När du sålt en bostad måste du deklarera affären oavsett om man gör vinst eller förlust. Om du gör en vinst på din bostad efter alla avdrag skall du betala 22% i skatt på vinsten. Gör du en förlust efter alla avdrag får du istället ett förlustavdrag som du kan nyttja för att få tillbaka pengar på skatten.
För att minska din beskattningsbara vinst (eller öka din beskattningsbara förlust) har du rätt att göra avdrag för vissa kostnader relaterade till bostaden. Att göra avdrag vilket leder till mindre vinstskatt att betala (eller mer skatt att få tillbaka vid förlust)
Att ”göra avdrag” innebär att man från bostadens försäljningspris räknar bort kostnader som är relaterade till bostaden så som inköpspris, renoveringar, försäljningskostnader osv.
5 kategorier av avdragsgilla utgifter
Det finns fem stycken olika kategorier som man kan dela upp avdragen inom:
- Renoveringar/förbättringar
- Ny-, till- och ombyggnader
- Försäljningskostnader
- Inköpskostnader
- Övriga utgifter
- Läs även vår artikel: Räkna ut vinst/förlust & skatt vid försäljning av bostad (inkl kalkylator)
Artikelns innehåll:
1. Renoveringar/förbättringar
2. Ny-, till- och ombyggnader
3. Försäljningskostnader
4. Inköpskostnader
5. Övriga avdragsgilla utgifter för bostadsrätt
6. Kvitto eller andra bevis för avdragen kan behövas
7. 5 000 kronors-regeln
8. Vad händer om man fuskar eller gör fel?
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
1. Renoveringar/förbättringar
Du får göra avdrag för de renoveringar som du utfört under försäljningsåret och de senaste 5 kalenderåren innan försäljningsåret (om du sålt bostaden under år 2023 kan du alltså dra av för renoveringar från och med 2018).
Utöver att renoveringen är max 5 kalenderår gammal krävs det även att dina kostnader uppgår till minst 5 000 kr under ett och samma år för att de skall vara avdragsgilla. Du får alltså inte dra av beloppet om du tex målat om hallen och kostnaden inte uppgick till 5 000 kr eller mer. MEN om du under samma år byter toalettstol och den totala kostnaden för dessa två förbättringar uppgår till över 5 000 kr så får du dra av totalkostnaden.
För att du skall få dra av en vanlig renovering krävs det att åtgärden är ”förbättrande”. Det kan man dock nästan alltid hävda att den är (om inte bostaden var ny när du köpte den). Skatteverket nekar väldigt sällan ett sådant påstående.
Exempel på avdragsgilla renoveringar/reparationer & underhåll:
- Målning
- Tapetsering
- Byte av lister
- Byte av vitvaror
- Byte av brädor på altanen
- Byta ut golv
- Renovera & fasaden
- Måla om fasaden
- Fixa en fuktskada
- Byta fönster
- Renovera & lägga nytt tak
- Renovera badrum
- Renovera kök
- Renovera trappa
I princip alla typer av byten går under denna kategori om man inte byter till en helt annan och bättre variant/modell/typ av material. Om man t ex byter från 2- till 3-glasfönster så kan det istället räknas som ”ny- till- och ombyggnad”. Ett annat exempel som kan räknas som ny- till- och ombyggnad är om man byter från plastmatta till parkettgolv.
Om du byter ut något i bostaden till en bättre variant/modell/typ så skall du egentligen dela upp avdraget mellan renoveringar och ny- till- och ombyggnad. De flesta lägger dock hela summan som ny- till- och ombyggnad för att slippa 5 års regeln men det är inte helt rätt enligt Skatteverkets regler.
Exempel på hur det egentligen skall delas upp:
Ditt badrum har våtrumsmatta & våtrumstapet. Du renoverar och byter till kakel och klinkers. Kostnaden för renoveringen, om du hade renoverat med våtrumsmatta & våtrumstapet, hade varit ca 30 000 kr. Kostnaden för hela renoveringen med kakel och klinkers blir 100 000 kr. Då skall egentligen 30 000 kr klassas och deklareras som en vanlig renovering och 70 000 kr skall klassas och deklareras som ny- till- och ombyggnad.
