Bolån i andra länder

På flera punkter skiljer sig bolån i Sverige mot bolån i andra länder i Norden. Men det finns även stora likheter, bland annat inom kreditprövning och att belåningsgraden aldrig får vara 100%. I denna artikel jämförs de nordiska bolånevillkoren. 

I Mäklarsamfundets rapport ”Den udda grannen” jämförs bolånevillkoren mellan de nordiska länderna. Denna artikel är en sammanfattning av den rapporten. Dessutom anges viss information från den europeiska jämförelsen som är genomförd av European Mortage Federation.

Norge

Bolånetak

Norge hade länge samma krav på belåningsgrad som i Sverige, dvs. 85%. Efter ett beslut av regeringen, i december 2024, ändrades däremot detta till 90%. 

Däremot finns undantag. Ska en stuga/fritidshus, alternativt flera bostäder köpas, är gränsen på bara 60%. Därmed krävs 40 % i eget kapital för att betala kontantinsatsen.

I landet har det även funnits tillfälliga bolånetak. År 2016 infördes ett tidsbegränsat krav på 40 % i kontantinsats vid köp av bostad, förutsatt att bostaden köptes i Oslo. Detta för att dämpa spekulationen på bostadsmarknaden i huvudstaden.  

Genomsnittlig belåningsgrad på 64% – European Mortage Federation 2024

Skuldkvot

I Norge gäller skuldkvotstak på 5. Det innebär att hushållets totala skulder inte får vara mer än fem gånger större än hushållets totala inkomster. För att gynna sparande bland unga finns ”Boligsparig för ungdom” vilket är ett slags bolånesparande. Summan som är sparad inom denna sparandeform får dras av vid uträkning av hushållets totala skuld. 

Amortering

Amorteringskravet innebär att årlig amortering måste ske ner till att belåningsgraden är på 60%. I detta fall är amorteringskravet på 2,5% per år. 

De flesta bolånetagare i Norge har 30-årliga annuitetslån med rörlig ränta. Detta till skillnad mot Sverige där bolån nästa uteslutande har rak amortering (serie lån). 

Skillnaden märks framförallt vid en räntehöjning. Med annuitetslån betalas samma summa varje månad. Beroende på räntenivå betalas därmed olika stor andel amortering och ränta. I Sverige skulle samma ränteökning påverkat den totala boendekostnaden betydligt mer. Det visas i grafen nedan som beskriver hur den disponibla inkomsten för en familj påverkats i de olika länderna vid räntehöjningarna 2022 – 2023. 

(Bildkälla: Svd.se)

Underlättar för förstagångsköpare

I Norge finns två faktorer som gör det lättare för förstagångsköpare att ta sig in på bolånemarknaden. 

• Startlån – Ett ”statligt topplån” som kan beviljas till personer som inte kan uppnå kapitalkravet som gäller för traditionella bolån. 
• BSU – Sparform som gäller för personer upp till och med 33 år. Upp till 27 500 norska kronor kan sparas årligen med fördelaktiga skattevillkor. Totalt kan maximalt 300 000 norska kronor finnas inom sparformen. Skatteavdraget gäller på sparat belopp men kan bara beviljas personer som inte äger en bostad. 

Kreditbedömning

I Norge behöver bankerna ta hänsyn till ett flertal faktorer inför att ett bolån eventuellt beviljas. Utöver god betalningsförmåga finns krav på att banken beräknar, och ta hänsyn till, skuldkvot, belåningsgrad samt övriga lån. 

Ränteavdrag

Norska ränteavdraget kan ske på konsumentlån och gäller med 22%. 

Övrigt

• Flexibilitetskvot – Upp till 10% av beviljade lån varje kvartal får ha undantag från gällande bolåneregler. För bostäder i Oslo är gränsen på 8% per kvartal. 
• Inkomstökningar – Vid bunden ränta kan banken ta hänsyn till en förväntad inkomstökning under lånets bindningstid. 

Finland

Bolånetak

Finland har ett ”delat” bolånetak. De som köper sin första bostad kan låna upp till 95 % av bostadens värde medan bolånetaket för övriga är på 90%. 

