Fast egendom är jord och indelas i fastigheter. Allt som inte är fast egendom eller tillbehör till fast egendom räknas som lös egendom. Fast egendom regleras i lagrummet jordabalken.
Artikelns innehåll:
1. Fast och lös egendom vid försäljning
2. Byggnadstillbehör
3. Fastighetstillbehör
4. Fast och lös egendom bostadsrätt
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Fast och lös egendom vid försäljning
Om inget annat avtalats så får både köpare och säljare rätta sig efter reglerna i jordabalken. Reglerna säger att allt som räknas som byggnadstillbehör och fastighetstillbehör hör till bostaden och skall stanna kvar vid en överlåtelse.
Allt som inte är byggnadstillbehör eller fastighetstillbehör har säljaren rätt att ta med sig vid flytten.
Byggnadstillbehör

Inom byggnadstillbehör räknas saker som badrumsskåp, persienner, duschkabin, braskamin, spisfläkt, mangel, badkar, brandlarm mm. Ett exempel som ofta misstolkas är hatthyllan. Hatthyllan är ett tillbehör som många gånger skruvas ner inför flytten. Den skall sitta kvar ifall inget annat har avtalats.
Exempel byggnadstillbehör som ingår i affären/köpet:
- Vitvaror
- Spisfläkt
- Heltäckningsmatta
- Inredning i badrum såsom badkar, handfat, kommod, toalett, dusch och duschkabin
- Tvättmaskin & torktumlare
- Torkskåp
- Duschkabin
- Fasta lysrörsarmaturer samt fasta badrums- och kökslampor (se video längre ner i artikeln om lampor)
- Monterad belysning under köksskåp
- Fasta garderober
- Inredning i fasta garderober
- Persienner
- Markiser
- Fästen till gardinstång
- Brand- och inbrottslarm (förutom larm där utrustningen ägs av larmbolaget)
- Köksinredning och vitvaror i köket (ej extern mikrovågsugn och bänkdiskmaskin)
- Inbyggda högtalare
- Element / radiatorer
- Parabolantenn
- Porttelefon
- Centraldammsugare
- Hatthylla
- Nycklar till bostaden och tillhörande byggnader
- Stege för sotning
- Fönsterluckor
- Fönsterbrädor
- Innanfönster
- Gnistgaller
- Mangel
- Kamin
- Ledstång
Ibland kan det vara oklart om ett visst föremål skall ses som ett byggnadstillbehör eller inte. Till exempel lamellgardiner. I osäkra fall bör det anges i köpekontraktet huruvida föremålet ska ingå i köpet eller inte.
Ska du sälja din bostad rekommenderar vi att du först jämför mäklarna och deras arvoden på Hittamäklare.se.
Fastighetstillbehör

Till fastighetstillbehör räknas egendom som tillförts till fastigheten för stadigvarande bruk. Detta är en term inom fastighetsrätten som förenklar processen att bedöma ifall egendomen tillhör fastigheten eller ej.
Fastighetstillbehör är saker utomhus i trädgården eller på fastigheten som anses vara tillbehör till fast egendom och ska lämnas kvar av säljaren.
Exempel på fastighetstillbehör som ingår i affären/köpet:
- Byggnader (även lekstuga, friggebod, växthus,
uthus) - Ledningar för el, vatten och avlopp
- Stängsel
- Flaggstång med lina
- Träd och buskar
- Naturlig gödsel
- Solur
- Brevlådan
- Sandlåda
- Grindar
- Torkvindor
- Flytbrygga
Gränsfall och när egendom inte finns med i jordabalken
Det kommer alltid finnas fall där man inte kan avgöra ifall det är ett tillbehör till fast egendom eller ifall det faktiskt är lös egendom. I dessa fall bör alltid en skriftlig överenskommelser upprättas. Ett exempel på ett gränsfall kan vara när det finns en dekoder till parabolen. Även en kompletterande egendom som extra kylskåp och frys kan vara gränsfall.
Exempel på vad som INTE ingår i affären/köpet:
- Tavlor
- Hyllor
- Lampor som inte är fast installerade (se video längre ner i artikeln om lampor)
- Mikrovågsugn som ej är inbyggd
- Bänkdiskmaskin
- Möbler
- Gardinstänger
- Trädgårdstillbehör
Mäklarsamfundet om vad som ingår vid försäljning
⬆️ I videon ovan: vad ingår/ingår inte vid en försäljning
⬇️ I videon nedan: vilka lampor får man ta med sig vid flytt?
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Fast och lös egendom bostadsrätt
Bostadsrätter räknas som lös egendom till skillnad från fastigheter som är fast egendom. Anledningen till att det är lös egendom beror på att du endast köper rätten att bo i och nyttja bostaden när du köper en bostadsrätt. Du måste helt enkelt skilja på själva bostadsrätten och den fysiska bostaden. Många tror att bostadsrätten är samma sak som själva bostaden men det stämmer inte riktigt.
