Förmedlingsuppdrag fastighetsmäklare – bostadsrätt och fastighet

23
Förmedlingsuppdrag fastighetsmäklare

När du skall sälja din bostad och anlita en mäklare så krävs det att det finns ett förmedlingsuppdrag. Detta är ett avtal mellan dig som säljare och mäklaren. Avtalet skall reglera vad som gäller vid förmedlingen av bostaden. Du som säljare/uppdragsgivare anlitar en mäklare som skall hjälpa dig att förmedla din bostadsrätt eller fastighet.

Förmedlingsuppdrag med eller utan ensamrätt

De flesta mäklarfirmor använder sig av ensamrätt i sina förmedlingsuppdrag.
Ensamrätten ger mäklaren ensamrätt om försäljningen av din bostad.
Ensamrätten får max uppgå till 3 månader i avtalet.
Som uppdragsgivare intygar du då att ingen annan fastighetsmäklare har anlitats för förmedling av objektet. Vissa mäklarfirmor arbetar utan ensamrätt.
Ensamrätten gör att de spekulanter som observerar försäljningen under ensamrättstiden är knutna till mäklaren och mäklare har därmed rätt till provision/mäklararvode om någon av dessa spekulanter köper bostaden.

Mäklararvode eller provision

I förmedlingsuppdraget skall det stå reglerat vilket mäklararvode eller provision som mäklaren har rätt till. Mer om mäklararvode och vad som är ett rimligt arvode kan du läsa i vår artikel om just detta ämne här på Ekonomifokus.

Bilaga för Hemnet.se

Till förmedlingsuppdraget finns det oftast en bilaga som du skall skriva under för att du skall kunna få bostaden annonserad på Hemnet.se. Hemnet tar betalt av dig som uppdragsgivare. Prislistanoch mer info om Hemnet.se kan du hitta i vår artikel om just annonsering på Hemnet.

Underskrifter

Fömredlingsuppdraget skall skrivas under/signeras av samtliga uppdragsgivare samt av mäklaren själv. Ni behåller sedan var sin kopia av avtalet.

Allmänna villkor och information om förmedlingsuppdrag från fastighetsmäklarförbundet.

Förmedlingsuppdraget

Fastighetsmäklarlagen föreskriver att förmedlingsuppdraget måste vara skriftligt när uppdragsgivaren är konsument Det är ett krav. Detta får till följd att mäklaren inte kan åberopa muntliga överenskommelser med en uppdragsgivare.
Ändringar och tillägg till ett avtal måste även dessa upprättas skriftligen. Båda parter äger därutöver rätt att åberopa fastighetsmäklarlagens bestämmelser. Detta skriftliga krav gäller dock inte för ändringar i försäljningspriset och andra köpevillkor för förmedlingsobjektet. Om uppdragsgivaren är ett företag så kräver fastighetsmäklarlagen inte att förmedlingsuppdraget ska ingås skriftligen.

Vad är en fastighetsmäklare

En fastighetsmäklare är alltid en fysisk person och man syftar inte då på det mäklarföretag där mäklaren arbetar. Den fastighetsmäklare som undertecknat ett avtal och därigenom åtagit sig ett uppdrag är personligt ansvarig för utförandet. Den ansvarige mäklaren kan dock med bibehållet ansvar, anlita någon annan inom mäklarföretaget för hjälp med utförande av delar av arbetet. Uppdraget kan med uppdragsgivarens medgivande överlåtas på annan mäklare

Vem är uppdragsgivare

Med uppdragsgivare menas den som genom överlåtelse eller upplåtelse äger förmedlingsobjektet.

Vilket är förmedlingsobjektet

“Förmedlingsobjektet identifieras genom angivande av officiell registerbeteckning eller motsvarande samt kommunnamn”

Vilket är uppdraget

“Fastighetsmäklarens uppdrag består i att förmedla försäljning av uppgivarens objekt i enlighet med fastighetsmäklarlagen och villkoren i förmedlingsuppdraget Fastighetsmäklaren ska med vederbörlig omsorg utföra uppdraget enligt god mäklarsed. Fastighetsmäklaren har enligt lag skyldighet att tillvarataga både säljares och köpares intressen. För de rent affärsmässiga delarna av uppdraget, såsom försäljningspris och dyligt, har fastighetsmäklaren rätt att först och främst tillvarataga uppdragsgivarens intressen.Fastighetsmäklaren ska – om inte annat avtalats – påbörja förmedlingsarbetet omgående sedan förmedlingsuppdraget undertecknats av parterna”

