Du har kanske snubblat över uttrycket strimlade lån någon gång. Denna åtgärd är inte är särskilt vanlig men den är egentligen är väldigt bra. Strimlade lån innebär att man som bostadsrättsinnehavare skriver ett separat avtal med bostadsrättsföreningen där man personligen tar på sig betalningsansvaret för en del av föreningens lån (den del som motsvarar bostadsrättens andel i föreningen).
För att detta skall fungera krävs det att man differentierar andelstalen. Det innebär att man delar upp andelstalen. Istället för ett enda andelstal så delar man upp det i ett för drift & underhåll och ett för kapitalkostnader.
Via strimlade lån får du som bostadsrättsinnehavare en lägre boendekostnad.
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lånekoll.se – jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos ett stort antal banker med en enda ansökan.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.
Anledningen till strimlade lån
En bostadsrättsförening får inte göra ränteavdrag på sina räntekostnader. Som privatperson kan du dra dina räntekostnader i deklarationen och få tillbaka 30% av alla räntekostnader som du betalat under året. Räntekostnader är alltså avdragsgilla för privatpersoner men inte för bostadsrättsföreningar.
Om man då som privatperson ”tar över” en del av förenings lån så tar man också över räntekostnaderna för dessa lån. När du sedan drar av räntekostnaderna i deklarationen så har du sparat 30% av kostnaden gentemot om bostadsrättsföreningen istället skulle ha betalat räntekostnaderna och sedan tagit in de pengarna via månadsavgiften.
Om man skall sälja sin bostad så river man bara avtalet med föreningen och sedan får de nya köparna själva avgöra om de vill skriva ett nytt avtal med bostadsrättsföreningen. Banken använder vid dessa lån pantbrev i bostadsrättsföreningens fastighet som säkerhet för lånet.
Ny information från skatteverket
Nytt: 2023-06-22
”När en bostadsrättsförening har tagit upp ett lån är det föreningen som är huvudgäldenär. En bostadsrättsförening får skattemässigt inte göra avdrag för ränteutgifter avseende lån upptagna för föreningens fastighet. Medlemmar som är fysiska personer har dock en möjlighet att medges avdrag för ränteutgifter avseende lån som de upptagit. Det kan därför finnas intresse för föreningar och medlemmar att låta medlemmarna betala för räntan i stället.
För att en medlem i bostadsrättsföreningen ska få avdrag för räntor på lån som föreningen är huvudgäldenär till, så kallade strimlade lån (fördelade lån), krävs att medlemmen också får ställning som huvudgäldenär för lånen. Dessutom krävs bl.a. att medlemmen kan anses ha betalat ränteutgiften. En hyresgäst som inträder som solidariskt betalningsansvarig för hyresvärdens lån under hyrestiden får inte avdrag för betalning av hyresvärdens räntor (RÅ 1983 Aa 33).
Huruvida medlemmen ska anses ha betalat räntan såsom huvudgäldenär får avgöras utifrån samtliga omständigheter i det enskilda fallet. Att medlemmens betalningsskyldighet upphör i samband med att ägandet av bostadsrätten upphör är exempel på en sådan omständighet som medför att medlemmen inte kan anses vara huvudgäldenär (RÅ 2000 not. 134). Till den del en medlem betalar föreningens räntor utan att vara huvudgäldenär kan medlemmen inte få avdrag för sin betalning som ränta.
Medlemmens betalning ska utgöra ränta. Om den verkliga innebörden är att det som betecknas som ränta ska anses ingå i den avgift som föreningen tar ut för att täcka sina kostnader, inklusive kapitalkostnader, medges inte avdrag (HFD 2013 ref. 6). Se även Lån från bostadsrättsförening nedan.”
Hej gänget,
Rekommenderar er att läsa här gällande strimlade lån: https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2023.9/2836.html#update_20230619132056
Hej Chrille.
Tack för detta, mycket bra information!
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån
Hej,
Jag undrar om samma regler gäller för en samfällighet. Jag är medlem i en samfällighet som förvaltar en bro och vägar på en bilfri ö. Vi har precis investerat i en en ny bro investering ca 5-6 mkr (60 andelar som är lika stora). Vi har pratat om att som medlem lösa lånen för att slippa både moms på avgiften till samfälligheten och kunna dra av 30% av räntekostnaden privat.
