Det gnisslar i maskineriet hos många bostadsrättsföreningar när räntor och energikostnader rakar i höjden, men vem påverkar det i slutändan? Vilka delar på kalaset? Bor Du i en bostadsrätt och är orolig för höjningar av månadsavgiften? Har du kanske undrat över om månadsavgiften kan höjas hur mycket som helst? Dessvärre så kan den det1. Bostadsrättsföreningens styrelse fattar själva beslut om månadsavgiften som ska betalas.
Bra styrelse viktig
De styrelser i bostadsrättsföreningarna som inte är skickliga och som inte har bra framförhållning hamnar ofta i trängda ekonomiska situationer. En skicklig styrelse höjer avgiften i små steg för att gardera sig mot framtida kostnadsökningar. Om månadsavgiften är låg under flera år och det dyker upp en kraftig räntehöjning blir det naturligtvis ett ramaskri om föreningen måste chockhöja. De som råkar värst ut är bostadsrättsföreningar som är hårt belånade. En högt belånad förening i kombination med låg avgift bör vara en röd flagga för en bostadsrättsköpare.
Det ”lustiga” är förstås att det inte finns någon reglering för hur mycket en månadsavgift för bostadsrätter får höjas. Styrelsen behöver heller inte meddela höjningen speciellt långt i förväg även om de trampar gasen i botten över natten.
🔗 Läs även vår artikel: Analysera bostadsrättsföreningar
Vad får Du för månadsavgiften?
Får Du valuta för månadsavgiften?
Det beror på vilken bostadsrättsförening som Du är medlem i, vad man får är väldigt olika.2 Om Du ska köpa en bostadsrätt är detta naturligtvis också en av Dina frågor. Om bostadsrättsföreningen renoverar vet du exakt vad du får för en avgiftshöjning, men om avgiften höjs för att klara föreningens amorteringar, vad får Du då?
Normalt ingår vatten och vanligtvis också värme. Föreningen har ofta ett kabel-TV abonnemang som delas mellan lägenhetsinnehavarna, kostnaden brukar läggas till på avin. Bredband har nästan blivit ett ”måste” även om man ibland själv får betala en separat månadskostnad. Hushållsel brukar inte ingå och parkering brukar också adderas på toppen av månadsavgiften. Vissa föreningar har gästrum och motionslokal och andra aktivitetsrum. Föreningen kan också avsätta pengar ur månadsavgiften för att spara till framtida renoveringsbehov. Då kommer pengarna tillbaka till de som bor i huset.
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Zensum.se – Jämför räntor & villkor på bolån & lånelöften hos Zensum. Med en enda ansökan jämför du erbjudanden från flera olika banker & väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda & du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Kan jag påverka månadsavgiften?
Ja, det går till viss del. Alla medlemmar i föreningen kan påverka månadsavgiften genom att tänka på hur man hanterar de gemensamma kostnaderna.3 Ett exempel på detta är att byta till energisnål belysning i portar och uppgångar.
När styrelsens årliga redovisning skickas ut ska Du ta en titt på kostnaderna. Om det kommer in för lite i förhållande till vad som går ut är likviditeten på väg att urholkas och man kommer att behöva nytt kapital. Varningssignalen är en nedåtgående trend över tid. Det kan också dyka upp renoveringar som måste utföras. Hur hårt är föreningen belånad? Finns marginal för en räntehöjning? Dagens situation för bostadsrättsföreningarna visar tydligt vilka som är högt belånade och måste höja sina månadsavgifter för att klara sig.
Har ej höjt tillräckligt
Enligt TT har de flesta bostadsrättsföreningarna inte höjt sina avgifter tillräckligt, vilket gör att ett bakslag kan komma.4 När räntor höjs och kostnaderna för sophämtning och t ex fjärrvärme ökar måste pengarna tas från medlemmarna. Mellan 2022 och 2023 har månadsavgifterna generellt ökat med 7 % och med 14 % för nyproduktioner, enligt Hemnet.
– Högre avgifter är något som bostadsrättsköpare i dag behöver räkna med och avgifterna kommer sannolikt också att kunna öka ytterligare framöver, skriver Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg, till TT.
– Slutsatsen är att det inte är någon större skillnad och med bakgrund av förra årets siffra är sju procent lite av en besvikelse. Man väntar uppenbarligen med att höja och det kan finnas en viss mentalitet att man ser räntetoppen som en tillfällighet, säger Johan Lindén, HSB:s chef för strategisk förvaltning.