Median på belåningsgrad för nya förstagångsköpare är 80 % och övriga 60 % – European Mortage Federation 2024

Skuldkvot

I likhet med de flesta övriga nordiska länderna har Finland ingen lagstadgad maximal skuldkvot. Det har däremot varit uppe för diskussion och utredning. Det finns exempelvis en utredning som föreslog att skuldkvotstaket borde vara på 4,5. 

Amortering

Bolånet kan antingen vara annuitetslån eller med rak amortering. Genom att välja annuitetslån kommer månadskostnaden att påverkas mindre än vid rak amortering när räntan går uppåt. 

Sedan 2023 gäller att amortering av bolån behöver ske på 30 år och den genomsnittliga löptiden är 22 – 23 år. Det är därmed en betydande skillnad mot exempelvis Sverige där många bolån är aktiva under låntagarens hela liv. Den genomsnittliga löptiden i Sverige är mellan 30 – 50 år.  

Underlättar för förstagångsköpare

BSP (Bostadspremielån) erbjuds personer som har svårt att teckna bolån. Blir det beviljas kan både räntestöd samt statsborgen beviljas. Med andra ord att räntekostnaden blir lägre och att staten garanterar en viss del av lånebeloppet. 

Kreditbedömning

I Finland ska bolånebankerna bland annat ta hänsyn till låntagarens kreditvärdighet och inkomst. Till skillnad mot Sverige får banken även ta hänsyn till personens förmögenhet. 

Ränteavdrag

Finland hade tidigare ett ränteavdrag. Det har däremot succesivt växlats ut till att 2023 helt vara borttaget. 

Island

Bolånetak

Även Island har ett bolånetak som skiljer sig mellan förstagångsköpare och övriga. Förstagångsköpare kan låna upp till 85 % av bostadens värde medan gränsen för övriga är på 80%.  Dessutom gynnas förstagångsköparna av ett ytterligare lån som kan tecknas på upp till 3 miljoner kronor. 

Vanlig belåningsgrad är 55 % hos de som tecknar bolån och 65 % för förstagångsköpare – European Mortage Federation 2024

Skuldkvot

Inte heller på Island finns något lagstadgat tak för skuldkvot. Det är därmed bankerna som får göra individuella bedömningar som sedan ligger till grund för om bolånet kan beviljas eller inte. 

Amortering

På Island tillämpas indexerade och oindexerade bolån. Generellt är det vanligast med ett upplägg som innebär att amortering sker likt ett annuitetslån. Med andra ord att samma summa betalas varje månad även om räntan ändrats.  Genomsnittlig löptid är mellan 25 och 40 år.

Underlättar för förstagångsköpare

På Island kan skattefri betalning ske av privat pension för att kunna köpa en bostad. Det kan utnyttjas oavsett ålder och inte enbart förstagångsköpare. Regeln gäller däremot bara en gång under en period av 10 år. 

Kreditbedömning

Kreditbedömningen på Island består bland i att personens kreditvärdighet utvärderas samt att banken ser på fastighetspris i förhållande till lånebelopp. Det är därmed inte stora skillnader mot övriga länder. 

Ränteavdrag

Ränteavdrag kan ske på olika stora belopp beroende på lånebelopp och boendealternativ. 

Danmark

Bolånetak

Bolånetaket innebär att ett bolån, via bolåneinstitut, maximalt får vara på 80% av bostadens värde sedan att regeln infördes 2015. Behöver resterande del finansieras kan ett banklån tecknas upp till 95 % av bostadens värde. Det kan därmed liknas med det som ibland kallas för topplån i Sverige. 

På nya bolån är belåningsgraden normalt på 80 %. På befintliga lån 60 %- European Mortage Federation 2024

Skuldkvot

Det finns ingen lag som reglerar skuldkvoten i Danmark. Det är därmed upp till bankerna att själva avgöra rimlig nivå. En skuldkvot på 3,5 anses vara på ”normal” nivå men det kan skilja mellan olika delar av landet då bostadspriserna skiljer sig relativt mycket. Detta på samma sätt som att skuldkvoten är betydligt högre i Stockholm än i övriga delar av Sverige. 

