Bostadsrättslagen

När du bor i en bostadsrätt äger du rätten att bo i bostaden. Det innebär större frihet än om du bor i en hyresrätt men också en hel del ansvar. Det är bostadsrättsföreningens stadgar och den svenska bostadsrättslagen som styr vad som gäller för ditt boende. Bostadsrättsföreningen har rätt att forma sina egna stadgar så länge som dessa inte strider om bostadsrättslagen.

Lagen för bostadsrätter är till för att reglera hur föreningar driver sin verksamhet men också för att skydda dig som medlem. Med tanke på detta kan det vara bra för dig som ska köpa eller bor i bostadsrätt att förstå lite mer om bostadsrättslagen.

Artikelns innehåll:
1. Vad gäller, bostadsrättslagen eller föreningens regler?
2. Bostadsrättsföreningens stadgar
3. Grannar som stör och bråkar
4. Yttre underhåll av din bostadsrätt
5. Skador i bostaden som påverkar grannar
6. När styrelsen vill komma in i ditt hem
7. När du vill bygga om eller renovera i din lägenhet
8. Om din styrelse har en diktator
9. Hyra ut bostadsrätten
10. Vad en bostadsjurist kan hjälpa dig med

Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik

Sammanfattning av de viktigaste delarna

I denna artikel skall vi försöka sammanfatta de viktigaste delarna av bostadsrättslagen. Om du vill läsa hela bostadsrättslagen kan du läsa den på Riksdagens hemsida 🔗.

Vad är det som gäller, bostadsrättslagen eller föreningens regler?

Det händer att föreningens stadgar och bostadsrättslagens regler skiljer sig åt. Då ska du veta att det alltid är bostadsrättslagen som gäller!

Undantag till denna grundregel är:

1. När bostadsrättslagen uttryckligen ger bostadsrättsföreningen rätt att ta bort en viss punkt från sina stadgar.
2. När bostadsrättsföreningen vill ha stadgar som är generösare mot medlemmen än vad den svenska lagen för bostadsrätter kräver.

Om du upplever att något inte är rätt med din bostadsrättsförenings stadgar är det dags att kontrollera dessa mot bostadsrättslagen. Det här är inte alltid så enkelt och du kan behöva hjälp av en bostadsjurist som är expert på ämnet.

💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

Ditt förhållande till bostadsrättsföreningens stadgar

Innan vi ser närmre på några exempel på hur bostadsrättslagen kan få stor betydelse för dig som bor i bostadsrätt är det viktigt att klargöra din relation till föreningens stadgar. När du köper en bostadsrätt blir du medlem i föreningen som äger fastigheten. Det här innebär att du godkänner deras stadgar.

Stadgarna är en form av kontrakt mellan dig som medlem och föreningen. På grund av detta är det inte så dumt att ta hjälp av en bostadsjurist när du köper din bostad. Då kan du från start kontrollera att stadgarna är normala och inte har villkor som du kommer att få ångra att du gick med på vid senare tillfälle.

Därmed inte sagt att det inte går att diskutera stadgar som försämrar dina villkor som medlem i föreningen. Det är bara det att det kan krävas en hel del arbete att strida mot bestämmelser som föreningen kan ha mer eller mindre rätt i.

Nu ska vi se lite närmre på situationer som ofta uppstår då du bor i bostadsrätt och vad bostadsrättslagen har att säga om dem.

Grannar som stör och bråkar

Varenda svenskt forum online är fullt av berättelser om grannar som stör. Musik mitt i natten, sopor i trappuppgången och renovering som låter som mer än en tapetsering. Vad kan du göra? Som medlem i en bostadsrättsförening kan du inte bete dig hur som helst. Det är en självklarhet att grannar i samma förening ska visa varandra hänsyn. Men det händer att detta inte alls är en självklarhet och då gäller det att ta tag i personer som stör.

Detta behöver du inte göra själv. För enligt bostadsrättslagen är det föreningen som kan göra något åt saken. En bostadsrättsförening har nämligen en så kallad juridisk möjlighet att varna medlemmen som stör om konsekvenser. Det värsta som kan hända är att medlemmen som inte skärper sig kan förlora rätten till sitt boende.

Det ska förstås gå långt för att det här ska bli aktuellt. Men det är bra för dig som medlem som blir störd av grannar att veta att rätt adress för klagomålet är föreningen, det vill säga styrelsen.

Det yttre underhållet av din lägenhet

Fönster som behöver rengöras, färg som börjar spricka på ytterdörrar och vattenledningar som borde ses över. Vem är det som har ansvaret för det yttre underhållet av en fastighet med bostadsrätter?

