Vad får man dra av i deklarationen – avdragsgilla kostnader

avdragsgilla kostnader vid försäljning av bostad

Du har sålt en bostad och det måste du deklarera. Deklaration av försäljningen skall göras året efter köpekontraktet undertecknades, dvs om du skrev kontraktet under 2020 skall affären deklareras under våren 2021.

Oftast hjälper mäklaren dig kostnadsfritt med deklarationen av din försäljning. Om du sålt privat eller vill göra din egen deklaration så kommer vi nu att gå igenom de olika avdrag som finns att göra vid deklarationen av försäljning av bostad.

Ett avdrag innebär att man drar av en summa, dvs man skriver upp de kostnader som man haft på sin bostad under tiden man ägt den. Detta gör man för att minska sin vinst (eller öka sin skattegrundande förlust) och därmed minska den skatt man skall betala. Skatten är 22% på vinsten.

Läs här om du vill lära dig att räkna på din vinst/förlust och skatt vid försäljning av bostad.

Avdragsgilla kostnader vid bostadsförsäljning

  1. Renoveringar/förbättringar
  2. Ny-, till- och ombyggnader
  3. Försäljningskostnader
  4. Inköpskostnader

Läs mer djupgående längre ner i artikel om alla avdrag du kan göra för att minska din vinst eller öka din förlust.

Ska du sälja din bostad rekommenderar vi att du först jämför mäklarna och deras arvoden på Mäklarofferter.se.

1. Renoveringar/förbättringar

Du får göra avdrag för de renoveringar som du utfört under de senaste 5 åren.
Om du till exempel har målat om i köket och bytt inredningen i badrummet så får du dra av de kostnader som detta har medfört.
För att du skall få dra av en vanlig renovering/förbättring så krävs det att åtgärden är värdehöjande. Det kan man dock alltid hävda att den är. Skatteverket nekar i princip aldrig ett sådant påstående.
Utöver att renoveringen är max 5 år gammal krävs det även att dina kostnader uppgår till minst 5.000 kr under ett och samma år för att du skall få dra av utgifterna i deklarationen.

Du får alltså inte dra av beloppet om du tex målat om hallen och kostnaden inte uppgick till 5000 kr. MEN om du under samma år byter toalettstol och den totala kostnaden för dessa två förbättringar uppgår till över 5000 kr så är detta avdragsgillt.

Om du anlitat en hantverkare och tidigare dragit av för det så kallade ROT-avdraget så får du ta upp den kostnad som blir kvar efter ROT-avdraget i din deklaration vid försäljning av bostaden. Det innebär att om du anlitat en hantverkare för totalt 100.000 kr och du vid tillfället gjorde ett ROT-avdrag (30%) så har du 70.000 kr kvar på den kostnaden som du kan göra avdrag på i deklarationen vid försäljning av bostaden.

Exempel på renoveringar/reparationer och underhåll:

  • Målning
  • Tapetsering
  • Byte av lister
  • Byte av vitvaror
  • Byte av brädor på altanen
  • I princip alla typer av byten går under denna kategori om man inte byter till en helt annan och bättre variant/modell/typ av material. Om man t ex byter från 2- till 3-glasfönster så kan en del av det räknas som ny- till- och ombyggnad. Ett exempel på det är om man byter från plastmatta till parkettgolv.

Om du byter ut något till en bättre variant/modell/typ så skall du egentligen dela upp avdraget. De flesta lägget dock hela summan som ny- till- och ombyggnad men det är inte helt rätt enligt Skatteverkets regler.

Exempel:
Ditt badrum har våtrumsmatta & våtrumstapet och du renoverar det. Samtidigt byter du till kakel och klinkers. Kostnaden för renoveringen om du hade renoverat med våtrumsmatta & våtrumstapet hade varit ca 30 000 kr. Kostnaden för hela renoveringen med kakel och klinker blir 100 000 kr. Då skall egentligen 30 000 kr klassas och deklareras som en vanlig renovering och 70 000 kr skall klassas och deklareras som ny- till- och ombyggnad.

