Fast egendom regleras i lagrummet jordabalken. Där finns bestämmelser för vad som är fast egendom, vad som är tillbehör till fastighet samt byggnad och som därmed ingår i den fasta egendomen.
Fast egendom är jord och fast egendom indelas i fastigheter.
Allt annat som inte är fast egendom eller tillbehör till denna är att betrakta som lös egendom. Vid en försäljning kan det vara svårt att veta vad man får ta med sig från bostaden efter att den är såld. Det kan vara svårt att avgöra vilken egendom som säljaren har rätt att ta med sig och vilken egendom som skall lämnas kvar. Längre ner i artikeln finns konkreta listor på vad som ingår och vad som inte ingår i affären.
Längre ner i artikeln finns konkreta listor med exempel på vad som ingår och ej i en bostadsaffär
Exempel:
Köparen tillträder sin bostad och märker att säljaren har tagit med sig sandlådan som stod i trädgården på visningen. Här kan det vara svårt att avgöra ifall det hör till fastigheten/bostadsrätten eller om det är säljarens egendom att ta med till nya bostaden. I just detta fall har köparen rätt att kräva tillbaka sandlådan då den definieras som ett fastighetstillbehör.
Skillnaden på fast och lös egendom
Du kan i jordabalken hitta exempel och bestämmelser på vad som är fast och lös egendom. Om inga andra kontrakt har skrivits så får både köpare och säljare rätta sig efter dessa regler. Låt oss ta exemplet med sandlådan igen som kan vara en svår egendom att tolka. Denna bör plockas bort innan visningen och ej synas i annonsen. I annat fall måste kontrakt skrivas mellan köpare och säljare om sandlådan skall plockas med av säljaren. Detta kan tyckas vara småsaker men det har förekommit tvister över mindre saker så var noggrann vid en försäljning eller överlåtelse.
Allt som jordabalken inte tar upp som fast egendom eller tillbehör blir på så sätt lös egendom som vi nämner ovan.
Ska du sälja din bostad rekommenderar vi att du först jämför mäklarna och deras arvoden på Hittamäklare.se.
Byggnadstillbehör
Här kan allt tyckas vara självklara saker att man låter vara kvar vid en flytt. Men det finns alltid folk som kan missuppfatta även dessa saker. Inom byggnadstillbehör räknas saker som badrumsskåp, persienner, duschkabin, braskamin, spisfläkt, mangel, badkar, brandlarm mm. Ett exempel som ofta misstolkas är hatthyllan. Hatthyllan är ett tillbehör som många gånger skruvas ner inför flytten. Den skall sitta kvar ifall inget annat har avtalats.
Exempel byggnadstillbehör som ingår i affären/köpet:
- Vitvaror
- Inredning i badrum såsom badkar, handfat, kommod, toalett, dusch och duschkabin
- Tvättmaskin & torktumlare
- Torkskåp
- Fasta lysrörsarmaturer samt fasta badrums- och kökslampor
- Monterad belysning under köksskåp
- Fasta garderober
- Inredning i fasta garderober
- Persienner
- Fästen till gardinstång
- Brand- och inbrottslarm (förutom larm där utrustningen ägs av larmbolaget)
- Köksinredning och vitvaror i köket (ej extern mikrovågsugn och bänkdiskmaskin)
- Inbyggda högtalare
- Element
- Parabolantenn
- Porttelefon
- Centraldammsugare
- Hatthylla
- Nycklar till bostaden
- Stege för sotning
- Fönsterluckor
- Mangel
- Kamin
Ibland kan det vara oklart om ett visst föremål skall ses som ett byggnadstillbehör eller inte. Till exempel lamellgardiner. I dessa osäkra fall bör det anges i köpekontraktet huruvida föremålet ska ingå i köpet eller inte.
Fastighetstillbehör
Till fastighetstillbehör räknas egendom som tillförts till fastigheten för stadigvarande bruk. Detta är en term inom fastighetsrätten som förenklar processen att bedöma ifall egendomen tillhör fastigheten eller ej.