Hur lång är avtalstiden

“Under avtalstiden har mäklaren rätt att anvisa spekulanter. Efter avtalstiden har mäklaren rätt att fortsätta förmedlingsarbetet med de spekulanter som har anvisats under avtalstiden. Har fastighetsmäklaren under avtalstiden anvisat spekulanter kan mäklaren ha rätt till provision om säljaren, efter avtalstiden, säljer till någon av dessa spekulanter. Så kan vara fallet även om mäklaren inte medverkar vid själva kontraktsslutandet. Förmedlingsuppdraget kan sägas upp med iakttagande av tio dagars uppsägningstid”

Fastighetsmäklarens ersättning för uppdraget

“Fastighetsmäklaren erhåller normalt ersättning genom provision, d.v.s. med en avtalad procentsats av köpeskillingen. Parterna har också möjlighet att, i kombination eller i stället för provision, skriftligen avtala om fast arvode samt särskild ersättning för utlägg. Fastighetsmäklaren har rätt att överlåta ersättningsrätten till det mäklarföretag under vilket namn denne arbetar”

Mäklarens rätt till ersättning för uppdraget

“I normalfallet har fastighetsmäklaren rätt till ersättning så snart köpehandlingen undertecknats av säljare och köpare. Om det i köpekontraktet intagits så kallat svävarvillkor inträder dock ersättningsrätten först när dessa villkor är uppfyllda. Svävarvillkor får till följd att köpet inte är fullbordat innan förutsättningarna i villkoret är uppfyllda. Dessa villkor kan ha innebörden att köparen ska beviljas lån för köpeskillingens erläggande eller att köparens befintliga fastighet ska försäljas. Denna begränsning i mäklarens ersättningsrätt föreligger dock inte om det enda villkor som intagits i köpekontraktet är att köpebrev ska utfärdas (villkor om köpebrev anses innebära att köpet är beroende av att köpeskillingen betalas). Mäklarens ersättningsrätt är därför inte beroende av att ett köpebrevsvillkor uppfylls, d.v.s. att köpebrev utfärdas och köpeskillingen erläggs. Fastighetsmäklaren har i dessa fall rätt till ersättning som om det inte förelåg några villkor om köpets fullbordan eller bestånd. Detta gäller under förutsättning att köparen ålagts att betala sedvanlig handpenning”

Förfallodag för uppdraget

“Så snart rätt till ersättning föreligger har fastighetsmäklaren rätt att begära betalning, så kallad anfordran. Anfordran kan ske muntligen eller genom översändande av faktura. I och med detta har förfallodag för ersättning inträtt”

Annan fastighetsmäklare antlitad?

“För att undvika framtida provisionstvister bör säljaren lämna upplysning om att annan fastighetsmäklare innehaft uppdraget tidigare och de eventuella spekulanter som denne anvisat”

Ensamrätt i förmedlingsuppdraget

“Ett uppdrag som är förenat med ensamrätt har som utgångspunkt att endast en mäklare ska ha försäljningsuppdraget. Skulle säljaren själv eller genom annan mäklare överlåta fastigheten under ensamrättstiden är den mäklare som erhållit ensamrättsuppdraget likväl provisions- eller arvodesberättigad. Efter ensamrättsperioden löper avtalet vidare som vanligt förmedlingsuppdrag. För att avtalet helt ska upphöra efter ensamrättsperioden krävs att uppsägning sker”

