Dra sig ur förhandsavtal vid höjd avgift

Kan man dra sig ur ett förhandsavtal på grund av ”väsentligt” höjd avgift? Via två tingsrättsdomar kan en ny praxis växa fram. Bägge domarna lägger stort fokus på förhandsinformation och förmedlad känslighetsanalys. 

Förhandsteckning innebär att en köpare skriver på ett förhandsavtal för att köpa en bostadsrätt som ännu inte byggts klart. Förhandstecknaren är därmed juridisk bunden till köpet och har bara rätt att frånträda avtalet vid vissa specifika tillfällen. I Bostadsrättslagen framgår att ett av dessa tillfällen är om ”de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än det som anges i förhandsavtalet…” (13 § 3 stycke). 

”Väsentligt högre” – en tolkningsfråga

Hur stor höjning som krävs för att det ska klassas som ”väsentligt högre” har däremot varit en tolkningsfråga. Niklas Rollgard (chefsjurist på Mäklarsamfundet) skriver på Mäklarsamfundets hemsida att det fram till nu inte funnits någon ”praxis att falla tillbaka på annat än en mer eller mindre vedertagen uppfattning om att en avvikelse på cirka 10% sannolikt har varit att anse som väsentlig”. Ett par domar kan däremot skapa en praxis som förtydligar vad som ska klassas som ”väsentlig höjning” 

Höjning kan beräknas på samtliga avgifter

Den första vägledande domen kommer från Blekinge tingsrätt. I fallet hade bostadsrättsföreningen behövt höja avgiften med 52,6 % inför inflyttning vilket innebar att förhandstecknaren ville dra sig ur avtalet utifrån en ”väsentligt” högre årsavgift. 

Föreningen ansåg däremot inte att det var korrekt att enbart utgå från den procentuella höjningen av årsavgiften och att beräkningen istället skulle ske utifrån samtliga avgifter. Med andra ord även insats till föreningen och eventuell upplåtelseavgift. Beräknades höjningen på det totala beloppet blev den procentuella höjningen betydligt lägre. Tingsrätten höll i denna fråga med bostadsrättsföreningen. 

I sitt beslut lade Tingsrätten stor vikt vid vilken information som förhandstecknaren fått inför att avtalet skrevs under. Bland annat fanns en känslighetsanalys som påvisade hur avgiften skulle kunna påverkas vid ett ändrat ränteläge. Till största del var det även ändrat ränteläge som låg bakom den högre avgiften vilket därmed var en risk som köparen borde varit medveten om. 

Procentuell höjning ska enbart beräknas på avsett belopp

Den andra vägledande domen togs av Värmlands Tingsrätt. I detta fall hade bostadsrättsföreningen behövt höja årsavgiften med 46,5 %, främst på grund av ökade räntekostnader. 

I likhet med fallet som avgjordes av Blekinge Tingsrätt bestod tvisten om vilket belopp som höjningen skulle beräknas på. Var det enbart årsavgiften, det vill säga den avgift som höjdes, eller var på samtliga avgifter, som bostadsrättsföreningen hävdade?  

I detta fall tog däremot Tingsrätten ett annat beslut än Blekinge Tingsrätt. Detta genom att ge köparen rätt i att beräkningen enbart skulle ske på den avgift som var föremål för höjningen. Även i detta fall lyfte Tingsrätten upp vilken information som köparen fått inför att avtalet signerades. Detta med kostnadskalkyl och känslighetsanalys som tydligt påvisat risken för ökad avgift vid en eventuell räntehöjning.

Tingsrätten gick därmed på köparens linje gällande vilket underliggande belopp som den ”väsentliga höjningen” ska beräknas på. Däremot vann ändå bostadsrättsföreningen domen. Detta utifrån att Tingsrätten inte ansåg att höjningen kunde klassas som väsentlig utifrån den information och riskbedömning som personen fått ta del av. 

Grundläggande är kostnadsanalysen

Bägge domstolarna har tagit hänsyn till vilken information som lämnats till förhandstecknaren inför att avtalet har ingåtts. De anser att informationen har varit tydlig och att känslighetsanalysen påvisat att kraftig höjning av årsavgiften skulle kunna uppstå om en räntehöjning skett mellan att förhandsavtalet signerats till att bostadsrätten upplåtes. 

Hur dessa domar kommer att påverka praxis är däremot oklart då parterna fortfarande har möjlighet att överklaga till högre instans och eventuellt få domen ändrad.