Här hittar vi saker utomhus i trädgården eller på fastigheten som anses vara tillbehör till fast egendom och ska lämnas kvar av säljaren. Några exempel är soptunna, flaggstång, torkvinda, sandlåda, oljetank, stängsel, boj, solur mm.
Exempel på fastighetstillbehör som ingår i affären/köpet:
- Byggnader (även lekstuga, friggebod, växthus,
uthus) - Ledningar för el, vatten och avlopp
- Stängsel
- Flaggstång med lina
- Träd och buskar
- Naturlig gödsel
- Solur
- Brevlådan
- Sandlåda
- Grindar
- Torkvindor
- Flytbrygga
Fast och lös egendom bostadsrätt
Bostadsrätter är till skillnad från fastigheter en lös egendom.
Anledningen till att det är en lös egendom är att du endast köper
nyttjanderätten/rätten att nyttja bostaden. Du måste helt enkelt skilja på själva bostadsrätten/rätten och den fysiska bostaden.
I folkmun tror de flesta att bostadsrätten är samma sak som själva bostaden.
Vid köp av en bostadsrätt och annan lös egendom gäller köplagen och konsumentköplagen istället för Jordabalken som styr vid köp/sälj av fast egendom.
Det är inte samma formkrav för kontrakt och dokumentation vid en försäljning av en bostadsrätt som det är vid en försäljning av fast egendom.
Gränsfall och när egendom inte finns med i jordabalken
Det kommer alltid finnas fall där man inte kan avgöra ifall det är ett tillbehör till fast egendom eller ifall det faktiskt är lös egendom. I dessa fall bör alltid en skriftlig överenskommelser upprättas.
Ett exempel på gränsfall kan vara när det finns en dekoder till parabolen.
Även en kompletterande egendom som extra kylskåp och frys kan vara gränsfall.
Exempel på vad som INTE ingår i affären/köpet:
- Tavlor
- Hyllor
- Lampor
- Icke inbyggd mikrovågsugn
- Bänkdiskmaskin
- Möbler
- Bänkar
- Gardinstänger
- Lampor
- Rullgardin
- Trädgårdstillbehör
Mäklarsamfundets kundombudsman förklarar vad som ingår/inte ingår
Går du i säljtankar och har funderingar kring fast och lös egendom?
Om du går i tankarna att sälja din bostadsrätt eller fastighet och har ytterligare funderingar kring vad som gäller när du skall sälja kan du använda hemsidan Hittamäklare.se.
Där får du helt kostnadsfritt hjälp med att samla in offerter och att jämföra de mäklare som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du använda för att välja mäklare men även när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Du förbinder dig inte till något när du fyller i dina uppgifter hos Hittamäklare och tjänsten är helt gratis.
Hej!
Vi har precis köpt en bostadsrätt. På balkongen finns ett trägolv lagt med sammansatta plattor.
I kontraktet står det inget om golvet men golvet finns med i objektbeskrivningen “Balkong ca 6,5 kvm i västerläge med trätrall på golvet”. Min fråga är om säljaren har rätt att plocka bort golvet under ovanstående förutsättningar??
Hej Leif.
Golvet skall ingå i köpet.
Det står med i objektsbeskrivningen som ligger som en bilaga till kontraktet.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, vi sålt en bostadsrätt, men innan överlåtelse efter avtalet blev kyl och frys trasig. Vad är det som gäller. Köparen kommer inte överens med våran lösningar. Vem fattar sista beslut? vad är det som rättvis lösningar?
Hej Kuna.
Först och främst skall man utgå ifrån åldern på vitvaran.
Frågan man skall ställa sig är: Är vitvaran så gammal så att man som köpare kan förvänta sig att den kan gå sönder när som helst?
Det finns ingen begränsning i ålder angiven men rimligt är att räkna med att en vitvara håller i 5-10 år.
