Uppdaterad: 31 januari 2025
Utöka bolån
Äger du en bostad kan den användas som säkerhet för bolån. Enligt Finansinspektionens regler kan du låna upp till 85 % av bostadens värde. Har du bolån som understiger 85 % kan du alltså utöka bolånet. Tänk på att bankens godkännande alltid krävs för att du ska få utöka ditt bolån, oavsett vilken belåningsgrad du har.
Artikelns innehåll:
1. Varför utöka bolånet?
2. Kostnader som tillkommer
3. Värdera upp bostaden för att utöka bolån
4. Ditt amorteringskrav kan påverkas
5. Utöka bolånet för att baka in andra lån
6. Utöka bolånet för att renovera
7. Privatlån istället för bolån
8. Lägsta belopp man kan utöka bolånet med
9. Så ansöker du om att utöka ditt bolån
10. Fördelar & nackdelar
11. Utöka bundet bolån
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Varför utöka bolånet?
Bolån är den typ av lån som har lägst ränta. Det kan därför vara en god ide att utöka bolånet istället för att ta andra typer av lån. Pengarna från lånet kan du använda till vad du vill.
- Lösa andra lån och krediter för att sänka dina räntekostnader
- Köp av ny bil, båt eller fritidsbostad
- Köp av bostad till barn
- Finansiera renovering eller utbyggnad
- Konsumtion
Exempel:
Bennys hus är värt 2 000 000 kr. Han har 1 000 000 kr i bolån. Benny vill köpa en ny bil för 3 00 000 kr. Han utökar sitt bolån med 300 000 kr och köper bilen. Räntan Benny får betala på sitt bolån är betydligt mycket lägre än räntan på ett billån.
Kostnader som tillkommer vid utökning av bolån
Det tillkommer vanligtvis kostnader när bolånet utökas. De flesta bankerna tar en uppläggningsavgift på några hundralappar. Utöver det tillkommer ofta engångskostnader när bostaden pantsätts för lånet.
Kostnaderna skiljer sig åt beroende på om det är ett hus eller en bostadsrätt som ska belånas. När ett hus belånas kan det tillkomma kostnader för nya pantbrev. När en bostadsrätt belånas kan det tillkomma kostnader för pantförskrivningen.
Hus
Om du äger ett hus och ska utöka bolånet måste du först ta reda på om husets befintliga pantbrev täcker bolånet. Den totala summan av alla pantbrev måste nämligen vara stor nog för att inrymma hela bolånet. Att ta ut nya pantbrev kostar 2% av pantbrevets belopp + en administrativ avgift på 375 kr.
Exempel:
Det finns pantbrev på 1 000 000 kr uttaget på bostaden. Du har bolån på 1 000 000 kr idag. Du vill utöka bolånet till 1 200 000 kr. Då måste du ta ut ett nytt pantbrev till ett belopp om 200 000 kr. Kostnader för det nya pantbrevet blir 0,02 * 200 000 = 4 000 kr. Utöver det tillkommer även den administrativa kostnaden.
🔗 Läs vår djupgående artikel om pantbrev och kostnader för pantbrev
Bostadsrätt
När en bostadsrätt belånas görs en så kallad pantförskrivning. Det görs oavsett om det är ett nytt bolån som tas eller om det gäller en utökning av befintligt bolån. De flesta bostadsrättsföreningar tar ut en avgift för pantförskrivningar som vanligtvis är på 1% av årets prisbasbelopp. Det handlar alltså om några hundralappar. Kostnaden är densamma oavsett lånets storlek.
🔗 Se nuvarande nivå på pantsättningsavgiften och årets prisbasbelopp
💡 Tips! – Jämför bolån & lånelöften!
På Ordnabolån.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Ordna bolån kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
Värdera upp bostaden för att utöka bolån
Om du saknar belåningsbart utrymme i bostaden och den är värd mer idag än vad banken har noterat så kan du värdera upp bostaden, antingen med hjälp av banken eller med hjälp av en mäklare. Prata med din bank om hur du ska gå till väga. När du har värderat upp bostaden kan du utöka ditt bolån.
Exempel:
Enligt bankens noteringar är din bostad värd 1 000 000 kr. Du har idag 850 000 kr i lån. Det ger dig en belåningsgrad på 85%. När du gör en ny värdering av bostaden visar det sig att det nya värdet är 1 200 000 kr. Det ger dig en belåningsgrad på ca 71%. Du kan nu utöka ditt bolån upp till 85% av 1 200 000 kr, dvs till 1 020 000 kr.
Värdera upp bostaden med hjälp av en mäklare
Du bjuder hem en mäklare som ger dig en kostnadsfri muntlig värdering av bostaden. Om värderingen är tillräckligt hög kan du be att få den skriftlig så att du kan skicka in den till banken. När banken får den nya värderingen kan du utöka ditt bolån.
Skriftliga värderingar kostar vanligtvis 1 500 – 2 000 kr.
