Vad får man dra av i deklarationen – avdragsgillt

581

Du har sålt en bostad och det måste man ta upp i sin deklaration.
Deklaration av försäljningen skall göras året efter köpekontraktet undertecknades.
Oftast hjälper mäklaren dig kostnadsfritt med deklarationen av din försäljning men om du sålt privat eller vill göra din egen deklaration så kommer vi här gå igenom de olika avdrag som finns att göra vid deklarationen av försäljning av bostad.

Vi reder ut de olika begreppen och ger tips på avdrag som du annars enkelt kan missa att göra. Ett avdrag innebär att man drar av en summa, dvs man skriver upp de utlägg som man haft på sin bostad under tiden man ägt den. Detta gör man för att minska sin vinst och därmed minska den skatt man skall betala (22% på vinsten).

Renoveringar/förbättringar

Du får göra avdrag för de renoveringar som du utfört under de senaste 5 åren.
Om du till exempel har målat om i köket och bytt inredningen i badrummet så får du dra av de kostnader som detta har medfört.
För att du skall få dra av en vanlig renovering/förbättring så krävs det att åtgärden är värdehöjande. Det kan man dock alltid hävda att den är. Skatteverket nekar i princip aldrig ett sådant påstående.
Utöver att renoveringen är max 5 år gammal krävs det även att dina kostnader uppgår till minst 5.000 kr under ett och samma år för att du skall få dra av utgifterna i deklarationen.

Du får alltså inte dra av beloppet om du tex målat om hallen och kostnaden inte uppgick till 5000 kr. MEN om du under samma år byter toalettstol och den totala kostnaden för dessa två förbättringar uppgår till över 5000 kr så är detta avdragsgillt.

Om du anlitat en hantverkare och tidigare dragit av för det så kallade ROT-avdraget så får du ta upp den kostnad som blir kvar efter ROT-avdraget i din deklaration vid försäljning av bostaden. Det innebär att om du anlitat en hantverkare för totalt 100.000 kr och du vid tillfället gjorde ett ROT-avdrag (30%) så har du 70.000 kr kvar på den kostnaden som du kan göra avdrag på i deklarationen vid försäljning av bostaden.

Exempel på renoveringar/reparationer och underhåll:

  • Målning
  • Tapetsering
  • Byte av lister
  • Byte av vitvaror
  • Byte av brädor på altanen
  • I princip alla byten går under denna kategori om man inte byter till en helt annan variant/modell/typ av material. Om man t ex byter från 2- till 3-glasfönster så kan det räknas som ombyggnad. Detsamma gäller om man byter från plastmatta till parkettgolv.

Läs mer om RUT- och ROT-avdraget HÄR

Ny- till- och ombyggnad

Om du under din boendetid bygger om och eller lägger till något som tidigare inte fanns i bostaden så är detta avdragsgillt oavsett ålder. Dvs om du bygger en altan och det inte fanns någon altan där tidigare så får du dra av denna kostnad oavsett om altanen är 5, 10 eller 15 år gammal. För att få göra avdrag i denna kategori krävs det att åtgärden är en grundförbättring för bostaden. Det kan vara ny-, till- och ombyggnad samt nytillskott av utrustning som inte funnits tidigare i bostaden.

Många gör en “fuling” och drar av sådant som egentligen borde ligga under renoveringar/förbättringar som ny- till- och ombyggnad.
Om man köpt en tvättmaskin som vid försäljningen är över 5 år gammal så kan man ju alltid hävda att det inte fanns någon tvättmaskin i bostaden när man köpte den. Då räknas ju avdraget som ett tillägg till bostaden. Detta är inte lagligt men det är mycket svårt för skatteverket att hävda motsatsen eftersom skatteverket inte vet hur bostaden var när du köpte den.

Exempel på Ny- Till- och ombyggnad:

  • Sätta in/installera en vitvara där det inte fanns en sådan vitvara tidigare
  • Bygga en ny altan
  • Bygga ut
  • Flytta innerväggar
  • Göra stora förändringar i bostadens layout, tex flytta handfatet i köket eller bygga om köket helt.
  • Växter i trädgården såsom tex rohdodendron eller körsbärsträd

Om du saknar kvitton på dina renoveringar/ombyggnationer

Här är en lista med exempel på vad Skatteverket kan godkänna som bevis när du yrkar avdrag för en renovering eller en ny- till- och ombyggnad:

  • foton
  • ritningar
  • kontoutdrag eller lånehandlingar
  • bygglovshandlingar
  • fastighetsdeklaration
  • prisstatistik.

