Dolda bud

Ett dolt bud är ett bud på en bostad som lämnas med ett specifikt villkor: det får inte delas med övriga spekulanter. Istället vidarebefordras budet enbart till säljaren av mäklaren. Tanken är att skapa en ”hemlig” förhandling som kan leda till ett snabbt avslut på affären, utan att det påverkar eller startar en budgivning.

• Dolda bud är lagliga.
• Mäklaren är alltid skyldig att framföra alla bud till säljaren.
• Säljaren bestämmer själv om budet ska accepteras eller nekas.
• Om säljaren vill så får mäklaren meddela andra spekulanter om budet.
• Bud är inte bindande.
• Alla bud måste noteras i mäklarens budgivningslista men de måste inte visas utåt på hemsidan eller på Hemnet.

Till skillnad från vanliga bud i en öppen budgivning, där alla deltagare får reda på det högsta budet i realtid, hålls det dolda budet privat. Det är en form av villkorat bud och det är en taktik som ofta används av köpare som vill undvika en eskalerande budstrid.

Hur fungerar ett dolt bud i praktiken?

Processen är relativt enkel, men kräver att mäklaren hanterar det med stor noggrannhet för att undvika missförstånd:

1. Spekulanten kontaktar mäklaren: Du meddelar mäklaren ditt bud och specificerar att det ska vara dolt. Du kan också lägga till andra villkor, som exempelvis en önskan om tillträde inom en viss tid eller att affären ska slutas omedelbart.
2. Mäklaren vidarebefordrar budet: Mäklaren skickar budet till säljaren, men informerar inte andra budgivare eller spekulanter. Säljaren får nu välja: Acceptera det dolda budet direkt, komma med ett motbud eller neka det dolda budet och fortsätta med försäljningsprocessen och en vanlig budgivning.
3. Säljarens beslut: Om säljaren accepterar, sluts affären på det dolda budet. Annars fortsätter försäljningsprocessen och budgivningen som vanligt.

I Stockholm, där bostadsmarknaden är särskilt intensiv, är dolda bud en vanlig strategi för att sätta press på säljaren och vinna en affär snabbt – eller för att försöka få ett bättre pris än i en öppen budgivning.

Vad säger lagen?

Dolda bud är fullt lagliga i Sverige. Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) betonar att mäklaren måste informera säljaren om alla bud, inklusive dolda, och att budet inte får missbrukas för att manipulera processen.

• Etiska riktlinjer: Mäklaren får inte favorisera ett dolt bud framför öppna bud. Alla bud ska behandlas lika, och säljaren har sista ordet.
• Kontroverser: Trots legaliteten har dolda bud kritiserats för att minska transparensen i budgivningen. Det kan kännas orättvist för andra köpare som inte får chansen att slå budet. En motion i riksdagen från 2019 föreslog till och med ett förbud mot dolda bud på bostäder som förmedlas av mäklare, med argumentet att det snedvrider marknaden.

Enligt en rapport från Fastighetsmäklarförbundet (FMF) är dolda bud en typ av villkorat bud som måste hanteras korrekt för att inte bryta mot reglerna. Om du som köpare eller säljare misstänker oegentligheter, kan du vända dig till FMI för klagomål.

Hur ska mäklaren agera?

När en spekulant lämnar ett dolt bud bör mäklaren tydligt upplysa spekulanten om att säljaren kan agera på tre sätt:

1. Acceptera budet.
2. Tacka nej till budet.
3. Komma med ett motbud.
4. Kommunicera budet till andra spekulanter med information om villkoret, dvs. att budet enligt villkoret inte gäller när det nu kommunicerats med andra spekulanter.

Mäklaren får alltså, om säljaren vill det, upplysa andra spekulanter om budet. Mäklaren och säljaren är inte bunden av spekulantens krav att hålla budet hemligt eftersom det är säljaren som bestämmer.

Mäklaren är skyldig att ta emot, vidarebefordra och notera samtliga bud tillsammans med eventuella villkor i budlistan, inklusive dolda bud. Välj en kompetent mäklare så behöver du inte oroa dig för att allt sköts korrekt.

Fördelar & nackdelar med dolda bud

Som med många budgivningsstrategier har dolda bud både bra och dåliga sidor. Här är en översikt:

För köparen/spekulanten

För säljaren

Ska man använda dolda bud?

Dolda bud är effektivt för vissa, men dåligt för andra. Om du funderar på att lägga ett, se till att du har bra koll på vad bostaden är värd så att du inte betalar ett överpris.

För säljare: Det finns en risk att det dolda budet är lägre än vad du kan få vid en öppen budgivning. Har du god koll på vad din bostad är värd och känner att budet är väldigt bra kan det ibland vara värt att acceptera eftersom det säkrar en snabb affär till ett pris du är nöjd med.

Ett förbud mot dolda bud utreds

Mäklarsamfundet vill utreda ett förbud mot dolda bud eftersom det skapar oreda på marknaden. Magnus Melin, jurist på Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, är kritisk till förslaget att förbjuda buden.

Andra strategier i budgivningen

Dolda bud är en av många olika strategier man kan använda sig av i en budgivning. Några andra exempel är:

1. Minihöjningen – höja lite i taget
2. Lägga ett högt bud direkt – skrämma de andra budgivarna
3. Lägga sitt maxbud direkt – visa styrka
4. Tidigt bud – buda innan visningarna är klara
5. Sista minuten-budet – buda precis innan kontrakt ska skrivas
6. Vara snabb – buda direkt efter att du har blivit överbudad
7. Lägga underbud – lägga första budet långt under utgångspriset