En bostadsrättsförening kan antingen vara äkta eller oäkta. Det absolut vanligaste är äkta bostadsrättsföreningar. Om den är äkta eller oäkta beror på hur mycket företag som äger bostadsrätter i föreningen samt hur mycket hyreslägenheter eller hyreslokaler som föreningen äger.
En bostadsrättsförening kan innehålla följande enheter:
- Bostadsrätt som ägs av privatperson
- Bostadsrätt som ägs av företag
- Hyreslägenhet
- Hyreslokal
Bostadsrätterna betalar månadsavgift till föreningen. Hyreslägenheter och hyreslokaler betalar istället en hyra till föreningen.
En bostadsrättsförenings intäkter består normalt av de månadsavgifter som bostadsrättsinnehavarna betalar in varje månad. Om en förening även äger hyreslokaler eller hyreslägenheter som hyrs ut så får man in intäkter från dessa i form av hyra.
De vanligaste oäkta bostadsrättsföreningarna är centrala höghus med butiker och lokaler i markplan.
Skillnader på äkta och oäkta föreningar
Om föreningens intäkter består till 60 % eller mer av intäkter från privatpersoner som är bostadsrättsinnehavare så är föreningen äkta. Det vill säga, 40 % av intäkterna eller mindre får komma från hyreslokaler, hyreslägenheter eller månadsavgifter från företag som äger bostadsrätter i föreningen.
Detta är dock en förenkling. Egentligen är det fastighetens taxeringsvärdes fördelning på bruksvärdeshyror och marknadshyror som avgör. En oäkta förening kan bli äkta, och tvärtom, om förhållandena förändras. Det är skattemyndigheten som avgör vad en förening skall klassas som.
Skillnader för dig som köper och bor i en äkta/oäkta förening
När du köper en bostadsrätt i en oäkta föreningen så blir det ganska stora skillnader gentemot om du köper en bostadsrätt i en äkta förening. Skillnaderna är främst skattemässiga. En bostadsrättsförening som är oäkta beskattas som en näringsfastighet, det vill säga som ett företag. Det är sämre för de boende.
- Du som bostadsrättsinnehavare kan bli förmånsbeskattad för skillnaden mellan den nuvarande månadsavgiften och en uppskattad normalhyra. Om bostadsrättshavaren betalar en för låg månadsavgift betraktas det alltså som en förmån som skall beskattas. Det är dock extremt ovanligt på grund av så kallade lättnadsregler.
- Du betalar en högre vinstskatt när du säljer din bostadsrätt i en äkta förening.
Istället för 22 % betalar du 25 % i vinstskatt. Precis som om du säljer en ägarandel i ett företag. - Den som flyttar till eller från en bostadsrätt i en oäkta förening har inte rätt att göra uppskov. Du kan alltså inte skjuta upp vinstskatten. Det kan du göra i en äkta förening.
💡 Planerar du att köpa bostad?
Helst skall du ha ett lånelöfte klart redan innan du går på visning. En hemsida som vi upplever är väldigt duktiga på lånelöften och erbjuder väldigt fördelaktiga räntor är Lånekoll.se. De kan även hjälpa dig med att förhandla ner räntan på befintliga lån.
Lånekoll jämför bolån och privatlån hos ett stort antal banker åt dig med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och du väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är helt gratis att använda tjänsten och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Fördelar med oäkta föreningar
En fördel med en bostadsrättsförening som har mycket lokaler osv som hyrs ut är att föreningen oftast kan hålla månadsavgifterna för bostadsrättsinnehavarna väldigt låga. De får ju in så mycket hyror från lokalerna och lägenheterna som hyrs ut.
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Hej,
Om man köpte sin lägenhet då föreningen var oäkta men numera är en äkta förening. Vilka regler för beskattning vid försäljning gäller då?
Hej Anna.
Det vågar jag inte svara på tyvärr. Du får ställa frågan till Skatteverket.
mvh admin på Ekonomifokus
Såvitt jag förstått det, är det inte de faktiska hyresintäkterna från medlemmarna, som man ska ställa mot hyresintäkterna från lokalhyresgäster. För jämförbarhet ska hyresintäkterna från medlemmarna omräknas till den nivå som gäller för hyreslägenheter. Den nivån är ju mycket högre än de faktiska som finns tex i åresredovisningen för brf.
Vill gärna ha mitt antagande bekräftat. Om mitt antagande är korrekt, hur vet man vilket kvm pris som man ska använda (typ dyrortsläge, där fastigheten är belägen)
Hej Bo.
Du har helt rätt. Skatteverket skriver såhär:
Så här räknar du ut hyresvärdet:
1. Ta reda på kvadratmeterhyran per år för likvärdiga hyresrätter. En likvärdig hyresrätt ska ha samma standard, storlek, läge och värdeår. Använd Skatteverkets genomsnittliga hyror för området eller hyrorna som finns i eller nära fastigheten. Tänk på att välja genomsnittshyran för fastighetens värdeår.
Se beräkningsgrund för taxeringsvärden
2. Multiplicera hyran med antal kvadratmeter bostadsyta som ägs av privatpersoner i din förening.
Du ska inte lägga till någon extra yta eller hyresvärde för till exempel tvättstuga, bastu, mindre möteslokal, hobbyrum, enstaka förråd eller andra gemensamhetsutrymmen som tillhör bostäderna.
Källa: https://www.skatteverket.se/foreningar/deklarera/lamnainkomstdeklarationforenbostadsrattsforening/taredapaombostadsrattsforeningenaraktaelleroakta.4.7eada0316ed67d7282c9e4.html
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån
Hejsan!
Kan styrelsen i Brf förening neka juridisk person köp av lägenhet ?
