En bostad kan tvångsförsäljas, alltså säljas utan ägarens medgivande, av flera orsaker. Det kan exempelvis handla om att bostaden har flera ägare som inte kommer överens och därmed, via Tingsrätten, tvingar fram en försäljning. Det kan även handla om att bostadens ägare inte betalat sina lån eller räkningar vilket kan leda till att Kronofogden tvångsförsäljer bostaden.
Artikelns innehåll:
1. Tvångsförsäljning när ägarna inte kommer överens
2. Tvångsförsäljning via Kronofogden
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Tvångsförsäljning när ägarna inte kommer överens
När flera personer äger en bostad ihop men inte kommer överens är det samäganderättslagen (SamägL) som reglerar vad som gäller. Det kan exempelvis handla om två parter som inte kommer överens vid en skilsmässa eller separation.
Ansökan om tvångsförsäljning hos Tingsrätten
Om ägarna av en bostad inte kommer överens om huruvida bostaden ska säljas eller inte kan en delägare ansöka om tvångsförsäljning via Tingsrätten. Om tvångsförsäljningen beviljas, utser domstolen en god man vars uppgift är att sköta försäljningen och fördela köpeskillingen. Detta enligt paragraf 6 i SamägL. Kostnaden för den gode mannen betalar delägarna för baserat på ägarandel i bostaden.
Offentlig auktion leder oftast till lägre slutpris
Vid en tvångsförsäljning av en bostad enligt samäganderättslagen sker försäljningen genom offentlig auktion. Den gode mannen som hanterar processen har ingen skyldighet att sträva efter det högsta möjliga slutpriset. Detta innebär att bostaden ofta inte marknadsförs optimalt, vilket i sin tur kan leda till att ägarna får ett lägre försäljningspris jämfört med om de hade enats om att sälja bostaden med hjälp av en fastighetsmäklare och en genomtänkt försäljnings- och marknadsföringsstrategi.
Vill man som bostadsägare få ut så mycket pengar som möjligt från försäljningen bör man alltså undvika tvångsförsäljning och genomföra en vanlig försäljning med hjälp av en mäklare istället.
Undvik att betala onödigt mycket för mäklaren💡
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Minimipris
En delägare kan begära att domstolen sätter ett lägsta pris som fastigheten inte får säljas under. Om det begärda priset bedöms vara för högt, har domstolen möjlighet att istället fastställa ett lägre pris.
Delägare får lägga bud
Delägare har rätt att lägga bud vid försäljningen och därmed köpa ut de andra delägarna.
Delägare kan motsätta sig tvångsförsäljningen om synnerliga skäl finns
Tingsrätten kan inte besluta om att sälja bostaden om en eller flera delägare som motsätter sig försäljningen kan visa att det finns särskilda skäl för att försäljningen inte bör genomföras vid det aktuella tillfället. Enbart en generell ovilja att sälja räknas dock inte som ett sådant skäl.
Ett exempel på ett synnerligt skäl som skulle kunna skjuta upp försäljningen skulle kunna vara att bostadsmarknaden är väldigt svag och att en försäljning därmed skulle leda till en stor ekonomisk förlust för säljarna.
I rättsfallet NJA 1979 s. 562 fastslog Högsta domstolen att sociala förhållanden i vissa fall kan utgöra synnerliga skäl för att skjuta upp en tvångsförsäljning. Dock får de omständigheter som åberopas inte vara av mer varaktig karaktär, eftersom det endast handlar om en tidsbegränsad uppskjutning. Till exempel ansågs det inte vara synnerliga skäl att ett barn riskerade att fara illa av att behöva flytta från sin bostad och byta skola.
Tvångsförsäljning via Kronofogden
Betalar man inte sina lån eller räkningar går de till Kronofogden. Där får man ett skuldsaldo som man måste betala. Har en person ett obetalt skuldsaldo hos Kronofogden som man inte betalar görs en utredning och utmätning av personens ekonomi. Saknas tillgångar för att täcka skulderna kan även bostaden utmätas och tvångsförsäljas. Kronofogden försöker dock alltid i det längsta undvika försäljning av bostaden.
Processen steg-för-steg:
Utredning av personens ekonomi
Kronofogden utreder personens ekonomi. En översikt görs över personens tillgångar, såsom pengar på bankkonton, värdepapper, inkomster och ägodelar.2.
Utmätning av lös egendom
Utmätning innebär att en person överlämnar egendom till Kronofogden för att den ska säljas och därigenom täcka skulder. Det kan också innebära att Kronofogden besöker personen för att beslagta tillgångar med tillräckligt högt värde som kan säljas.
I första hand beslagtas pengar på bankkonton, därefter genomförs löneutmätning, och om det inte räcker, tas lös egendom i anspråk. Lös egendom inkluderar exempelvis bilar och bostadsrätter.
Kronofogden försöker alltid i det längsta undvika försäljning av bostaden.
Utmätning av fast egendom (fastighet)
Om lös egendom inte är tillgänglig för utmätning kan Kronofogden istället beslagta fast egendom, såsom en fastighet. Det finns alltså en skillnad i prioriteringsordning mellan bostadsrätter och fastigheter vid utmätning.
Försäljningen av bostaden
Om det beslutas att en bostad ska tvångsförsäljas låter Kronofogden en fastighetsmäklare värdera och sälja bostaden.
🔗 Här kan du se Kronofogdens försäljningar som säljs via Hemnet
Kronofogden kan även sälja bostäder genom en exekutiv auktion. Bostaden annonseras på Kronofogdens webbplats och säljs sedan till den som lägger det högsta budet i auktionen.
🔗 Se Kronofogdens aktuella försäljningar på exekutiv auktion
Vad gäller om det finns flera delägare?
I vissa fall kan Kronofogden mäta ut samägda bostäder. Utmätning av samägd egendom får ske (8 kap. 8 § UB). Samägda bostäder utmäts oftast i sin helhet eftersom bostaden då är lättare att sälja och betingar ett högre värde.
Kan Kronofogden ta halva bostadsrätten eller huset?
Ja, Kronofogden kan ta halva huset eller bostadsrätten men vanligtvis tvingar de igenom en försäljning av hela bostaden.
Vanliga frågor och svar
Ja, banken kan tvinga dig att sälja din bostad via Kronofogden om du inte betalar ränta och amorteringar.
Ja