Bolån till förstagångsköpare

Bolån till förstagångsköpare regleras av samma lagar som bolån till övriga låntagare. Däremot finns stora skillnader i ekonomiska förutsättningar, vilket påverkar bolånets villkor. 

Läs om vilka villkor som förstagångsköpare generellt får på bolån samt den utredning som kan förändra villkoren framöver. 

Vad är förstagångsköpare?

Förstagångsköpare brukar definieras som personer som aldrig tidigare ägt en bostad. Eftersom det är första gången de köper en bostad kan de inte använda kapital från försäljning av tidigare bostad för att finansiera inköpet. Läs mer om detta vid rubriken ”Bolånets villkor”.  

I utredningen ”Startlån till förstagångsköpare av bostad SOU 2022:12” används däremot en annan definition. Där föreslås förstagångsköpare vara ”de som inte ägt en primär bostad i Sverige de senaste 10 åren…”. 

Oavsett handlar det om en grupp i samhället som inte äger en bostad och som nu ska ta ett första, eller ett nytt, steg in på bostadsmarknaden. 

Bolånets villkor

Det är framförallt de ekonomiska förutsättningarna som skiljer sig mellan förstagångsköpare och de som redan äger en bostad. Förutsättningar som både påverkar lånebelopp, amorteringskrav och ränta. Reglerna kring bolånen är däremot samma oavsett om det första bostaden som köps eller inte. Se några exempel nedan:

Lånebelopp

Som mest får ett bolån vara på 85 % av bostadens värde. Det innebär att belåningsgraden är på 85%. Om bostaden kostar 1 500 000 kronor kan därmed banken bevilja ett bolån på 1 275 000 kronor.  Belåningsgraden påverkar även amorteringskravet, vilket förklaras senare.

Förstagångsköparen: Den som köper sin första bostad har ingen annan bostad att sälja för att finansiera köpet. Därmed behöver de flesta låna så stort belopp som möjligt, dvs 85 % av värdet. 

Kontantinsats

Kontantinsatsen är på 15 % dvs. den del som inte får finansieras med bolån. Den kan exempelvis betalas med sparat kapital eller försäljning av tidigare bostad. 

Förstagångsköparen: Ett alternativ är att spara ihop till kontantinsatsen. Använd gärna vår sparkalkylator för kontantinsatsen för att se hur lång tid det tar beroende på månadssumma som kan sparas. 

Ett annat alternativ är att teckna ett kontantinsatslån. Det innebär däremot en ökad kostnad för räntor och amortering varje månad. 

Belåningsgrad och amorteringskrav

Belåningsgraden, som förklaras under vid ”Lånebelopp” ovan påverkar amorteringskravet. Detta genom att krav på amortering på 1% uppstår vid belåningsgrad på 50 – 70 % och 2 % vid belåningsgrad på 70 – 85 %. Dessutom kan hög skuldkvot öka kravet ytterligare med 1 %. 

🔗 Läs mer om aktuella amorteringskrav och beräkna med vår kalkylator

Förstagångsköparen: De flesta förstagångsköpare belånar bostaden till 85% vilket innebär ett amorteringskrav på 2%. Den höga belåningsgraden innebär även svårigheten att få de bästa bolåneräntorna. 

Ändrade förutsättningar? 

Förutsättningarna för förstagångsköparna kan komma att ändras om ett lagförslag om startlån blir aktuellt i Sverige. Läs mer längre ner i artikeln. 

3 vägar in på bostadsmarknaden

Som visas ovan behöver förstagångsköpare oftast teckna ett bolån med 85% belåningsgrad samt hög kontantinsats. Det är ekonomiska ”hinder” som gör att många inte tar sig in på bostadsmarknaden. Tre alternativa vägar är:

• Köpa bostad tillsammans

Utöver att de som är gifta eller sambo kan teckna bolånet gemensamt går det även att teckna bolån som kompisar eller syskon. Därmed delas både kontantinsatsen och den totala boendekostnaden. 

• Bolån med hjälp av förälder

Ett annat alternativ är ett teckna ett bolån tillsammans med sina föräldrar. I detta fall är föräldrarna medlåntagare vilket ökar chansen att bolånet ska kunna beviljas. Det kommer inte påverka lånebelopp eller kontantinsats men däremot möjligheten att få bolån för förstagångsköparen. 

• Hyrköpa

Att hyrköpa innebär att 50 – 90 % av en bostad köps. Resterande del ägs av ett fastighetsbolag som ”hyr” ut denna del. Succesivt kan sedan resterande del av bostaden köpas loss. På detta sätt krävs bara halva kontantinsatsen vid köptillfället. Däremot erbjuds detta alternativ bara i vissa delar av Sverige. 

