Byggnadskreditiv är en kredit som tecknas inför nyproduktion, eller större ombyggnation, av en bostad. Beloppet används löpande för att betala fakturor till exempelvis leverantörer och entreprenörer. När bostaden slutbesiktats läggs krediten om till ett bolån.
I denna artikel förklaras hur byggnadskreditiv tecknas, används och återbetalas samt vilka kostnader som kan uppstå.
Så fungerar byggnadskreditiv
Ett byggnadskreditiv är en kredit som banken kan bevilja inför nybyggnationer eller mycket stora ombyggnationer. Utbetalning av hela kreditbeloppet sker däremot inte eftersom det är banken som betalar de löpande fakturorna för byggprojektet med den beviljade krediten. (Se mer utförligt under rubriken ”Steg för steg – så fungerar byggnadskreditiv” nedan.
På detta sätt är banken säker på att beloppet verkligen används till rätt syfte. Dessutom kontrollerar banken att värdet på den bostad som byggs ökar succesivt vilket gör att krediten stegvis kan utnyttjas i större omfattning. Efter att huset är färdigbyggt återbetalas utnyttjad kredit med ett bolån som tecknas på samma summa.
Det är betydligt färre aktörer i Sverige som erbjuder byggnadskreditiv än bolån. Exempel på banker som erbjuder detta är:
- Danske Bank (Annonslänk)
- Nordea
- Swedbank
- Handelsbanken
- SEB
När projektet är slutfört och bostaden slutbesiktad tecknas istället ett bolån. Kom ihåg att då jämföra flera olika banker! Läs mer vid rubriken ”När huset är färdigbyggt”.
Varför inte bolån direkt?
Ett bolån måste ha säkerhet i ett boende, exempelvis ett småhus eller en bostadsrätt. De som bygger ett nytt hus har ingen säkerhet och kan därmed inte teckna bolån. Lösningen blir ett byggnadskreditiv som succesivt kan utnyttjas utifrån att hur långt projektet med ny bostad har löpt utifrån en förutbestämd plan.
(Ska du bygga nytt hus? – Nordea Sverige)
Steg för steg – Så fungerar byggnadskreditiv
Här beskrivs processen, steg-för-steg, från att banken kontaktas och krediten beviljas till att bostaden besiktas och bolån kan lösa befintlig kredit. Detta ska enbart ses som exempel då processen kan se något olika ut beroende på hos vilken bank som krediten tecknas.
1. Kontakta banken
Det första steget är alltid att ta kontakt med den bank där byggnadskreditiv önskas tecknas. En handläggare kan därefter förklara processen, vilka dokument som krävs och hjälpa till med ansökan om lånelöfte.
Eftersom krediten är betydligt mer komplex än ett traditionellt bolån går det alltså inte att bara ansöka online och få besked direkt.
2. Entreprenörskontrakt
Andra steget är att välja husmodell, husleverantör, entreprenör och byggprocess. Det är i detta skede som ett entreprenörskontrakt skrivs.
Banken kan behöva godkänna vilka leverantörer som kommer att anlitas. Det är därför viktigt att ”dubbelkolla” detta med banken.
3. Bygglov
Det krävs alltid ett beviljat bygglov för att ett byggnadskreditiv ska kunna beviljas. Ofta kan entreprenören hjälpa till med de handlingar som krävs kring en bygglovsansökan. Kom ihåg att skicka in ansökan i god tid innan projektet förväntas påbörjas.
4. Banken kontrollerar handlingar
Nu skickas samtliga dokument in till banken som krävs för att de ska kunna bevilja krediten. Det kan exempelvis vara produktionskalkyl, entreprenörskontrakt och lyftplan. Längre ner i artikeln förklaras några av de vanligaste dokumenten som måste bifogas. Utifrån dessa dokument kan banken ge ett lånelöfte på ett specifikt belopp.
5. Byggnadskreditiv godkänns
Kreditens totala belopp får maximalt uppgå till 85% av den beräknade totala produktionskostnaden. Beloppet får inte heller vara större än 85% av den förhandsvärdering som genomförs. En värdering som anger ungefär vad bostaden förväntas vara värd efter att byggnationen är klar.