Vid köp av en bostadsrätt och annan lös egendom gäller köplagen och konsumentköplagen istället för Jordabalken som styr vid köp/sälj av fast egendom. Det är inte samma formkrav för kontrakt och dokumentation vid en försäljning av en bostadsrätt som det är vid en försäljning av fast egendom.
Det är i princip samma regler som tillämpas för bostadsrätter som för hus. Du kan alltså använda listorna och informationen ovan även för bostadsrätter.
💡 Planerar du att köpa bostad?
Helst skall du ha ett lånelöfte klart redan innan du går på visning. En hemsida som vi upplever är väldigt duktiga på lånelöften och erbjuder väldigt fördelaktiga räntor är Lånekoll.se. De kan även hjälpa dig med att förhandla ner räntan på befintliga lån.
Lånekoll jämför bolån och privatlån hos ett stort antal banker åt dig med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och du väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är helt gratis att använda tjänsten och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Hej
Vi har köpt ett hus där det finns en pergola som är fastskruvad i trallen. En i metall som är bultade med 12 Bult i trallen.
Ska den ingå eller har de rätt att ta med den?
Mvh
Madeleine
Hej Madeleine
Det finns inget givet svar här eftersom jag inte sett pergolan men min bedömning är att den skall räknas som byggnadstillbehör och därmed ingå i köpet
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån
Hej! Jag har köpt en bostadsrätt och säljaren har tagit med sig spotlights i badrummet. Ska dem ingå om inget annat framgått i avtalet? Finns fortfarande en vägglampa i badrummet så det är upplyst men sladdar hänger i taket från gamla spotlightsen.
Det finns inte någon förvaring i lägenheten utan det som använts är två större garderober/skåp som är lösa och stått i vardagsrummet. Vid visningen förstod ja det som att dem skulle lämnas/ingå men nu vill säljaren ha betalt för dem. Har jag några alternativ här förutom att komma överens om ett pris med säljaren om jag vill behålla garderoberna?
Tack på förhand!
Hej Gustav.
1. Inbyggda spotlights skall sitta kvar om inget avtalats.
2. Skåpen/garderoberna vågar jag inte svara på tyvärr. Eftersom de är lösa och stod i vardagsrummet så hamnar de i gråzonen enligt min bedömning.
Du kan ringa mäklarsamfundets kundombudsman om du vill få kostnadsfri rådgivning.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
En fråga gällande garderober..
När vi sålde tog vi med fyra garderober från sovrummet (typ PAX variant från Ikea, alltså fullstora). Dessa var inte installerade i väggen utan stod lösa på golvet. I sovrummet finns dessutom två garderobsutrymmen som ingår i planlösningen. Nu hävdar köparna (i samråd med mäklarsamfundet) att dessa garderober skulle stått kvar.
Vad säger ni?
Hej, hur ligger det till med laddbox för bil? Det är ett fastmontage utfört av behörig elektriker och som är berättigat för grönt installationsbidrag av staten dvs det krav på fastighet.
Hej Sasha.
Det finns inget givet svar men min tolkning av lagen är att laddboxar bör räknas som byggnadstillbehör och att den därmed skall sitta kvar vid en försäljning om inget annat avtalats.
Detta har vad jag vet inte testats i domstol så detta är bara min bedömning och tolkning av lagen.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Vi ska sälja vår lägenhet och undrar angående om Pelly-backarna i garderoberna i sovrummet måste lämnas kvar? Nämnde för mäklaren att alla inte ingår då det säkert är 18 st och vi kan ta med dem till nästa boende. Vad gäller? Kan vi lämna en del av dem o ta med resterande?
Jag och min sambo är oense då det verkar vara en gråzon.
Hej E.S.
Om de sitter monterade räknas de som fast garderobsinredning och skall därmed sitta kvar enligt min bedömning.
Mvh admin på Ekonomifokus
Vi röjer ur mammas bostadsrätt inför ny ägare. Måste vi ta bort alla tavelkrokar? Om jag förstått det rätt behöver vi inte spackla hålen?
Hej Åsa.
Fråga köparen om du kan lämna kvar krokarna, annars bör de tas bort. Det stämmer att man inte behöver spackla eller måla några hål. Köparen kan förvänta sig att det blir hål efter krokarna.
Mvh admin på Ekonomifokus
Vi har en lös kommod som inte sitter fast i väggen, utan som vi bara har ställt dit under handfatet. Får vi plocka med oss denna när vi flyttar från vår bostadsrätt?
Hej Elin.
Den kan ni ta med så länge handfatet sitter kvar.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Vi har hamnat i ett läge med köparna angående hatthylla. Vi plockade med oss hatthyllan eftersom när vi flyttade in fanns de ingen så vi satte upp en egen. Har förstått nu i efterhand att de ska ingå. Vi har nu flyttat ifrån staden och hatthyllan var en gåva/arv som jag gärna inte lämnar ifrån mig. Kan man erbjuda köparna att köpa en standardhatthylla alternativ swisha en slant istället? Och i så fall, hur mycket?
Tacksam för svar!
Hej Cornelia.
Du är egentligen skyldig att sätta tillbaka hatthyllan men du kan även ersätta köparna med pengar motsvarande värdet på hatthyllan.
