Är man ett par och köper en bostad skall den delas upp 50/50 vid separation, oavsett vem som köpt bostaden eller vem som betalat vad. Enligt sambolagen räknas då nämligen bostaden som samboegendom om inte ett samboavtal är upprättat. Detsamma gäller om man är gifta. Då skall bostaden delas 50/50 om inget äktenskapsförord är upprättat.
Om ni äger en gemensam bostad och vill flytta isär så finns tre huvudalternativ som lösningar:
1. Utköp via bodelning + kalkylator
2. Vanligt utköp + kalkylator
3. Försäljning av bostaden
Klicka för att gå direkt ner till önskad rurik
Utköp via bodelning
Om ni är gifta eller om bostaden räknas som samboegendom, dvs om den är införskaffad för gemensamt boende så kan ni lösa det hela med en bodelning. Man räknar då ut hur mycket man skulle fått om man hade sålt hela bostaden, dvs man räknar ut en fiktiv försäljning.
Fördelarna med detta alternativ är att man slipper betala kostnaden för lagfart (gäller endast för fastighet och inte för bostadsrätt) och att man inte realiserar någon vinst och behöver därför inte betala någon vinstskatt.
Steg 1 – marknadsvärdet
Ni måste först och främst bedöma bostadens marknadsvärde. Bjud hem 2-3 olika mäklare som gör värderingar av huset. Det räcker gott och väl med muntliga värderingar och de brukar mäklarna göra gratis. Dra sedan ett snitt på värderingarna och använd den snittvärderingen som marknadsvärde.
Steg 2 – fiktivt mäklararvode
Kom överens om ett fiktivt mäklararvode som skall användas i beräkningarna nedan. Man skall dra av ett fiktivt mäklararvode eftersom den som köps ut ur bostaden slipper betala mäklarkostnaden som hade uppstått vid en vanlig försäljning. I våra tabeller kan ni se rimliga nivåer för mäklararvoden.
Steg 3 – räkna ut summan som skall erhållas
Nästa steg är att räkna fram den vinst eller förlust som ligger ”innestående” i bostaden. Skatten är 22 % på vinsten, detta kan läsa mer om detta i vår artikel ”räkna ut vinstskatt”. Den skatt ni räknat fram skall ni dra av från marknadsvärdet.
Den summa som blir kvar är den summa som skall delas, dvs den skall delas på ägarandelen för att få fram den summa som sambon skall ersättas med.
Exempel:
I nedan exempel räknar vi ut hur mycket sambon skall lösas ut med vid ett 50/50 ägande och att bostaden är värd 5 000 000 kr.
Steg 1 räkna ut inneboende skatt:
Marknadsvärde: 5 000 000 kr
– Inköpspris: 4 000 000 kr
– Renoveringskostnader: 100 000 kr
– Fiktivt mäklararvode: 80 000 kr
= Vinst: 820 000 kr
Skatt: 180 400 kr (22% på vinsten)
Steg 2 räkna ut summa
Marknadsvärde: 5 000 000 kr
– Vinstskatt: 180 400 kr
– Fiktivt mäklararvode: 80 000 kr
= 4 739 600 kr
Dividerat med två: 2 369 800
Summan som sambon skall lösas ut med är alltså 2 369 800 kr.
Om vi leker med tanken att det finns 4 000 000 kr i lån på bostaden och att den som skall bo kvar skall ta över dessa lån så blir beräkningen enligt följande:
Summan som sambon skall lösas ut för: 2 369 800 kr
– 50% av lånet: 2 000 000 kr.
= 369 800 kr
Sambon skall alltså få 369 800 kr vid bodelningen.
Få hjälp med bodelningen för några hundralappar
På Juridiskadokument.nu får du en bodelnings-mall samt hjälp med att fylla i bodelningen korrekt för några hundralappar. Det kan vara värt några hundringar för att få till ett riktigt avtal som är 100% korrekt så att du slipper problem i efterhand.
Fördelar och nackdelar med att välja bodelning
När man övertar en hel eller delar av en bostad via bodelning övertar man föregående ägarens inköpspris och alla eventuella avdrag som föregående ägare hade kunnat dra av i deklarationen vid en försäljning. Ingen reavinst realiseras därmed vid en bodelning. Det innebär att ingen vinstskatt behöver betalas. Det är istället den som köper loss bostaden som får betala all vinstskatt vid en framtida försäljning. Det är därför man räknar bort skatten vid en bodelning.