💡Skriftlig värdering inom 48 timmar – utan hembesök
På Varderingsverket.se kan du köpa en skriftlig värdering och få den inom 48 timmar. Du slipper hembesök och värderingen är garanterad att godkännas av banken, annars pengarna tillbaka.
- Pengarna tillbaka om banken ej godkänner värderingen
- Få värderingen inom 48 timmar
- Inga hembesök, allt sköts online
Värderingsverket gör värderingar åt bland annat Swedbank, Handelsbanken, Länsförsäkringar, Nordea, SEB, SBAB och ICA-banken.
🔗 Läs mer djupgående om muntliga och skriftliga värderingar
Hur ofta kan man värdera upp bostaden?
Man kan värdera om bostaden och utöka bolånet hur ofta man vill.
Om man vill värdera upp bostaden för att sänka sitt amorteringsgrundande värde och därmed minska sin amortering gäller däremot 5-års regeln, dvs man kan endast ändra sitt amoirteringsgrundande värde tidigast vart 5:e år.
🔗 Läs mer djupgående om att värdera om bostaden för att lägga om lån
Ditt amorteringskrav kan påverkas
När du utökar bolånet riskerar du att aktivera amorteringskrav och därmed tvingas du amortera mer på ditt bolån varje månad.
Amorteringskravet baseras på två mått, belåningsgraden och skuldkvoten.
- Belåningsgrad = bolån / bostadens värde
Om du utökar bolånet så att din belåningsgrad blir mellan 50-70% kommer du tvingas amortera minst 1% per år på hela bolånet. Om den blir över 70% kommer du tvingas amortera minst 2% per år på hela bolånet.
- Skuldkvot = bolån / årsinkomst före skatt
Om du utökar ditt bolån så att din skuldkvot överstiger 4,5 tvingas du amortera 1% extra varje år på bolånet. Det finns dock ett undantag:
Om du tog ditt tidigare bolån före den 1 mars 2018, kan du som ett alternativ få amortera enbart på tilläggslånet (den utökade delen). I så fall behöver du amortera av tilläggslånet med 10 % per år så att det är slutbetalt efter 10 år.
Amorteringskravets regler
Om du har en belåningsgrad som överstiger 70% av bostadens värde måste du amortera minst 2% på bolånet per år. Om du har en belåningsgrad på mellan 50-70% måste du amortera minst 1% på bolånet per år. Om du har under 50% i belåningsgrad behöver du inte amortera alls enligt amorteringskravets regler. Dessa regler infördes 2016.
Dern 1 mars 2018 skärptes amorteringskravet med ett tillägg som säger att du måste amortera 1% extra varje år om du har en skuldkvot som överstiger 4,5.
Som mest kan man alltså tvingas amortera 3% per år.
💡 Tips! – Jämför bolån & lånelöften!
På Ordnabolån.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Ordna bolån kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
Utöka bolånet för att baka in andra lån
Om du har lån eller krediter med hög ränta kan du utöka ditt bolån, lösa de dyra lånen och krediterna och därmed ”baka in” de i bolånet. Genom att baka in dyra smålån och krediter i bolånet sänker du dina räntekostnader. Bolån har oftast betydligt mycket lägre ränta än andra typer av lån.
Vanligtvis används privatlån för ändamålet att samla ihop lån och krediter. Namnet för den typ av lån är samlingslån, det kan även kallas hopbakslån.
Utöka bolån för att renovera
När du ska renovera kan du välja mellan att utöka bolånet (låna med bostaden som säkerhet) eller ta ett vanligt privatlån (lån utan säkerhet) för att finansiera renoveringen.
- Om du tänkt ha lånet under en längre tid är en utökning av bolånet oftast det bästa valet. Det blir billigast i längden eftersom räntan är lägre på bolån än på privatlån.
- Om du inte tänkt ha lånet under en längre tid är privatlån oftast ett bättre alternativ. Det är lite högre ränta på privatlånet men det går snabbare och man slipper kostnader för eventuella pantbrev osv.
🔗 Läs vår djupgående artikel om renoveringslån
Privatlån istället för bolån
Ibland är det bättre att ta ett privatlån än ett bolån. Om du inte tänkt ha lånet under en längre tid är ett privatlån ofta bättre eftersom du slipper kostnader för pantbrev osv. Dessutom är privatlån smidigare, det är enklare att ansöka och du får pengarna inom ett par dagar. Däremot är räntan högre på privatlån än på bolån.