Även kostnaden efter ROT avdraget är avdragsgill
Om du anlitat en hantverkare och nyttjat ROT-avdraget så är den kostnad som blir kvar efter ROT-avdraget avdragsgill. Det innebär att om du anlitat en hantverkare för totalt 100 000 kr och ROT-avdraget (30%) nyttjades så har du 70 000 kr kvar på den kostnaden som du kan göra avdrag på i deklarationen vid försäljning av bostaden.
2. Ny- till- och ombyggnad
Om du under din boendetid bygger om och/eller lägger till något som tidigare inte fanns i bostaden så är detta avdragsgillt oavsett ålder så länge kostnaderna för åtgärderna totalt uppgår till minst 5 000 kr under ett och samma kalenderår. Dvs om du bygger en altan och det inte fanns någon altan där tidigare så får du dra av denna kostnad oavsett om altanen är 5, 10 eller 15 år gammal.
För att få göra avdrag i denna kategori krävs det att åtgärden är en grundförbättring för bostaden. Det kan vara ny-, till- och ombyggnad samt nytillskott av utrustning som inte funnits tidigare i bostaden.
Många gör en ”fuling” och drar av sådant som egentligen borde ligga under renoveringar/förbättringar som ny- till- och ombyggnad. Om man exempelvis köpt en ny tvättmaskin som vid försäljningen är över 5 år gammal så kan man ju egentligen inte dra av den kostnaden. Då kan man ju dock köra en ”fuling” och hävda att det inte fanns någon tvättmaskin i bostaden när man köpte den. Då räknas ju tvättmaskinen som ett tillägg till bostaden.
Detta är inte helt lagligt men det är mycket svårt för skatteverket att hävda motsatsen eftersom skatteverket inte vet hur bostaden var när du köpte den och om det fanns en tvättmaskin då.
Exempel på avdragsgilla kostnader inom Ny- Till- och ombyggnad:
- Installera en vitvara där det inte fanns en sådan vitvara tidigare
- Bygga en ny altan
- Bygga ut
- Flytta innerväggar
- Bygga om (ändra planlösning)
- Göra stora förändringar i bostadens planlösning, tex flytta handfatet i köket eller bygga om köket helt.
- Växter i trädgården såsom tex rohdodendron eller körsbärsträd
- Bygga altan
- Bygga bastu
- Inreda vinden
3. Försäljningskostnader
När du säljer bostaden kostar även själva försäljningen pengar. Det kan handlar om kostnader för mäklare, styling osv. Dessa kostnader är avdragsgilla.
Exempel på avdragsgilla försäljningskostnader
- Kostnad för mäklare
- Kostnad för homestyling
- Kostnad för annons på Hemnet.se
- Administrativ avgift till förvaltare (tex avgift till HSB)
- Kostnad för att förhandsbesiktiga huset inför en försäljning
- Kostnad för dolda fel försäkring
- Övriga kostnader som du haft på grund av försäljningen
Betala inte onödigt mycket för mäklaren
Hemsidan Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och att jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Dessa offerter kan du sedan nyttja när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis att använda Hittamäklare och du förbinder dig inte till något när du fyller i en ansökan.
4. Inköpskostnader
När du köpte bostaden hade du kostnader för inköpet. De är avdragsgilla.
Exempel på avdragsgilla inköpskostnader
- Inköpspriset för bostaden
- Kostnader för besiktning
- Avgifter till bostadsrättsföreningen/förvaltaren (HSB osv)
- Kostnader för pantbrev
- Kostnad för lagfart
- Kostnad för eventuell juridisk hjälp & rådgivning
Allt detta är avdragsgillt i deklarationen när du sålt bostaden.
5. Övriga avdragsgilla utgifter för bostadsrätt
När man säljer en bostadsrätt får man även dra av följande:
- Kapitaltillskott
Den del av din månadsavgift som används för att amortera på föreningens lån är avdragsgill och kallas för kapitaltillskott. Det kan även vara så att du gjort ett så kallat ”extra kapitaltillskott” under åren du bott i föreningen, då är den summan också avdragsgill. Ditt totala kapitaltillskott står med i den kontrolluppgift som föreningen skickar ut med posten i början på året efter du sålde din bostadsrätt. - Inre reparationsfond
Skillnaden på summan som finns i den inre reparationsfonden när du köpte bostadsrätten och när du säljer bostadsrätten är avdragsgill. Om det satt 1 000 kr i fonden när du köpte och det sitter 2 000 kr där när du säljer kan du alltså dra av 1 000 kr.
