Köpa bostad med kompis

Att köpa bostad, och teckna bolån, med en kompis skiljer sig på flera punkter mot om köpet sker inom ett samboförhållande eller äktenskap. Det är därför viktigt med tydliga avtal mellan parterna. 

Här förklaras hur kompisar kan teckna bolån och köpa bostad tillsammans, vilka lagar som reglerar ägandeförhållandet samt när avtal bör upprättas mellan parterna. 

Köpa bostad och/eller teckna bolån

Det svåra är inte att köpa en bostad med en kompis. Oavsett om det är fritidshus, villa eller bostadsrätt kan två personer, oavsett relation, stå som ägare. Ägandet regleras då av Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt. Som förklaras i denna artikel kan det däremot behövas kompletterande avtal mellan parterna för att undvika framtida tvister. 

Problemet är hur bostaden ska finansieras då många banker generellt nekar kompisar, eller syskon, att teckna bolån gemensamt. Orsaken är den ökade juridiska risk som uppstår om inte personerna är gifta eller inom ett samboförhållande. 

Det finns däremot flera lånealternativ samt ett par banker som beviljar bolån till kompisar. Dessa alternativ, samt banker, presenteras längre ner i artikeln. 

De ekonomiska fördelarna

Fördelarna med att köpa en bostad tillsammans med en kompis är primärt ekonomiska. För många är det en, av få, vägar in på bostadsmarknaden. 

• Lägre kontantinsats krävs per person
• Lägre bolån krävs per person 
• Lägre boendekostnad uppnås
• En ”väg in på bostadsmarknaden”

Kompisar tecknar gemensamt bolån

Om två, eller fler, kompisar tecknar bolån gemensamt kommer alla vara lika juridiskt ansvariga för lånet. Betalar inte en av personerna sin del till banken kan banken vända kravet på hela återstående belopp mot på den andra parten. Detsamma gäller om en av kompisarna avlider.

Juridiskt blir det därmed samma ansvarsfördelning som om ett sambopar tecknar bolån tillsammans. Även de är lika juridiskt ansvariga för lånet och banken kan rikta återbetalningskravet mot valfri part.  

Förtydligar med avtal och konto

När ett bolån tecknas av kompisar är det viktigt med avtal som reglerar äganderätten och det ekonomiska ansvaret. Det kan exempelvis ske enligt följande:

Samäganderättsavtal: Ett samäganderättsavtal upprättas mellan alla kompisar som tecknar bolånet. I avtalet framgår exempelvis hur stor kontantinsats som personerna betalat var samt hur kostnader för gemensamma utgifter fördelas. 

Dessutom kan det förtydligas i avtalet att regressrätt gäller mot varandra. Det innebär att om en person inte betalar sin andel av lånekostnaden, och övriga istället betalar, har de övriga juridisk rätt att kräva in pengarna i efterhand av den som inte betalade. 

• Ladda hem gratis samäganderättsavtal här

Gemensamt konto – Ett gemensamt konto öppnas som autogirobetalningar kopplas till. Det är därmed till detta konto som varje person betalar in sin del av lånet varje månad. Eftersom det är ett gemensamt konto behöver inte en enskild person ha ansvaret för att det finns pengar på förfallodagen. 

Banker som beviljar bolån till kompisar

Det vanligaste är att bolånebanker enbart beviljar bolån till personer som är gifta eller inom ett samboförhållande. Troligtvis beror det på den juridiska tydlighet som finns inom dessa förhållanden via äktenskapsbalk (1987:230) och sambolag (2003:376). Ett par banker som däremot erbjuder detta alternativ är:

Ofta högre ränta

Det är vanligt att de banker som erbjuder bolån för kompisar har högre bolåneränta än exempelvis storbankerna. Orsaken bör vara den högre risk som det innebär när inte personerna är gifta eller inom ett samboförhållande. 

Exempel:

Vid ett tillfälle var den lägsta rörliga räntan hos Nordax på 5,99% och hos Bluestep på 5,65%. Vid samma tillfälle var Swedbanks högsta rörliga ränta på 4,49 %. Att teckna bolån med kompis kan alltså innebära betydligt högre ränta än vid andra lösningar. 

Alternativ finansiering av gemensam bostad

Fördelen med att köpa en bostad med en kompis är att kontantinsatsen och lånebeloppet blir lägre per person. Därmed blir den löpande månadskostnaden lägre och mer hanterbar. 

Som förklaras i denna text finns däremot flera juridiska frågor som behöver avtalas för att framtida tvister ska undvikas. Det finns även andra finansieringsalternativ att välja på som ger liknande fördelar. 

Deläga via fastighetsbolag

Både HSB och Obos erbjuder en ägandeform som de kallar för delägande. Det innebär att en person köper en bostad till 50 – 90 %. Resterande del ägs av fastighetsbolaget och hyrs ut via en samägandeavgift. Väljs 50 % ägandeskap uppnås en liknande fördel som med att köpa en bostad med en kompis, dvs. lägre kontantinsats och bolånebelopp. 

