Äkta och oäkta bostadsrättsförening – Skillnader

15

En bostadsrättsförening kan antingen vara äkta eller oäkta. Det absolut vanligaste är äkta bostadsrättsföreningar. Om den är äkta eller oäkta beror på hur mycket företag som äger bostadsrätter i föreningen samt hur mycket hyreslägenheter eller hyreslokaler som föreningen äger.

En bostadsrättsförening kan innehålla följande enheter:

  • Bostadsrätt som ägs av privatperson
  • Bostadsrätt som ägs av företag
  • Hyreslägenhet
  • Hyreslokal

Bostadsrätterna betalar månadsavgift till föreningen.
Hyreslägenheter och hyreslokaler betalar istället en hyra till föreningen.

En bostadsrättsförenings intäkter består normalt av de månadsavgifter som bostadsrättsinnehavarna betalar in varje månad. Om en förening även äger hyreslokaler eller hyreslägenheter som hyrs ut så får man in intäkter från dessa i form av hyra.
De vanligaste oäkta bostadsrättsföreningarna är centrala höghus med butiker och lokaler i markplan.

Skillnader på äkta och oäkta föreningar

Om föreningens intäkter består till 60 % eller mer av intäkter från privatpersoner som är bostadsrättsinnehavare så är föreningen äkta.
Det vill säga, 40 % av intäkterna eller mindre får komma från hyreslokaler, hyreslägenheter eller månadsavgifter från företag som äger bostadsrätter i föreningen.

Detta är dock en förenkling. Egentligen är det fastighetens taxeringsvärdes fördelning på bruksvärdeshyror och marknadshyror som avgör.
En oäkta förening kan bli äkta, och tvärtom, om förhållandena förändras.
Det är skattemyndigheten som avgör vad en förening skall klassas som.

Ska du sälja din bostad rekommenderar vi att du först jämför mäklarna och deras arvoden på Hittamäklare.se.

Skillnader för dig som köper och bor i en äkta/oäkta förening

När du köper en bostadsrätt i en oäkta föreningen så blir det ganska stora skillnader gentemot om du köper en bostadsrätt i en äkta förening.
Skillnaderna är främst skattemässiga. En bostadsrättsförening som är oäkta beskattas som en näringsfastighet, det vill säga som ett företag. Det är sämre för de boende.

  • Du som bostadsrättsinnehavare kan bli förmånsbeskattad för skillnaden mellan den nuvarande månadsavgiften och en uppskattad normalhyra. Om bostadsrättshavaren betalar en för låg månadsavgift betraktas det alltså som en förmån som skall beskattas. Det är dock extremt ovanligt på grund av så kallade lättnadsregler.
  • Du betalar en högre vinstskatt när du säljer din bostadsrätt i en äkta förening.
    Istället för 22 % betalar du 25 % i vinstskatt. Precis som om du säljer en ägarandel i ett företag.
  • Den som flyttar till eller från en bostadsrätt i en oäkta förening har inte rätt att göra uppskov. Du kan alltså inte skjuta upp vinstskatten. Det kan du göra i en äkta förening.

Fördelar med oäkta föreningar

En fördel med en bostadsrättsförening som har mycket lokaler osv som hyrs ut är att föreningen oftast kan hålla månadsavgifterna för bostadsrättsinnehavarna väldigt låga. De får ju in så mycket hyror från lokalerna och lägenheterna som hyrs ut.

Sälja bostad i äkta/oäkta förening

Oftast säljs lägenheter i oäkta föreningar lite billigare på grund av ovan nämnda orsaker.
Väljer du en riktigt bra mäklare kan han/hon oftast få spekulanter att förstå att det inte är så farligt att köpa en bostads i en oäkta förening som många tror.
Använd den kostnadsfria hemsidan Hittamäklare.se för att samla in offerter och för att jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt förhandla om mäklarens arvode.