Swisha en slant så att de kan köpa en likvärdig hatthylla, det är väl det som är moraliskt rätt enligt mig.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Har nyss sålt min bostadsrätt och är lite osäker vad som gäller med mitt balkonggolv. Jag har lagt ett trall ovan betonggolvet som bara klickas fast och hade gärna velat ta detta med mig. Räknas det som fast eller lös egendom?
Mvh, Anna
Hej Anna.
Min bedömning är att det räknas som byggnadstillbehör och skall därmed ligga kvar.
mvh admin på ekonomifokus
Har ni blanketter för överföring av gåva som ett förtida arv?
Vänligen Elisabeth
Hej Elisabeth.
Nej tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Vi har nyligen sålt en lägenhet och köparen vill att vi ska ”lämna tillbaka” och återmontera dels garderober som vi hade i sovrummet (som stod på ben och var varken inbyggda eller vägghängda) dels ett enklare Elfa-system som var i ett förråd. Elfa-systemet satt endast fast på väggen med 2 st skenor vid taket. Vi tycker att både garderoben och Elfa-systemet är löst egendom eftersom vi köpte de själva, men köparen tycker att detta är byggandstillbehör. I kontraktet och överlåtelseavtalet står inget om att dessa ska vara kvar. Vem har rätt?
Hej stefan.
Om ni har köpt det själva eller inte spelar absolut ingen roll. Det kan man skall fråga sig är om prylarna du nämner räknas som byggnadstillbehör eller om det är lös egendom.
Enligt min bedömning är Elfa-systemet byggnadstillbehör och skall därmed stanna kvar i bostaden vids överlåtelse.
Garderoberna är däremot en svårare fråga då de lätt hamnar i gråzonen. Men jag skulle säga såhär:
Om det är vanliga klassiska garderober och inga andra garderober finns i det sovrummet så skall de stanna kvar.
Om det är en mer annorlunda typ av garderob än den klassiska och den inte är fastmonterad kan den tas med.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Vi har köpt en bostadsrätt och ska flytta in på onsdag.
Säljaren ringer nu och vill ha betalt för lamparmaturen i kök och hall.
Det är en skena som är monterad fast i taket med spottar på. Den i köket går hela vägen igenom köket och sitter troligtvis med 4 eller 5 skruvar monterade i taket. Samma i hallen.
Dessa är monterade och upphängda av elektriker och det verkar inte vara ett vanligt elutag då det sitter som en box. De var inget som vara avtalat vid köpet att de skulle ta med dom.
Vad har vi för rättigheter?
Tack!
Hej Cecilia.
Belysning som den du nämner är en gråzon. Jag kan inte ge ett 100% säkert svar men min bedömning är att säljaren har rätt att ta med den typen av belysning.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag förstår att hatthylla räknas som fast egendom och ska ingå i köpet men hur är det med väggmonterad skoställ? Jag vill gärna ta med mig mitt men vill göra rätt. Vi har inte avtalat något speciellt kring detta.
Hej Sara.
Detta hamnar i gråzonen och du kan nog inte få ett 100%:igt svar men min spontana bedömning är att skostället skall sitta kvar.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Vi har köpt ett hus där säljarna hade planerat att uppföra en separat byggnad på tomten de också fått bygglov för. De fraktade dit grundstenar till den kommande byggnationen innan de valde att sälja fastigheten. De kom alltså inte längre och vi har nu tagit över, ska tillträda huset i höst. Av en slump får vi veta att de avser att avyttra grundstenarna (det finns ett stort värde i dem) innan vi tillträder. Det finns inget reglerat eller avtalat om det i köpekontraktet. Får de göra det?
Hej Veronica.
Ja eftersom stenarna är lösa så har säljarna rätt att göra vad de vill med dom.
Mvh admin på Ekonomifokus
Bor i ett radhus (med samfällighetsförening och gemensamma garage) och undrar om laddbox som är placerad i garaget ska ingå som fast egendom vid en eventuell försäljning? Vet ju att bidraget följer med fastighetsbeteckningen så de nya ägarna kan väl inte få subventionering ifall jag tar med laddboxen och de vill sätta in en ny?
Hej Anonym.
Denna fråga vågar jag inte svara på tyvärr.
Kontakta mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Ingår vattenslangvinda när man säljer ett hus om den sitter på väggen?
Hej Pia.
Ja den skall sitta kvar. Själva slangen får man däremot ta med sig.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Vi har köpt ett äldre hus där det är monterat nya fönster medans de har sparat de gamla i en bod. De stod synliga på visningen och jag frågade även om de gamla fönsterna finns kvar, vilket de gjorde. Vi vill på sikt sätta tillbaka de gamla fönsterna som hör till husets karaktär och som vi ser tillhör fastigheten både historiskt och då de inte nämnt något annat. Så min fråga är, bör de ingå i huset eller inte?
Hej Filip.
Nej, lösa fönster i ett förråd ingår inte. För att lösa fönster i ett förråd skall ingå måste man avtala om det.
Mvh admin på Ekonomifokus