Då blir det dyrare att lösa bolånet i förtid

De som lyckas förhandla ner bolånets ränta kraftigt kan straffas med högre ränteskillnadsersättning efter lagändringen i juli. Det visar en uträkning av företagsekonomer på KTH. 

Den första juli 2025 började en ny lag att gälla som reglerar hur bankerna ska beräkna ränteskillnadsersättningen. En avgift som bolånetagare behöver betala om de löser ett bundet lån i förtid. 

Lagen infördes för att göra det lättare för konsumenterna att lösa bundna bolån och exempelvis flytta dem till en annan bank. Därmed kan konkurrensen öka på bolånemarknaden och möjligheterna för konsumenterna att pressa ner sin lånekostnad. 

I korthet innebär den nya lagen att ränteskillnadsersättningen ska beräknas på aktuell swapränta, vilket speglar bankernas direkta kostnader. Detta för i stället som tidigare vara beräknat på räntan på bostadsobligationer. 

I teorin betyder förändringen att det blir billigare att lösa bundna bolån. Men i praktiken är det inte alls säkert. Det visar en uträkning från experter på Kungliga Tekniska Högskolan (KTH). 

Dyrare vid låg bolånemarginal

Uträkningarna visar att den faktiska kostnaden för bolånetagaren ökar i det fall som bankens bolånemarginal är under 1 procent. Med bolånemarginal menas skillnaden mellan bankens kostnad för att låna upp pengar och den ränta som bolånetagaren betalar. 

I praktiken innebär det att personer som har god kreditvärdighet och har förhandlat ner sin bolåneränta kraftigt ”straffas” med en högre ränteskillnadsersättning än tidigare. Detta medan de med sämre ekonomiska förutsättningar, och därmed högre ränta, får störst besparing via den nya lagen. 

Banken – den stora vinnaren

Rickard Engström, doktor i företagsekonomi på KTH, säger att de stora vinnarna inte är bolånetagarna utan bankerna. Detta utifrån att banken tjänar mer än tidigare på de kunder som har mycket låg bolåneränta och bibehåller god marginal på övriga kunder. 

Detta visar även den uträkning som KTH har tagit fram. I tabellen visas hur mycket billigare, eller dyrare, det blir att lösa ett bundet bolån på 1 miljon kronor med 36 månader kvar på bindningstiden. Detta utifrån olika nivåer på bankens bolånemarginal. 

Är exempelvis bankens upplåningskostnad 2,60 % och bolånetagaren får betala 4,20 % är bolånemarginalen 1,60 %. I detta fall skulle låntagaren spara 18 000 kronor, i förhållande till tidigare lagstiftning, på att lösa bolånet i förtid. 

Om samma låntagare hade lyckats förhandla ner räntan på bolånet till enbart 3,00 % hade bolånemarginalen bara varit 0,40 % varpå det skulle bli 18 000 kronor dyrare att lösa exakt samma bolån. 

Bolånemarginal oftast över 1 %

I genomsnitt är bolånemarginalen över 1% på bundna bolån över två till fem år. Det visar en sammanställning som Privata Affärer gjort med information från Compricer, Riksbanken och SCB. 

Under de senaste fem åren har bankernas marginal, på bolån med fem års bindningstid, enbart varit under 1 % under delar av 2024. 

^{(Bildkälla: Privataaffärer.se)} 

Privata Affärer påpekar däremot att uträkningen genomförts utifrån bankernas genomsnittliga bolåneränta under perioderna vilket gör att den kan bli något missvisande. Detta utifrån att räntenivåerna speglar alla utestående lån och inte enbart de som tecknades exakt under mätperioden.