Resterande del, dvs 15%, är kontantinsats och betalas exempelvis genom att de första fakturorna betalas med eget kapital.
Säkerhet för ett byggnadskreditiv uppnås genom att fastigheten pantsätts. En ansökan om inteckning behöver alltså ske hos Lantmäteriet varpå banken får det digitala pantbrevet som säkerhet.
6. Fakturorna skickas in löpande
Fakturor för allt från arkitekt till entreprenör skickas in till banken och godkänns för betalning av kunden. Banken kommer därmed att betala dessa fakturor från den beviljade krediten. I regel är det kopior som ska skickas in varpå originalen behålls.
Banken kommer även följa upp byggprocessen så att värdet ökar succesivt med att krediten betalas ut. Det är alltså inte möjligt att få ut hela beloppet om inte processen bevisligen löper på enligt plan.
7. Egna uttag – Mindre fakturor
Utöver större inköp, på faktura, kan det finnas behov av mindre inköp som exempelvis låntagaren vill göra själv. I kontakt med banken går det därför att få mindre delar av krediten utbetalad till ett bankkonto.
Banken kan även exempelvis ha krav på att fakturor på under 10 000 kronor betalas av låntagaren med utbetalade pengar från krediten.
8. Avlyft – Bolån tecknas
Med bland annat slutbesked från byggnadsnämnden samt slutvärdering av bostaden kan byggnadskreditivet lösas via ett bolån (kallas för avlyft). Därmed är hela krediten återbetald och låntagaren har ett färdigt hus och ett traditionellt bolån.
Krav för att få krediten beviljad
För att banken ska kunna bevilja ett byggnadskreditiv krävs att ett flertal dokument och ritningar skickas in till banken. Kortfattat handlar det om att alla dokument ska finnas som krävs för att en byggnation ska kunna påbörjas. Nedan presenteras en allmän lista men prata alltid med banken och be om en lista på vilka dokument de kräver.
- Produktionskostnadskalkyl – En kalkyl över samtliga kostnader som förväntas uppstå under projektet.
- Förhandsvärdering – Värdering som anger vad bostaden bör vara värd efter slutbesiktning. Värdet ligger till grund för maximalt beviljad kredit.
- Byggnadsritningar – Kompletta ritningar över ny- eller ombyggnationen.
- Tomtkarta – Tomtkarta går att se i tjänsten ”Min Fastighet” på Lantmäteriets hemsida
- Kontrakt med entreprenör – Ett kontrakt som visar vilken entreprenör som ska utföra arbetet.
- Färdigställandeförsäkring – En försäkring som säkerställer att bostaden blir färdigbyggd även om anlitat företag skulle gå i konkurs. Med försäkringen kan annat byggbolag anlitas för kvarvarande arbete.
- Spärrförbindelse – Avtal som anger att en viss del av beviljad kredit ska avsättas till en specifik leverantör eller entreprenör. Husleverantörer kan exempelvis ha krav på spärrförbindelse så att de med säkerhet får betalt för sin leverans.
- Startbesked – Ett kommunalt startbesked och godkända bygglov, marklov m.m.
- Lyftplan – En plan som för planerade uttag från krediten.
Se även videon nedan där flera av begreppen ovan nämns och förklaras i dess kontext.
(Att bygga ett hus – Varbergs Sparbank)
Amortering och ränta
Byggnadskreditiv har ett upplägg som innebär att amortering inte betalas under kreditens löptid samt att ränta kan betalas med beviljad kredit. Med andra ord går det att ha krediten utan att någon betalning behöver ske fram till att det löses med ett bolån. Det förklaras under kommande rubriker:
Amortering
Amortering behöver inte ske under kreditens löptid. När sedan projektet är slutfört återbetalas krediten med ett bolån som har bostaden som säkerhet. Är det nybyggnation har banken rätt att bevilja upp till fem års amorteringsfrihet efter slutbesiktning. Denna regel gäller däremot bara för första ägaren av bostaden. Säljs den inom dessa fem år kommer därmed inte köparen få denna förmån.