Om vitvaran är äldre än 10 år så kan du som köpare förvänta dig att vitvaran kan gå sönder och kan därför inte kräva ersättning om den gör det.
Om vitvaran är yngre än 5 år så kan du definitivt kräva ersättning.
Det du kan kräva är att få en likvärdig vitvara installerad i bostaden alternativt att du får pengar motsvarande värdet på vitvaran.
Du kan alltså inte kräva en helt ny vitvara om den som satt i bostaden vid köpet var begagnad.
Om ni inte kommer överens så krävs det att du stämmer säljaren i tingsrätten.
Tyvärr är det väldigt krångligt och kan bli dyrt.
Mvh admin på Ekonomifokus.
Vi äger en bostadsrättslägenhet som köptes för 1,5 år sedan för 820000 kr. Det finns lån på 410000 kr. Vi avser ge sonen lägenheten mot att han övertar lånet på 410000 kr. Hur skall man göra överlåtelsen? Vilka dokument behövs för detta? Föreningen har godkänt honom och han bör redan i lägenheten. Vad gäller avseende marknadsvärde för det har sålts en liknande lägenhet i föreningen för 1410000 kr och är det något som påverkar att vi måste betala skatt fastän vi inte får någon vinst eller blir det sonens ansvar att skatta vid sin framtida försäljning? Vänliga hälsningar Eva Sandell
Hej Eva.
Ge bort lägenheten som en gåva.
Då behövs ett gåvobrev istället för ett överlåtelseavtal/kontrakt.
Ni behöver även ansöka att sonen skall bli medlem i bostadsrättsföreningen.
Föreningen behöver då en kopia på gåvobrevet samt en ansökan om medlemskap.
När detta är klart så kontaktar ni bara er bank som hjälper er med flytten av lånet.
Ni behöver inte betala någon skatt. Sonen övertar ert inköpspris så när han säljer lägenheten i framtiden så får han betala vinstskatten istället.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Vi har sålt vår lägenhet. Bär vi köpte lägenheten satt det en hylla med klädstång uppsatt på väggen i klädkammaren. Vi har under tiden vi bott i lägenheten satt upp en annan hylla (sparat den som satt från början) i klädkammaren. Vi hade tänkte ta med det hyllsystemet och sätta upp den som var från början när vi nu flyttar.
Vad gäller? Får vi ta med det hyllsystemet som vi har köpt själva och satt upp?
Hälsningar Anna
Hej Anna.
Om ni inte avtalat något innan ni sålde lägenheten så skall hyllan sitta kvar.
Ni får tyvärr inte sätta dit den gamla när ni lämnar över lägenheten till den nya ägaren.
Det bästa är att ringa er köpare och förklara läget och fråga om det är okej att ni byter.
Men det är köparen som bestämmer i det läget.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, vi har precis sålt en bostadsrätt och jag undrar vad som vi måste lämna till köparen gällande hallmöbler? Vi lämnar efter oss 2 stora garderober som vi köpt då inga garderober fanns på plats då vi köpte lägenheten men har köpt dyra hallmöbler som vi gärna vill ta med oss och fanns inga sådana när vi köpte den. I objektsbeskrivningen från mäklaren står endast garderoberna med och inga andra möbler eller lampor mm.
Mvh Zanna
Hej Zanna.
Det är egentligen bara hatthylla som är bostadstillbehör och skall lämnas kvar om inget annat avtalats.
Andra möbler och lampor är säljarens och ni väljer själva om ni vill ta med dom eller inte.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag har sålt min bostadsrätt och skulle vilja ta med mig en gardinskena (uppsatt i taket) när jag flyttar ut. För mig är det självklart att jag får ta med den men hittar ingen info om detta – är det tillåtet för mig att ta med den?
Med vänlig hälsning, Lollo
Hej Lollo.
Reglerna är inte självklara för sånt här tyvärr.
