Besiktningsprotokoll

Ett besiktningsprotokoll är en skriftlig rapport som sammanfattar en besiktningsmans observationer av en bostad. Besiktningen görs vanligtvis i samband med en bostadsaffär för att identifiera eventuella fel eller brister, såsom fukt, skador på konstruktionen eller problem med installationer som el och VVS. Protokollet innehåller:

• En beskrivning av bostadens skick, rum för rum.
• Eventuella anmärkningar om synliga skador eller risker.
• Rekommendationer om vidare undersökningar (t.ex. vid misstanke om fukt i källaren).
• Information om vad som inte har kontrollerats, exempelvis utrymmen som är svåra att komma åt.

Besiktningsprotokollet är inte en garanti för att bostaden är felfri, utan en ögonblicksbild baserad på en okulär besiktning (det vill säga vad som kan ses med blotta ögat utan att riva eller förstöra något).

Varför är protokollet viktigt?

För köparen fungerar protokollet som ett underlag för att bedöma bostadens skick och fatta ett informerat köpbeslut. Det kan också vara avgörande vid en framtida tvist om så kallade dolda fel – fel som inte kunde upptäckas vid köptillfället. För säljaren är det ett sätt att visa transparens och uppfylla sin upplysningsplikt enligt jordabalken.

Exempel på riktiga besiktningsprotokoll

Här kan du ladda ner två exempel på riktiga besiktningsprotokoll:

🔗Besiktningsprotokoll exempel 1
🔗Besiktningsprotokoll exempel 2

Så tyder du ett besiktningsprotokoll

Besiktningsprotokoll kan se olika ut beroende på vilket företag som utför besiktningen, men de använder oftast tydliga markeringar eller beskrivningar som:

• Inget att notera: Bostaden är i gott skick här, och det finns inga tecken på problem eller skador.
• Listen brist: Det kan röra sig om en liten, ytlig defekt, som en repa i väggen eller en skada på ytskiktet. Detta behöver inte bero på något djupare fel i strukturen.
• Risk: Besiktningsmannen har hittat något som bör åtgärdas eller undersökas noggrannare, eftersom det kan utvecklas till ett större problem om det ignoreras.
• Behöver undersökas vidare: Här har ett tydligt fel identifierats, till exempel felkopplad el, tecken på läckage eller liknande, som kräver en djupare kontroll.
• Rekommenderade åtgärder: Om besiktningsmannen upptäcker fel eller skador men anser att en djupare analys inte behövs, kan hen ge förslag på lösningar. Tänk på att dessa rekommendationer är generella och inte garanterar att problemet löses i just ditt specifika fall.
• Ej granskad byggnadsdel: Denna markering används när besiktningsmannen inte har kunnat inspektera en eller flera delar av byggnaden. Dessa delar bör undersökas separat. Det kan exempelvis handla om tak som saknar säkra tillträdesmöjligheter eller är täckta av snö eller is. Även vindsutrymmen och krypgrunder utan inspektionsluckor, eller rum fyllda med föremål som hindrar åtkomst, kan göra en fullständig kontroll omöjlig.

Besiktningsmannens tankar

I inledningen av protokollet finns en sammanfattning där besiktningsmannen delar sina övergripande reflektioner om bostaden. Här lyfter hen fram sådant som är värt att notera eller som du bör vara uppmärksam på. Det ger också en generell bild av husets skick.

Beskrivning av byggnaden

Under avsnittet ”Byggnadsbeskrivning” hittar du värdefull information om vad du kan förvänta dig som blivande ägare. Här framgår exempelvis om bostaden har byggts om, vilken typ av fasad den har (vilket påverkar underhållsbehovet), vilken grund den vilar på och hur uppvärmningen fungerar. Uppvärmningssystemet är särskilt viktigt eftersom det direkt påverkar dina löpande kostnader som husägare och kan avgöra hur energieffektivt ditt boende blir.

Uppgifter om renoveringar, ombyggnader & underhåll

Vid besiktningen får besiktningsmannen information från säljaren om vilka renoveringar och förändringar som gjorts genom åren. Det är dock viktigt att komma ihåg att dessa uppgifter kommer från säljaren själv. Om bostaden är gammal kan det finnas ändringar som säljaren inte känner till, vilket innebär att informationen inte alltid är komplett.

Ytterligare tips och råd

• Läs noga: Gå igenom protokollet i detalj och ställ frågor till besiktningsmannen om något är oklart.
• Komplettera vid behov: Om protokollet pekar på risker (t.ex. fukt i badrum), överväg en fördjupad undersökning innan köpet.
• Dokumentera: Spara protokollet och all kommunikation med säljaren – det kan bli viktigt vid en tvist.
• Förhandla: Om protokollet visar brister kan du använda det för att diskutera priset med säljaren.

