?
Hej Stina.
Fastighetsmäklare får sälja bostäder åt sina kollegor så där finns det inga konstigheter.
Mäklaren har med största sannolikhet köpt lägenheten i spekulation vilket man inte får göra som mäklare men det är svårt för fastighetsmäklarinspektionen att bevisa att bostaden köpts i spekulation.
För dig som köpare spelar det ju inte någon roll vad säljaren har för yrke så länge du inte köpt lägenheten oskäligt dyrt och du känner dig lurad.
Då kan du ringa till chefen på den mäklarbyrån och förklara läget. Chefen kommer inte att bli glad då mäklarna svärtar ner företagets varumärke.
mvh admin på Ekonomifokus
Hej, jag vågar inte ringa upp min bank:/ me jag tänker att vi ha våra fastanställningar och min man var tjänsteledig när det beviljade lånet för 6månader sedan och jag ringde banken innan jag var gravid och så sa de att det finns marginal för ett barn. Vet du hur länge en uc gäller?
Hej, Andreas vi har köpt en nyproduktion i Stockholm innerstad, för 6 månader sedan skrev vi under ett upplåtelseavtal och har äntligen lyckas sälja våra lägenheter och kommer in med 50% i kontantinsats. Jag har precis fått barn och är mammaledig och min man pluggar och är tjänsteledig ,men jobbar när han vill och vi har inkomst att finansiera det nya boendet och båda vi har våra fasta anställningar kvar, tror du att banken kan inte vilja låna ut pengar till oss pågrund av detta. Det är 1 månad kvar till inflytt, bör i vara oroliga eller grundar sig bankerna på ens grundlöner. Banken samarbetar med byggherren.
Hej Julia.
Banken brukar inte vara positivt inställda till att låna ut pengar till studenter och mammalediga.
Det finns faktiskt en risk att ni kan få problem så ni borde kolla upp i god tid innan att finansieringen löser sig.
Ring er bank och fråga.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Vi har köpt en lägenhet i en nyproducerad bostadsrätt. Tyvärr har detta dragit ut på tiden och inte förrän nästa ett år efter vi flyttat in är projektet klart. Det betyder att vi heller inte kunnat bilda en riktigt förening och nu ska vi äntligen få ta över föreningen från nuvarande ”interim styrelse/förening” eller vad man nu kallar det.
Vad ska vi tänka på när vi tar över föreningen? Avtal och lån absolut men vad gäller ansvarsfrihetsbiten med gamla föreningen? Vilka fällor finns?
Vi hade problem med att entreprenad gick i konkurs mitt i alltihopa. Många känner en oro över eventuella felbyggnationer som uppdagats. Vad för ansvar har entreprenaden även om de inte längre existerar? Är det då byggherren som är ansvarig? Gäller garantiförsäkringen trots att firman som tecknade försäkringen inte längre finns? Om en fuktskada skulle uppstå efter vi tagit över föreningen som visar sig vara pga felbyggnation, vem är ansvarig? Oj nu blev det många frågor… 🙂
Allt gott,
Jennifer
Hej Jennifer.
Detta är tyvärr utanför min expertis så jag vågar inte svara på dina frågor.
Ni borde anlita en konsult i föreningen så att allt blir rätt.
Ett tips är att kontakta HSB eller Riksbyggen. De borde ha koll på vad ni skall tänka på.
Mvh admin på Eknomifokus
Hej,
Har inte möjlighet till ytterligare lån pga befintligt boende men kan dock finansiera köp av lägenhet kontant.
Hur ställer dig byggbolagen till det? dvs att inget lånelöfte finns men dock sparat kapital.
Eller går det annars att få lånelöfte med intentionen mot banken att man ska sälja sitt befintliga boende men sen vid tillträde så betalar man istället kontant?
Hej Nils.
Vissa byggbolag kan nöja sig med att du uppvisar ett kontoutdrag som visar att du har pengarna kontant.
Ditt alternativ nummer 2 fungerar absolut om du lurar din bank att du tänkt flytta till den nya bostaden och sälja din gamla så kan du ju få ett lånelöfte att visa upp för byggbolaget.
Sedan om du betalar kontant eller lånar pengar det spelar ju ingen roll.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
2 år sedan köpte jag nyproduktion för att flytta mer centralt i Stockholm och har nu försökt sedan 6 mån sälja båda nuvarande och framtida lägenhet för att lösa min situation. Upplåtelse avtalet kom slutet av nov! Har tyvärr inte lyckats sälja någon av lägenheterna och tillträde är 22 mars; Har ni några tips för att hjälpa mig?
Hej Medine.
Tyvärr finns det inte så mycket du kan göra.
Du får bita i det sura äpplet och acceptera lägre bud än vad du hade tänkt dig på någon av lägenheterna.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hur går det till rent praktiskt att lämna tillträde på en lägenhet som sålts på ritning? tar man i både köpare 1 och köpare 2 tillsammans med byggbolagets representant?
Hej Marie-Louise.
Det krävs två stycken tillträden.
Tillträde 1.
Köparen nummer 1 betalar och tillträder lägenheten hos byggbolaget enligt byggbolagets regler.
Tillträde 2.
Köpare två tillträder lägenheten och betalar till säljaren (köpare 1)
Tyvärr måste man göra såhär. Byggbolagen godkänner inte längre att köpare 2 går in och betalar upplåtelseavgiften för köpare 1.
Detta innebär att den första köparen måste kunna betala för lägenheten för att sedan kunna lämna över den till köpare 2 och få betalt.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tack, så har jag förstått det!
