Fiktivt mäklararvode vid bodelning

Fiktivt mäklararvode är en teoretisk kostnad som räknas med när en bostad ska tas över via en bodelning, trots att bostaden inte faktiskt säljs. Det handlar om att simulera de kostnader som skulle uppstå om bostaden såldes på den öppna marknaden, exempelvis mäklarens arvode.

Tanken är att ge en mer realistisk bild av bostadens nettovärde – alltså vad som skulle bli kvar i fickan efter en försäljning. Detta blir särskilt viktigt i en bodelning, där tillgångarna ska delas rättvist mellan parterna.

Tabell med rimliga fiktiva arvoden

Dessa tabeller visar rimliga nivåer för mäklararvoden som ni kan använda för att komma överens om ett fiktivt mäklararvode till er bodelning.

Varför används det i bodelningar?

I en bodelning är målet att fördela värdet av parets gemensamma egendom, inklusive bostaden, på ett så rättvist sätt som möjligt. Om en av parterna exempelvis ska behålla bostaden medan den andra köps ut, behöver man veta vad bostaden egentligen är värd i praktiken. Att bara titta på marknadsvärdet räcker inte alltid, eftersom en försäljning skulle innebära kostnader som påverkar det faktiska beloppet.

Genom att dra av ett fiktivt mäklararvode får man fram ett mer korrekt värde att basera bodelningen på. Det förhindrar att den som behåller bostaden får en orealistiskt hög värdering, vilket annars skulle kunna påverka hur mycket den andra parten kompenseras.

Hur räknas det ut?

Att fastställa ett fiktivt mäklararvode är inte en exakt vetenskap, utan det baseras på en uppskattning. Ofta används en procentsats som motsvarar vad en mäklare typiskt skulle ta betalt i området där bostaden ligger.

Exempel:
Om bostaden värderas till 3 000 000 kronor och det fiktiva mäklararvodet bestäms till 70 000 kr, blir bostadens nettovärde som används i bodelningen då 2 930 000 kronor.

Parterna måste komma överens om vilket arvode som ska användas vid beräkningen. Om det blir tvist kan en jurist eller domstol få avgöra vad som är rimligt.

När används det inte?

Om båda parter är överens om att inte räkna med det, eller om bostaden inte är en del av bodelningen (t.ex. om den räknas som enskild egendom), behövs det inte. Det är heller inte relevant om bostaden faktiskt säljs i samband med separationen, eftersom de verkliga försäljningskostnaderna då tas med istället.

Varför kan det bli en tvistefråga?

Ibland uppstår diskussioner om huruvida fiktivt mäklararvode ska användas eller inte. Den som behåller bostaden kan tycka att det är orättvist att dra av en kostnad som inte faktiskt uppstår, medan den andra parten kan argumentera för att det är nödvändigt för att få en rättvis fördelning. Det kan också finnas olika uppfattningar om hur stort arvodet bör vara. Här kan det vara klokt att ta hjälp av en mäklare för en värdering eller en jurist för att reda ut vad som gäller enligt lag.

Så säger högsta domstolen

Högsta domstolen har i tidigare avgöranden klargjort hur en bostads värde bör bedömas i samband med en bodelning. Enligt dessa riktlinjer ska man ta med i beräkningen den kapitalvinstskatt som skulle uppkomma vid en eventuell framtida försäljning, även kallad latent skatt. Detta görs eftersom den part som lämnar bostaden slipper denna skatt, medan den som behåller bostaden skulle få en större ekonomisk belastning om skatten inte beaktas. För att uppnå en mer rättvis fördelning av värdet mellan parterna anses det också logiskt att räkna med ett fiktivt mäklararvode.