Uppdaterad: 29 maj 2025
Belåningsgrad
Belåningsgraden är ett mått som visar bolånets storlek i förhållande till bostadens marknadsvärde. Den räknas fram genom att dividera bolånets storlek med bostadens marknadsvärde.
Belåningsgraden påverkar bland annat hur mycket hushållet måste amortera på bolånet varje år. I takt med att man amorterar ner sitt bolån eller om bostaden stiger/sjunker i värde så förändras belåningsgraden.
I grafen visas svenskarnas genomsnittliga belåningsgrad. Statistiken gäller för både bostadsrätter och villor. Statistiken kommer från Finansinspektionen och hålls uppdaterad med färska siffor.
Artikelns innehåll:
1. Räkna ut belåningsgraden
2. Så påverkar belåningsgraden dig
3. Så kan belåningsgraden ändras
4. Vilket marknadsvärde ska användas?
5. Belåningsgrad i bostadsrättsförening
6. Skillnaden mellan belåningsgrad & skuldkvot
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Räkna ut belåningsgrad
Man räknar ut belåningsgraden genom att dividera bolånet med bostadens marknadsvärde.
Formel: bolån / bostadens marknadsvärde = belåningsgrad
| Bolån | Värde bostad | Belåningsgrad |
|---|---|---|
| 500 000 kr | 1 000 000 kr | 50 % |
| 850 000 kr | 1 000 000 kr | 85 % |
| 2 000 000 kr | 4 000 000 kr | 50 % |
Exempel:
Bengt har 2 000 000 kr i bolån. Bostadens marknadsvärde är 3 000 000 kr. Bengts belåningsgrad är 2000000 / 3000000 = 0,66 (66 %)
💡 Tips! – Jämför bolån & lånelöften!
På Ordnabolån.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Ordna bolån kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
Räkna ut belåningsgrad på bostad du vill köpa
Med denna kalkylator kan du fylla i priset på bostaden du vill köpa och din kontantinsats för att se vilken belåningsgrad du kommer att få om bostaden köps.
Så påverkar belåningsgraden dig
År 2010 infördes det så kallade bolåntaket. Enligt reglerna i bolånetaket får man ta bolån på maximalt 85% av bostadens värde. Resterande 15% måste man finansiera med en egen kontantinsats. När man tar ett nytt bolån eller utökar sitt befintliga får man alltså maximalt belåna bostaden till 85% av bostadens värde.
- Belåningsgraden påverkar ditt amorteringskrav
- Belåningsgraden påverkar huruvida du kan utöka ditt befintliga bolån eller inte
- Belåningsgraden påverkar din bolåneränta
1. Belåningsgraden påverkar amorteringskravet
Enligt svensk lag måste man amortera 1% per år på sitt bolån om man har över 50% i belåningsgrad. Har man en belåningsgrad mellan 50-70% måste man amortera 2% per år på sitt bolån.
Om man utökar sitt befintliga bolån riskerar man att aktivera ett högre amorteringskrav om man kommer över gränserna. Det är därför viktigt att ha det i åtanke om man avser att utöka sitt bolån.
- Om man har under 50% i belåningsgrad behöver man inte amortera alls
- Om man har mellan 50-70% i belåningsgrad måste man amortera 1% per år på bolånet
- Om man har över 70% i belåningsgrad måste man amortera 2% per år på bolånet
Hur mycket man måste amortera årligen styrs in bara av belåningsgraden utan även av skuldkvoten. Skuldkvoten räknas fram genom att dividera bolånet med årsinkomsten före skatt.
Har man en skuldkvot som överstiger 4,5 måste man amortera ytterligare 1% per år på bolånet. Som mest kan man alltså tvingas amortera 3% per år på bolånet.
Exempel:
Bengt har bolån på 2 000 000 kr. Hans årsinkomst före skatt är 500 000 kr. Bengts skuldkvot blir då 2000000 / 50000 = 4
Eftersom Bengts skuldkvot understiger 4,5 behöver han alltså inte amortera 1% extra varje år på sitt bolån pga skuldkvoten.
Amorteringskrav baserat på belåningsgraden
| Belåningsgrad | Amorteringskrav |
|---|---|
| Över 70% | 2% av bolånet per år |
| Mellan 50-70% | 1% av bolånet per år |
| Under 50% | Ingen amortering krävs |
Amorteringskrav baserat på skuldkvot
| Skuldkvot | Amorteringskrav |
|---|---|
| Över 4,5 gånger årsinkomsten | 1% av bolånets storlek per år |
| Under 4,5 gånger årsinkomsten | Ingen amortering krävs |
🔗 Gå till vår kalkylator som räknar ut ditt amorteringskrav åt dig
2. Belåningsgraden påverkar om du kan utöka bolånet
Om du har bolån som motsvarar 85% eller mer av bostadens marknadsvärde kan du inte utöka ditt bolån för att finansiera renoveringar, ny bil eller liknande. Om ditt bolån understiger 85% av bostadens marknadsvärde är det däremot möjligt att utöka bolånet om banken godkänner det.