Ångerrätt för avtalet

“Med stöd av lagen om distansavtal och avtal utanför affärslokaler o.s.v. har konsument som ingått förmedlingsuppdrag med fastighetsmäklare då båda varit samtidigt närvarande på en plats utanför mäklarens affärslokal, rätt att inom viss tid frånträda avtalet (ångerrätt). Uppdragsgivaren utövar sin ångerrätt genom att till fastighetsmäklaren personligen, lämna eller sända ett meddelande om detta inom 14 dagar från den dag förmedlingsuppdraget påtecknats av båda parter (ångerfristen). Standardformulär för utövande av ångerrätten finns att tillgå på Konsumentverkets hemsida, www.konsumetverket.se.  Ångerrätt gäller dock inte efter att förmedlingsuppdraget fullgjorts, om uppdragsgivaren uttryckligen samtyckt till att förmedlingsarbetet påbörjas under ångerfristen och gått med på att det inte finns någon ångerrätt efter att förmedlingsarbetet fullgjorts. I de fall uppdragsgivaren har ångerrätt och väljer att utnyttja den, kan uppdragsgivaren bli skyldig att betala ersättning till fastighetsmäklaren för utförd del av förmedlingsuppdraget, med ett belopp som motsvarar en proportionell andel av den ersättningen som avtalats för förmedlingsuppdraget i dess helhet (priset för tjänsten). Detta förutsätter dock att uppdragsgivaren uttryckligen begärt att förmedlingsarbetet ska påbörjas under ångerfristen och innan avtalet ingåtts, informerats om sin skyldighet i detta avseende och om reglerna för ångerrätten i övrigt. När uppdragsgivaren begär att förmedlingsarbetet ska påbörjas under ångerfristen ska detta noteras i förmedlingsuppdraget”

Uppsägning av förmedlingsuppdraget

“Uppsägning av uppdragsavtalet kan ske muntligt eller skriftligt. Om fastighetsmäklaren säger upp uppdragsavtalet muntligen ska han eller hon också snarast skriftligen underrätta uppdragsgivaren om uppsägningen. Om uppdragsgivaren säger upp uppdragsavtalet ska fastighetsmäklaren snarast skriftligen bekräfta uppsägningen. Om uppdragsgivaren säger upp uppdraget under den tid det är förenat med ensamrätt kan fastighetsmäklaren ha rätt till skadestånd. Det innebär i normalfallet att uppdragsgivaren ska betala ersättning för faktiska kostnader som fastighetsmäklaren haft med anledning av uppdraget, exempelvis kostnader för annonsering, resor och direkta utlägg. Har uppdragsgivaren förfarit svikligt kan mäklaren ha rätt till full provision”

Reklamation av tjänsten

“Om uppdragsgivaren vill reklamera tjänsten ska detta göras inom skälig tid efter att uppdragsgivaren insett eller bort ha inse de omständigheter som grundar reklamationen. Anser sig uppdragsgivaren ha drabbats av ekonomisk skada gäller detsamma för underrättelse om skadeståndskrav enligt fastighetsmäklarlagen. Konsumenttjänstlagens regel om att reklamation måste ske inom tre år, gäller inte för reklamation av fastighetsmäklartjänsten. Reklamation och underrättelse om skadeståndskrav ska framställas till ansvarig fastighetsmäklare personligen. Detta kan göras muntligt eller skriftligt. Skriftlig framställan skickas eller överlämnas till fastighetsmäklaren på den adress som anges i förmedlingsuppdraget”

Prövning av tvist mot fastighetsmäklaren utanför domstol

“Om uppdragsgivaren är konsument kan denne vända sig till Allmänna Reklamationsnämnden (ARN) vid tvist mot fastighetsmäklare i fråga om skadeståndskrav eller krav på nedsättning av provision enligt fastighetsmäklarlagen. Kravet måste dock först ha framförts till mäklaren och tillbakavisats av honom eller henne”

Uppförande-kod för fastigjhetsmäklare

“Fastighetsmäklare som är medlem i Fastighetsmäklarförbundet FMF, har åtagit sig att följa Fastighetsmäklarförbundets etiska regler, som finns att läsa på Fastighetsmäklarförbundets hemsida www.fmf.se”

Läs mer om att anlita en fastighetsmäklare här på Ekonomifokus

23 KOMMENTARER

  1. Hej.

    Gällande ensamrätt vid försäljning av bostad så gäller den bara t o m skrivet datum på kontraktet. Om jag dagen efter säljer utan mäklarens hjälp så har mäklaren inte rätt till provision, däremot rätt till ersättning för utlägg. Och jag kan anlita annan mäklare eller välja att sälja själv utan mäklare.
    Stämmer detta?

    • Hej Per.

      Ensamrätten löper i 3 månader.
      Alla de spekulanter som mäklaren har anvisat till bostaden är knutna till mäklaren.
      Om någon av dessa spekulanter köper din bostad så har mäklaren rätt till full provision.
      Om du säger upp avtalet och byter mäklare eller väljer att försöka sälja bostaden själv så brukar inte mäklare ta något betalt.