Med vänlig hälsning, Rosi
Hej Rosi.
Ja, juridiska personer kan alltid nekas om det inte står något annat i stadgarna.
Mvh admin på Ekonomifokus
Kan jag köpa två lägenheter i samma äkta bostadsrättsförening. Har jag då två röster vid årsmötet.
Hej Piepkow.
Ja
Mvh admin på Ekonomifokus
fel svar ekonomifokus. Varje lgh en röst. 2 lgh = 2 röster
Hej hej.
Tack, det har du helt rätt i.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Svaret är Njae kanske…
Man utgår från bostadsrättsföreningens stadgar och till exempel HSBs normalstadgar huvudregeln är att varje medlem i bostadsrättsföreningen har en röst och om flera medlemmar äger bostadsrätten tillsammans har de ändå bara en röst.
Sen finns det såklart bostadsrättsföreningar som har andra regler i stadgarna. 🙂
Hej! Läser alla sidor gällande oäkta och äkta föreningar gällande vår ombildning. Jag blir inte ”klokare”… 8 lägenheter fördelat i två flyglar. Kontentan av det jag läst på din sida och alla frågor och svar är att det förekommer mycket Ekonomisk Brottslighet vid ombildningar. Antingen så får bostadsrätts köparna betala som står i texten eller så går ombildningen med vinst , kapitalet som var föreningens gått till ”någon annan”. Det är mycket svårt att få någon riktig information vem som äger vilken lägenhet. Nu kommer frågan: Var hittar jag uppgifterna på vem som äger och hyr i fastigheten? Var hittar jag att ”procenten” stämmer. Det måste anser jag vara offentlig handling?
Mvh
Birgitta
Hej Birgitta.
Du hittar uppgifterna i lägenhetsregistret.
Om det räknas som ”offentliga uppgifter” vågar jag inte svara på men en förening är skyldig att upprätthålla ett lägenhetsregister och att lämna ut uppgifterna till mäklare med förmedlingsuppdragsavtal till exempel.
Mvh admin på Ekonomifokus
Vad gäller om en medlem i BRF vill hyra ut bostads-lgh på mycket lång sikt (många år).
Hej Sture.
Det beror på vad som står i stadgarna.
Oftast står det att styrelsen skall godkänna andrhandsuthyrningar och då är det styrelsen som bestämmer.
Om det inte står något i stadgarna är det fritt fram för medlemmen att hyra ut sin bostad.
Mvh admin på Ekonomifokus
Om jag säljer en bostadsrätt med förlust vad är då den skattemässiga skillnaden mellan en äkta och en oäkta bostadsrättsförening.
Hej Gert.
Jag är osäker på vad som gäller med skatten vid förlustaffärer på oäkta bostadsrätter tyvärr så du får ringa skatteverket med den frågan.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Vår bostadsrättsförening som är en oäkta förening med fördelningen 56 % ägs av bostadsrättsföreningen och 46 % av ägarna till gallerian som finns i husets nedre plan. Nu vill ägarna till gallerian etablera ett gym öppet 24 timmar per dygn. Ett möte var utlyst men har ställts in på grund av ”den pågående pandemin” – mötet skulle ge bostadsrättsinnehavarna möjlig att ställa frågor och i övrigt komma till tals i denna så viktiga fråga. Följande stod att läsa i utskicket dagen innan mötet ”Inställt med anledning av den pågående pandemin. Istället kommer ägarna ta fram ett material som var och en kan läsa och få möjlighet att ställa frågor om innehållet. På vilket sätt kommer att framgå av underlaget” slut citat – detta anser jag strider mot demokratisk rättighet i föreningen på det sätter att ett fysiskt möte med alla innehavare av lägenheter gör att öppenheten får en helt annan innebörd än att var och en ställer frågor. Dessutom är många äldre och inte så insatta i själva ”innehållet” och därför känns det som gallerians ägare försöker utnyttja pandemin så att vi bostadsrättsinnehavare inte får möjlighet att tillsammans diskutera detta med ägarna.
Med vänlig hälsning, Anne-Marie Levin /lägenhetsinnehavare
Hej Anne-marie.
Jag hittar ingen fråga in din text.
Tyvärr kan jag inte svara på några frågor rörande det du skriver om heller eftersom det är alldeles för avancerad juridik för att jag skall kunna svara på det här.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Kan en bostadsrättsförening arrendera såväl fastighet, hus och mark?
Hej Håkan.
Nej.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, vi har 11 komersiella verksamheter i vår BRF. jag har läst i årsredovisningen att hyresinkmster är större än avgifter som betalas privatpersoner. men vi är ändå en äkta förening, men enlig styrelsen farlig nära att räknas som oäkta. vad är formeln för att räkna denna gräns?
tack
Hej Daniel.
Det står i artikeln.
60% eller mer av intäkterna skall komma från privatpersoner som är bostadsrättsinnehavare för att föreningen skall räknas som äkta.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Jag har en fråga om beskattning av förmån. Det finns ett erbjudande på marknaden om att befrias från att betala månadskostnader för en nyinköpt bostadsrätt under de första 12 månader. Faller detta under lättnadsregler eller blir det en beskattning? Efter 12 mån är avgiften 3999 kr/mån.
Hej Maria.
Det vet jag tyvärr inte. Du får nog ringa skatteverket med den frågan.
Mvh admin på EKonomifokus
Hur stor del i procent får en brf ha uthyrda i andrahand utan att riskera att bli klassad som oäkta brf?
Hej Kjell.
Det bör vara samma som vanligt, dvs 40 % av intäkterna eller mindre får komma från hyresintäkter. Om mer än 40 % kommer från uthyrningar kommer föreningen att klassas som oäkta.
Mvh admin på EKonomifokus