Hejsan
Har två frågor gällande köp av nyproduktion.
Vi har skrivit på förhandsavtal samt betalat in totalt 100 000 kr. Enligt kontraktet står det ”Beräknad Tid för upplåtelse = Kvartal 4, 2017”. Men istället är det under kvartal 1, 2018. Kan detta vara en anledning till att dra sig ur affären då kontraket inte stämmer?
Vi skrev på förhandsavtal under december 2015. Amorteringkravet början 2016. Eftersom amorteringskrav samt nya regler började gällande efter kontraktskrivningen så känns det är ju helt fel att behöva bli påverkad av det. Kan detta också vara en anledning till att dra sig ur köpet?
MVH
Hej Am
Tyvärr kan byggbolagen alltid skjuta fram tillträdet om dom vill förutom när det är max 6 månader kvar till tillträde när de bestämmer sig för att skjuta fram det. Du kan inte dra dig ur köpet.
Amorteringskravet gäller ej för nyproducerade bostäder så där blir det ingen skillnad. Det är inte heller en giltlig grund för att dra sig ur köpet.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej.
Jag är lite sugen på nyprod. Spelar det någon roll vilken mäklare man köper nyproduktionen av?
Jag har kikat bostäder med Bjurfors, Svensk fastighetsförmedling och fastighetsbyrån.
Spelar det någon roll?
Hej Kolarov.
Det spelar absolut ingen roll vilken mäklare du köper av.
Vissa byggbolag har sin egen säljverksamhet inhouse.
JM brukar tex anlita mäklare medan vissa andra har inhouse-försäljning.
Skanska har jag ingen koll på riktigt.
Mvh admin på Ekonomifokus.se
Hej
Jag är intresserad av att köpa en ritning jag undrar hur man går till väga? Vad är processen till det?
Mvh
Hej Sam.
Nu förstår jag inte din fråga.
Kan du precisera den lite?
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Ekonomifokus.
Jag sitter i valet och kvalet kring ett köp av en nyproducerad bostadsrätt (lägenhet) i centrala Göteborg.
Tror ni att det är smart att investera i nyproduktion på 2 års sikt?
Hej Pavel.
Marknaden är just nu osäker och det pumpas ut väldigt mycket nyproducerade bostäder.
Det känns inte som en solklar investering. Var försiktig!
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Mycket intressant läsning!
Vad har du för tankar kring andrahandsuthyrning av bostadsrätt? Kommer den marknaden också att mattas av i exempelvis Stockholmsområdet eftersom det byggs så mycket?
Hälsningar
Hej Eva.
Hyresmarknaden kommer med största sannolikhet att fortsätta vara vrålstark i storstäderna. Det är ett extremt tryck på lägenheter att hyra i och runt storstäderna idag. Här i Ekonomifokus hemstad Kungälv får man vänta i 15-20 år för att få en 2:a i centrum.
Den efterfrågan bygger man inte bort i första taget. Dessutom byggs det i princip bara dyra fina bostadsrätter. Dessa är så dyra att att många inte har råd att köpa.
Just nu har man ju tyvärr ingen rätt enligt lagen att hyra ut sin bostadsrätt helt fritt utan bostadsrättsföreningens godkännande.
Som det verkar så arbetar regeringen för att man enklare skall kunna hyra ut sin bostadsrätt. Det återstår att se vad det blir av det där.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej.
Tror ni att det kommer att vara fortsatt bra att investera och spekulera i nyproduktion nu under 2017, 2018 och 2019?
Tror ni att marknaden kan rasa och att bostadspriserna går ner?
Det känns som att många lyckas tjäna pengar på nyproduktion.
Tack även för tipset att inte köpa flera lägenheter på nyproduktion samtidigt. De riskerna hade jag inte tänkt på.
Hej Mats.
Jag personligen skulle aldrig spekulera i nyproduktion i nuläget.
Det byggs i ett extremt tempo. Samma tempo som på 70-talet under miljonprogrammet.
Det finns inte oändligt med nya köpare som skall köpa dessa lägenheter.
Jag som arbetar som mäklare har redan börjat märke en avmattning i marknaden för de nyproducerade lägenheter som säljs på andrahandsmarknaden.
När ett projekt är klart så väller det ut lägenheter som är köpta i spekulation och efterfrågan hänger inte med.
Mitt råd är att avstå i detta läget såvida du inte skall köpa en bostad som du i värsta fall kan flytta in i och bo i.
Jag tror tyvärr att tåget för dessa extremt bra affärer som folk har gjort har gått för denna gången.
Risken är för hög enligt min smak.
Mvh admin på Ekonomifokus
Intressant läsning. Har ni någon info om hur många procent av de nyproducerade objekten i storstäderna som faktiskt köps i spekulationssyfte? En annan fråga är om de kommer ut på hemnet eller måste man kolla på någon annan marknadsplats för dessa (nyproducerade kontakt alltså)?
Hej Emil.
Enligt en undersökning gjord av byggbolaget JM så köps hela 60-70% av alla Stockholms nyproducerade bostäder i spekulationssyfte.
Jag tror dock inte att denna siffra gäller i hela landet. Siffran är dock väldigt alarmerande i mina öron.
Att så många bostäder köps i spekulationssyfte tror jag kan vara en varning om att toppen för bostadspriserna är nära.
Det absolut bästa är att registrera sig på byggbolagens hemsidor och nyhetsbrev. Många av projekten kommer inte ut på Hemnet förr än väldigt sent i processen. Då är oftast de bästa bostäderna redan uppbokade.
Mvh admin på Ekonomifokus