Läs mer om RUT- och ROT-avdraget HÄR

2. Ny- till- och ombyggnader

Ny till och ombyggnad

Om du under din boendetid bygger om och eller lägger till något som tidigare inte fanns i bostaden så är detta avdragsgillt oavsett ålder. Dvs om du bygger en altan och det inte fanns någon altan där tidigare så får du dra av denna kostnad oavsett om altanen är 5, 10 eller 15 år gammal. För att få göra avdrag i denna kategori krävs det att åtgärden är en grundförbättring för bostaden. Det kan vara ny-, till- och ombyggnad samt nytillskott av utrustning som inte funnits tidigare i bostaden.

Många gör en ”fuling” och drar av sådant som egentligen borde ligga under renoveringar/förbättringar som ny- till- och ombyggnad.
Om man köpt en ny tvättmaskin som vid försäljningen är över 5 år gammal så kan man ju alltid hävda att det inte fanns någon tvättmaskin i bostaden när man köpte den. Då räknas ju avdraget som ett tillägg till bostaden. Detta är inte helt lagligt men det är mycket svårt för skatteverket att hävda motsatsen eftersom skatteverket inte vet hur bostaden var när du köpte den och om det fanns en tvättmaskin då.

Exempel på Ny- Till- och ombyggnad:

  • Sätta in/installera en vitvara där det inte fanns en sådan vitvara tidigare
  • Bygga en ny altan
  • Bygga ut
  • Flytta innerväggar
  • Göra stora förändringar i bostadens layout, tex flytta handfatet i köket eller bygga om köket helt.
  • Växter i trädgården såsom tex rohdodendron eller körsbärsträd

Om du saknar kvitton på dina renoveringar/ombyggnationer

Här är en lista med exempel på vad Skatteverket kan godkänna som bevis när du yrkar avdrag för en renovering eller en ny- till- och ombyggnad:

  • Foton
  • Ritningar
  • Kontoutdrag eller lånehandlingar
  • Bygglovshandlingar
  • Fastighetsdeklaration
  • Prisstatistik.

3. Försäljningskostnader

Försäljningskostnader

När du säljer bostaden så får du ofta kostnader för själva försäljningen.
Dessa är också avdragsgilla i deklarationen.
Kostnader som får dras av i denna kategori är:
Kostnad för mäklare
– Stylingkostnad
– Avgift för Hemnet.se
– Administrativ avgift till förvaltare (tex avgift till HSB)
– Kostnad för att förhandsbesiktiga huset inför en försäljning
– Övriga kostnader som du haft på grund av försäljningen

4. Inköpskostnader

inköpskostnader

När du köpte bostaden hade du förmodligen kostnader för inköpet.
Några exempel är:
– Kostnader för besiktning
– Avgifter till bostadsrättsföreningen/förvaltaren (HSB osv)
– Kostnader för pantbrev
– Kostnad för lagfart
– Kostnad för ev juridisk hjälp
Allt detta är avdragsgillt i deklarationen.

Betala inte onödigt mycket för mäklaren
Hemsidan Mäklarofferter.se hjälper dig att samla in offerter och att jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Dessa offerter kan du sedan nyttja när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis att använda Mäklarofferter.se och man förbinder sig inte till något när man fyller i en ansökan.

Räkna ut vinst eller förlust på din bostadsaffär

Kalkylator för bostadsrätt (interaktiv K6-blankett)
Kalkylator för småhus (interaktiv K5-blankett)
(Beräkna vinst eller förlust samt skatt vid försäljning av bostad)

Vad händer när man fuskar eller gör fel i deklarationen?

Vid mindre fusk eller fel i deklarationen blir man normalt inte bestraffad.
Skatteverket brukar helt enkelt bara neka avdraget.
Om jag förstått detta rätt så fungerar reglerna såhär:
Om man begår ett allvarligt uppenbart fusk i deklarationen så riskerar man att få ett skattetillägg som straff. Skattetillägget är 40 procent på den skatt som undanhållits tack vare de felaktiga uppgifterna.

Exempel: Om du gjort ett avdrag på 10.000 kr som är felaktigt så riskerar du att få betala skatten på 2200 kr plus skattetillägget på 880 kr.  

Om du vill läsa mer om att deklarera så rekommenderar vi att du går in på Skatteverkets hemsida och läser vad Skatteverket skriver samt vad som gäller enligt lagen.

