Köper man en bostad utan mäklare kan man ofta köpa den lite billigare men risken för att problem eller tvister ska uppstå i affären ökar. Anledningen till att vissa väljer att sälja sin bostad utan mäklare är att de vill undvika att behöva betala mäklarens arvode.
Artikelns innehåll:
1. Checklista & guide
2. Lånelöfte
3. Statistik visar att bostäder säljs billigare utan mäklare
4. Fördelar & nackdelar med att köpa utan mäklare
5. Hur bedömer man ett rimligt pris för bostaden?
6. Fel som uppstår efter köpet
7. Vad ingår / ingår inte i köpet?
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Checklista & guide – köpa bostad utan mäklare
1. Undersök bostaden ordentligt
Som köpare har du en långtgående undersökningsplikt. Det innebär att du är skyldig att undersöka bostaden noga innan köpet och att du inte kan åberopa fel i efterhand om de gick att upptäcka vid en noggrann undersökning. Förlita dig inte på säljarens ord, se till att undersöka allt viktigt kring huset och försäljningen på egen hand.
Om du inte kan undersöka bostaden innan kontraktsskrivningen bör du se till att en så kallad besiktningsklausul skrivs in i kontraktet. En besiktningsklausul gör att du får 1-2 veckor på dig att undersöka bostaden ordentligt, själv eller med hjälp av en besiktningsman. Upptäcks fel vid besiktningen har du rätt att dra dig ur affären inom den avtalade tiden.
Fel som upptäcks efter köpet men som inte går att upptäcka vid en noggrann undersökning eller besiktning klassas vanligtvis som dolda fel och kan ge rätt till ersättning.
Besiktning
Om du inte klarar av att undersöka eller besiktiga bostaden själv rekommenderar vi att du anlitar en besiktningsman som hjälper dig.
🔗 Läs vår djupgående artikel om besiktningar
Att tänka på vid undersökningen av hus
Gäller affären ett hus bör du kontakta kommunen för att få information om stadsplanen, ritningar, bygglov och annat rörande bostaden och marken runtomkring. Kontakta även Miljökontoret för att få reda på om det har utförts en radonundersökning i huset.
Undersök och analysera bostadsrättsföreningen
Om du avser att köpa en bostadsrätt bör du analysera bostadsrättsföreningens ekonomi och skick. Det är mycket viktigt. Om bostadsrättsföreningen har en dålig ekonomi riskerar du att drabbas av oväntade stora höjningar av månadsavgiften. Om du inte vet hur man analyserar en bostadsrätt bör du ta hjälp av någon som kan.
🔗 Läs vår djupgående artikel om hur man analyserar en bostadsrättsförening
2. Kontrakt och övriga dokument
Du och säljaren kan välja mellan att sköta kontraktsskrivningen helt själva eller att anlita en mäklare som ansvarar för kontraktet och allt pappersarbete. När en mäklare anlitas enbart för pappersarbetet kallas det för ett skrivuppdrag, ett sådant kostar vanligtvis mellan 5 000 kr – 15 000 kr.
Om du och säljaren vill sköta allt själv, se till att vara noggranna och lägg in alla villkor och överenskommelser om i kontraktet. Om säljaren ger muntliga löften eller utfästelser bör de skrivas in i kontraktet så att ni slipper eventuella tvister i efterhand. Ni behöver komma överens om följande uppgifter som bör stå med i kontraktet:
- Tillträdesdatum
- Pris
- Besiktningsklausul i kontraktet eller inte
- Vad som skall ingå i köpet och inte
- Övriga krav eller önskemål
- Eventuella andra klausuler i kontraktet
En objektsbeskrivning bör även bifogas till kontraktet.
🔗 Läs vår djupgående artikel om kontraktsskrivning
Detta MÅSTE enligt lag stå med i kontraktet för att det skall vara giltigt:
- Signaturer – Bägge parter måste skriva under avtalet med underskrifter, namnförtydligande, ort och datum.
- Köpeskilling – Avtalet måste innehålla köpeskillingen, dvs bostadens pris.
- Överlåtelseförklaring – Förklaring som säger att ”härmed överlåter säljaren bostaden till köparen”
- Fastighetsbeteckning (gäller bara för fastigheter)
- Bostadsrättsförening & lägenhetsnummer (gäller bara bostadsrätter)
Ladda ner våra mallar för kontraktet
Ni kan ladda ner våra mallar för kontraktet om ni känner att ni har bra koll på allt kring kontraktet.
Disclaimer: vi tar inget ansvar för de kostnadsfria juridiska mallar och avtal som publiceras. Använd dokumenten på eget ansvar.
För några få hundralappar får du färdiga avtalspaket hos Juridiskadokument.se som gör processen enkel och trygg. De har avtal både för villor och bostadsrätter och i priset ingår hjälp med att att fylla i avtalen korrekt.
Glöm inte medlemskapsansökan (endast bostadsrätt)
När man köper en bostadsrätt måste man ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen. Det görs via en blankett som signeras vid kontraktsskrivningen och skickas in till bostadsrättsföreningen.
🔗 Läs vår artikel om medlemskap & använd vår gratis-mall för ansökan
Kontrollera att säljaren verkligen är ägare av bostaden
Innan kontraktet signeras bör du kolla upp att säljaren äger bostaden.
- Om köpet gäller en fastighet kan du se uppgifter om ägare och eventuella pantbrev/inteckningar genom ett fastighetsutdrag.
- Om köpet gäller en bostadsrätt kan du be säljaren att begära ett utdrag ur bostadsrättsföreningens lägenhetsregister. I utdraget vissa ägaruppgifter, info om pantförskrivningar osv.
