Kan banken tvinga mig att sälja bostaden?

När du tar bolån tar banken ditt hus eller din bostadsrätt som säkerhet för lånet, dvs bostaden blir pantsatt för lånet. Bostaden kopplas ihop med bolånet via pantbrev (hus) eller en pantförskrivning (bostadsrätt).

Om du inte kan betala dina amorteringar och räntebetalningar kan långivaren/banken vända sig till kronofogdemyndigheten och få dina tillgångar och din bostad utmätt. En utmätning innebär att Kronofogden tar reda på vilka tillgångar du äger som möjligtvis kan säljas.

Om Kronofogden efter en utmätning inte ser någon annan möjlighet så kan den besluta att bostaden måste säljas. Kronofogden kan antingen ge dig möjlighet att sälja bostaden själv så att du kan betala dina skulder eller så säljs din bostad via en så kallad exekutiv försäljning. En exekutiv försäljning innebär att kronofogden säljer bostaden åt dig.

Artikelns innehåll:
1. Sälja själv eller exekutiv försäljning?
2. I denna ordningen säljer kronofogden dina tillgångar
3. Kan banken säga upp bolånet?

Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik

Sälja själv eller exekutiv försäljning?

Det är mycket bättre om du kan få sälja bostaden själv med hjälp av en mäklare. Slutpriset blir i princip alltid betydligt högre vid en vanlig försäljning med mäklare än om bostaden säljs exekutivt. Du bör därför alltid försöka få godkänt från Kronofogden att sälja själv.

När en bostad säljs exekutivt görs det på ett sätt som inte ger det högsta möjliga slutpriset eftersom de slarvar med marknadsföring och vid budgivningen kan spekulanterna antingen lägga bud på plats på visningen eller via telefon efter visning. Den budgivning som mäklarna använder sig av är alltså bättre.

En mäklare gör ett mycket bättre jobb med försäljningen än kronofogden helt enkelt.

💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

Om du lyckas få tag i pengar i sista minuten

Om Kronofogden har beslutat att din bostad måste säljas och du lyckas få fram pengar så att du kan betala dina skulder så kommer Kronofogden att dra tillbaka kravet på försäljning.

Ordningen som kronofogden säljer dina tillgångar

1. Kontanta medel
2. Banktillgångar
3. Löneutmätning
4. Fonder & aktier
5. Övrig lös egendom, till exempel en bostadsrätt, bil, båt, klocka, klädesplagg eller tv
6. Fast egendom, till exempel fastighet, tomt, skogsfastighet eller jordbruksfastighet
7. Skepp, flygplan eller tvistiga fodringar

Källa: Kronofogdemyndigheten.

Kan banken säga upp bolån?

Ja, banken kan säga upp bolån under särskilda omständigheter:

• Du slarvar med betalningarna på bolånet
• Värdet på huset, bostadsrätten eller fastigheten har sjunkit avsevärt. Allmän prisnedgång på marknaden räcker inte, det krävs något mer drastiskt (se rubrik nedan).
• Du vägrar betala amorteringar och ränta
• Långivaren har synnerliga skäl, exempelvis är på väg att gå i konkurs. Endast bolån med en löptid på minst 30 år kan sägas upp med hänvisning till synnerliga skäl.
• Om det framkommer att låntagaren kraftigt ljugit i låneansökan.

Vad händer om värdet blir lägre än lånebeloppet?

Banken har ingen generell rättighet att säga upp låneavtalet i det fall som värdet på säkerheten (bostaden) minskar och därmed blir lägre än utlånat belopp. En situation som exempelvis kan uppstå om det allmänna prisläget sjunkit på den ort där bostaden är belägen. 

Däremot kan banken kräva att lånet blir löst i förtid om värdet på säkerheten ”avsevärt försämrats”. I lagen anges relevanta orsaker vara att låntagaren ”uppsåtligen eller genom grov vårdslöshet har orsakat att säkerheten avsevärt försämrats”. 

33 § Konsumentkreditlag – Kreditgivaren har rätt till betalning av en bostadskredit i förtid på grund av försämrad säkerhet endast om säkerheten har avsevärt försämrats till följd av någon annan orsak än en allmän prisnedgång på den relevanta marknaden. 

Detta kan även förtydligas i låneavtalet eller bankens allmänna villkor för bolån. Ett exempel nedan visar detta från Svea Banks allmänna villkor. 

Pantsättaren äger inte, i andra fall än vid reparations- eller förbättringsarbeten, utan Sveas medgivande låta väsentligt förändra pantsatt egendom.

Mycket liten risk

Det är en mycket liten risk att banken skulle kräva att bolånet avslutas i förtid på grund av avsevärt försämrat värde i säkerheten. Så länge som låntagaren betalar för bolånet finns det ett ekonomiskt incitament för banken att låta bolånet löpa vidare. Om låntagaren däremot inte betalar kan banken använda denna orsak för att säga upp avtalet. 

Vad händer med bolån om banken går i konkurs?

Lånen kommer då mest sannolikt att övertas av någon annan långivare som låter bolånen löpa på som vanligt. Det kan även bli så att bankens konkursbo kräver in bolånen. Har man då bolån hos banken som krävs in får man försöka få nya bolån i en annan bank för att kunna betala tillbaka bolånet till den konkursade banken.

Vad händer om låntagaren ljuger i ansökan?

Grova lögner i en bolåneansökan kan klassas som bedrägeri. Eftersom det är en olaglig handling kan banken avbryta lånet och kräva att det löses direkt. Det fastställdes via en dom i Högsta domstolen där det i domen går att läsa att banken ”lidit skada” även om det inte skett någon ekonomisk förlust. 

Det krävs däremot en lämnad information ”väsentligt” skiljer sig mot de faktiska omständigheterna. I en kommentar till domen sa åklagaren att det exempelvis skulle kunna vara att låntagaren inte nämner att det finns barn i familjen. 

I den uppmärksammade domen hade låntagaren ljugit om inkomstnivå, undanhållit information om andra skulder samt skickat in förfalskade lönebesked för att bevisa anställning. 

Rädda ekonomin med rätt typ av lån

Om du har tur kan du kanske rädda din ekonomi med ett så kallat skuldfinansieringslån. Dessa lån passar dig som:

• Har betalningsanmärkningar
• Har många förfrågningar från andra kreditinstitut
• Har skulder hos Kronofogdemyndigheten
• Tidigare har haft betalningssvårigheter

Kika in på Svea.com och se om deras skuldfinansieringslån fungerar för dig.

Vanliga frågor och svar

Läs även våra artiklar:

• Sälja hus – komplett guide
• Sälja bostadsrätt / lägenhet – komplett guide