Hyra ut lokal i andra hand – avtal

När du hyr en lokal har du vissa rättigheter vad gäller att hyra ut den i andra hand men också skyldigheter. Det är viktigt att förstå vad som gäller för att hyra ut lokal i andra hand för att göra på rätt sätt och undvika tvister.

Det finns två sidor av den här typen av lokaluthyrning. Dels har du ditt förstahandskontrakt med hyresvärden som du måste hålla dig till. Dels har du ett kontrakt mellan dig och den som hyr lokalen i andra hand som du också måste rätta dig efter.

Det är mycket viktigt att vara tydlig både vad gäller förstahandskontraktet för hyreslokalen och andrahandskontraktet. Om du hyr ut lokal i andrahand på felaktigt sätt kan det leda till att du förlorar ditt förstahandskontrakt för den.

Få hjälp med hyresavtalet för några hundringar
På Juridiskadokument.nu kan du köpa en färdig avtalsmall för några hundralappar och då ingår hjälp med att fylla i den korrekt. Det kan vara värt några hundringar för att få till ett korrekt avtal och slippa problem i efterhand.

Hyra ut hela lokalen i andra hand

När du hyr ut en lokal som du hyr i andra hand står ditt hyreskontrakt fortfarande fast. Det kommer inte att förändras bara för att du skapar ett nytt kontrakt för andrahandsuthyrning. Andrahandsavtalet står mellan dig och den som hyr i andra hand, inte mellan den som hyr i andra hand och din hyresvärd.

Min hyresvärd har sagt nej till uthyrning

Du kan dock inte hyra ut en lokal i andra hand om du inte först får din hyresvärds samtycke. Om hyresvärden inte ger samtycke går det att få rätten att hyra ut lokalen i andra hand direkt från hyresnämnden som kan pröva ärendet.

På www.domstol.se hittar du en HN1 ansökan som du kan skicka till Hyresnämnden för prövning om din hyresvärd nekat dig. Här finns också kontaktuppgifter till Sveriges hyresnämnder.

Du kan få rätt om du har beaktansvärda skäl som till exempel:

• Du är sjuk och kan inte längre använda
  lokalen som tänkt.
• Du måste arbeta eller studera och behöver
  då få in hyran för lokalen på annan väg.

Hyra ut del av lokal i andra hand

Det här kallas för en partiell andrahandsupplåtelse. För att hyra ut en del av lokalen som du hyr behöver du inte hyresvärdens samtycke. Så länge som din andrahandsuthyrning av lokalen inte innebär men för hyresvärden är detta inga problem.

Det är dock viktigt att vara medveten om hur stor del av lokalen du kan hyra ut i andra hand utan att det ses som uthyrning av hela lokalen. Med tanke på detta kan det ändå vara klokt att rådgöra juridiskt om den här typen av andrahandsuthyrning. Det kan nämligen finnas fördelar med att få värdens samtycke trots att du skulle kunna genomföra uthyrningen utan.

Om det inte finns samtycke och hyresvärden kan påvisa att han lider men av uthyrningen kan andrahandshyresgästen bli vräkt med omedelbar verkan. Om det finns samtycke är det inte lika enkelt att göra så.

Tänk på att det går att få tillstånd till andrahandsuthyrning av lokal direkt från hyresnämnden om hyresvärden av någon anledning är besvärlig eller orimlig. Det här är dock i extrema fall. Det är mycket vanligare att hyresvärden faktiskt hjälper till med andrahandsuthyrningen då den gynnar alla inblandade med hyran som kommer in som den ska.

Vad innebär ”men” för hyresvärden?

Det här är ett viktig begrepp som också kan uppfattas som lite vagt. Hyresvärden får ju säga upp andrahandsuthyrningen av lokalen om ”men” kan påvisas.

Ett vanligt exempel på ”men” är om lokalen används på annat sätt än det som föreskrivs i hyreskontraktet. I förstahandskontrakt är man ofta mycket noga med att begränsa användningen just för att man inte vill få situationer där andrahandsuthyrning leder till bruk av lokalen som är i strid med hyresvärdens önskningar.

”men” kan också vara att andrahandshyresgästen beter sig på ett sätt som stör andra hyresgäster såväl som hyresvärden. Vad som är ”men” utreds från fall till fall. Med ett samtycke och en tydlig beskrivning av hur lokalen ska användas av andrahandshyresgästen är det enklare att undvika tvister av detta slag.

Andrahandskontrakt lokal

Det är mycket viktigt att andrahandskontraktet för hyra av lokal skrivs på ett korrekt sätt. Detaljerna i detta avtal kan få stor betydelse. Om hyresvärden till exempel får rätt i att din hyresgäst inte kan stanna är det mycket praktiskt att kontraktet ni skrev har tydliga regler för uppsägning och uppsägningstid vid ett sådant scenario.