Försäljningskostnader

När du säljer bostaden så får du ofta kostnader för själva försäljningen.
Dessa är också avdragsgilla i deklarationen.
Kostnader som får dras av i denna kategori är:
– Kostnad för mäklare
– Stylingkostnad
– Avgift för Hemnet.se
– Administrativ avgift till förvaltare (tex avgift till HSB)
– Kostnad för att besiktiga huset inför en försäljning
– Övriga kostnader som du fått på grund av försäljningen

Inköpskostnader

När du köpte bostaden fick du förmodligen kostnader för inköpet. Några exempel är:
– Kostnader för överlåtelsebesiktning av bostaden
– Avgifter till bostadsrättsföreningen/förvaltaren (HSB osv)
– Kostnader för pantbrev
– Kostnad för lagfart
– Kostnad för ev juridisk hjälp
Allt detta är avdragsgillt i deklarationen.

Fråga gärna i kommentarsfältet nedan om du har några frågor om specifika avdrag eller om du har någon övrig fråga.

Om du vill läsa mer om beräkning av vinstskatt och uppskov så kan du läsa om det i vår artikel HÄR. Om du vill läsa mer om överlåtelsebesiktning så kan du läsa om det HÄR.
Om du vill läsa mer om att deklarera så rekommenderar vi att du går in på Skatteverkets hemsida och läser vad Skatteverket skriver samt vad som gäller enligt lagen.

Hjälp med deklarationen ingår i mäklararvodet

Som vi nämner ovan så ingår det oftast hjälp med deklarationen i mäklarararvodet.
Om du går i säljtankar eller endast är nyfiken på hur en offert från en mäklare kan se ut så kan du använda den smarta hemsidan Hittamäklare.se. Hos Hittamäklare fyller man i sina uppgifter och får sedan offerter från olika mäklare i just ditt område. Du förbinder dig inte till något när du fyller i en ansökan och det är helt gratis.

Hittamäklare.se har även en topplista som kan vara värd att kika in. Där rankas fastighetsmäklarna i ditt område efter olika variabler såsom kundnöjdhet osv.

Billigast möjliga hjälp med deklarationen

Om du inte anlitat en mäklare kan du istället få hjälp med att fylla i deklarationen för bara några hundralappar på Avtal24.se. Kika in och se om deras tjänst är något för dig.

Räkna ut vinst eller förlust på din bostadsaffär

Kalkylator för bostadsrätt (interaktiv K6-blankett)
Kalkylator för småhus (interaktiv K5-blankett)
(Beräkna vinst eller förlust samt skatt vid försäljning av bostad)

Vad händer när man fuskar eller gör fel i deklarationen?

Vid mindre fusk eller fel i deklarationen blir man normalt inte bestraffad.
Skatteverket brukar helt enkelt bara neka avdraget.
Om jag förstått detta rätt så fungerar reglerna såhär:
Om man begår ett allvarligt uppenbart fusk i deklarationen så riskerar man att få ett skattetillägg som straff. Skattetillägget är 40 procent på den skatt som undanhållits tack vare de felaktiga uppgifterna.

Exempel: Om du gjort ett avdrag på 10.000 kr som är felaktigt så riskerar du att få betala skatten på 2200 kr plus skattetillägget på 880 kr.  

Disclaimer

Våra tips och råd grundas på hur de flesta brukar göra när de deklarerar sin försäljning.
Våra tips kan i vissa fall bryta mot Skatteverkets exakta regler.
Den som vill deklarera 100% korrekt bör använda Skatteverkets egna e-tjänst.

581 KOMMENTARER

  1. Jag köpte en lägenhet 2014 och har inte gjort avdrag för inträdesavgifter till bostadsrättsföreningen. Spelar det nån roll vilket år jag tar upp det i min deklaration och hur liten kan summan vara? Tack

    • Hej Sara.
      Spara alla kvitton och inbetalningar som du gör i samband med köp av bostad.
      Dessa kostnader drar du sedan av i deklarationen vid försäljningen av bostaden.
      Inträdesavgifter, administrativa kostnader osv hamnar sedan under inköpskostnader i din deklaration vid försäljningen av bostaden.

      Mvh admin på Ekonomifokus

      • Vi håller på och renoverar köket. Bänkskivan som vi har beställt är för lång för trapphuset och hissen så vi måste hyra in en lyftkran för att få in den. Är detta avdragsgiltigt?