Bostadsrättslagen fungerar bara vägledande då det kommer till ansvaret för att sköta utsidan av fastigheten och marken omkring den. Den som äger en bostadsrätt måste enligt lagen själv sköta om den. Om föreningens stadgar säger något annat kan det vara så att vissa saker bekostas av föreningen.

Just vatten- och elledningar är exempel på sådant som kan vara bostadsrättsföreningens ansvar att sköta om. Om det är föreningen som har installerat ledningarna är det också föreningen som ska hålla dessa i gott skick.

Normen är att du sköter själva lägenheten och att föreningen står för byggnaden, gemensamma utrymmen och marken som tillhör och finns omkring fastigheten.

🔗 Läs mer om vem som ansvar för vad i en bostadsrättsförening

Skador som påverkar grannar

Det rinner in vatten i köket från köksskåpen och du upptäcker snart att vattnet kommer från en granne som drabbats av en vattenskada. Bostadsrättslagen gör gällande att vattenskador såväl som brandskador inte är medlemmens ansvar. Det är bara om skadan orsakats av försumligt eller vårdslöst beteende som medlemmen ska stå för den.

Det är viktigt att veta att det också är bostadsrättsinnehavarens ansvar om skadan orsakas av en hantverkare som jobbar på ett vårdslöst sätt. Samtidigt är det så att föreningen skyndsamt måste samordna och ta hand om skador oavsett vems ansvar det till sist visar sig vara.

Som medlem i föreningen kan du påbörja renovering och senare kräva tillbaka pengarna du lade ut på detta från föreningen då det visar sig vara deras ansvar. Kom bara ihåg att dokumentera det som skett och din åtgärder noggrant för senare frågor.

När styrelsen vill komma in i ditt hem

En bostadsrättsförening har viss rätt till tillträde till din bostad. Om en renovering av fastigheten kräver tillträde för hantverkare kan föreningen kräva att komma in även då du inte är hemma. Bostadsrättslagen gör gällande att en företrädare för föreningen får öppna och gå in i din bostad för tillsyn eller för att ta hand om den typ av arbete som föreningen måste sköta.

Det här måste dock skötas på ett sätt som inte innebär större olägenhet för dig än vad som är nödvändigt. Om du vägrar att släppa in en företrädare och hantverkare kan föreningen se till att komma in ändå med hjälp av Kronofogden. Det har de rätt till enligt lagen.

När du vill bygga om eller renovera i din lägenhet

Du får renovera ditt hem och du får också stå ut med att grannar väljer att göra så. Enligt bostadsrättslagen går det bra att göra en hel del saker utan att först be om tillstånd från föreningen. Om du skall flyta väggar eller göra större ingrepp bör du kolla med föreningen först så att du inte gör sönder någon ledning eller tar bort en bärande vägg.

Du behöver inte föreningens godkännande för att:

• Tapetsera och måla om
• Byta inredning i köket
• Ändra ytskikt på golv och tak
• Montera ny inredning på väggar (som hyllsystem)

Men om du behöver renovera på ett sätt som innebär att du kommer att ändra om hur vattenledningar och elledningar ligger i lägenheten eller påverkar bärande konstruktioner behöver du ett tillstånd.

Väsentliga förändringar kräver enligt lagen tillstånd från bostadsrättsföreningen. Föreningen kan säga nej om det du planerar göra kan anses skada byggnaden. Dessutom kan olägenheter på grund av din renovering ses som ett skäl att säga nej.

Om du får nej till din renovering och du anser att det här inte är korrekt går det att överklaga. Det kan bli en tidskrävande process men ibland finns det tidigare rättsfall som kan användas som praxis för att lösa din specifika situation snabbare.

Jämför priser och offerter från hantverkare

Servicefinder.se hjälper dig kostnadsfritt att jämför priser och samla in offerter från olika hantverkare.

Du väljer själv om du vill anlita något av företagen som lämnar offert eller inte. Du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

Till Servicefinder.se

Om din styrelse har en diktator

Du vill hyra ut din bostadsrätt i andra hand och får blankt nej från styrelsen. Detta trots att du har lagen på din sida. Plötsligt höjs månadsavgifterna och du har inte fått någon information om detta. Det är ganska vanligt att föreningar får problem med en eller fler personer som missuppfattar sina positioner i styrelsen.