Viktiga regler och lagar att känna till

I Sverige regleras bostadsköp främst av jordabalken för fastigheter och köplagen för bostadsrätter. Här är de viktigaste punkterna kopplade till besiktning och besiktningsprotokoll:

1. Köparens undersökningsplikt
   Enligt jordabalken 4 kap. 19 § har köparen en långtgående skyldighet att undersöka bostaden innan köpet. Det innebär att du som köpare inte kan kräva ersättning för fel som du borde ha upptäckt vid en noggrann besiktning. Besiktningsprotokollet blir därmed ett viktigt verktyg för att uppfylla denna plikt. Om du väljer att inte besiktiga bostaden och senare hittar fel, kan det vara svårt att hålla säljaren ansvarig.
2. Säljarens upplysningsplikt
   Säljaren måste informera om kända fel som inte är uppenbara. Om säljaren har låtit göra en besiktning och överlämnar protokollet, uppfylls delar av denna plikt. Men om säljaren medvetet undanhåller information om fel som inte framgår i protokollet, kan det klassas som ett dolt fel som säljaren kan bli ansvarig för.
3. Dolda fel
   Ett dolt fel är något som inte kunde upptäckas vid en normal besiktning och som köparen inte hade anledning att förvänta sig utifrån bostadens ålder och skick. Om ett sådant fel upptäcks efter köpet kan köparen ha rätt till prisavdrag eller skadestånd, förutsatt att det kan bevisas att felet fanns vid köptillfället. Besiktningsprotokollet är ofta en nyckel i sådana tvister.
4. Besiktningsmannens ansvar
   En besiktningsman ska vara opartisk och följa god branschsed, men de är inte ansvariga för fel som inte går att upptäcka utan ingrepp i byggnaden (t.ex. bakom väggar). Välj en besiktningsman som är certifierad, exempelvis genom SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund), för att säkerställa kvalitet.
5. Tidsramar för reklamation
   Om du som köpare upptäcker ett fel efter köpet måste du reklamera det till säljaren ”inom skälig tid” enligt jordabalken. För fastigheter kan du kräva ersättning för dolda fel i upp till 10 år efter tillträdet, men ju snabbare du agerar, desto bättre. För bostadsrätter kan du kräva ersättning för fel i upp till 2 år efter köpet.

Vad ingår inte i besiktningen?

Besiktningsmannen granskar bostadens ytskikt noggrant, men om du vill ha information om rörsystem, uppvärmning, ventilation, eldstäder eller skorstenar krävs det att du anlitar en specialist. En mer detaljerad kontroll kan vara klokt, särskilt för äldre fastigheter eller bostadsrätter. Om du inte vill ta in en extra fackman finns det möjlighet att lägga till specifika tjänster hos besiktningsmannen:

• Fuktmätning: En standardbesiktning inkluderar inte kontroll av fukt i våtutrymmen, men du kan beställa detta som ett tillval. Besiktningsmannen kan då göra stickprov i våtrummen för att hitta eventuella läckor eller fuktproblem.
• Riskområden: Vissa delar av bostaden, som krypgrunder, ombyggda källare eller vindsutrymmen, kallas riskkonstruktioner eftersom de är extra känsliga. Detta är en tilläggstjänst där besiktningsmannen ofta använder stickprov för att undersöka dessa områden.

Befrias jag från undersökningsplikten om säljaren har besiktigat bostaden?

Nej, det gör du inte. Besiktningsprotokollet är dock en värdefull hjälp när du ska granska bostaden inför köpet. Tänk på att besiktningsmannen inte nödvändigtvis har kunnat kontrollera alla delar av huset vid besiktningstillfället. Som köpare är det därför viktigt att du förstår vad din undersökningsplikt innebär.

Förhandsbesiktning eller överlåtelsebesiktning?

Om säljaren gör en besiktning av bostaden innan försäljningen kallas det för en förhandsbesiktning. Om köparen besiktigar bostaden kallas det för en överlåtelsebesiktning. Egentligen är det samma sak men de har olika namn beroende på vem som beställer besiktningen.

Köparen kan köpa in sig på säljarens besiktningsprotokoll

Besiktningsmannen är bara juridiskt knuten till uppdragsgivaren. Om besiktningsmannen missat eventuella fel och brister är det alltså bara uppdragsgivaren som kan kräva ersättning eller skadestånd av besiktningsmannen.

Om säljaren har besiktigat bostaden kan köparen köpa in sig på säljarens besiktning. Då blir besiktningsmannen även ansvarig gentemot köparen. Om köparen väljer att göra det ingår normalt även en genomgång av besiktningsprotokollet ihop med besiktningsmannen.

Vanliga frågor och svar