Exempel på tilläggsklausuler till kontraktet
Här är några av de vanligaste tilläggsklausulerna som används i bostadsaffärer.
- Besiktningsklausul – köparen får besiktiga bostaden
- Försäljningsklausul – köparen får tid på sig att sälja sin egen bostad
- Låneklausul – köparen får tid på sig att fixa lånelöfte
- Klausul för bankens godkännande av bostaden – köparens bank skall godkänna bostaden
3. Tillträde
Tillträde bokas in hos din bank i god tid innan den avtalade tillträdesdagen. Banken hjälper er med att föra över pengarna och lösa eventuella lån som belastar bostaden. Innan ni ses på banken skall säljaren ha städat och tömt bostaden på alla sina personliga tillhörigheter.
Gäller affären en fastighet ska du söka lagfart med hjälp av ett köpebrev som signeras på tillträdet. Banken hjälper dig sedan att ansökan om lagfarten.
💡 Tips! – Jämför bolån & lånelöften!
På Lånekoll.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Lånekoll kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
Lånelöfte
Se till att vara ute i god tid och ordna ett lånelöfte innan affären genomförs. Helst ska man ha lånelöftet klart redan innan man börjar gå på visningar. Budgivningar kan gå snabbt så man riskerar att missa drömbostaden om man inte har lånelöftet klart innan visning.
Lånelöfte är namnet på det löfte banken ger dig om du blir godkänd för att låna pengar till ett bostadsköp. Ett lånelöfte är normalt giltigt i 3-6 månader, efter det måste ett nytt lånelöfte sökas.
Statistik visar att bostäder säljs billigare utan mäklare
En rapport från värderingsdata visar att en fastighetsmäklare får ut i snitt 26% högre slutpris än en privatperson som säljer sin bostad själv. Som köpare kan man därmed ofta göra en extra bra affär om man köper utan mäklare.
Fördelar & nackdelar med att köpa utan mäklare
Fördelen med att köpa utan mäklare är att du kan få köpa bostaden billigare än om den hade sålts utan mäklare.
Nackdelen är att det inte finns en opartisk expert som agerar mellanhand i affären. Det kan leda till att affären inte går lika smidigt och att tvister och problem uppstår i efterhand. Köparen och säljaren måste därmed ha en större kunskap om processen ska gå till för att affären ska genomföras korrekt enligt lagens regler.
Hur bedömer man ett rimligt pris för bostaden?
Använd Hemnets och Boolis slutpriser för att skapa dig en bild av vad liknande bostäder har sålts för. Du kan även använd värderingstjänster för bostäder online men det är inte alltid de är träffsäkra, de har ofta fel och ibland med stor marginal.
Om du känner dig osäker på bostadens värde kan du ringa eller maila en eller flera oberoende lokala mäklare och rådfråga om värdet. De flesta mäklare har bra koll på bostadspriserna i sitt område, är hjälpsamma och kommer kostnadsfritt att ge dig en fingervisning om bostadens värde.
Fel som uppstår efter köpet
Samma regler gäller oavsett om en mäklare är inblandad eller inte. Köper är skyldig att undersöka bostaden noggrannt innan köpet. Fel som går att upptäcka vid en undersökning kan ej reklameras i efterhand. Fel som inte går att upptäcka, exempelvis mögelskador, kan reklameras som ”dolda fel” och då kan säljaren bli ersättningsskydlig.
Fel i bostad kan åberopas i upp till 10 år efter köpet när det gäller en fastighet. Gäller affären en bostads rätt kan fel åberopas i upp till 2 år efter köpet.
🔗 Läs vår djupgående artikel om fel i bostad efter köpet
Vad ingår / ingår inte i köpet?
Allt som räknas som fast egendom, fastighetstillbehör eller bostadstillbehör ska ingå i köpet om inget annat avtalats.
Exempel på byggnadstillbehör:
- Vitvaror
- Inredning i badrum såsom badkar, handfat, kommod, toalett, dusch och duschkabin
- Tvättmaskin & torktumlare
- Torkskåp
- Fasta lysrörsarmaturer samt fasta badrums- och kökslampor
- Monterad belysning under köksskåp
- Fasta garderober
- Inredning i fasta garderober
- Persienner
- Fästen till gardinstång
- Brand- och inbrottslarm (förutom larm där utrustningen ägs av larmbolaget)
- Köksinredning och vitvaror i köket (ej extern mikrovågsugn och bänkdiskmaskin)
- Inbyggda högtalare
- Element
- Parabolantenn
- Porttelefon
- Centraldammsugare
- Hatthylla
- Nycklar till bostaden
- Stege för sotning
- Fönsterluckor
- Mangel
- Kamin
Exempel på fastighetstillbehör:
- Byggnader (även lekstuga, friggebod, växthus,
uthus) - Ledningar för el, vatten och avlopp
- Stängsel
- Flaggstång med lina
- Träd och buskar
- Naturlig gödsel
- Solur
- Brevlåda
- Sandlåda
- Grindar
- Torkvindor
- Flytbrygga
❌ Exempel på vad som INTE ingår i köpet:
- Tavlor
- Hyllor
- Lampor
- Ej inbyggd mikrovågsugn
- Bänkdiskmaskin
- Möbler
- Bänkar
- Gardinstänger
- Lampor
- Rullgardin
- Trädgårdstillbehör
🔗 Läs vår djupgående artikel om vad som ingår vid köp av hus eller fastighet
🔗 Läs vår djupgående artikel om vad som ingår vid köp av bostadsrätt
💡 Tips! – Jämför bolån & lånelöften!
På Lånekoll.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Lånekoll kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.