Utöka bolånet
Om det finns belåningsbart utrymme i bostaden, dvs att belåningsgraden understiger 85% kan bolånet utökas om banken godkänner det. Pengarna kan användas till valfritt ändamål.
Värdera om bostaden för att skapa belåningsbart utrymme
Om belåningsbart utrymme saknas kan en fastighetsmäklare anlitas för att värdera upp bostaden. Om bostaden kan värderas upp kan belåningsbart utrymme skapas.
Exempel:
Om bostaden är värd 1 000 000 kr och bolånets storlek är 850 000 kr är belåningsgraden 85% och inget belåningsbart utrymme finns. Om bostaden värderas upp till 1 200 000 kr med hjälp av en mäklare sjunker belåningsgraden ner till 70% varpå belåningsbart utrymme har skapats.
Om bostaden inte stigit i värde sedan senaste värderingen kan ett tillfälligt privatlån tas som sedan kan bakas in i bolånet i framtiden när bostaden stigit i värde.
💡 Tips! – Lånekoll jämför både bolån & privatlån.
På Lånekoll.se kan du jämföra både privatlån och bolån. Du kan söka lånelöfte samt jämföra räntor på bolån och privatlån hos ett stort antal olika banker med en enda ansökan och kreditupplysning. Lånekoll presenterar bankernas erbjudanden för dig på en lista så att du kan välja själv om du vill acceptera något erbjudanden eller inte.
Lånekoll kan även hjälpa dig att få ner räntan på dina befintliga bo- och privatlån. Du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan och det är helt gratis.
Utökning av bolånet kan aktivera ett högre amorteringskrav
Om du utökar ditt bolån så att du kommer över någon av gränserna för belåningsgraden, dvs 50% eller 70%, så aktiverar du amorteringskravet för respektive nivå. Då tvingas du amortera enligt amorteringskravet på hela bolånet.
Ha det i åtanke om du avser att utöka ditt bolån så att det inte kommer som en chock om du tvingas amortera stora summor varje år.
3. Belåningsgraden påverkar din bolåneränta
Ju lägre belåningsgrad du har desto säkrare kund är du för banken. Ju säkrare du är för banken desto lägre ränta kan du få. Var hård när du prutar på räntan hos banken om du har en låg belåningsgrad. Alla banker vill ha dig som bolånekund.
På Hypotekets hemsida finns en kalkylator där man fyller i bostadens värde och bolånets storlek så ser man direkt vilken ränta man erbjuds. Där kan man tydligt se hur belåningsgraden påverkar räntan.
🔗 Gå till kalkylatorn på Hypotekets hemsida
Därför är du säkrare för banken om du har låg belåningsgrad
Om du inte kan betala dina räntekostnader och amorteringar kan banken gå via kronofogden och tvinga igenom en försäljning av bostaden för att få tillbaka sina pengar. Om bostaden har gått ner i värde finns risken att bostaden försäljningspris inte täcker hela bolånet, då får banken inte tillbaka sina pengar direkt.
Om du har en låg belåningsgrad kommer pengarna från tvångsförsäljningen att täcka hela bolånet vilket innebär att banken kommer få tillbaka alla sina pengar direkt. Därmed blir du en säkrare bolånekund för banken om du har en låg belåningsgrad.
Pruta på bolåneräntan om du har låg belåningsgrad
Om du har en låg belåningsgrad kan du vara tuff i förhandlingen om räntan med banken. Alla banker vill ha dig som kund eftersom du är en säker kund med din låga belåningsgrad.
Så kan belåningsgraden förändras
Om bostaden stiger eller sjunker i värde förändras belåningsgraden. Detsamma gäller vid amortering eller utökning av bolånet.
Om man vill minska sin belåningsgrad kan man alltså antingen amortera ner bolånet eller värdera upp bostaden.
| Orsak | Resultat |
|---|---|
| Bostaden ökar i värde | ⬇️ Belåningsgraden sjunker |
| Bostaden minskar i värde | ⬆️ Belåningsgraden stiger |
| Bolånet amorteras ner | ⬇️ Belåningsgraden sjunker |
| Bolånet utökas | ⬆️ Belåningsgraden stiger |
💡 Tips! – Jämför bolån & lånelöften!