Få hjälp med hyresavtalet för några hundringar
På Juridiskadokument.nu kan du köpa en färdig avtalsmall för några hundralappar och då ingår hjälp med att fylla i den korrekt. Det kan vara värt några hundringar för att få till ett korrekt avtal och slippa problem i efterhand.

Andrahandskontraktet för en lokal ska ha information om:

• Hur stor del av lokalen som hyrs och vad
  som ingår
• Hur stor hyran ska vara
• När hyran ska betalas och på vilket sätt
• Om hyran ska vara i enlighet med
  hyresutveckling
• Hyr länge lokalen ska hyras (hyresperiod)
• Uppsägningsvillkor
• Uppsägningstid
• Om lokalen hyrs med eller utan inredning
• Om hyresgästen får bo och övernatta i
  lokalen
• Vad hyresgästen får göra i lokalen
• Vem som har ansvar för vad i lokalen
• Att den som hyr lokalen måste ha en
  försäkring för lokalen
• Hur lokalens skick ska se ut
• Avtal om att besittningsskydd avstås –
  mycket viktigt!
• Att det finns tillstånd från hyresvärden
  för andrahandsuthyrningen

Det går alltid att skapa ett unikt avtal som passar situationen. Normalt sett brukar hyresavtal för lokaler ligga på tre år. Uppsägningstiden är normalt sett 9 månader. Dessutom brukar man avtala om åtminstone 3 års förlängningstid. Men för andrahandsuthyrning kan det finnas goda skäl till kortare tidsperioder för avtalet.

Det går att använda mallar för uthyrning av lokal men det är klokt att få experthjälp med detta. Dels för att det kan bli mycket kostsamt med misstag och dels för att alla inblandade kan känna sig trygga med ett hyresavtal som är korrekt och tydligt.

Kräv säkerhet från den som hyr i andra hand

Det är klokt att kräva någon form av säkerhet från den som ska hyra i andra hand. Du kan sätta en summa pengar som ska användas som deposition. Det här ger dig en säkerhet om den som hyr i andra hand inte följer regler för vård av lokalen.

I och med att det är du som har förstahandskontraktet som blir skyldig att åtgärda skador till följd av brister i vården av lokalen bör du ha denna säkerhet. Dessutom ger experter alltid rådet att reglera det indirekta besittningsskydd som andrahandshyresgästen får.

Viktigt att komma ihåg

När du ska hyra ut en lokal i andra hand får du inte glömma bort att du inte kan frångå det du avtalat med hyresvärden i förstahandskontraktet. De regler och skyldigheter som finns i förstahandskontraktet måste avspeglas även i andrahandskontraktet.

I förstandskontraktet finns hyresförhållandena som styr vad som är tillåtet att göra i lokalen. Om du använder den som kontor kan du till exempel inte hyra ut i andra hand för helt andra typer av verksamheter som matlagning eller gymverksamhet.

Punkter du bör komma ihåg:

• Förstahandskontraktet styr hur lokalen får
  användas och därmed också vem som kan hyra den i andra hand.
• Du har som förstahandshyresgäst plikt att
  vårda lokalen. Det står i ditt hyreskontrakt hur lokalen ska skötas och det här
  måste även följas av den som hyr i andra hand.

Vad händer om hyresvärden inte går med på uthyrningen?

Om du hyr ut lokal i andrahand utan att få hyresvärdens samtycke kan det leda till en rättelseanmaning från hyresvärd till dig. I den kommer hyresvärden kräva att din hyresgäst ger sig av.

Om detta sker måste du säga upp hyreskontraktet mellan dig och den som hyr i andra hand. Dessutom måste du se till att andrahandshyresgästen lämnar lokalen. Eventuell utrustning och annat som använts av hyresgästen i lokalen ska också tas bort.

Det här måste ske omedelbart efter det att du får en rättelseanmaning från din hyresvärd. Det finns något som heter tvåmånadersfristen. Det innebär att hyresvärden måste meddela förstahandshyresgästen om rättelseanmaning inom två månader från det att det framgår att andrahandsuthyrningen inte är laglig.

Om rättelsen inte sker kan hyresvärden säga upp hyresavtalet med dig. Detta är något som också ska framgå av rättelseanmaningen. Detta kan ske inom en månad efter att rättelseanmaningen som skickas ut inte följs.

Som vi nämner ovan:
På Juridiskadokument.nu kan du köpa en färdig avtalsmall för några hundralappar och då ingår hjälp med att fylla i den korrekt. Det kan vara värt några hundringar för att få till ett korrekt avtal och slippa problem i efterhand.

Källhänvisning;

• www.domstol.se

Läs även våra artiklar:

• Hyra ut hus
• Hyra ut hus eller lägenhet till företag
• Vårt omdöme om Juridiskadokument.nu