Jag hade tagit med mig den om jag var du.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Måste en köksspis vara fast installerad, dvs. fasskruvad för att anses som byggnadstillbehör?
Hej Kristina.
Nej det måste den inte.
En spis följer med bostaden vid en försäljning om inget annat har avtalats.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
I ett gåvobrev där mina föräldrar ger sitt hus till oss tre barn som gåva så står en text:
“…all på fastigheten befintlig lös egendom”….vad innebär det?
Hej Fia.
Det borde betyda att alla prylar som finns på fastigheten såsom gräsklippare osv ingår i gåvan.
Mvh admin på EKonomifokus
Vår dotter och svärson har köpt hus.
I objektsbeskrivningen står att frysskåp finns i källare, säljaren har tagit med sig detta. Parabolantenn som var monterad på yttervägg har säljaren tagit bort, han har även tagit med sig badrumsskåp som var monterade under vasken i båda badrummen. Säljaren har monterat ner en fast murad grill i trädgården.
Det finns ingen anteckning i objektsbeskrivning att säljaren ämnar ta dessa saker med sig.
Han har erbjudit sig att betala 2500 kronor som ersättning för alla dessa saker vilket vi inte anser är en rimlig summa.
Hur ska vi gå vidare?
Hej Kirsten.
Om du inte kommer överens med säljaren om ett belopp så är nästa steg att dra säljaren inför Tingsrätten.
Tyvärr kommer det att kosta mer än det smakar så mitt tips är att ta de 2500 kronorna och vara nöjd med det.
Du kanske kan få upp det till 3000 kr?
Oavsett så är det inte värt för er att gå till Tingsrätten med detta och det är det enda du kan göra för att få mer pengar.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Vi har köpt en lägenhet där det finns ett inbrottslarm installerat. Det nämns inte i objektbeskrivningen, vare sig att det finns eller att säljaren avser montera ner det och ta det med sig. Nu har vi fått erbjudande via mäklaren att köpa det för 5.000 SEK (nypris 16.000) annars tänker säljaren montera ner det och ta det med sig. Har de rätt att göra det, eller ingår det i köpet?
mvh Åsa
Hej Åsa.
Larm är byggnadstillbehör (om det inte är ett larm där utrustningen betalas via ett abonnemang) och skall egentligen därför ingå i köpet om inget annat har avtalats.
Mvh admin på Ekonomifokus
Får jag ta med mej mina garderober jag köpte till bostadsrätten när jag flyttade in vid försäljning?
Om inget annat har avtalats skall garderoberna stå kvar.
Mvh admin på Ekonomifokus
En fråga som redan ställts. Men köpt en bostadsrätt, fanns trägolv på balkongen under visning och på bilderna som de tog med sig. Står inget om att de ingår. Men inte heller om att det inte ingår. Vad gäller?
Hej Rebecca.
Trägolvet skall ligga kvar till nästa ägare om inget annat avtalats.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Jag har köpt en bostadsrätt för första gången. Jag fick tillträde för 2 veckor sedan. Nu är det dags för flytt så ser jag att säljare lämnat kvar en stor matta och ett badkar i källarförrådet. Dessa upptar halva förrådet. Ca en månad innan tillträde visade säljaren förrådet till mig och frågade om jag ville ha kvar badkaret och mattan. Jag skickade epost till henne med svaret att jag inte vill ha dessa och bad henne frakta bort dem. Nu när jag upptäckte att sakerna var kvar tog jag åter kontakt med henne och bad henne frakta bort dem. Hon anger att dessa tillhör lägenheten och därför lät hon dem vara kvar.
Vad gäller? För mig är ett icke installerat badkar inte inventarie utan skräp som lämnats kvar. Samma sak med mattan.
Hej Hanna.
Säljaren skall absolut forsla bort grejerna enligt kontraktet (om det är ett standard-avtal ni använt).
Du kan läsa det i kontraktet under paragrafen om städning och tömning av bostaden.
Ring säljaren och förklara att du inte vill ha grejerna och att hon får komma och hämta dom.