Efter dessa fem år gäller samma villkor som på övriga bolån. Med andra ord kommer amortering krävas om belåningsgraden är över 50% och/eller skuldkvoten är över 4,5.
Ränta
Ränta uppstår enbart på den del av krediten som utnyttjas. Räntekostnad uppstår därmed från den dag då banken använder krediten för att betala en faktura. Denna kostnad kan exempelvis betalas per månad eller kvartal.
- Dras från krediten – Ett alternativ är banken tar pengar från beviljad kredit för att betala den löpande räntan. Det innebär däremot att det finns en något mindre belopp att använda för kommande fakturor.
- Extra amortering – Önskas räntan betalas med externa medel sker det via en extra amortering på byggnadskreditivet med samma belopp som räntekostnaden. När banken sedan drar räntebeloppet kommer användbart kreditbelopp bli samma som innan räntekostnaden drogs.
Det kan även förekomma andra sätt att betala den löpande räntekostnaden. Fråga din bank om hur upplägget är hos dem.
När huset är färdigbyggt
Efter slutbesiktning upprättas ett slutbesiktningsprotokoll och kommunalt slutbesked. Dessutom genomförs en värdering av bostaden som underlag för det bolån som används för att lösa byggnadskreditivet.
Är det nyproduktion kan banken erbjuda amorteringsfritt i upp till fem år (läs mer ovan vid rubriken ”Amortering”). I annat fall är det belåningsgraden som avgör om amorteringsfrihet kan beviljas eller inte.
Inget löfte om bolån
Inför att en bank beviljar ett byggnadskreditiv sker en kreditbedömning på låntagaren. En bedömning som påvisar att personen, eller personerna, förväntas kunna hantera att betala tillbaka beloppet samt räntor och avgifter. Förändras inte de ekonomiska förutsättningarna kommer banken till mycket stor sannolikhet även kunna bevilja bolånet när bostaden är färdig.
Skulle de ekonomiska förutsättningarna kraftigt ändras, under byggprocessen, är det mycket viktigt att direkt kontakta banken för att tillsammans hitta en lösning. De är nämligen inte juridiskt bundna till att erbjuda bolån till de kunder de gett byggnadskreditiv.
Byta bank eller förhandla
Det bolån som tecknas, för att lösa byggnadskreditivet, kan tecknas på valfri bank. Det finns alltså inget krav på att det måste vara hos den bank där krediten utnyttjats. Många ser det som smidigt att fortsätta processen med samma bank men genom att jämföra bolåneräntor, och förhandla med flera banker, kan eventuellt lägre bolåneränta uppnås.
Avgifter vid byggnadskreditiv
De vanligaste avgifterna som uppstår vid användning av ett byggnadskreditiv presenteras nedan. Som visas är det stor skillnad mot ett bolån, både gällande ränta och andra avgifter. Kom ihåg att både avgifter och räntor är förhandlingsbara och individuella utifrån låntagarens ekonomiska situation.
Uppläggningsavgift / Avgift / Serviceavgift
- 4000 – 5000 kronor
Bankerna använder lite olika begrepp för den avgift som uppkommer för att kredit ska administreras. Det kan exempelvis vara uppläggningsavgift, avgift eller serviceavgift. Oavsett ingår ett liknande utbud av tjänster för en kostnad på cirka 4000 – 5000 kronor.
Avgiften täcker all handläggning i samband med lånet, exempelvis granskning, uppläggning & fakturabetalning. Eftersom det ingår betydligt mer administrativt arbete, än med ett bolån, är avgiften även betydligt högre. Avgiften kan även variera beroende på om projektet byggs via totalentreprenad och nyckelfärdigt hus eller om det byggs på egen hand med lösvirke.
Ränta
- Ett par %-enheter över rörlig bolåneränta
Ränta betalas på den del av krediten som utnyttjas. Räntenivån är ofta ett par procentenheter högre än bolånens rörliga ränta.