Det kostar inget att använda tjänsten som Hittamäklare.se erbjuder och du förbinder dig inte till något när du fyller i dina uppgifter.

15 KOMMENTARER

    • Hej Kjell.

      Det bör vara samma som vanligt, dvs 40 % av intäkterna eller mindre får komma från hyresintäkter. Om mer än 40 % kommer från uthyrningar kommer föreningen att klassas som oäkta.

      Mvh admin på EKonomifokus

  1. Hej! Jag har en fråga om beskattning av förmån. Det finns ett erbjudande på marknaden om att befrias från att betala månadskostnader för en nyinköpt bostadsrätt under de första 12 månader. Faller detta under lättnadsregler eller blir det en beskattning? Efter 12 mån är avgiften 3999 kr/mån.

    • Hej Maria.

      Det vet jag tyvärr inte. Du får nog ringa skatteverket med den frågan.

      Mvh admin på EKonomifokus

  2. Hej, vi har 11 komersiella verksamheter i vår BRF. jag har läst i årsredovisningen att hyresinkmster är större än avgifter som betalas privatpersoner. men vi är ändå en äkta förening, men enlig styrelsen farlig nära att räknas som oäkta. vad är formeln för att räkna denna gräns?

    tack

    • Hej Daniel.

      Det står i artikeln.
      60% eller mer av intäkterna skall komma från privatpersoner som är bostadsrättsinnehavare för att föreningen skall räknas som äkta.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  3. Hej! Vår bostadsrättsförening som är en oäkta förening med fördelningen 56 % ägs av bostadsrättsföreningen och 46 % av ägarna till gallerian som finns i husets nedre plan. Nu vill ägarna till gallerian etablera ett gym öppet 24 timmar per dygn. Ett möte var utlyst men har ställts in på grund av ”den pågående pandemin” – mötet skulle ge bostadsrättsinnehavarna möjlig att ställa frågor och i övrigt komma till tals i denna så viktiga fråga. Följande stod att läsa i utskicket dagen innan mötet ”Inställt med anledning av den pågående pandemin. Istället kommer ägarna ta fram ett material som var och en kan läsa och få möjlighet att ställa frågor om innehållet. På vilket sätt kommer att framgå av underlaget” slut citat – detta anser jag strider mot demokratisk rättighet i föreningen på det sätter att ett fysiskt möte med alla innehavare av lägenheter gör att öppenheten får en helt annan innebörd än att var och en ställer frågor. Dessutom är många äldre och inte så insatta i själva ”innehållet” och därför känns det som gallerians ägare försöker utnyttja pandemin så att vi bostadsrättsinnehavare inte får möjlighet att tillsammans diskutera detta med ägarna.
    Med vänlig hälsning, Anne-Marie Levin /lägenhetsinnehavare

    • Hej Anne-marie.

      Jag hittar ingen fråga in din text.
      Tyvärr kan jag inte svara på några frågor rörande det du skriver om heller eftersom det är alldeles för avancerad juridik för att jag skall kunna svara på det här.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  4. Om jag säljer en bostadsrätt med förlust vad är då den skattemässiga skillnaden mellan en äkta och en oäkta bostadsrättsförening.

    • Hej Gert.

      Jag är osäker på vad som gäller med skatten vid förlustaffärer på oäkta bostadsrätter tyvärr så du får ringa skatteverket med den frågan.

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej Sture.

      Det beror på vad som står i stadgarna.
      Oftast står det att styrelsen skall godkänna andrhandsuthyrningar och då är det styrelsen som bestämmer.
      Om det inte står något i stadgarna är det fritt fram för medlemmen att hyra ut sin bostad.

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej Sture.

      Det beror på vad som står i stadgarna.
      Oftast står det att styrelsen skall godkänna andrahandsuthyrningar och då är det styrelsen som bestämmer.
      Om det inte står något i stadgarna är det fritt fram för medlemmen att hyra ut sin bostad.

      Mvh admin på Ekonomifokus

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here