Amortering 

I Danmark har de flesta annuitetslån med bunden ränta under 30 år. Det innebär att låntagaren betalar exakt samma belopp, i 30 år, vilket skapar en betydligt större privatekonomisk stabilitet än i Sverige.

Amorteringskrav finns enbart på bolån med rörlig ränta förutsatt att belåningsgraden överstiger 60%. I Danmark finns även möjligheten att teckna amorteringsfria bolån sedan 2003. Däremot gäller amorteringsfrihet inte under hela löptiden utan enbart de första tio åren. 

Underlättar för förstagångsköpare

Danmarks bolån skiljer sig på ett flertal punkter mot bolån i övriga nordiska länder. Med långa bindningstider, annuitetslån, amorteringsfrihet samt stora möjligheter att flytta bolånen skapas flexibilitet och stabilitet. 

I Mäklarsamfundets sammanställning anges att dessa faktorer ”kan vara till fördel för den som ska köpa sin första bostad”. 

Kreditbedömning

Kreditbedömningen i Danmark har flera likhet med i Sverige. En bedömning sker av låntagarens ekonomiska situation utifrån ett flertal faktorer och är avgörande för om lånet kan beviljas eller inte. I Danmark tecknas bolån främst med fast ränta vilket gör det enkelt att beräkna boendekostnaden. Tecknas rörlig ränta behöver däremot banken ta hänsyn till detta och beräkna att låntagaren kan hantera en ökad bolånekostnad. 

Ränteavdrag

I Danmark kan ränteavdrag användas, i likhet med Sverige, för att minska den totala kostnaden som betalas för räntor på bolån. Avdraget sker även automatiskt. 

Sverige

Bolånetak

Bolånetaket innebär att bolånet maximalt får vara på 85 % av bostadens värde. Resterande betalas kontant eller med kontantinsatslån.  

Genomsnittlig belåningsgrad på 64% – European Mortage Federation 2024

Skuldkvotstak

Det finns ingen lag som anger hur hög skuldkvot en bolånetagare får ha. Enligt Mäklarsamfundets rapport har bankerna egna krav på maximal skuldkvot på mellan 4,5 och 6.  Med en skuldkvot på över 4,5 påverkas däremot amorteringskravet. 

Amortering

I Sverige gäller ett amorteringskrav som innebär att amortering måste ske om belåningsgraden är över 50%. Upp till belåningsgrad på 70 % är amorteringskravet 1%. Med belåningsgrad på upp till 85 % är kravet 2%. Vid skuldkvot på över 4,5 behöver ytterligare en procent amorteras, oavsett belåningsgrad. Löptiden på bolån är vanligtvis på mellan 30 och 50 år.   

Underlättar för förstagångsköpare

Det enda som underlättar för förstagångsköpare är bosparalternativ som erbjuds av fastighetsbolag. Genom att exempelvis bospara hos HSB ges förtur till vissa bostäder. Det är däremot bara initiativ av företag och inget som regleras i lag. Det innebär att Sverige är det enda landet i Norden som inte underlättar för förstagångsköpare att komma in på bostadsmarknaden. 

Det har däremot presenterats statliga utredningar med förslag på hur förstagångsköparna ska kunna finansiera bostäder på ett enklare sätt. 

Kreditbedömning

I Sverige sker en kreditbedömning som grundas på information som låntagaren lämnar på ansökan, kreditupplysning och KALP-kalkyl. För att beräkna att låntagaren ska kunna hantera en högre bolåneränta över tid använder bankerna en kalkylränta. Dessutom påverkas möjligheten att få lån på belåningsgrad och belopp. 

Ränteavdrag

Ränteavdrag gäller på 30 % av räntekostnaden upp till räntekostnad på 100 000 kronor per år. Räntekostnad över denna nivå resulterar i ränteavdrag på 21%. Avdraget noteras automatiskt på inkomstdeklarationen.