      Men det viktigaste är att du inte säljer till någon av mäklarens spekulanter. Då spelar det ingen roll om ensamrättstiden har löpt ut.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  2. Hej,
    Vid en försäljning av en bostadsrätt:
    Kan man använda flera mäklarfirmor parallellt om man skriver bort ensamrätten i förmedlingsuppdragen?
    Jag tänker att man kanske vill sälja sin bostad underhand och är intresserad att få ta del av mer än en firmas kundregister.
    Tacksam för svar!

  3. Jag har haft en mäklare med ensamrätt i 3 mån i uppdrag att sälja min bostadsrätt. När ensamrätten gick ut och bostaden inte blivit såld har jag sagt upp förmedlingsuppdraget med en uppsägningstid på 10 arbetsdagar. Jag är nu inne på den 5:e arbetsdagen i uppsägningstiden och hittat en köpare genom att annonsera på blocket under dessa 5 arbetsdagar. Denne köpare har inte varit i kontakt med min mäklare och finns inte i mäklarens spekulationslistan. Kan jag sälja? Eller begår jag någon avtalsbrott? Blir jag skyldig att betala provision ändå? Om min mäklare mot all förmodan hittar en köpare under de 5 arbetsdagar som är kvar av uppsägningstiden måste jag då välja den köparen framför den som jag hittat själv?

    • Hej Martina.

      Hade jag varit du så hade jag väntat tills uppsägningstiden löpt ut innan ni skriver avtal för att vara på säkra sidan.
      Om din mäklare skulle hitta en annan köpare under tiden så måste du inte välja den köparen men det finns risk att mäklaren kräver att du betalar provision.
      Egentligen borde du ha väntat med att annonsera ut din bostad på blocket tills dess att uppsägningstiden löpt ut. Juridiskt sett har mäklaren rätt till provision på den kund som du skaffat eftersom du hittat kunden under mäklarens uppdragstid.

      De flesta mäklare skulle dock inte kräva någon provision av dig i detta fall eftersom de flesta mäklare är schyssta och vettiga.

      Mvh admin på EKonomifokus

  4. Hur redovisas min betalning av mäklarprovisionen!
    Precis nu har mäklaren gjort avdrag av provisionen från kontantinsats jag erhållit!
    Då syns ju inte min betalning!

    • Hej Bengt.

      Det är handpenningen som du fått utbetald och inte kontantinsatsen.
      Det står det reglerat i depositionsavtalet att provisionen kommer att dras från handpenningen.
      Kvitto brukar man få på tillträdet av mäklaren men om du ber om det så kan han/hon maila eller posta kvittot för provisionen till dig.

      Mvh admin på Ehonomifokus

  5. Hej,
    Hur kan man skydda sig mot ointresserade mäklare? jag har anlitat en mäklare “till fina gatan “. Jag har frågat några av spekulanterna hur mäklaren uppfattades, då jag misstänkte att det inte stod rätt till. Gemensamt har svaren varit att mäklaren suttit i soffan och talat i telefonen och spekulanterna fått gått runt själva. Mäklaren har alltså inte agerat som säljare. Har man som kund några rättigheter? Jag har har inte heller fått någon förteckning över budgivare utan endast små fragment muntligt. T ex Anders har lämnat följande bud, Kristina har lämnat ett bud osv.
    Detta känns inte seriöst.

    gemen

    • Hej Marie-Anne.

      Det du kan göra är att du kan säga upp uppdragsavtalet och byta mäklare.
      Jag tycker du skall förklara för mäklaren varför du vill byta också så kanske han/hon får sig en tankeställare.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  6. Hej, jag har via mäklare haft en bostadsrätt till salu i 3 månader och sagt upp kontraktet med mäklaren och tänker hyra ut lägenheten till en person som under mäklarens tid tog först direkt kontakt med mig och var intresserad av köp. Jag hänvisade till mäklaren för mer info om ekonomin bla. Mäklaren visade lägenheten för personen. Han fick inte lån för det belopp som jag krävde, så vi har kommit överens om att han får hyra lägenheten. Till min fråga om han senare vill köpa lägenheten direkt av mig och vi kommer överens om ett pris , kan mäklaren ställa krav på ersättning?

    • Hej Anna.

