Köpa bostad av utländsk säljare

Köp av bostad av utländsk säljare (ägare) skiljer sig väldigt lite mot köp av bostad från en person som är skriven i Sverige. Oavsett köp eller försäljning gäller svensk lag och att formkraven i Jordbalk (1970:994) måste följas.  

Enbart krav på formkrav

Det finns inget i svensk lagstiftning som anger att köpare eller säljare av bostäder måste vara svenska medborgare, ha uppehållstillstånd eller vara skrivna i Sverige. Bostaden kan därmed köpas, med eller utan mäklare, förutsatt att formkraven i Jordabalk kap 4 följs. Det innebär fyra krav:

• Skriftligt avtal
• Avtalet innefattar en överlåtelse av bostaden
• Köpeskillingen ska anges
• Säljare och köpare ska skriva under avtalet

Svensk lag gäller

Vid försäljning av en bostad som är belägen i Sverige gäller svensk lag. Detta oavsett var avtalet ingås eller om säljare, eller köpare, bor i annat land. Det är däremot bara de formkrav (se ovan) som anges i Jordabalken som juridiskt måste följas för att avtalet ska vara giltigt. 

Säljare och köpare kan därmed komma överens om ytterligare villkor för försäljningen som utgår från andra länders lagstiftning. I detta fall ska det tydligt hänvisas i avtalet vilka villkor som gäller och hur dessa ska tolkas utifrån utländsk lag. 

Enklare med erfaren mäklare

I likhet med när en bostad önskas säljas till utländska köpare finns en fördel att få hjälp av en mäklare med denna erfarenhet när köp av bostad planeras. Juridiskt är det visserligen samma krav, oavsett köpare eller säljare, men det finns vissa faktorer som skiljer sig mot när köpet sker av någon som är skriven i Sverige.  

Språk

Om säljaren inte kan svenska finns en fördel om mäklaren kan säljarens språk. I annat fall kan tolk behöva anlitas vilket kan göra kommunikationen svårare. Detta inte minst om köparen har många specifika frågor kring boendet, underhåll och liknande. 

Tilläggsavtal

Som nämnts tidigare kan köpare och säljare skapa villkor vid köpet som förhåller sig till utländska lagar och regler. Det är visserligen ovanligt men om så sker finns en fördel att mäklarbyrån har tillgång till kompetens inom området. 

Betalning

Sker betalning till ett svenskt bankkonto bör det inte bli några problem vid likvidavräkning och betalning. Har däremot säljaren enbart utländskt bankkonto kan det, vid vissa tillfällen, bli problem. Detta är däremot något som mäklaren bör vara insatt i och ha kontrollerat i förväg. 

Problemet har lyfts upp av Mäklarsamfundet även om problematiken som nämns främst handlar om när det är utländsk köpare och svensk säljare. Orsaken är att det kan krävas bankkonto i det land dit transaktionen önskas genomföras. Detta för att mäklaren på ett säkert sätt ska kunna ha kontakt med bankerna vid betalning av köpeskillingen. Vilka lagar och regler som gäller för att öppna konto i olika länders banker varierar och bör därmed kontrolleras i förväg av den mäklare som har uppdraget. 

Läs även: Sälja bostad till utländska köpare

Om säljaren flyttar utomlands efter försäljningen

Om du har köpt en bostad av en utländsk säljare och upptäcker fel i efterhand, kan det bli komplicerat att hantera situationen om säljaren har flyttat utomlands.

Utmaningar med utländsk säljare:

• Svårighet att kontakta säljaren: Om säljaren har flyttat utomlands kan det vara svårt att nå dem för att framföra reklamationen. Du behöver ändå försöka kontakta dem skriftligen (t.ex. via e-post eller rekommenderat brev) för att dokumentera att du reklamerat i tid.
• Rättslig jurisdiktion: Om säljaren inte längre befinner sig i Sverige, kan det vara svårt att driva en rättslig process. Svensk domstol kan ha jurisdiktion om köpet skedde i Sverige, men att verkställa en dom i ett annat land kan vara komplicerat och beror på internationella avtal (t.ex. EU:s Bryssel I-förordning inom EU eller andra överenskommelser).
• Kostnader för rättsprocess: Att driva en tvist internationellt kan bli dyrt, särskilt om du behöver anlita jurister i säljarens nya hemland. Det kan också krävas översättningar av dokument och andra administrativa kostnader.

Du bör alltså ha i åtanke att det kan bli svårt att reklamera eventuella fel till en säljare som flyttat utomlands.