Disclaimer
Våra tips och råd grundas på hur de flesta brukar göra när de deklarerar sin försäljning. Våra tips kan i vissa fall bryta mot Skatteverkets exakta regler.
Den som vill deklarera 100% korrekt bör använda Skatteverkets egna e-tjänst.

Ska du sälja din bostad rekommenderar vi att du först jämför mäklarna och deras arvoden på Mäklarofferter.se.

Är mäklararvodet avdragsgillt?

Ja

Är styling av bostaden avdragsgillt?

Ja

Är kostnaden för flyttstäd avdragsgill?

Ja, men den är avdragsgill som RUT-avdrag

Är kostnaden för flyttfirman avdragsgill?

Ja, men den är avdragsgill som RUT-avdrag

Är lån avdragsgilla?

Ja, men i din vanliga deklaration under kapitalutgifter.

Är ränteskillnadsersättning avdragsgill?

Ja, men i din vanliga deklaration under kapitalutgifter (på samma sätt som ränta)

808 KOMMENTARER

    • Hej Stefan.

      Jag är osäker på vad som gäller där tyvärr.
      Hade jag varit du så hade jag dragit av det och hoppats på det bästa.
      Jag har svårt att se att skatteverket ger dig skattetillägg (straff) på grund av ett sådant avdrag.
      Jag tror att det värsta som kan hända är att de nekar avdraget.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  1. Hej

    Vi hade en stödmur i natursten som var gammalt och var trasigt i mitten.
    Jag byggde en ny i nya modernare block.
    Kan man göra avdrag för detta?

    Mvh

  2. Hej!

    Jag har utfört en del tillbyggnader på mitt hus Men nu sålt halva huset till min sambo och skall göra en del avdrag.
    Får man göra avdrag för bygglovskostnader, arkitektkostnader, brandskyddsingenjörs kostnader?
    Detta är ju stora kostnader som tillkommer en tillbyggnad utan man ens satt spaden i backen.

    //Micke

  3. Hej, har sålt vårt hus där det gjordes flera renoveringar och grundförbättringar. Bla byggdes ett nytt trädäck där vi ställde ett utespa(bubbelkar). Går det att göra avdrag för poolen?

    • Hej Ingela.

      Ja om det ingick och lämnades över till köparen när ni sålde huset.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  4. Hej,

    Vi har totalrenoverat ett hus som tillhörde ett dödsbo (dvs renoveringen skedde efter vår fars bortgång) och sålt huset. Kan vi göra avdrag för renoveringen?

    • Tips
      1. Mäklarofferter.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej!
      Byggde om badrummet 2012 för att takfönstret hade läckt. Vatten kom in bakom våtrumstapeten och förstörde skivorna runtom . Gjorde då takkupa istället för takfönster. Kan då hela renoveringen räknas som ombyggnad eller måste jag dela upp det på kupa och resterande? Kupan utgjorde ca 1/4 del av rummets yta.
      / Simon

      • Hej Simon.

        Jag är osäker faktiskt.
        Du får nog ringa skatteverket med den.

        Jag tror dock att det bör delas upp.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hejsan!

      Vi säljer nu vårt hus – och jag undrar om det är avdragsgillt för totalrenovering av sidobyggnader, carport, garage, vedbod etc. Dessutom har vi schakat om i trädgården.

      Mvh

      • Hej Sven.

        Ja om renoveringarna gjordes under de senaste 5 åren.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej. Jag har sålt ett hus
      står som dödsbo
      Vi har haft hjälp i trädgård hjälp att köra saker hit och dit.
      Jag kunde ju inte nyttja Rut o Rot avdrag här ju
      Har jag rätt att göra några avdrag i dekl?

      • Hej Marie.

        Nej tyvärr, jag tror inte att det räknas som försäljningskostnader.
        Om du vill vara 100% säker så får du ringa skatteverket och fråga.

        Mvh admin på Ekonomifokus

      • Tips
        1. Mäklarofferter.se - Jämför mäklarna och deras offerter
        2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

      • Hej Marie.