På Ordnabolån.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Ordna bolån kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
Vilket marknadsvärde ska användas?
När bostaden köps används vanligtvis bostadens pris vid beräkningen av belåningsgraden. I takt med att bostaden stiger i värde kan nya värderingar göras för att sänka belåningsgraden. Vanligtvis anlitas en fastighetsmäklare för att värdera om bostaden. Värderingen skickas till banken varpå belåningsgraden kan sänkas och belåningsbart utrymme skapas i bostaden.
En omvärdering för att utöka bolånet kan göras när som helst och hur ofta som helst så länge som banken godkänner det.
Om du vill sänka belåningsgraden för att minska ditt amorteringskrav finns det särskilda regler som gäller.
Amorteringskravet baseras på det så kallade amorteringsgrundande värdet. Detta värde får endast ändras vart 5:e år. När man köper en bostad får bostaden alltså ett amorteringsgrundande värde och det värdet får inte ändras förrän 5 år senare tidigast.
Det finns dock en undantag. Det amorteringsgrundande värdet får ändras tidigare om man genomfört omfattande renoveringar, ombyggnader eller tillbyggnader av bostaden.
🔗 Läs mer djupgående om reglerna för att värdera om bostaden
Belåningsgrad i bostadsrättsförening
Bostadsrättsföreningar har vanligtvis fastighetslån och därmed kan bostadsrättsföreningens belåningsgrad räknas ut. Detta mått kan användas för att se om föreningens ekonomi är stabil samt för att jämföra olika föreningar med varandra.
För att räkna fram belåningsgraden i en bostadsrättsföreningen dividerar man föreningens långfristiga skulder med föreningens totala yta (kvadratmeter).
Om en bostadsrättsförening exempelvis har 10 miljoner kr i lån och har en totalyta på 600 kvm så har föreningen 16 666 kr/kvm i skuld. Köper man en bostadsrätt på 100 kvm i denna bostadsrättsförening så ”köper man även in sig” på en skuld på 16666 * 100 = 1 666 600 kr.
Äldre föreningar har oftast lyckats amortera ner sina skulder under årens lopp vilket gör att de har en lägre belåningsgrad än nya föreningar.
- 0 – 5 000 kr/kvm i skuld är mycket bra.
- 5 000 – 10 000 kr/kvm är bra.
- 10 000 – 15 000 kr/kvm är okej om föreningens fastighet är i mycket gott skick.
- 15 000 – 20 000 kr/kvm är en högt belånad bostadsrättsförening.
- 20 000 kr/kvm eller mer är inte alls bra, undvik dessa föreningar.
Höga lån innebär att föreningen har höga räntekostnader. Om räntan stiger kan föreningen tvingas att höja månadsavgiften kraftigt för att kunna betala sina räntor.
🔗 Läs vår djupgående artikel om belåningsgrad i bostadsrättsföreningar
Skillnad mellan belåningsgrad & skuldkvot
Det är många som blandar ihop begreppen belåningsgrad och skuldkvot. Detta är två olika begrepp som används vid beräkning av bolån, amorteringskrav osv.
- Belåningsgrad = bolån / bostadens marknadsvärde
- Skuldkvot = bolån / årsinkomst före skatt
🔗 Läs mer om skillnaden mellan belåningsgrad och skuldkvot
Vanliga frågor och svar
Vilken är den maximala tillåtna belåningsgraden?
När man tar ett nytt bolån eller utökar sitt befintliga får man maximalt belåna bostaden till 85% av marknadsvärdet.
Är det bara belåningsgraden som styr hur mycket jag behöver amortera?
Nej, även skuldkvoten
Vad heter belåningsgrad på engelska?
Loan-to-value ratio
Skribent - Joakim Ryttersson
Joakim har arbetat som fastighetsmäklare i många år och vill nu via Ekonomifokus.se förmedla kunskap och hjälpa besökarna att fatta bättre beslut vid köp och försäljning av bostad samt vid bolånerelaterade frågor. Utöver kunskaper inom bostadssegmentet har Joakim även ett stort intresse för ekonomi och finans. Tillsammans med Andreas Hogmalm startade Joakim företaget Hojjo Sverige AB som grundade bostads- och ekonomisajten Ekonomifokus.se. Företaget äger och driver även andra hemsidor, Boupplysningen.se, Aktiekunskap.nu och Aktiewiki.se exempelvis.
Följ diskussion
0 Kommentarer