Samtidigt som det är trevligt med grannar som inte har något emot att ta hand om föreningens drift kan det här leda till att samma personer får lite för mycket makt. För att alla medlemmar ska uppleva att de har insyn och är med på hur saker som avgifter, uthyrning av bostadsrätt och mer sköts finns det tydliga regler för detta i bostadsrättslagen.

Bostadsrättslagen talar om hur föreningen ska bildas och hur den sedan ska drivas. Det är demokratiska och transparenta principer som gäller. Det finns frågor som måste beslutas gemensamt med en stämma. Här är det också så att de medlemmar som har ett personligt intresse av frågan som tas upp inte får vara med och fatta beslut.

Dessutom är det ju så att du som medlem har rätten att vara med i styrelsen. Om du tycker att det finns personer som beter sig på ett felaktigt sätt kan det här vara något att beakta. Erbjud din tjänst som kandidat för styrelsen till nästa årsstämma och se till att det blir andra bullar i byggnaden!

Hyra ut bostadsrätten

Det där med att hyra ut en bostadsrätt leder ibland till problem mellan medlem och personer i styrelsen. Att behöva be om tillstånd för att hyra ut en bostad som du äger kan kännas märkligt. Det är då som det är viktigt att komma ihåg att du faktiskt inte äger själva bostaden utan rätten att bo i den.

Om du vill ge den rätten till någon annan i andra hand är det alltså av intresse för de andra medlemmarna att det här sker på ett korrekt sätt.

Vanliga skäl som godtas för uthyrning:

• Du vill flytta ihop med någon på prov
• Du ska studera på annan ort
• Du ska studera eller jobba utomlands
• Du ska ut och resa under en längre tid

Om du tycker att du har god anledning till tillstånd för att få hyra ut i andra hand men inte får det kan du ta ditt ärende vidare till Hyresnämnden. Tänk på att den som hyr din bostadsrätt i andra hand inte kommer att ha samma ansvar som du gentemot de andra medlemmarna i föreningen.

Det kan vara klokt att upprätta ett hyreskontrakt där saker som gemensam städning och annat som gäller i din förening finns med. Då säkrar du dig om att den som hyr i andra hand vet vad som gäller och kan bete sig på ett sätt som inte stör dina grannar.

💡 Hyr ut med extra trygghet & få hjälp med allt
50% av alla privatuthyrningar leder till någon sorts problem. Om du hyr ut din bostad via Samtrygg.se får du en personlig hyreskonsulent som hjälper dig med med avtal, all juridik och att hitta en bra kontrollerad hyresgäst.

Du får ta ut den hyra du önskar och Samtrygg erbjuder 12 månaders hyresgaranti, dvs de garanterar att du får din hyra oavsett om hyresgästen betalar hyran eller inte.

Det är helt gratis att lägga ut en annons hos Samtrygg och du förbinder dig inte till deras tjänst förrän du väljer en av deras hyresgäster och signerar hyresavtalet. Innan dess kan du ångra dig när du vill helt utan kostnad.

Behöver du en bostadsjurist?

Många gånger kan konflikter och frågor lösas utan inblandning av jurister. Men det finns förstås tillfällen då det kan vara skönt att få stöd av en person som kan lagen. Om du går och funderar på renovering, tycker att en granne stör, eller känner att avslaget till att hyra ut lägenheten i andra hand är orättvist kan du kontakta en bostadsjurist.

Bostadsjurister kan hjälpa till med:

• Rådgivning – Mycket bra också för den som sitter i styrelsen och undrar hur detta jobb ska skötas på rätt sätt. Rådgivningen kan bli särskilt viktig inför större projekt som byggnation och renovering.
• Uppdatering av stadgar – När stadgarna behöver uppdateras är det också bra att få hjälpen av en bostadsjurist som förstår sig på bostadsrättslagen och vad som är möjligt att reglera med föreningens egna stadgar.
• Tvistlösning – När det blir bråk inom föreningen är det också skönt att få ett lagligt stöd från en opartisk jurist. Det kan till exempel vara så att medlemmar har krav som styrelsen inte kan hantera. Då kan juristen vara med och ge råden som behövs för att lösa konflikter på ett fint sätt.
• Ombud – Innan en tvist tas vidare till Hyresnämnd eller domstol kan det vara klokt att ha en bostadsjurist som ombud. Det ökar chansen för ett fördelaktigt beslut.

Grundläggande rådgivning kan du få via telefon och det är alltid klokt att välja en jurist som du upplever att du får god kontakt med.

Läs även våra artiklar

• Bygga altan eller uteplats vid bostadsrätt