        Nej, jag tror inte att det räknas som försäljningskostnader.
        Om du vill vara 100% säker så får du ringa skatteverket och fråga.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej,

      Om man missade att göra avdrag för lagfart- och pantbrevskostnsder när man sålde fastigheten för tre år sedan, kan man i efterhand göra något åt det eller är det försent?

      • Hej Oscar.

        Ja du kan begära omprövning och lägga till de avdragen.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej!
      Vi ska sälja vårt hus som vi la om taket på maj 2015. Går det under ny- och tillbyggnad så vi får göra avdrag på det? Det gjorde rätt mycket till huset då det var mycket gammalt och slitet…
      Mvh Marie

      • Hej Marie.

        Om ni bytte till ett likvärdigt tak som fanns innan så är svaret nej.
        Om ni anser att ni lade till nya material osv så kan ni ju testa att dra det som ny till och ombyggnad.

        mvh admin på Ekonomifokus

    • Tack Joakim, så själva lånet/skulden kan jag inte göra något med även om det återbetalas? Kan man inte ta med det återbetalade lånet där man redogör för kapitalutgifter i inkomstdeklarationen?

      • Hej igen Birgitta.

        Nej då skulle ju vem som helst kunna låna en massa pengar, betala tillbaka pengarna direkt och sedan göra avdrag för det och få en massa pengar av skatteverket.
        Det enda du kan dra av är räntekostnader och andra eventuella kostnader som räknas som räntekostnader, exempelvis ränteskillnadsersättning.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej Joakim
      Jag har som dödsbodelägare sålt en fastighet med vinst. Men, när jag fyllt i K5 blanketten så ser det ut som att man betalar vinstskatt även på de hypotekslån som finns i fastigheten. Lånen kommer att betalas tillbaks då den nya ägaren får tillträde till fastigheten, så de borde ju inte ingå i vinsten. Ser dock här på sajten att man kan ta upp de återbetalda lånen i den vanliga inkomstdeklarationen under kapitalutgifter tillsammans med betalda räntor och ev. ränteskillnadsersättning. Undrar om jag har förstått det hela rätt?

      • Hej Birgitta.

        Lån skall ALDRIG tas med i kapitalvinstberäkningen för en bostadsförsäljning.
        Om man som privatperson eller dödsbo har lån så drar man av räntekostnader (även ränteskillnadsersättning) som kapitalutgifter i den vanliga inkomstdeklarationen, precis som du säger.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Tips
      1. Mäklarofferter.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej, Om man måste anlita en god man för att genomföra en försäljning eftersom ägaren är dement -vilket alltså är nödvändigt för att kunna genomföra försäljningen – Är detta att betrakta som försäljningskostnad ?

      • Hej Bengt.

        Jag tror inte det faktiskt men jag är inte helt säker.
        Jag tror inte att skatteverket bedömer att den kostnaden är direkt kopplad till försäljningen av bostaden.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Om jag har köpt en ny luftvärmepump vid inflytt, då den gamla gick sönder 1:a dagen. Får jag dra av den kostnaden i deklaration vid försäljning ?

      • Hej Eva.

        Eftersom du endast bytt ut en gammal värmepump mot en ny så är det ju bara en vanlig renovering då och den får max vara 5 år gammal för att vara avdragsgill.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej!
      I 2006 köpte vi en gård med två hus, en handelsbod o garage. Alla hus hade spår av uppskjutet underhåll och renoveringsbehov. Trädgården var genomväxt och för en del otillgängligt. Nu sålde vi gården och ska redovisa kapitalvinstskatt. Några saker har våra mäklare slopat som vi tror ska vara med.

      1. Nya fönster i 2009: Tidigare fanns det bara englasfönster och under vintertiden kunde eller måste man, på insidan tillsätta fönster och tejpa. Karmarna var ruttna och det blåste genom även björkfrö! Vi bytte till tva/tre glas fönster med allt nytt. Vi tror att det ska vara med.

      2. Taket i 2010: När vi köpte huset berättade mäklaren oss att taket var i ett så dåligt skick att det måste byttas helt. Inte bara takpannorna men också takpappen ock bär- och ströläkterna. Vi satta även på hängrännor, stuprör och nya vindfjäder. Beloppet: 230.000. Är detta belopp avdragsgillt?