Vi har någon i samfälligheten som menar att samfälligheten kan fakturera räntan till medlemmarna utan att det läggs på moms.
Tacksam för kommentarer.
Vänligen
Elisabet
Hej Elisabeth.
Det vågar jag inte svara på tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Kan styrelsen neka medlem strimlat lån?
Hej Hans-Olov.
Ja, för att strimlade lån skall kunna införas behöver hela föreningen köra på det. En enskild medlem kan inte ha strimlade lån vad jag känner till.
Mvh admin på Ekonomifokus
Låter väldigt intressant.
Om några medlemmar begär strimlat lån.
Innebär det merarbete för styrelsen och i så fall vad?
Om en medlem inte betalar sin månadsavgift, spelar det då någon roll om de har strimlat lån, eller inte?
Hej Peter.
Jag är inte så insatt i detaljerna tyvärr så jag kan inte svara på dina frågor.
Mvh admin på Ekonomifokus
Låter välldigt bra. Är det någon ademistrativ kostnad eller någon annan kostnad för att göra om till Strimlade lån i bostadsrättsförening?
Hej Leif.
Ja det är väldigt bra.
Jag vågar inte svara på om det finns kostnader relaterade till att byta till strimlade lån.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej !
Se riktigt intressant ut med strimlade lån. Hur kan ett avtal mellan en innehavare och brf förening vara utformat så att skatte myndigheten accepterar det.
Hej Per-Åke.
Ja det är en mycket bra lösning. Tyvärr kan jag inte hjälpa dig med utformningen av avtalet.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Behöver banken som har föreningens lån godkänna något? Eller är det bara ett avtal mellan föreningen och dess medlemmar som behövs?
Hej Martin.
Jag är inte säker på vad som gäller där tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Superintressant, tack!
”Banken använder vid [strimlade] lån pantbrev i bostadsrättsföreningens fastighet som säkerhet för lånet”
Om det gäller för strimlade lån, vad använder banken som säkerhet för det lån man (troligtvis) har som privatperson vid köp av bostadsrätten? Det kan ju inte vara fastigheten (vilket jag trodde/antog utan att reflektera vidare), för då skulle den ju vara dubbelbelånad.
Hej F.
När en bostadsrättsägare lånar pengar med bostadsrätten som säkerhet används endast en pantförskrivning. Det innebär att det skrivs in en notering i bostadsrättsföreningens lägenhetsregister om att bostadsrätten är pantsatt.
Lånet har alltså inte säkerhet i föreningens fastighet. Hur skulle det då gå om personen inte betalar sitt lån, skulle då banken tvinga föreningen att sälja fastigheten? 🙂
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Detta är väl under förutsättning att föreningens räntenivå och privatpersonen räntenivå är den samma. Tex i vår föreningen så är snitträntan på brf-lånen typ 0,77 % vilket nog är betydligt lägre än genomsnittsräntan hos brf medlemmen.
Hej Igge.
Nej räntan är densamma för privatpersonen som föreningen eftersom du inte tar några nya lån, du övertar ju bara betalningsansvaret för en del av föreningens lån.
Mvh admin på Ekonomifokus
Förening med 20 medlemmar med strimlade lån har 8 st gjort kapitaltillskott så de är skuldfria till föreningen .Kan styrelsen tvinga de övriga 12 att amortera 2% av sin skuld till företagen genom att skriva det in i stadgarna ?
Jan B
Hej Jan.
Jag vet inte tyvärr.
Mvh admin på EKonomifokus
Hejsan, Jag ser att referensen från HSB brf herbert är från 2008. Har det inte hänt en del under de år som gått? Jag har precis läst https://lagen.nu/dom/hfd/2013:6 dvs en dom från Högsta Förvaltningsdomstolen där man säger: Medlem i en bostadsrättsförening har inte medgetts avdrag för ränta som betalats till föreningen för lån som tagits för fullgörande av insatsskyldigheten. Inkomsttaxering 2009
Skulle vara intressant att få kommentarer på ovan, tack.
Hej Lisbet.
Jag har tyvärr för dålig kunskap om detta ämnet för att kunna gå in djupare på detaljerna.
Jag kan tyvärr inte hjälpa dig mer än detta.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Andreas!
Intressant, jag fastnade för den delen som innebar strimlade lån.