Om säljaren inte gör det så har du rätt att anlita en firma som hämtar skräpet och åter och slänger det.
Den kostnaden skall säljaren stå för.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej,
Jag har nyligen köpt en bostadsrätt där det framgår på objektbeskrivningen att det ingår en lyxig vinkyl i vardagsrummet. Nu försöker säljaren sälja vinkyken till mig, när jag har trott att det ingår då det står på objektbeskrivningen.
Vad gäller? Och hur kan jag driva detta?
Hej Ale.
Om det står så i objektsbeskrivningen så ingår den utan tvekan i köpet.
Om säljaren vägrar att lämna över vinkylen så får du dra ärendet till tingsrätten.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Jag hade inga som helst gardinfästen kvar när jag övertog min nya bostadsrätt.
Sen är det borta flera uttag i hallen uppe (finns inte), likadant i vissa rum.
Verkar som om det tapetserats över.
Vad gäller för mig att göra nu för detta känns inte riktigt så bra.
Sen är tapeterna jättebubbliga eftersom det verkar vara spånskiva under, och det kanske inte riktigt är gjort efter konstens alla regler…men det kunde jag nog upptäckt på ett bättre sätt kan jag tycka.
Hej Stefan.
Saknades uttagen på visningen när du var där?
Fanns bubblorna där på visningen?
Om ja, då har du brustit i din undersökningsplikt och har ingen rätt till ersättning.
Om nej så har du rätt till ersättning.
Fanns det fästen till gardinstång på visningen?
Om ja, då hart du rätt till ersättning.
Om nej så skall du inte ha några fästen.
Om du har rätt till ersättning bör du skriva ett brev till säljer där du skriver vad du vill ha i ersättning.
Håll dig till rimliga summor. Dvs vad kostar det dig att köpa fästen till gardinstängerna på IKEA? Skriv inga fantasisummor för då kommer du förmodligen bara mötas av sura miner och inte få några pengar.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej,
Vi har köpt ett hus där det ovanför handfaten i badrummen sitter speglar som är upphängda på en spik/tavelkrok. Ingår dessa i köpet? I ett av badrummen hänger en spegel och tillhörande ljuslampetter ovanför handfatet ingår dessa? Ingår gardinstänger ? Ingår en bradsläckare som suttit uppmuntrad sedan huset byggdes 1935? Samtliga förmål fanns vid visningen och på dagen som kontraktet skrevs under.
Hej Linnea.
Speglarna och lampetten skall ingå om de är uppsatta på väggen för stadigvarande bruk men inte om de endast hänger löst på en spik eller liknande.
Fästen till gardinstång skall sitta kvar om inget annat är överenskommet.
Själva gardinstången ingår däremot inte.
Brandsläckaren är jag osäker på.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag har köpt en bostadsrätt. Säljaren är jätte snål och frågade mig om jag skulle köpa dimmrarna (dimbara strömbrytare) till belysningen (spotlights)… får han ens göra det?
Hej Martin.
Nej, de ingår i köpet om inget annat har avtalats.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej.
Ingår följande saker vid husköp:
-Lamellgardiner?
-Rullgardiner?
-Större klädstång i klädkammare som sitter längs vägg?
-Friköpt hemlarm mot central?
-Ikea garderob som står löst vid hall/sovrum?
-Lös stege för att nå upp till husets fasta stege som går till skorstenen?
Hej Sandra.
Även om vissa av sakerna du nämner inte är så enkla att säga direkt att de ingår/ej ingår så skall jag göra ett kvalificerat försök.
1. Lamellgardiner – Ja, om de står med i objektsbeskrivningen
2. Rullgardiner – Nej
3. Klädstång – Ja
4. Friköpt hemlarm – Ja om det står med i objektsbeskrivningen
5. Ikea garderob – ja om den är med i planskissen eller objektsbeskrivningen
6. Stege – Osäker. Om den är för sotning av skorsten så är svaret ja. annars är jag osäker.
Om man är osäker skall man alltid ta upp sådana här frågor innan man skriver avtal för att kunna klargöra vad som ingår och vad som inte ingår.