      • Hej Andreas jag undrar om jag skulle sälja min villa för säg melkan ca 2 500 000:- och 3 000 000
        Och har lån på säg ca 900 000:-
        Och har byggt nytt kök för 4 årsen.
        Och tapetserat hela huset o målat invändigt och lagt nya golv för ca 2 årsen.
        Byggt nytt tak för 10 årsen.
        Har även byggt en stor veranda för ett årsen ca.
        Och drenerat huset även det för ett årsen.
        Har även byggt om vägar ändrar plan lösing på så vis.
        Och byggde om garaget som är inne i huset till ett vadligt rum med egen ute dörr.
        Vad skulle jag få kvar efter försäling?
        Och vad får jag dra av och inte dra av på renoviring o ombyggen o utbyggen.
        Skulle villja ha ett ca svar på allt.
        Tanken är att sälja men om man får skatta bort nästan allt o inte får mycket i avdrag så kan jag ju lika gärna bo kvar känner jag.
        Tack sam för svar.
        Mvh Robin.
        Och så satte jag in bergvärme för ett årsen

        • Hej Robin.

          Det får du allt ta och räkna ut själv.
          Det finns bra guider på Ekonomifokus som beskriver hur du skall räkna.

          Mvh admin på Ekonomifokus

  2. Om man köper ett hus som inte har några lån och man betalar höga kostnader för pantbrev,lagfart
    är det först när man säljer huset som man får dar av dessa kostnader?
    Med vänlig hälsning Roland

    • Hej Roland.
      Svar ja. Dessa kostnader är inte avdragsgilla förrän du säljer huset.

      Om du skall beräkna ditt maximala uppskov som du kan göra ifall du skall skjuta med dig vinst från tidigare bostad/bostäder så kan du använda kostnaderna för lagfart och pantbrev för att öka ditt maximala uppskov.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  3. Hej, om jag tog ut pantbrev på mitt hus, för att kunna belåna mig till att köpa en lägenhet. Kan man dra det som en kostnad vid försäljningen av bostadsrätten?

    • Hej Pontus.
      Kostnaden för pantbrevet/pantbreven kan du endast dra av när du säljer huset.
      De går tyvärr inte att dra av när du säljer lägenheten/bostadsrätten.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  4. Hej Har fått en bostadsrätt testamenterad till mig som är belånad om jag nu väljer att sälja den och lösa lånen och räknar med vinst är då lånebeloppet avdragsgillt ?
    Hur skattar jag är det inköpspris eller värderingspriset som ligger till grund för beskattning

    • Hej Elisabet.
      Vid arv så övertar du den tidigare ägarens inköpspris/anskaffningspris.
      Du räknar alltså med den summan som bostadsrätten köptes för av föregående ägare.
      Privata lån är inte avdragsgilla och dom skall inte blandas in överhuvudtaget i skatteberäkningen.

      Din skatt blir :
      Försäljningspriset (vad du säljer bostadsrätten för)
      – Tidigare ägarens inköpspris/anskaffningspris
      – Försäljningskostnader (mäklararvode osv)

      Den summa som du får kvar i vinst efter alla avdrag skall beskattas med 22%.
      Använd gärna vår kalkylator för K6 som hjälper dig att räkna ut skatten.

      Mvh admin på Ekonomifokus

      • Gäller detta även vid gåva? Dvs jag kan dra förra ägarens inköpspris om jag fått BRF som gåva? Tacksam för svar //Alex

        • Hej Alex.

          Det stämmer.
          Vid arv och gåva tar man över inköpspriset.

          Mvh admin på Ekonomifokus

  5. Hej.

    Vi har ärvt en lägenhet som nu skall säljas. Den är inte ommålad eller tapetserad på över 20 år. Om vi låter måla om den innan försäljningen för att göra den den mer attraktiv inför budgivning, är den kostnaden då avdragsgill som försäljningsomkostnader?

    Vi har inte och kommer aldrig att bo i den, så enda syftet med det hela är att öka attraktionskraften och därmed öka försäljningspriset.

    • Hej Peter.
      Kostnaden är absolut avdragsgill. Inga konstigheter.
      Lycka till med försäljningen!

      Mvh admin på Ekonomifokus

  6. Hej. Jag ska köpa ut min nuvarande fru ur vårat gemensamma radhus. Måste all renovering vi gjort med huset tas upp när jag köper ut henne, eller kan jag dra av en del på nästa deklaration?