Det finns en risk i att höja senare, exempelvis att man kan behöva göra flera höjningar i rad. Detta blir en utmaning för flera av bostadsrättsföreningarna som inte förberett sig på kommande kostnader. Under hösten löper lånen ut och ytterligare räntehöjningar syns vid horisonten.
– Man måste titta på varje enskild förening men med dagens ränta, kostnadsökningar på vatten, fjärrvärme och sophämtning så ser vi ett behov av att höja avgifterna med 40–50 procent i genomsnitt, säger Johan Lindén för HSB:s räkning.
Nabos ekonomiske specialist Jonas Gustavsson säger:
– Det krävs väldigt stora avgiftshöjningar och än så länge har vi inte sett något av det som jag tror kommer att krävas för att svälja inflations- och räntehöjningar.
Lösningen: Ha kontroll på Din ekonomi
Vad kan Du göra för egen del när externa faktorer som räntor och andra kostnader påverkar bostadsrättsföreningen?
Du kan löpande hålla koll på Din egen ekonomi med allt ifrån försäkringar till hur Du kan spara el.5
Se till att alltid ha en liten marginal som du kan använda vid kostnadsökningar. Ett av flera sätt är att titta på din elförbrukning. Om Du kan minska kostnaden kan du få loss pengar till ”marginalen” och vara förberedd.
Exempelvis kan Du titta på vad som drar mest el i lägenheten som tvättmaskinen och torktumlaren. Om det finns en gemensam tvättstuga kan Du använda den. Tänk på att gamla vitvaror drar mer energi. Byt ut lamporna till LED-lampor, frosta av kyl och frys ett par gånger per år och tänk på att en full kyl är mer energieffektiv än om den är tunt befolkad. Se också över vilka energisparprogram du kan ha på olika maskiner.
Kort och gott: Fiska fram ett utrymme till en marginal i din befintliga ekonomi, se över elavtal och andra kostnader, oftast hittar man lite pengar där. Det är förstås viktigt att ta upp el-och energiförbrukningen med styrelsen och de andra lägenhetsinnehavarna.
Kan bostadsrättsföreningen gå i konkurs?
Ja. I det fallet kan den fastighet du bor i säljas till den som vill investera, ett företag eller en person.6 Föreningen upplöses och bostadsrättsinnehavarna blir hyresgäster. Det är då viktigt att ha ett hyresavtal med föreningen, annars behöver du ordna det. Ett sådant avtal gäller även hos den nya fastighetsägaren.
Det är ganska ovanligt att bostadsrättsföreningarna försätts i konkurs.7 Oftast är det då brottsliga personer som suttit med i styrelsen. År 2020 fanns 155 bostadsrättsföreningar hos Kronofogden, en ökning med 10 % sedan år 2019.
En förenings ekonomi behöver fungera på sikt. Två av fem föreningar sätter idag inte undan tillräckliga medel för ett framtida underhåll. På HSB Stockholm menar analytiker Cecilia Jutell att detta betyder att en sådan förening skjuter kostnaderna för det slitage som sker idag på de framtida medlemmarna i föreningen. Detta är inte hållbart i längden.
I slutändan är den bästa medicinen för Dig som bostadsrättsinnehavare eller köpare av bostadsrätt att skapa Dig en egen trygghetsmarginal i din befintliga ekonomi.
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Zensum.se – Jämför räntor & villkor på bolån & lånelöften hos Zensum. Med en enda ansökan jämför du erbjudanden från flera olika banker & väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda & du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Källhänvisningar
1)http://www.borattupplysning.se/wp_brskola/manadsavgift-hojning/
2)http://www.borattupplysning.se/wp_brskola/vad-ingar-i-manadsavgiften/
3)https://www.bostadsskolan.se/avgiftshojning-bostadsratt
4)https://bostadsrattsnytt.se/nyheter/ovrigt/2023-08-17-hoegre-avgifter-foer-bostadsraettsaegare-pa-sikt
5)https://www.bostadsskolan.se/spara-el-i-lagenhet-tips
6)https://www.hemhyra.se/hyresakuten/vad-hander-med-oss-hyresgaster-om-foreningen-gar-i-konkurs/
7)https://borattforum.se/vad-hander-om-en-brf-gar-i-konkurs/