Bolån för pensionär

Pensionärer får, precis som alla andra över 18 år, ta bolån på samma premisser. Banken räknar inkomst från pension som en inkomst på samma sätt som en inkomst av arbete. Inkomsten är den mest avgörande faktorn för om en låneansökan ska beviljas. Att äga en bostad eller annan tillgång med högt värde eller som är skuldfri är inte tillräckligt i sig.

Vid ansökan om lån, om man fyllt 60 år men ännu inte gått i pension, måste svenska banker räkna enligt schablon med att låntagarens inkomst kommer att minska med 30 % när låntagaren går i pension. Detta enligt direktiv från Europeiska bankmyndigheten (EBA).

Varför hjälper inte ett stort sparkapital?

Det är många pensionärer som har stort sparkapital eller stora värden i bostad, sommarstuga och andra tillgångar. Tyvärr spelar det oftast mindre roll eftersom banken främst utvärderar låntagaren på inkomsterna. Det beror på att det är inkomsterna som ska räcka till att betala ränta och eventuella amorteringar varje månad.

När en pensionär ansöker om bolån gör banken en KALP-kalkyl precis på samma sätt som för alla andra. En kvar-att-leva-på-kalkyl (KALP) ställer inkomster och utgifter mot varandra för att beräkna hur mycket av låntagarens inkomster som blir kvar att leva på efter att alla utgifter är betalda.

Skuldkvotstaket

Man får normalt ta bolån på 4-6 gånger sin årsinkomst före skatt. Varje låneansökan bedöms individuellt så för att ta reda på hur stort bolån just du kan få måste du skicka in en ansökan om lånelöfte till banken.

Pensionärers olika inkomstkällor som räknas

Här är några vanliga inkomstkällor som banken tar med i beräkningen när pensionärer ansöker om lån:

• Bostadstillägg och andra statliga stöd: Vissa pensionärer kan kvalificera sig för bostadstillägg eller andra former av ekonomiskt stöd som kan tas med i bedömningen.
• Allmän pension: Detta är grunden för många pensionärers inkomst och utgör en stor del av hushållsbudgeten.
• Tjänstepension: En kompletterande pension som baseras på tidigare arbete och avtal med arbetsgivaren.
• Privat pensionssparande: Kapitalinkomster från egna sparanden, såsom fonder, aktier eller andra investeringar.

5 tips som förbättrar dina möjligheter

Här följer några tips på hur du kan öka dina chanser att beviljas bolånet. Det handlar om allt från att ta in en medlåntagare till att sänka dina utgifter.

1. Börja planera i god tid

Se till att vara ute i god tid och planera inför din pension, helst redan innan du fyllt 60 år. Vet du att du exempelvis kommer vilja flytta eller köpa en sommarstuga kan du göra det innan du går i pension, annars riskerar du att bli nekad lånet.

Innan du fyller 60 år

Enligt direktiv från Europeiska bankmyndigheten (EBA) från 2014 ska kreditgivare beakta framtida förändringar i inkomst för kunder som är 60 år eller äldre och som ännu inte påbörjat sin pension. Banken tillämpar en schablon som innebär att inkomsten beräknas vara 30 % lägre vid en låneansökan från 60 års ålder.

Sluta amortera i god tid

Sluta amortera så fort som möjligt om du har en belåningsgrad som understiger 50%. Börja istället spara dessa pengar. Om du förväntar dig att klara en högre ränta på lånet i framtiden när din inkomst minskar, ger ett sparat kapital dig större flexibilitet i framtiden.

2: Ta hjälp av familjen

Har du en släkting eller familjemedlem som har en bostad som kan belånas så kan det vara ett alternativ. Då kan den bostaden belånas varpå du lånar pengarna med hjälp av ett enkelt skuldebrev.

Sälj bostaden till barnen

Ett annat möjligt alternativ att överväga är att sälja bostaden till era barn, om de har ekonomiskt utrymme för det. Ni betalar då hyra till barnen genom räntor och amorteringar. För barnen utgör bostaden en säkerhet som de kan sälja om ni väljer att flytta, och de kan även dra nytta av en eventuell värdeökning vid en framtida försäljning.

