Avdrag vid försäljning av hus & bostadsrätt

När man sålt en bostad måste man deklarera affären. I deklarationen fyller man i vad man sålde bostaden för, vad man köpte den för och vilka avdrag man vill göra.

Att ”göra avdrag” innebär att man från bostadens försäljningspris drar bort de utgifter man haft för sin bostad under tiden man ägt den. Detta gör man när man deklarerar sin bostadsförsäljning och man gör det för att minska sin vinstskatt.

Fem kategorier med avdragsgilla utgifter vid försäljning av bostad:

I denna artikel djupdyker vi i dessa fem kategorier och går igenom vad man får dra av och vad man inte får dra av när man deklarerar sin försäljning.

• Läs även vår artikel: Hur du räknar ut din vinst/förlust & skatt vid försäljning av bostad

Artikelns innehåll:
1. Renoveringar/förbättringar
2. Ny-, till- och ombyggnader
3. Försäljningskostnader
4. Inköpskostnader
5. Övriga avdragsgilla utgifter för bostadsrätt
6. Kvitto eller andra bevis för avdragen kan behövas
7. Vad händer om man fuskar eller gör fel?

Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik

Om du gör en vinst på din bostad efter att du dragit av eventuella avdrag skall du betala 22% i skatt på den vinsten. Gör du en förlust på din bostad efter alla avdrag får du istället ett förlustavdrag som du kan nyttja för att få tillbaka pengar på skatten.

Har du sålt en bostad måste du deklarera den försäljningen oavsett om du gör vinst eller förlust. Deklaration av försäljningen skall göras året efter kontraktet undertecknades. Om du skrev kontraktet under 2022 skall affären alltså deklareras under våren 2023 när deklarationen dimper ner i brevlådan.

Oftast hjälper mäklaren dig kostnadsfritt med deklarationen av din försäljning.

1. Renoveringar/förbättringar

Du får göra avdrag för de renoveringar som du utfört under försäljningsåret och de senaste 5 kalenderåren innan försäljningsåret (om du sålt bostaden under år 2022 kan du alltså dra av för renoveringar från och med 2017).

Utöver att renoveringen är max 5 kalenderår gammal krävs det även att dina kostnader uppgår till minst 5 000 kr under ett och samma år för att du skall få dra av utgifterna i deklarationen. Du får alltså inte dra av beloppet om du tex målat om hallen och kostnaden inte uppgick till 5 000 kr eller mer. MEN om du under samma år byter toalettstol och den totala kostnaden för dessa två förbättringar uppgår till över 5 000 kr så får du dra av totalkostnaden.

För att du skall få dra av en vanlig renovering krävs det att åtgärden är ”förbättrande”. Det kan man dock nästan alltid hävda att den är (om inte bostaden var ny när du köpte den). Skatteverket nekar väldigt sällan ett sådant påstående.

Om du anlitat en hantverkare och tidigare dragit av för det så kallade ROT-avdraget så är den kostnad som blir kvar efter ROT-avdraget avdragsgill. Det innebär att om du anlitat en hantverkare för totalt 100 000 kr och du vid tillfället gjorde ett ROT-avdrag (30%) så har du 70 000 kr kvar på den kostnaden som du kan göra avdrag på i deklarationen vid försäljning av bostaden.

Exempel på renoveringar/reparationer & underhåll:

• Målning
• Tapetsering
• Byte av lister
• Byte av vitvaror
• Byte av brädor på altanen
• I princip alla typer av byten går under denna kategori om man inte byter till en helt annan och bättre variant/modell/typ av material. Om man t ex byter från 2- till 3-glasfönster så kan det istället räknas som ”ny- till- och ombyggnad”. Ett exempel på det är om man byter från plastmatta till parkettgolv.

Om du byter ut något i bostaden till en bättre variant/modell/typ så skall du egentligen dela upp avdraget mellan renoveringar och ny- till- och ombyggnad. De flesta lägger dock hela summan som ny- till- och ombyggnad för att slippa 5 års regeln men det är inte helt rätt enligt Skatteverkets regler.

Exempel på hur det egentligen skall delas upp:
Ditt badrum har våtrumsmatta & våtrumstapet. Du renoverar och byter till kakel och klinkers. Kostnaden för renoveringen, om du hade renoverat med våtrumsmatta & våtrumstapet, hade varit ca 30 000 kr. Kostnaden för hela renoveringen med kakel och klinkers blir 100 000 kr. Då skall egentligen 30 000 kr klassas och deklareras som en vanlig renovering och 70 000 kr skall klassas och deklareras som ny- till- och ombyggnad.

2. Ny- till- och ombyggnader

Om du under din boendetid bygger om och/eller lägger till något som tidigare inte fanns i bostaden så är detta avdragsgillt oavsett ålder. Dvs om du bygger en altan och det inte fanns någon altan där tidigare så får du dra av denna kostnad oavsett om altanen är 5, 10 eller 15 år gammal.

För att få göra avdrag i denna kategori krävs det att åtgärden är en grundförbättring för bostaden. Det kan vara ny-, till- och ombyggnad samt nytillskott av utrustning som inte funnits tidigare i bostaden.