Det är inte alltid självklart med alla olika prylar vad som gäller.
Mvh admin på Ekonomifokus
vi har sålt hus nu+ köpt lösa garderober i huset som är med på planskissen men ej i objektbeskrivningen, då kan man väl inte enligt LAG hävda att de skall ingå i köpet om det blir en dispyt? vi skall väl kunna ta med de?
Hej Fredrik.
Min bedömning av lagen är att garderoberna skall stå kvar.
Planskissen är en del av marknadsföreningen så du har marknadsfört att garderoberna finns där när du har marknadsfört din bostad.
Mvh admin på EKonomifokus
Hejsan
Vi har sålt vårt hus, vi har en dunge där tidigare ägare har använt en hörna som kompost (och även vi).
Där finns kompost i plast + i pallkrage med jord i, planteringsbord och gödsel.
Vi lämnade kvar detta (nya ägaren har ej kollat därinne) men nu efter tillträde så vill hon att vi tar bort detta.
Vad gäller??
Hej Martin.
Min bedömning är att komposten hör till fastigheten och att den skall stå kvar.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Tack för bra information på en och samma sida. Jag har sålt en bostadsrätt och kommer att ta med mig skoställ och hyllor men jag undrar hur det är med knivlist som sitter uppskruvad i köket? Den är inte omnämnd i objektsbeskrivningen men har suttit uppe på visningen. Jag hade tänkt ta den med mig, får jag göra det? Tacksam för svar!
Hej Karin.
Ta du med dig knivlisten. Jag vet inte exakt vad lagen säger om en sådan men de kostar ju inte många kronor så köparen får väl köpa en ny om de vill ha en.
Dock kommer det säkerligen resultera i att köparen tycker att du är en snåljåp som skruvat ner den.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Har precis köpt en bostadsrätt där i kontraktsbeskrivningen står att tvättmaskin från 2014 ingår. När jag sedan kom till lägenheten så har säljaren bytt ut maskinen mot en betydligt äldre modell (80 tal). Vad kan jag kräva?
Hej Mattias.
Du har rätt till den tvättmaskin som nämns i objektsbeskrivningen.
Säljaren skall antingen ersätta dig med pengar eller komma tillbaka och byta till den rätt tvättmaskinen.
Om det skall lösas med pengar skall säljaren täcka de kostnader som du får för att byta tvättmaskin till en likvärdig som den som säljaren plockade med sig.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Tillträder snart en bostadsrätt icochh undrar om säljaren har rätt att i källarfförådet låta stå kvar gamla innerdörrar som en gång suttit i lägenheten. Har som köparen rätt att kräva att de inte står kvar ellet skyldighet att ta hand om dem?
De nämns ej i objektsbeskrivning och inget har avtalats.
Hej Marie-Louise.
Huvudregeln är att säljaren skall tömma förrådet helt.
Det är alltså endast om du som köpare säger att du vill ha kvar dörrarna som de skall stå kvar.
Annars skall förrådet vara 100% tömt och rent.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej testar att ställa en dubbelfråga på en gång. Jag har köpt en Bostadsrätt och nu säljaren erbjudit mig att köpa 2 st spottlights (ej infäĺlda) som sitter i kökets tak. Sladdarna är dragna inuti taket och det kommer bli fula hål om dom tas bort. Ingår dessa i köpet ?
Sen kommer min andra fråga. I objektsbeskrivningen står tvättmaskin ingår men när jag var på visningen så fanns det ingen. Mäklaren sa att det fanns uttag för tvättmaskin. Upptäckte i efterhand att tvättmaskin ingår när jag läste objektsbeskrivningen. Behöver säljaren fixa en tvättmaskin till mig och kan dom då ställa dit vad som helst 70 tals maskin ?