Nackdelen är att den som blir utköpt inte kan göra uppskov på sin del av vinsten. Ett uppskov är som ett räntefritt lån från Skatteverket så det är mycket fördelaktigt att göra uppskov. De pengarna hade ju den utköpte egentligen velat använda till att köpa en ny bostad.
Om bodelningen gäller en fastighet slipper den som köper loss bostaden att betala lagfartskostnad (1,5 % av köpeskillingen). En hel del pengar sparas därmed. För bostadsrätter betalas ingen lagfartskostnad.
Vanligt utköp
Om ni inte vill göra bodelningen så kan ni göra ett klassiskt utköp, dvs den ena parten köper ut den andra parten för (marknadsvärdet – fiktivt mäklararvode) * ägarandelen. För utköpet använder man ett vanligt överlåtelseavtal/köpekontrakt.
Steg 1 – marknadsvärdet
Ni måste först och främst bedöma bostadens marknadsvärde. Bjud hem 2-3 olika mäklare som gör värderingar av huset. Det räcker gott och väl med muntliga värderingar och de brukar mäklarna göra gratis. Dra sedan ett snitt på värderingarna och använd den snittvärderingen som marknadsvärde.
Steg 2 – fiktivt mäklararvode
Kom överens om ett fiktivt mäklararvode som skall användas i beräkningarna nedan. Man skall dra av ett fiktivt mäklararvode eftersom den som köps ut ur bostaden slipper betala mäklarkostnaden som hade uppstått vid en vanlig försäljning. I våra tabeller kan ni se rimliga nivåer för mäklararvoden.
Tag marknadsvärdet, dra av ett fiktivt mäklararvode och multiplicera summan som blir kvar med ägarandelen som skall köpas loss (i exemplet nedan används 50 %).
Räkneexempel:
Bostadens marknadsvärde: 5 000 000 kr
– Fiktivt mäklararvode: 80 000 kr
= 4 920 000 kr
Multiplicera summan med 50 % = 2 460 000 kr
Summan som sambon skall köpas ut med blir alltså 2 460 000 kr
Om den sambo som bor kvar skall överta lån är det viktigt att ni ändå skriver samma pris i överlåtelseavtalet/köpekontraktet (i vårt exempel är priset 2 460 000 kr). Om ni skriver in något annat pris i kontraktet än den ni räknar ut med exemplet ovan så blir det skattemässigt fel och den som skall bo kvar åker på en skyhög skatt längre fram i tiden när han/hon skall sälja.
När sambon är utköpt skall han/hon deklarera sin försäljning precis som vanligt och har då rätt att göra avdrag för 50% av alla eventuella renoveringar och andra avdrag. Läs mer om vilka avdrag man kan göra när man säljer.
Fördelar och nackdelar med vanligt utköp
Den som säljer skall deklarera sin försäljning. Om man gjort en vinst skall den beskattas med 22%. Om en ny bostad skall köpas kan ett uppskov göras på vinsten vilket är mycket fördelaktigt. Ett uppskov innebär att man skjuter upp betalningen av vinstskatten. Detta fungerar som ett räntefritt lån från Skatteverket och de pengarna kan man använda för köpet av en ny bostad.
Få hjälp med köpekontraktet/överlåtelseavtalet
På Juridiskadokument.nu får du en avtals-mall samt hjälp med att fylla i avtalet korrekt för några hundralappar. Det kan vara värt några hundringar för att få till ett riktigt avtal som är 100% korrekt så att du slipper problem i efterhand.
Försäljning av bostaden
Detta alternativ använder man när ingen av parterna vill eller kan bo kvar i bostaden själv. Man genomför då en helt vanlig försäljning, löser lånen och det som blir kvar delar man på.
När bostaden är såld skall alla delägarna deklarera försäljningen och betala eventuell vinstskatt. Om du vill räkna ut hur mycket ni får kvar att dela på när bostaden är såld och lånen är lösta så kan du läsa om det HÄR.
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Vem betalar vilka kostnader?