Om du tar ett privatlån kan du när som helst baka in det i bolånet så länge som du har belåningsbart utrymme i bostaden och att banken godkänner det. Genom att baka in privatlånet i bolånet sänker du räntekostnaderna.
| Typ av lån | Normal ränta just nu |
|---|---|
| Privatlån | 5 – 9 % |
| Listränta rörligt bolån | 3,0 – 4,0 % |
| Listränta 5 års bundet bolån | 3,5 – 4,5 % |
Jämför räntor på privatlån
På Compricer.se kan du jämföra räntor och erbjudanden från 40 st banker & långivare med en enda ansökan. Du får då en lista med bankernas erbjudanden och väljer själv om du vill accepterade något erbjudande eller inte. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Lägsta belopp man kan utöka bolånet med
Bankerna har olika regler för vilket minimibelopp man kan utöka bolånet med. Här kommer en tabell som visar bankerna gränser:
| Bank | Minsta belopp |
|---|---|
| Swedbank | 100 000 kr |
| SEB | 100 000 kr |
| Nordea | 100 000 kr |
| Danske bank | 100 000 kr |
| Ikano | 100 000 kr |
| Handelsbanken | Ingen angiven gräns på hemsidan |
| SBAB | Ingen angiven gräns på hemsidan |
| Länsförsäkringar | Ingen angiven gräns på hemsidan |
| Bluestep | 50 000 kr |
| Skandiabanken | 25 000 kr |
Så ansöker du om att utöka ditt bolån
- Ansök: På banken hemsida kan du ansöka om att utöka ditt bolån och ansökan signeras med bank-ID. Du kan även kontakta banken och ansöka på kontoret eller genom att få en blankett hemskickad. Banken tar ut en kreditupplysning på dig vid ansökan.
- Du får besked: När ansökan är inskickad får du besked om lånet beviljas eller ej, vad det kommer kosta och hur mycket du behöver amortera. Du väljer själv om du vill ta lånet eller inte. Väljer du att ta det skickar banken ut lånehandlingar till dig för påskrift.
- Skriv under förslaget och skicka: Vill du acceptera låneförslaget signerar du lånehandlingarna eller skickar in din ansökan.
- Lånet betalas ut: När handlingarna kommit banken tillhanda betalas pengarna ut till ditt konto.
Fördelar & nackdelar
Det finns både fördelar och nackdelar med att utöka bolånet istället för att ta ett lån utan säkerhet (privatlån):
Fördelar
- Bolån har lägst ränta
- Räntan på bolånet går att binda
- Lång avbetalningstid
Nackdelar
- Kostnader för pantsättning tillkommer
- Det är inte lika snabbt och smidigt som privatlån
Kan man utöka ett bundet bolån?
Ett bundet bolån kan inte utökas. Däremot kan man utöka sitt totala lånebelopp genom att ta ett nytt bolån. Det nya bolånet kan ha rörlig eller bunden ränta, det väljer du själv. Du tar då alltså ett nytt separat bolån.
💡 Tips! – Jämför bolån & lånelöften!
På Ordnabolån.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Ordna bolån kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
Vanliga frågor och svar
Hur mycket kan man utöka sitt bolån?
Upp till maximalt 85% av bostadens värde.
Påverkas amorteringen om jag utöka bolånet?
Ja, läsa mer i artikeln.
Hur vet jag vad min bostad är värd?
Banken har en värdering noterad för din bostad. Om bostadens värde ändrats sedan dess kan en ny värdering göras så att värdet kan uppdateras.
Kan man utöka bolånet för att köpa solceller?
Ja, man kan välja mellan att utöka bolånet eller att ta ett energilån, solcellslån eller ett privatlån för att finansiera solceller.
Kan man förhandla om ränta och villkor samtidigt som man utökar bolånet?
Ja, det är ett ypperligt tillfälle att omförhandla bolånet i samband med utökningen.
Läs även våra artiklar
Skribent - Joakim Ryttersson
Joakim har arbetat som fastighetsmäklare i många år och vill nu via Ekonomifokus.se förmedla kunskap och hjälpa besökarna att fatta bättre beslut vid köp och försäljning av bostad samt vid bolånerelaterade frågor. Utöver kunskaper inom bostadssegmentet har Joakim även ett stort intresse för ekonomi och finans. Tillsammans med Andreas Hogmalm startade Joakim företaget Hojjo Sverige AB som grundade bostads- och ekonomisajten Ekonomifokus.se. Företaget äger och driver även andra hemsidor, Boupplysningen.se, Aktiekunskap.nu och Aktiewiki.se exempelvis.
Hej! Vi använde ditt exempel om Pelle med banken men fick blankt nej. Finns det något underlag från FI att hänvisa till och hur kommer man vidare i dialogen med banken?
Handlar alltså om utöka lånet och då uppdatera med nya värdet för att behålla samma amorteringsgrad.
Hej Undrar.
Det är ingen rättighet att få utöka bolånet. I slutändan är det alltid banken som bestämmer om ni får utöka ert bolån eller inte. Om inte banken vill utöka ert bolån så kan ni testa att höra av er till andra banker och se om de är mer behjälpliga.
Tyvärr har jag inget bra underlag att hänvisa till men det står om det amorteringsgrundande värdet på många av bankernas hemsidor. Googla på din bank + amorteringsgrundande värde så kan du nog hitta en bra källa.
Jag hittar inget exempel med Pelle i texten, det kan vara så att jag gjort ändringar i texten och tagit bort Pelle-exemplet.
Mvh admin på Ekonomifokus