      3. Dränering i 2011: tomten var sumpig och det saknades även dagvattenavlopp till alla stuprör från taket. Vi gjorde därför avloppsrör och dräneringsrör rundom hela huset. Efter de stora grävverksamheten var hela gräsmattan så ruinerat att vi måste tillägga stora mängder matjord och nyanlägga hela gräsmattan runtom huset. Beloppet: 49.000, Vad med det?

      • Hej Marja.

        1. Jag hade testat att dra av det som ny till och ombyggnad.

        2. Det är inte avdragsgillt om ni bytt ut gammalt mot likvärdigt nytt. Men om ni tillfört något som inte fanns där innan så är det avdragsgillt.

        3. Samma svar som på punkt 2.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej. Om man har renoverat sin bostadsrätt själv , å lagt runt 60 timmar för hela renoveringen. Det skulle ha kostat 30000kr+moms om man hade anlitat en hantverkare. Men istället så gjorde man jobbet själv, nu är frågan om det är avdragsgill? Hur funkar det ,när man inte har kvitto på arbetstiden ?Tacksam för svar

    • Tips
      1. Mäklarofferter.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Jag har sparat mängder av kvitton på materiel sedan långt tillbaka, för att ha vid försäljning. Många från 60-70-talet är bara på några tior. En del är på tusenlappar för materiel vid husbygget. Kan jag använda dem vid försäljning eller är det bara att kasta. Om man räknar med inflationen, så skulle det kosta flera hundra (tusen) numera. Gäller 5000 kr per år då också?

      • Hej Inger.

        Du får inte räkna med någon inflation.

        Om det gäller kvitton på renoveringar så får de vara max 5 år gamla så där försvinner en del av dina kvitton låter det som.
        Om det däremot är kvitton på ny- till och ombyggnad så gäller inte 5 års regeln men däremot så gäller 5000 kr regeln så du kan endast dra av om dina kostnader uppgår till minst 5000 kr under ett och samma kalenderår.

        Mvh admin på Ekonomifokus

      • Hej Inger.

        Du får inte räkna med någon inflation.

        Om det gäller kvitton på renoveringar så får de vara max 5 år gamla så där försvinner en del av dina kvitton låter det som.
        Om det däremot är kvitton på ny- till och ombyggnad så gäller inte 5 års regeln men däremot så gälller 5000 kr regeln så du kan endast dra av om dina kostnader uppgår till minst 5000 kr under ett och samma kalenderår.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej
      Om jag säljer mitt radhus och sedan köper en bostadsrätt, får jag då dra av kostnaden för bostadsrätten på vinsten från försäljningen av radhuset?
      Hälsningar Ingrid

    • Tips
      1. Mäklarofferter.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej jag har en fråga om man ska köpa en ny produktion och man gör tillvall. Välja bättre saker som bättre golv finare dörrar. Bättre val av köksluckor. Istället för vanligt standart kök så man väljer sten i köken osv som går upp mot över 100.000 kr kan man dra av det vid försäljning sen i framtiden alltså inom 5 år eller hur funkar det när det gäller ny produktion osv mvh Sebastian

      • Hej Sebastian.

        Ja tillval läggs på inköpspriset så de kostnaderna kan du dra av när du säljer bostaden.

        Mvh admin på Ekonomifokus

        • Tack för snabb svar. Gäller det upp till 5 år eller oavsett när man säljer så kan man räkna den summan som man har lagt för tillvallen. Såg att t.ex när man renoverar hus eller lägenhet så kan man dra av den summa osv inom 5 år. Hur funkar det i min situation mvh Sebastian

          • Hej Sebastian.

            Tillvalen begränsas inte av 5 års regeln.
            Du kan dra av dom oavsett.

            Mvh admin på Ekonomifokus

        • gäller det också inom 5 år som renovering eller går det o räkna på inköpspriset även efter 5 år? alltså vid tillvall

          • Hej igen Sebastian.

            Tillval har ingen åldersgräns. Du kan dra av dom (genom att lägga på dom på inköpspriset) oavsett när du säljer.
            5 års regeln gäller endast renoveringar. Tillval är ingen renovering.

            Mvh admin på Ekonomifokus

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here