Mäklarsamfundet förtydligar definitionen på ett rum

I augusti fick tre mäklare en erinran eller en varning för felaktig marknadsföring av antalet rum i en bostad. Mäklarsamfundet går därför ut med information till alla sina medlemmar för att förtydliga begreppen ”rum” och ”kök”. 

Efter Fastighetsnämndens möte i augusti beslutades det att tre mäklare skulle få påföljder efter att ha angett felaktig information gällande antalet rum i bostäder. Ett återkommande problem som till viss del beror på otydliga bedömningar och brist på lagtexter som reglerar området. Dessutom finns det domar från förvaltningsrätten som kan uppfattas som motsägelsefulla. 

Av denna anledning lyfte Mäklarsamfundet upp frågan till sina medlemmar och förtydligade till dem vilken definition som gäller. 

Ett rum utan direkt solljus

I ena fallet hade en mäklare marknadsfört en bostad med att ha tre och ett halvt rum trots att det bara varit två. I anmälan anges att enbart ”två rum har tillgång till direkt dagsljus”. Mäklaren fick en varning av Fastighetsnämnden och ändrade därefter objektsbeskrivningen. 

Ett rum som delats i två

Det andra fallet handlade om en mäklare som angett att bostaden hade tre rum men där anmälaren anser att det egentligen bara är två. Orsaken att tre rum angavs var att ett av rummen delats upp till ”två utrymmen, varav den ena delen bara har indirekt solljus”. 

I detta fall stod mäklaren på sig och ansåg sig inte ha agerat felaktigt då tydlig information om bostadens disponering framgick i bostadsbeskrivningen. 

Fastighetsnämnden ansåg däremot att mäklaren borde ha insett att ena rummet inte hade något fönster och därmed ingen direkt solljus vilket innebär att utrymmet inte ska klassas som ett rum. Men eftersom det fanns förtydligande i bostadsbeskrivningen fick mäklaren bara en erinran. 

5 kvadratmeter är ett kök

I det tredje fallet hade mäklaren definierat ett utrymme på fem kvadratmeter som ett kök. I utrymmet fanns fristående kokplatta och mikro men varken spis eller ugn. Däremot fanns en spis inritad på planritningen vilket inte speglade verkligenheten. 

Fastighetsmäklarnämnden ansåg att uppgifterna varit vilseledande och att detta även förstärkts av en felaktig planlösning. Dessutom ska golvytan vara på minst sju kvadratmeter för att det ska få kallas för ett kök. Mäklaren fick därmed en varning. 

Vad är ett rum?

Någon juridisk definition av ”rum” finns inte. Fastighetsmäklarnämnden utgår däremot från den definition som anges i Lantmäteriets författningssamling LMVFS 2007:3. 

3 §  Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta av minst sju kvadratmeter och har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Det är utifrån denna definition som de tre mäklarna antigen fick erinran eller varning. Detta utifrån att rummen inte haft direkt dagsljus alternativt varit mindre än sju kvadratmeter. 

Gällande vad som kan klassas som kök hänvisar nämnden till paragraf 4 i Lantmäteriets författningssamling. 

4 §  Med ett kök avses ett för matlagning avsett utrymme som har en golvyta av minst sju kvadratmeter (bänkar, skåp och liknande inräknat) och har direkt eller indirekt dagsljus. Som kök räknas även kokvrå med matrum om utrymmena tillsammans har en golvyta av minst sju kvadratmeter och har direkt eller indirekt dagsljus.

I paragraf 5 definieras sedan vad en kokvrå är och därmed vad som skiljer sig mellan kök och kokvrå. Skillnaden är att en kokvrå har en golvyta på mindre än 7 kvadratmeter och/eller saknar direkt eller indirekt solljus. 

Vad är ett halvt rum?

Enligt rättsfall får även begreppet ”halvt rum” användas vid beskrivning av bostäder. I detta fall kan rummet vara på minst 7 kvadratmeter men sakna direkt solljus. Men domar från förvaltningsrätten visar att det blir en tolkningsfråga och att domarna delvis ger olika information om hur tolkning får ske. 

I en artikel på Mäklarsamfundets hemsida anger Andreas Strandberg, biträdande förbundsjurist i samfundet, att förvaltningsrättens svar ”förefaller som tvetydig”. Om kammarrätten beviljar prövningstillstånd, i något av fallen, kan det däremot skapas praxis vilket skulle kunna innebära att Mäklarsamfundet ”inom kort kan återkomma  med en klarare bild av rättsläget”.