Hyra ut hyresrätt i andra hand

13

Bor du i en hyresrätt men har ett annat boende på gång ?
Kanske skall du prova att bo ihop med din särbo eller så har du alltid viljat prova på att bo någon annanstans men vill inte bli av din befintliga hyresrätt ifall att du ångrar dig.

Lär dig vad som gäller kring uthyrning i andrahand av din hyresrätt. Det är olika lagar och regler som gäller för uthyrning av hyresrätt och uthyrning av en ägd bostad.

De flesta hyresvärdar och bostadsbolag har ungefär samma regler. Något som alla aktörer på marknaden har gemensamt är att de lyder under samma lagar. I detta fall är det hyreslagen som styr.

Hur mycket får man ta ut i hyra?

Förstahandshyresgästen, dvs den som sitter på förstahandskontraktet och sedan skall hyra ut i andrahand har normalt rätt att ta ut samma hyra som han eller hon själv betalar.
Om lägenheten hyrs ut möblerad har förstahandshyresgästen rätt att göra ett påslag på hyran. Förstahandshyresgästens hyra bestäms i regel efter förhandlingar mellan hyresvärden och en lokal hyresgästförening som i de allra flesta fall är ansluten till Hyresgästföreningen, Riksförbundet. Det betyder att den hyra som förstahandshyresgästen betalar betraktas som ”skälig”. Tar du en högre hyra än så så kan den anses som oskälig.

En oskälig hyra kan sänkas.
Den andrahandshyresgäst som har betalat en oskälig hyra kan vända sig till hyresnämnden och begära att få tillbaka den del av hyran som är oskälig.
Andrahandshyresgästen har också rätt att få hyran sänkt för den fortsatta uthyrningen.
Återbetalning kan bli aktuell för hyror upp till ett år tillbaka i tiden räknat från dagen för ansökan. Hyresgästen ska ansöka senast inom tre månader från det han eller hon lämnade lägenheten, det vill säga normalt inom tre månader från den dag då hyresavtalet upphörde. Inget hindrar andrahandshyresgästen att ansöka om återbetalning redan under hyrestiden. Hyresnämnden fastställer då också hyresvillkoren för den hyrestid som återstår.
Samma regler om återbetalning av hyra gäller för företag som för vanliga bostadshyresgäster. Även ett företag har alltså rätt att få tillbaka den del av hyran som är oskälig.

Läs mer i vår artikel om skälig hyra

Få hjälp med uthyrningen

Varje år beräknas 250 000 andrahands-hyresavtal tecknas i Sverige.
Samtrygg.se är en tjänst för andrahandsuthyrning av hus och lägenheter i hela Sverige.
Samtrygg ser till att din bostad bli uthyrd till en bra hyra. Som betalning för sina tjänster tar de en liten del av hyran. Dock gör deras trygghetslösningar att det är värt att ge bort en liten del av intäkterna mot att de garanterar att du får dina pengar, de har bra försäkringar och de hjälper till med alla avtal och eventuella problem.

Den del av hyran som Samtrygg.se tar tjänar du oftast igen på att de kan ta ut riktigt bra hyror av sina hyresgäster. Dessutom upplever nästan 55 % av alla som hyr ut i andra hand allvarliga problem med sin hyresgäst. Undvik den knipan med rätt hjälp.

Hur mycket får man lägga på när man hyr ut en lägenhet möblerad?

Den som hyr ut sin lägenhet helt eller delvis möblerad har rätt att göra ett påslag på hyran, men det finns ingen uttrycklig lagregel som anger hur mycket man får lägga på. Hyresnämnden har ofta godtagit ett hyrespåslag på cirka 10-15 procent för en fullt möblerad lägenhet. Nämnden bedömer detta från fall till fall.
Utöver möbler ingår även till exempel fri hushållsel och en p-plats som förstahandshyresgästen hyr separat. Förstahandshyresgästen har då rätt att lägga på en summa som motsvarar de faktiska kostnaderna.

Vad gäller vid skador eller liknande på lägenheten?

Om förstahandshyresgästen har ett krav på andrahandshyresgästen – till exempel ett krav på ersättning för skador på lägenheten får förstahandshyresgästen vända sig till allmän domstol.
Det är alltså tyvärr så att man måste gå till domstol om man hamnar i en tvist med hyresgästen.

Ansökan om att få hyra ut i andrahand

Ansökan skickas till hyresvärden/bostadsbolaget.
De måste godkänna att du hyr ut din hyresrätt i andra hand.

Uppsägningstid

Om du skall t.ex studera på annan ort och har fått tillstånd av sin hyresvärd att hyra ut din hyresrätt i andra hand till någon under ett års tid så kanske ni har skrivit ett hyresavtalet som löper på ett år med en månads ömsesidig uppsägningstid.
Om du läser vidare får du veta varför det kan vara mindre lämpligt att avtala på detta sätt när du hyr ut din hyresrätt.
Hyreslagens regler gäller i detta fall.
Du som förstahandshyresgäst har då två st hyresförhållanden.
Du är hyresgäst till fastighetsägaren och hyresvärd till andrahandshyresgästen.
Tillståndsfrågan är en sak mellan dig och fastighetsägaren och andrahandshyresavtalet är en sak mellan dig och andrahandshyresgästen.
Om fastighetsägaren inte hade gått med på att du hyr ut i andra hand, hade du i vissa fall i stället kunnat få tillstånd av hyresnämnden.
Kan du då säga upp andrahandshyresgästen när som helst under hyrestiden med en månads

Den avtalsrättsliga utgångspunkten är att både förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen är bundna under hela avtalstiden. Du kan alltså inte säga upp avtalet till en tidigare dag än hyrestidens utgång. Om inte din andrahandshyresgäst missköter sig ordentligt har du alltså ingen rätt att säga upp avtalet enligt lagen.