Den kompis som även flyttar in i bostaden, som inneboende, kan bidra med att bland annat betala den extra kostnad som uppstår via samägandeavgiften. 

Fördelen är att enbart en person äger bostaden och att risken för tvister minimeras. Det enda som behöver upprättas mellan parterna är ett hyresavtal för inneboende. 

Ägandeskap via lån från kompis

Ett annat alternativ så att kompisarna kan äga bostaden gemensamt är att enbart en av dem tecknar bolånet och därmed finansierar köpet. Därefter tecknas ett skuldebrev mellan dem som innebär att den andra kompisen blir skyldig halva köpeskillingen. 

Varje månad betalar den andra personen amortering och ränta till den som tecknat bolånet. En summa som därmed motsvarar halva boendekostnaden. 

Fördelen är att bägge nu kan äga bostaden samt att avtal kan upprättas mer flexibelt än vid inneboende (vilken regleras av privatuthyrningslagen). 

Det kan tyckas vara en stor risk med skuldebrev mellan två kompisar. Men lika stor risk uppstår om ett bolån tecknas gemensamt på en bank och kompisen av någon anledning slutar att betala sin del. Banken kan då rikta krav på återbetalning av hela beloppet mot den andra personen. 

Tips på vägen

De som funderar på att köpa bostad gemensamt bör framförallt se över den juridiska aspekten. En del banker hjälper till med avtal men om så inte är fallet bör ett samäganderättsavtal upprättas på egen hand eller med hjälp av jurist. Några punkter att tänka på är:

Sambolagen gäller inte

Sambolagen gäller enbart om de som bor tillsammans är inom ett förhållande. Lagen tillämpas alltså inte om två kompisar köper en bostad tillsammans eller på annat sätt delar boendet. I detta fall gäller istället lagen som samäganderätt. En lag som i vissa fall kan ange att parterna ska dela vinsten lika, vid försäljning, oavsett insats. 

Olika kontantinsats kan kräva avtal

Det enklaste är om kompisarna äger 50% av bostaden var och även betalar 50% av kontantinsatsen. Med exakt lika ekonomisk insats blir det även tydligt hur pengarna ska fördelas vid en framtida bostadsförsäljning. 

Betalar ena kompisen exempelvis en större del av kontantinsatsen kan ett avtal behöva upprättas som förtydligar detta samt hur pengar från en framtida försäljning ska fördelas. 

Avtal kring underhåll och reparation

Utöver att äganderätt och ekonomiskt ansvar kan behöva regleras via avtal gäller det även för löpande boendekostnader och underhåll. Det gäller exempelvis el, vatten, sophämtning, försäkring och liknande.

Enligt Lag om samäganderätt krävs alla ägares samtycke vid renoveringar och andra kostnader som förväntas delas mellan parterna. Undantag finns däremot för reparationer som behöver ske ”skyndsamt” för att inte bostaden ska skadas ytterligare. I detta fall har personen som exempelvis betalat för en elektriker juridiskt rätt att få tillbaka halva kostnaden från sin kompis. 

Skapa en gemensam boendebudget

Med en tydlig boendebudget, samt gemensamma konton, blir det enklare att planera och fördela kostnaderna mellan er. Det gäller inte bara kostnaden för bolånet, el och vatten utan även om exempelvis även matkostnaderna ska delas. 

Regler vid försäljning

Det finns även en fördel att skriva ner hur försäljning förväntas ske om en kompis vill flytta medan den andra önskar bo kvar. Ska den personen då ha förköpsrätt på bostaden, till en viss summa, eller ska bostaden läggas ut för offentlig försäljning?

Fördelar med att äga med kompis

• Lättare att få bolånet beviljat – Ni är två som har inkomst och därmed kan betala lånet. Det skapar större säkerhet mot banken vilket kan innebära högre lånebelopp och bättre ränta. 
• Ett steg in på bostadsmarknaden – Med lägre kontantinsats och lån kan samägande vara en väg in på en svår bostadsmarknad. 
• Lägre månadskostnad än att bo ensam – Att bo gemensamt är ett enkelt sätt att få ner den totala boendekostnaden. 

Nackdelar med att äga med kompis

• Inte alla banker som ger bolån till kompisar – De flesta storbanker ger inte lån till kompisar som vill köpa bostad tillsammans. Därmed finns ett mindre utbud av banker att jämföra när lånet ska tecknas. 
• Högre ränta än hos storbankerna – Flera nischbanker som erbjuder bolån till kompisar har betydligt högre ränta än storbankerna. Lånealternativet kan alltså bli betydligt dyrare än andra alternativ. 
• Risk för framtida tvister – Att äga en bostad, samt ha ett bolån, gemensamt är riskfaktorer för att framtida tvister ska uppstå. 

Vanliga frågor och svar