Jag har fått uppfattningen att om en medlem åtar sig att ta ett personligt betalningsansvar för dennes del av kapitalkostnaden och denna kan ”benas ut” i månadsfakturan som skickas ut, så föranleder detta till att man kan få rätt till avdrag för ränteutgifterna, kanske en misstolkning från min sida. Detta skulle innebära att i realiteten så görs inga fysiska betalningar/överföringar utan panten i föreningen som är säkerhet till banken blir kvar och medlemmarna kan åtnjuta avdragsrätten. Kanske fattat det hela fel?
Hej igen MrChairman.
Korrekt.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Vilket intressant inlägg!!
Är det verkligen tillåtet att göra detta, jag har för avsikt att föreslå det till min förening, men undrar ifall det finns någon jurist som man kanske kan kontakta för att konsultera i ärendet och få fram adekvat dokumentation som gör att vi med sinnesro kan implementera detta och på så sätt höja avdraget på ränteutgifterna.
Hej MrChairman.
Ja, det är lagligt.
Det finns flera föreningar runt om i landet som tillämpar detta.
Ett exempel är HSb brf herbert. Du kan läsa mer här:
https://www.hsb.se/contentassets/2c55273a966f4d8db88ea51154c99c8f/differentierade20andelstal.pdf
Mvh Admin på ekonomifokus
Hej!
Innebär att ”ta över betalningsansvaret” även att du måste betala räntan på din del av lånet?
Det blir ju i sådana fall en kostnad som det inte nämns något ovan om.
Hej Hans.
Ja självklart måste någon betala på lånet. Kostnaden för lånet blir densamma oavsett om man har strimlade lån eller inte.
Vid strimlade lån delar man upp bostadens driftskostnader och finansiella kostnader så du får de specificerade på din månadsavgifts-avi. Den enda egentliga skillnaden för dig som boende blir att du kan göra avdrag för räntekostnaderna i deklarationen.
Mvh admin på Ekonomifokus
Om en bostadsrättsförening inför strimlade lån, är det i så fall upp till varje lägenhetsinnehavare om man vill skriva ett sådant avtal med föreningen? Kan man skriva ett avtal på exempelvis halva sin andel av föreningens lån – eller är det allt eller inget som gäller?
Hej Cecilie.
Jag är inte 100% säker men jag tror inte att du kan ta endast en del av lånet utan det är allt eller inget som gäller.
Mvh admin på Ekonomifokus
Läsvärt. Något att ta upp på nästa stämma.
Hej Patrik.
ja det kan absolut vara värt att undersöka.
30% av föreningens räntekostnader finns att spara för den som orkar engagera sig.
Mvh admin på Ekonomifokus
Kan föreningen lägga fram detta som förslag eller är det jag som medlem som ställer frågan?
Säg att föreningen har lån på 20mkr och det ingår 30 lägenheter. Vad skulle besparingen kunna bli på ett år för varje lägenhet om alla hade strimlande lån?
Hej Henric.
Bostadsrättsföreningen måste internt vara överens om detta uplägg och föreningen måste även få det godkänt av skatteverket.
Ta upp detta som ett förslag på nästa föreningsmöte.
Om föreningen har 20 mkr i lån och varje lägenhet har ett lika stort andelstal så innebär det att varje lägenhet har ca 666.000 kr i lån i föreningen.
Om dessa lån har en ränta på 2% så blir räntekostnaden per lägenhet för bostadsrättsföreningen ca 13200kr/år.
Om du som privatperson istället skriver ett avtal med föreningen och blir betalningsansvarig för dessa lån så kan du göra avdrag i deklarationen för räntekostnaderna.
Du får då tillbaka 30% av dessa 13200kr/år.
Varje bostadsrättsinnehavare har i detta fall sparat 3960kr/år genom att använda sig av strimlade lån.
Det innebär att din månadskostnad minskar med 330kr/mån för ditt boende.
Inte alls dumt för minimal ansträngning!
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Efokus. Grymt bra artikel.
Kan vem som helst använda strimlade lån som bor i en bostadsrätt eller krävs det att bostadsrättsföreningen godkänner eler använder detta system?
Hej.
Bostadsrättsföreningen måste komma överens om att införa detta system om det inte redan är implementerat.
Bostadsrättsföreningen måste sedan ansöka och få det hela godkänt av skatteverket.
Ta upp förslaget på nästa föreningsmöte.
Mvh admin på EKonomifokus