Kan andrahandshyresgästen säga upp avtalet tidigare ?

För att detta ska vara möjligt måste hyresavtalet innehålla en klausul som uttryckligen ger andrahandshyresgästen rätt att bryta avtalet när som helst under hyrestiden med en månads uppsägningstid. Finns det ingen sådan klausul i avtalet, kan Karin ändå när som helst säga upp avtalet till det månadsskifte som infaller tidigast tre månader från uppsägningen. Det är hyreslagen som gör att en andrahandshyresgäst alltid kan säga upp ett avtal och då ha 3 månaders uppsägningstid.
Regeln är tvingande och saknar undantag. Den gäller alltså även om du och din andrahandshyresgäst har kommit överens om något annat i hyresavtalet.

Räcker det att man som hyresvärd säger upp hyresavtalet en månad före hyrestidens utgång?

Hyreslagen är tvingande för den som är hyresvärd. Enligt den gäller alltså 3-månadersregeln och för att avtalet skall sägas upp måste du som hyresvärd säga upp avtalet 3 månader innan det går ut.

Kan andrahandshyresgästen säga upp avtalet en månad före hyrestidens utgång?

I exemplet ovan är den uppsägningstid som ni kommit överens om i hyresavtalet fördelaktigare för andrahandshyresgästen än hyresvärden. Eftersom andrahandshyresgästen är hyresgäst har den då rätt att utnyttja den kortare uppsägningstiden som är överenskommen i hyreskontraktet

Vad händer om ingen säger upp hyresavtalet?

Hyresavtalet innehåller ingen bestämmelse om hur det ska löpa om det inte sägs upp.
Avtalet löper då vidare på obestämd tid (tills vidare).

Eftersom din hyresvärd bara har gått med på att du hyr ut i andra hand under ett år, är det alltså viktigt att du inte glömmer att säga upp hyresavtalet.

Gäller muntliga avtal?

Muntliga hyresavtal gäller fullt ut.
En annan sak är att det ofta kan vara svårt att bevisa vad ett muntligt avtal innehåller.

Besittningsskydd

Besittningsskyddet innebär att andrahandshyresgästen inte utan vidare är skyldig att flytta den dag som står i uppsägningen och att förstahandshyresgästen måste isåfall ta tvisten till hyresnämnden om andrahandshyresgästen inte lämnar lägenheten.
Nämnden tar sedan ställning till om avtalet ska upphöra eller löpa vidare. Vid upplåtelser enligt lagen om uthyrning av egen bostad (”privatuthyrningslagen”) saknar hyresgästen helt besittningsskydd. Enligt hyreslagens regler får en andrahandshyresgäst besittningsskydd först när hyresförhållandet har varat längre än två år i följd. En andrahandshyresgäst har ett svagt besittningsskydd. Han eller hon får därför i regel inte bo kvar om förstahandshyresgästen ska flytta tillbaka till lägenheten. Om andrahandsuthyrningen ska pågå längre tid än två år i följd bör man upprätta ett särskilt avtal om att andrahandshyresgästen inte ska ha något besittningsskydd.

Samtrygg

Glöm ej att kika in hemsidan Samtrygg.se som hjälper dig att hyra ut din bostad till en bra hyra och till en bra hyresgäst. De hjälper dig även om problem skulle uppstå med hyresgästen.

13 KOMMENTARER

  1. hej
    jag bor som inneboende i 2 år och den som står på förstahandkotraktet vill lämna över sin kontrakt till mig, hur kommer det funka med besittningrätt om hyresvärden säger nej till det?? har vi då rätt till att använda besittningsrätt??

    • Hej Neda.

      Du har ingen besittningsrätt.
      Hyresvärden har rätt att säga nej.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  2. Hej,

    Hur fungerar det med skatt för uthyrning i andrahand? Vi ska nu påbörja vårt andra år av uthyrning av vår lägenhet.

    Stort tack!!

    Victoria

    • Hej Victoria.

      Du tar den summa som du får i hyresintäkter totalt under året.
      Sedan drar du bort månadsavgifterna som du betalat till bostadsrättsföreningen under året.
      Sedan drar du även bort 40.000 kr.

      Om det är något kvar efter det så skall du skatta på den summan.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  3. Hej jag har sedan 15 år förstahandskontrakt på en hyreslägenhet. Har alltid använt den som övernattningslägenhet, ej skriven där. Min son har bott inneboende där och samtidigt varit skriven där i 8 år. Hur kan jag föra över mitt avtal på honom? Det är ett privat bostadsbolag

    • Hej Per.

      Mitt tips är att du kontaktar din hyresvärd och frågar hur de vill gå tillväga.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  4. Hej
    Jag hyr ut per natt .. kan man dra av andra kostnader såsom el och internet osv ? Eller är det bara hyra och sen skatta på vinsten utöver ?

    • Hej Flor.

      Det är samma skatteregler som om du hade hyrt ut under längre tid.
      Du får alltså göra samma typ av avdrag och beräkningar.

      Mvh admin på EKonomifokus

  5. Kan en fastighetsägare hyra ut en annas lägenhet i andrahand utan att meddela hyresgästen som kommer att hyra lägenheten .
    Lars

    • Hej Lars.

      Jag hänger inte alls med på vad du menar med din fråga.

      Mvh admin på EKonomifokus

  6. Hej!

    Jag funderar på att köpa en lägenhet och sedan hyra ut i andra hand, ska jag då kontakta föreringen och kolla om dem godkänner det ?

    Mvh martin

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here