Många gör en ”fuling” och drar av sådant som egentligen borde ligga under renoveringar/förbättringar som ny- till- och ombyggnad. Om man exempelvis köpt en ny tvättmaskin som vid försäljningen är över 5 år gammal så kan man ju egentligen inte dra av den kostnaden. Då kan man ju dock köra en ”fuling” och hävda att det inte fanns någon tvättmaskin i bostaden när man köpte den. Då räknas ju tvättmaskinen som ett tillägg till bostaden.

Detta är inte helt lagligt men det är mycket svårt för skatteverket att hävda motsatsen eftersom skatteverket inte vet hur bostaden var när du köpte den och om det fanns en tvättmaskin då.

Exempel på Ny- Till- och ombyggnad:

• Sätta in/installera en vitvara där det inte fanns en sådan vitvara tidigare
• Bygga en ny altan
• Bygga ut
• Flytta innerväggar
• Göra stora förändringar i bostadens layout, tex flytta handfatet i köket eller bygga om köket helt.
• Växter i trädgården såsom tex rohdodendron eller körsbärsträd

3. Försäljningskostnader

När du säljer bostaden kostar även själva försäljningen pengar. Det kan handlar om kostnader för mäklare, styling osv. Dessa kostnader är avdragsgilla. Kostnader som får dras av i denna kategori är:

• Kostnad för mäklare
• Kostnad för homestyling
• Kostnad för annons på Hemnet.se
• Administrativ avgift till förvaltare (tex avgift till HSB)
• Kostnad för att förhandsbesiktiga huset inför en försäljning
• Övriga kostnader som du haft på grund av försäljningen

Betala inte onödigt mycket för mäklaren
Hemsidan Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och att jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Dessa offerter kan du sedan nyttja när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis att använda Hittamäklare och du förbinder dig inte till något när du fyller i en ansökan.

4. Inköpskostnader

När du köpte bostaden hade du kostnader för inköpet. Några exempel på inköpskostnader är:

• Inköpspriset för bostaden
• Kostnader för besiktning
• Avgifter till bostadsrättsföreningen/förvaltaren (HSB osv)
• Kostnader för pantbrev
• Kostnad för lagfart
• Kostnad för eventuell juridisk hjälp & rådgivning

Allt detta är avdragsgillt i deklarationen när du sålt bostaden.

5. Övriga avdragsgilla utgifter för bostadsrätt

När man säljer en bostadsrätt får man även dra av följande:

• Kapitaltillskott
  Den del av din månadsavgift som används för att amortera på föreningens lån är avdragsgill och kallas för kapitaltillskott. Det kan även vara så att du gjort ett så kallat ”extra kapitaltillskott” under åren du bott i föreningen, då är den summan också avdragsgill. Ditt totala kapitaltillskott står med i den kontrolluppgift som föreningen skickar ut med posten i början på året efter du sålde din bostadsrätt.
• Inre reparationsfond
  Skillnaden på summan som finns i den inre reparationsfonden när du köpte bostadsrätten och när du säljer bostadsrätten är avdragsgill. Om det satt 1 000 kr i fonden när du köpte och det sitter 2 000 kr där när du säljer kan du alltså dra av 1 000 kr.

Kvitton & andra bevis på avdrag kan behövas

Skatteverket kan i efterhand begära att du skickar in kvitton som styrker de avdrag du tagit upp i deklarationen. Du kan alltså behöva ha bevis för dina avdrag. Om du saknar kvitton på dina avdrag finns det andra sätt att bevisa dina avdrag.

Här är en lista med exempel på vad Skatteverket kan godkänna som bevis när du yrkar ett avdrag.

• Kvitton
• Foton (före- och efterbilder)
• Ritningar
• Kontoutdrag eller lånehandlingar
• Bygglovshandlingar
• Fastighetsdeklaration
• Prisstatistik

Vad händer om man fuskar eller gör fel i deklarationen?

Vid mindre fusk eller fel i deklarationen blir man normalt inte bestraffad. Skatteverket brukar helt enkelt bara neka avdraget.

Om jag förstått detta rätt så fungerar reglerna såhär:

Om man begår ett allvarligt uppenbart fusk i deklarationen så riskerar man att få ett skattetillägg som straff. Skattetillägget är 40 procent på den skatt som undanhållits tack vare de felaktiga uppgifterna.

Exempel: Om du gjort ett avdrag på 10 000 kr som är felaktigt så riskerar du att få betala skatten på 2 200 kr plus skattetillägget på 880 kr.  

Om du vill läsa mer om att deklarera så rekommenderar vi att du går in på Skatteverkets hemsida och läser vad Skatteverket skriver samt vad som gäller enligt lagen.

💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

Disclaimer:
Våra tips och råd grundas på hur de flesta brukar göra när de deklarerar sin försäljning. Våra tips kan i vissa fall bryta mot Skatteverkets exakta regler. Den som vill deklarera 100% korrekt bör använda Skatteverkets egna e-tjänst.

Frågor och svar om avdrag

Källhänvisning:
Skatteverket.se