Kvitton & andra bevis på avdrag kan behövas
Skatteverket kan i efterhand begära att du skickar in kvitton som styrker de avdrag du tagit upp i deklarationen. Du kan alltså behöva ha bevis för dina avdrag. Om du saknar kvitton på dina avdrag finns det andra sätt att bevisa dina avdrag.
Här är en lista med exempel på vad Skatteverket kan godkänna som bevis när du yrkar ett avdrag.
- Kvitton
- Foton (före- och efterbilder)
- Ritningar
- Kontoutdrag eller lånehandlingar
- Bygglovshandlingar
- Fastighetsdeklaration
- Prisstatistik
5 000 kronors-regeln
Tänk på att dina kostnader för renoveringar och/eller kostnader för ny- till och ombyggnad måste uppgå till minst 5 000 kr under ett och samma kalenderår för att de skall vara avdragsgilla.
Vad händer om man fuskar eller gör fel i deklarationen?
Vid mindre fusk eller fel i deklarationen blir man normalt inte bestraffad. Skatteverket brukar helt enkelt bara neka avdraget.
Om jag förstått detta rätt så fungerar reglerna såhär:
Om man begår ett allvarligt uppenbart fusk i deklarationen så riskerar man att få ett skattetillägg som straff. Skattetillägget är 40 procent på den skatt som undanhållits tack vare de felaktiga uppgifterna.
Exempel: Om du gjort ett avdrag på 10 000 kr som är felaktigt så riskerar du att få betala skatten på 2 200 kr plus skattetillägget på 880 kr.
Om du vill läsa mer om att deklarera så rekommenderar vi att du går in på Skatteverkets hemsida och läser vad Skatteverket skriver samt vad som gäller enligt lagen.
Disclaimer:
Våra tips och råd grundas på hur de flesta brukar göra när de deklarerar sin försäljning. Våra tips kan i vissa fall bryta mot Skatteverkets exakta regler. Den som vill deklarera 100% korrekt bör använda Skatteverkets egna e-tjänst.
Deklarera affären
Deklaration av försäljningen skall göras året efter kontraktet undertecknades. Om du skrev kontraktet under 2023 skall affären alltså deklareras under våren 2024 när deklarationen dimper ner i brevlådan.
Oftast hjälper mäklaren dig kostnadsfritt med deklarationen av din försäljning.
Få hjälp med deklarationen
På Mindeklaration.se kan du få hjälp med deklarationen för en låg kostnad. De hjälper dig att göra alla avdrag så att du betalar minsta möjliga vinstskatt eller får tillbaka så mycket som möjligt på skatten vid förlust.
Frågor och svar om avdrag
Ja
Ja
Nej, men flyttstädning är avdragsgill med RUT-avdraget
Nej, men den är avdragsgill som RUT-avdrag
Nej, men räntekostnaderna är avdragsgilla som ränteavdrag i din vanliga deklaration under kapitalutgifter.
Ja, men ränteskillnadsersättning är avdragsgill i din vanliga deklaration under kapitalutgifter (på samma sätt som ränta)
Man riskerar att få skattetillägg
Läs vår artikel, där listar vi avdragen.
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Källhänvisning:
Skatteverket.se
Har bytt syllar på min fastighet 2008 och undrar om detta räknas som ny-till ombyggnad vid försäljning av fastigheten.
Hej Thomas.
Nej det är en vanlig renovering så den omfattas av 5 års regeln.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån
Hej… Får man göra avdrag för en friggebod som inköptes för 8 år sen vid deklaration 2024?
Mvh Anette A
Hej Anette.
Ja, om du sålt din bostad och tillfört en friggebod (det fanns ingen där vid köpet av bostaden) så är den avdragsgill som ny- till- och ombyggnad.