      Ja, mäklaren har fixat kunden till dig och har därför rätt till ersättning.
      Om det går lång tid, till exempel flera år innan köpet genomförs så har mäklaren inte längre rätt till ersättning.

      Mvh admin på EKonomifokus

  7. Hej
    Har haft en mäklare i 3 månader ensamrätten gick ut och vi sa upp kontraktet enligt de regler som gäller papper skrev att vi sagt upp kontraktet

    Vi hade en budgivare som kom till efter ensamrättens tid dvs precis innan vi sa upp kontraktet. Han bjöd en summa som var för låg och vi tackade nej
    I efterhand har denna person ringt oss och ökat budet. Som vi då kan tycka känns ok
    Vi kontaktar mäklaren och funderar om gan fortfarande vill ha provision om vi säljer själv
    Det är min kund och jag vill avsluta affären.
    Vi frågar vad han vill ha
    Vi går svaret att han sänkt priser med 10 000 kr räknar vi ut det så tar han samma procentsats som det priset vi egentligen ville ha vi har nu sänkt priset 35 000 och säljer långt under vad han värderade huset till dvs
    300 000 kr lägre än värdet som han ansåg

    Vi har under tiden inte känt oss bekväms med mäklaren och vi har påtalat saker som gan inte tagit hänsyn till. Ex att fota under sommaren ej på våren
    Att göra ett uppehåll under sommaren samt kommit försent till visning
    Vi vänder oss nu till ny mäklare trots att det kan bli så att han kräver ersättning då ev hans kunder blir intresserad. Nya mäklaren säger att han aldrig varit med om att någon mäklare krävt ersättning då ny mäklare anlitats det kanske blir en annan situation då
    Vad tror du?
    Känns som vi gör både rätt o fel
    Men tyvärr känns inte den första mäklaren ok…..
    det har ju varit lättast att lösa det så men för oss känns det inte inbjudande att fortsätta göra affär

    • Hej Anette.

      Den första mäklaren har rätt till full provision eftersom kunden tillkom under den första mäklarens uppdragstid.

      Om ni skall anlita en ny mäklare måste ni ha med en paragraf i förmedlingsuppdraget som beskriver att ni tidigare haft en annan mäklare anlitad och att den andra mäklaren inte har rätt till provision om någon av spekulanterna från den första mäklarens uppdragstid köper.

      Om ni inte har en sådan klausul riskerar ni att behöva betala dubbelt mäklararvode.

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej igen Anette.

      Det är den nya mäklaren. Det finns en standard-paragraf i mäklarnas IT-system så det skall inte vara några konstigheter.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  8. Hej
    Enligt mäklarinspektionen så finns det inget skrivet att mäklaren har rätt till full provision.
    Han har rätt till provision men det är en förhandlingsfråga ….

    • Hej igen Anette.

      Så som du beskriver det för mig så bedömer jag att mäklaren har rätt till provision för den kunden (jag kan ha fel).
      Det kan dock finnas aspekter som gör att mäklaren inte har rätt till provision men det blir för invecklat för att vi skall gå igenom allt här.

      Mvh admin på EKonomifokus

  9. Hej, för tre år sedan så tecknade vi ett förmedlingsuppdrag med en mäklarfirma men drog oss ur dåvarande husköp vilket resulterade i att vi inte sålde våran bostad heller. Nu är det så att tre år senare så har vi anlitat en annan mycket seriös mäklare som skulle få sälja vår lägenhet, men när denne gick in på bostadsrättsföreningens sida så såg hen att förra mäklarfirman fortfarande har vårt ärende öppet som till salu! I tre år utan vår direkta vetskap under tiden. Utan uppdatering eller uppföljning. Denna mäklarfirma hann aldrig ha någon visning på vår lägenhet och den låg endast uppe någon dag på deras sida samt hemnet. Känner stor oro inför detta

    • Hej August.

      Det är inga konstigheter men ni måste säga upp uppdraget med den förra mäklaren.
      Det är bara att skicka ett mail.

      Mvh admin på EKonomiofkus

        • Hej igen August.

          Jo endast för kunder som de skrivit upp på en spekulantlista för bostaden isåfall.
          Men det finns säkert inga namn där så det är nog inget att oroa sig för.
          Din gamla mäklare måste maila eller posta dig en spekulantlista ifall du säger upp uppdraget och begär en spekulantlista.

          Mvh admin på Ekonomiofkus

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here