Startlån för förstagångsköpare – Lagförslag

I flera statliga utredningar finns förslag på ändringar kring bolånereglerna i Sverige. Ett förslag som regeringen ännu inte tagit beslut om är införande av startlån. Processen och hur lånet skulle fungera förklaras här. 

2020 – Utredningen startar

Den 3 december 2020 beslutade regeringen att utse en utredare med målet att ”utreda och lämna förslag på åtgärder för att underlätta för hushåll som för första gången ska köpa en bostad (förstagångsköpare)”. Målet med utredning var att komma med förslag som underlättar för guppen att ta sig in på bostadsmarknaden. 

Från början var det tänkt att utredningen skulle vara klar 1 november 2021 men det förlängdes sedan till mars 2022. 

April 2022 – förslag på Startlån för förstagångsköpare

I april 2022 presenterades utredningen med namnet ”Startlån till förstagångsköpare av bostad SOU 2022:12” Förslaget var utformat för person som:

• Inte ägt en bostad senaste tio åren
• Har behov av att låna mer än 85% av bostadens värde

Villkor för startlån

• Startlån för förstagångsköpare med statlig garanti

Startlånet är den del över 85% belåningsgrad som bolåneaktören beviljar. Tack vare en statlig garanti kan bostäder köpas med belåningsgrad på upp till 95%. Garantin gäller därmed beloppet som höjer belåningsgraden från 85% till 95%.  

Staten garanterar bolåneaktören att denna mellanskillnad i lånebelopp återbetalas. Staten har däremot regressrätt mot låntagaren. Det innebär att bolånet aldrig kan undvikas att betalas. Skulle denna situation uppstå ska ”Garantimyndigheten hantera restskulden på ett sådant sätt att förstagångsköpare inte drabbas av en livslång skuldsättning och att återbetalningen ska ske i en takt som låntagaren klarar av givet sin inkomst”. 

• Max 250 000 kronor eller 500 000 kronor i startlån

Maximalt skulle startlånets summa få vara på 250 000 kronor eller 10 % av bostadens värde (lägsta alternativet). Är låntagaren en ensamstående förälder med barn föreslogs gränsen vara på 500 000 kronor. 

• Amorteras först

Startlånet förväntades amorteras med samma amorteringskrav som övriga bolån. Däremot skulle amortering först ske av denna del av lånet.

• Högre ränta

Bolåneaktörerna skulle betala en avgift till staten för de startlån som beviljades. Enligt utredningen skulle det innebära ungefär 1 % av lånebeloppet. Denna del av bolånet skulle därmed få en högre kostnad än övriga. 

• Högst 15 miljarder

Ännu ett förslag var att staten maximalt skulle få bevilja denna typ av bolån på upp till 15 miljarder per år. 

Aug 2022 – Remissvar och åsikter

Fram till augusti 2022 fick remissinstanser svara på regeringens utredning. Bland dessa fanns bland annat Hyresgästföreningen, Kronofogdemyndigheten och Finansinspektionen. Bland remissvaren fanns både de som ville att regeringen skulle avslå förslaget samt de som ville att det skulle genomföras, alternativt genomföras med vissa ändringar. Ett flertal debattörer passade även på att säga sin åsikt. Se bland annat:

• ”Startlån för unga – en snabb lösning i bostadskrisens Sverige” –  HSB & Riksbyggen på DI.se
• ”Startlån ger fler köpare och ökar byggandet” – HSB på Svd.se
• ”Inför startlån så unga kan köpa sin bostad” – HSB, Riksbyggen, Obos i Aftonbladet
• ”Go oss startlån NU!” –Studenter, i Bostadsrätterna

Se även videon nedan där Johanna Bjurskog, från Riksbyggen, förklarar behovet av startlån och hur det skulle förbättra bostadssituationen för förstagångsköparen. 

(Allvarlig ungdomsbrist i 61 kommuner – Riksbyggen)

Slås ihop med utredning om översyn av amorteringskrav

Sedan remissinstanserna gett sin syn på saken har frågan inte drivits framåt av regeringen. Frågan har alltså inte lyfts upp för omröstning. Ett år efter att utredningen var klar ställde Jennie Nilsson (S) frågan om varför beslut inte tagits och ytterligare ett halvår senare ställde Katarina Luhr (MP) en liknande fråga till statsrådet Andreas Carlson (KD). 

Hans svar var då att regeringen även hade utsett en utredning för att se över amorteringskravet. Svaret kan ses som att regeringen inte önskade besluta om startlån förrän denna utredning var klar. Detta utifrån att de bägge utredningarna, på olika sätt, påverkade bolånemarknaden. Utredningen om ändrat amorteringskrav var klar under hösten 2024 och kan leda till beslut under 2025. 

Än så länge finns alltså inget startlån för förstagångsköpare. I början av 2025 var det fortfarande en öppen fråga då regeringen inte valt att rösta om, och ta beslut i, frågan.