Mvh admin på Ekonomifokus
Får man dra av för oinredd/tillbyggnad av vind? Huset endast inrett med entréplan och källare vid inflyttning 1962.
Inrett med 2 rum, hall och toalett.
Kvitton saknas på detta.
Hej Carina.
Ja, att inreda en oinredd vind räknas som ny- till- och ombyggnad. Samma regler gäller även här, dvs att du skall kunna bevisa kostnaden/avdraget på något sätt om Skatteverket begär in underlag i efterhand.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Vi har sålt pappas hus som han själv byggt 1964
Den ursprungliga arean var då 54 kvadratmeter
1991 byggdes huset till med 20 kvadratmeter och
1994 byggdes även ett varmgarage på 20 kvadratmeter
Samt friggebod på 15 kvadratmeter
ingen dokumentation finns på vare sig husbygget eller tillbyggnader
Hur gör man
Han själv står som säljare
Mvh. Gunnar
Hej Gunnar.
Om han inte har någon sorts bevis så kan han inte göra några avdrag utan att riskera straffskatt om han skulle bli kollad av Skatteverket.
Mvh admin på Ekonomifokus
En liten fundering. Jag har deklarerat ett dödsbo efter pappa. Får man tillbaka eller ska man betala in pengar.
Försäljningen av lägenheten.
Försäljning 1kr
Inköp 4kr
Kapitaltillskott 65938kr
Inre reparationsfond vid försäljning 481kr
Inre reparationsfond vid köp 235kr
Hej kjell Owe.
Baserat på de uppgifter du skickat gör dödsboet en förlust på 66 187 kr.
Om det finns annan skatt som dödsboet skall betala eller har betalat kan förlusten användas för att minska dödsboets skatt.
Om dödsboet har betalat in en tillräckligt stor summa i skatt under beskattningsåret kan en del eller hela det beloppet fås tillbaka genom att använda det förlustavdrag som uppstått vid försäljningen av bostaden.
Mvh admin på Ekonomifokus
Får man göra avdrag för hyra av släpkärra vid flytt ?
Avdrag för kostnad för magasinering av möbler vid försäljning?
Avdrag för container vid röjning av trädgård inför försäljning ?
Hej Agneta.
Nej, ingen av de utgifterna du nämner får du dra av tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, jag måttbeställde gardiner och solskydd inkl montering/installation till lägenhet pga väldigt udda mått på fönsterpartierna. Denna installation inkluderades sedan när jag sålde lägenheten eftersom det är specialbeställt till just den lägenheten och inte kan återanvändas på annat ställe. Kan det anses som en avdragsgill kostnad?
Hej Björn.
Ja, den skall vara avdragsgill enligt min bedömning.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag skall sälja en bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening men hittar ingen info om just oäkta bostadrätter
Jag funderar främst på utdelningen ifrån föreningen. Hur den räknas. Jag har ägt bostadsrätten endast en månad. Lägenheten ägdes av min avlidne son och skiftades till mig. Jag sålde den vidare efter en månad. Skall jag skatta för hela utdelningen eller endast för den månad jag ägde den? Skall dödsboet skatta för 11 månader?
Hej Juliana.
Det är tyvärr en fråga som jag inte kan svara på.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Är dessa poster/utlägg avdragsgilla ,äldre än 5 år + försäljningsåret, småhus?
Anläggning av ny gräsmatta,dränering och ny jord, 78750 kr( ingen Rot).
Tillverkning av innerfönster( ej funnits tidigare),12800kr.
Installation av luftvärmepump,28700kr.
Nyinstallation av elarbeten såsom; nya strömbrytare,kontakter,översyn av alla elledningar 9026kr.
Tacksam för svar Madeleine
Hej Madeleine.
Min bedömning är att alla de saker du nämner är avdragsgilla förutom dina elarbeten.
Jag kan inte garantera att alla de avdrag du nämner är avdragsgilla men hade jag varit du så hade jag gjort ett försök och dragit av dom. Jag tror inte att skatteverket kommer straffa dig för avdragen om de inte skulle anse att de är godkända. Jag tror att skatteverket isåfall bara kommer neka något eller några avdrag om så är fallet.