3: Medlåntagare eller borgensman

En borgensman eller en medlåntagare är en person som står med som extra säkerhet på lånet. Det kan vara allt från en familjemedlem, ett barn, en släkting eller en vän. Om låntagaren inte betalar ränta och amorteringar på lånet kan banken vända sig mot medlåntagaren eller borgensmannen och kräva in pengar den vägen. Med en extra säkerhet kan banken känna sig tryggare med att låna ut pengar eftersom det finns andra personer att vända sig mot

4: Öka inkomst eller minska utgifter

Eftersom det är den låga inkomsten som ofta sätter käppar i hjulet för pensionärer som ansöker om lån kan man, om man har möjlighet, öka sin inkomst eller sänka sina utgifter.

Ett exempel på hur man kan sänka sina utgifter är att ta reda på om man kan sänka amorteringen på sina befintliga bolån. Kanske ha man en bostad som stigit i värde så att belåningsgraden understiger 50%. Då har man möjlighet att få amorteringsfria lån genom att värdera om bostaden.

5. Ansök hos flera olika banker

Bankerna gör olika bedömningar. En bank kan neka bolånet medan en annan kan bevilja det, trots att förutsättningarna är de samma. Ansök hos flera olika banker och se vilka erbjudanden de kan ge dig. Du kan även använda dina olika erbjudanden för att jämföra bankernas räntor och villkor med varandra.

Olika typer av bolån till pensionärer

Det finns framför allt 3 olika typer av bolån som pensionärer kan ta:

1. Vanliga bolån: Många långivare erbjuder vanliga bolån till pensionärer, men det kan finnas begränsningar baserat på låntagarens inkomst och återbetalningsförmåga. För äldre låntagare kan amorteringskraven vara strängare, och det är vanligt att långivaren kräver en högre kontantinsats eller en kortare amorteringsperiod.
2. Hypotekspension (reversibel inteckning): Hypotekspension är ett alternativ för äldre personer som äger sin bostad och vill frigöra kapital utan att behöva sälja eller flytta. Här kan pensionären låna upp till en viss procent av bostadens värde, och lånet behöver inte återbetalas förrän bostaden säljs eller låntagaren avlider. Räntan kapitaliseras, vilket innebär att den läggs till lånebeloppet varje år.

Förr fanns även så kallade Seniorlån, ibland kallat ”seniorbolån,”. De finns inte längre. De riktade sig specifikt till äldre personer som ville låna på sin bostad men inte hade tillräckligt hög inkomst för att få ett traditionellt bolån. Här användes bostaden som säkerhet, och det var vanligt att räntan lades till skulden, vilket innebar att lånet betalades tillbaka när bostaden såldes eller vid dödsfall.

I videon: så fungerar ett lån där räntan läggs på lånet

Sälja villan och flytta till bostadsrätt

När man känner att man inte längre orkar sköta villan kan det vara läge att sälja den och flytta till en bostadsrätt. Detta kommer sannolikt att realisera en stor reavinst men sedan 2021-01-01 är uppskovsräntan borttagen. Det innebär att du kan göra uppskov på vinsten och skjuta med den in i bostadsrätten utan att behöva betala skatten eller ränta på skatten.

För att kunna göra uppskov på hela vinsten måste den nya bostaden vara lika dyr eller dyrare än bostaden som säljs. Ett tips är därför att köpa en bostadsrätt som har ett högt pris och en låg månadsavgift, istället för tvärt om. Då kan ett större uppskov göras.

🔗 Läs vår djupgående guide som förklarar hur uppskov fungerar

Vad säger de svenska bankerna om ämnet?

Nedan går vi igenom vad olika svenska banker har för inställning till att låna ut pengar till pensionärer.

Vad händer om en sambo eller make/maka dör?

När en make/maka eller sambo, som är medlåntagare, dör gör vissa banker en ny kreditprövning av den återstående låntagaren. Detta för att se om den återstående låntagaren klarar av att betala ränta och amorteringar framöver. Det är dock många banker som struntar i detta så länge som ränta och amorteringar fortsätter att betalas enligt överenskommelse.

Vanliga frågor och svar

Läs mer

• Bolån för egenföretagare
• Bolån med borgensman
• Bolån för studenter
• Bolån trots betalningsanmärkningar
• Bolån för unga