Om exempelvis den rörliga bolåneräntan är på cirka 5 % kan byggnadskreditivet ha 7 – 9%. Räntekostnaden betalas antingen månadsvis eller kvartalsvis. Se mer högre upp i artikeln vid rubrik ”Ränta och Amortering”.
Kreditavgift / Kontraktsränta / Årsavgift
- 0 – 5 % av beviljad kredit
Banken kan även ta en avgift för själva krediten vilket kan liknas med en slags uppläggningsavgift. Det är oftast en viss procent av hela beviljade kreditbeloppet, exempelvis 0 – 5 %. Nivån kan variera bland annat utifrån kreditvärdighet, belopp och andra faktorer.
Svåra begrepp – ordlista
Här presenteras några av de begrepp som ofta förekommer i samband med att byggnadskreditiv tecknas.
Avlyft
Avlyft är det finansiella begreppet för att banken lägger om byggnadskreditivet till ett bolån.
Entreprenadavtal
Entreprenadavtal är ett avtal mellan entreprenören och framtida husägare. Ett avtal som bland annat anger kostnad och tidsplanering. I entreprenörsavtalet kan det även framgå hur betalning ska ske vilket därmed ska överensstämma med lyftplanen och produktionskalkylen.
Lyftplan
Lyftplan är en betalningsplan som visar på när olika kostnader, som anges i produktionskalkylen, ska betalas. Med andra ord när större belopp kommer att utnyttjas (lyftas) från byggnadskreditivet.
Produktionskalkyl
Produktionskalkyl är detaljerad ekonomisk uppställning över samtliga kostnader för nybyggnation av ett hus. Kalkylen tas fram i samarbete med den husleverantör, eller entreprenör, som anlitas för projektet. För banken är denna kalkyl avgörande för hur stort belopp som maximalt kan beviljas i kredit.
Spärrförbindelse
Spärrförbindelse är ett avtal (bankgaranti) som anger att en viss del av beviljat byggnadskreditiv avsätts till en specifik leverantör eller entreprenör. Förbindelsen låser därmed beloppet fram till att leverantören fått betalningar till detta belopp. För exempelvis en husleverantör skapas därmed en säkerhet gällande att de kommer kunna få betalt.
Viktigt att tänka på
- 80 – 85 % belåningsgrad – Det varierar något mellan bankerna gällande hur hög belåningsgrad som tillåts på ett byggnadskreditiv. En del har krav på 80% medan andra har 85%.
- Amorteringsfrihet – Krediten är amorteringsfri och löses med ett bolån när huset är färdigbyggt. På nybyggda bostäder finns även möjlighet till amorteringsfrihet i upp till fem år.
- Inget löfte om bolån – Att krediten beviljas innebär inte per automatik att banken kommer bevilja bolån. Vid stora privatekonomiska förändringar hos låntagaren, eller om bostaden värderas lägre än förväntat efter slutbesiktning, kan alltså bolånet nekas helt eller bara erbjudas till ett lägre belopp.
- Tidsbegränsning – En annan sak som skiljer bankerna åt är hur lång tid som krediten kan vara aktiv. Det kan exempelvis vara 12 eller 24 månader. Det kan däremot finnas möjlighet till viss förlängning.
- Jämför och förhandla – Det finns inget krav på att bolånet måste tecknas hos den bank som beviljat byggnadskreditivet. Ta därför tillfället och jämföra bolåneräntor och förhandla med banken för att pressa ner bolånekostnaden.
Vanliga frågor och svar
Nej, alla bolånebanker erbjuder inte denna kredit. Tjänsten hittas främst hos storbankerna.
De kostnader som uppkommer under byggnadstiden är ränta och kreditavgift. Dessa kostnader kan dras direkt från beviljad kredit.
Ränta på byggnadskreditiv brukar ligga på ett par procentenheter över rörlig bolåneränta.
Ja, ränteavdraget gäller för denna kredit.
Ja, banken kan avsluta avtalet om inte kunden följer avtalsvillkoren. Det gäller exempelvis om projektet anses inte kunna slutföras inom uppsatta ekonomiska ramar.