Mvh admin på Ekonomifokus
Får jag göra avdrag för Arborist ;kostnad 16000 kr? Tidigare än 5 år före min fastighetsförsäljning av småhus?
Mycket gamla och dåliga träd nära huset.
Tacksam för svar.
Madeleine
Hej Madeleine.
Min bedömning är inte att det räknas som en ny-till eller ombyggnad och därmed är det inte avdragsgillt när mer än 5 år har gått.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej
Får man dra av kostnad för uppsättning o material av stängsel
Hej Ylva.
Ja, det bör gå bra.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Vi har sålt vår pappas hus, som är ett dödsbo. Undrar över skatten som kommer.
Vår pappa ärvde/skrevs som ägare till huset 1973, då vår farmor och farfar fortfarande levde och bodde där. Pappas syster kompenserades då med 100.000kr.
Pappa och mamma flyttade in och renoverade, samt byggde om delar av huset 1991. Förstår att ombyggnad, tillbyggnad, förbättringar är avdragsgilla. Vi har kvitton på de flesta av dessa. Kan man skriva med även det vi inte har kvitton på?
De har tex utrustat huset med 6 stora markiser, varav tre är sol och vindstyrda med motor. De är värderade av markisfirman och har i dagsläget ett inköpsvärde på 105.000kr exkl installation och montering. Vet inte vad priset var när de insförskaffades ca 1995. Vad kan vi dra av?
Vi har även bland huskvitton hittat en, av pappa, handskriven summa på inköp av huset 1.000.000kr. Detta finns inte dokumenterat någonstans, men vet att han sagt att han kompenserade sin syster med en ansenlig summa, när de flyttade till huset -91. Det är förmodligen den summan.
Kan vi på något vis använda den summan som inköpsvärde? Vilket inköpsvärde ska vi annars använda?
Farfar byggde huset 1961, med gedigna material som speciellt bränt tegel, glaserade tegelpannor, koppar i alla plåtarbeten, massiva takfönster. Vet inte vad det kostade honom.
Tacksam för svar, så vi gör rätt och ändå slipper skatta allt för mycket.
Hej Helen.
1. Kan man skriva med även det man inte har kvitton på?
Ja, och man kan uppskatta kostnaderna, men om skatteverket begär in underlag kan de neka avdraget om underlag saknas eller ge skattetillägg om de anser att ni fuskat. Ni kan skriva en kommentar i deklarationen att underlag saknas men jag är osäker på hur mycket det hjälper, förmodligen räddar det er från skattetillägg men det går inte att garantera.
2. Markiserna.
Ni får inte dra av dagens inköpspris på markiserna. Ni skall bedöma summan som de köptes in för och dra av isåfall.
3. Inköpspspriset för huset får inte uppskattas. Det skall baseras på senaste köpet. Eftersom din pappa ärvde huset övertog han inköpspriset från föregående ägare. Ni får ta reda på vad föregående ägare köpte huset för.
Jag föreslår att du läser om denna artikeln du kommenterat på samt läser dessa artiklar:
https://www.ekonomifokus.se/bostad/deklaration/inkopspris-bostad-deklaration-vid-arv-eller-utkop-av-sambo
https://www.ekonomifokus.se/bostad/deklaration/berakning-av-vinst-och-skatt-vid-bostadsforsaljning
Mvh admin på Ekonomifokus
Sålt en bostadsrätt som köpes ny 2015. Inför försäljningen slipades alla golv på bottenvåningen för ca 25000kr. Golven var känsliga och mycket slitna. Byggt en altan och satt upp en maskindriven markis. Har nu läst att om man köpt en bostadsrätt som är ny så får man inte göra avdrag för förbättrande åtgärder. Men efter t.ex 25 år är väl alla åtgärder förbättrande ? Altanen är inget problem men hur är det med markisen ?
Hej Kajo.
Som jag förstått det så spelar det ingen roll hur lång tid det gått. Köpte man bostaden i nyskick får man inte göra avdrag för reparationer och underhåll.
Både altanen och markisen är avdragsgilla som ny- till- och ombyggnad/grundförbättringar.
Mvh admin på Ekonomifokus