Lagfart:
Om en fastighet överlåtes via en bodelning slipper man betala lagfartskostnaden (1,5% på köpeskillingen). Man betalar bara den administrativa kostnaden på 825 kr. Gör man ett vanligt utköp tvingas köparen betala lagfartskostnaden, det kan handla om stora belopp om bostaden har ett högt värde.
Skatt:
Om en bostad köps loss via en bodelning tar köparen över säljarens inköpspris och inneboende skatteskuld. När bostaden säljs i framtiden får alltså den som bor kvar betala sin egen skatt plus den föregående ägarens skatt. Det är därför man räknar bort skatten vid en bodelning.
Vid ett vanligt utköp skall säljaren deklarera sin försäljning och betala 22% i skatt på vinsten.
Ev kostnader för jurist, kontrakt och juridiska dokument:
Dessa kostnader delas 50/50
Vad gäller för övriga prylar?
Har man andra gemensamma prylar kan dessa också delas upp och regleras via bodelningen.
Om man är gift skall även alla pengar, bilar, aktier osv delas 50/50 om inget äktenskapsförord är skrivet.
Är man bara sambos delas varken pengar eller personliga tillhörigheter så som bilar, klockor, kläder osv upp. Endast samboegendom delas upp när man är sambos.
Vanliga frågor och svar
Det är banken som avgör om det är möjligt. Banken behöver räkna på om den part som skall bo kvar i bostaden har råd att bo kvar själv.
Fastighetsmäklare gör marknadsvärderingar. Eftersom mäklarnas värderingar kan skilja sig lite åt så bör du bjuda hem 2-3 st olika fastighetsmäklare som värderar bostaden och sedan dra ett snitt på de värderingarna.
Nej, den måste inte registreras men om man vill kan man registrera den hos Skatteverket.
Då kan man ansöka om en bodelningsförrättare hos tingsrätten som löser situationen.
Hej
Om man har en lght som en part skall ta över och den har gått minus med 200 tusen . Parten skall ta över lånet som ligger ca 150 tusen under värderingen . Hur skall man tänka måste då den ena parten betala av på återstående bundentid på lånet. Och hur gör man med insatsen som betalades in när dem köpte lägenheten?
Hej Sven.
Jag är inte helt säker på att jag förstår din fråga helt.
Om hela bostaden hade sålts så hade det blivit 150 000 kr kvar efter att lånet lösts. Den summan skulle då ha delats mellan ägarna.
Om ni båda har gått in med lika mycket i kontantinsats och ni äger bostaden 50/50 så ska därmed den som blir utköpt få 75 000 kr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lendo.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån
Hej! Min sambo ska köpa ut mig ur vårt gemensamma radhus/bostadsrätt. Vi kommer gå med förlust på ca 200 tkr, så ingen vinstskatt att ta hänsyn till nu. Dock hade vi en uppskjuten vinstskatt från en tidigare lägenhet som vi ägde gemensamt innan huset (totalt ca 130 000), vad händer med den? Den hade man ju kunnat kvitta mot förlusten om huset sålts nu, men då sambon tar över allt undrar jag hur det blir med min ”del” av den. Måste jag betala den nu eller hänger den med huset och då honom? //A
Hej Anna.
Om ni löser utköpet via en bodelning kan du inte nyttja ditt gamla uppskov och kvitta mot förlusten. Då tar din sambo över din del av uppskovet. Då får ni räkna med det i bodelningen.
Om ni löser utköpet via ett vanligt köp så kan du använda ditt gamla uppskov och kvitta det mot förlusten. Då deklarerar du bara försäljningen av din del av bostaden precis som vanligt.
Mvh admin på Ekonomifokus
Vårt marknadsvärde är lägre än vid inköp av lägenhet, hur beräknar vi då vid en bodelning? Får jag som flyttar inte ens krona?
Hej Felicia.
Det beror på hur mycket marknadsvärdet har sjunkit och hur mycket bolån ni har. Om marknadsvärdet sjunkit så mycket att din kontantinsats har ätits upp helt så finns det inga pengar kvar till dig att få ut.
Har marknadsvärdet sjunkit så mycket så att bolånet överstiger bostadens marknadsvärde kan du till och med bli tvungen att betala för att flytta.
Du får helt enkelt räkna så som jag skriver i artikeln (använd kalkylatorn) så ser du om det blir några pengar för dig vid en bodelning.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
jag och min fd sambo har gjort bodelning över vår bostadsrätt och jag har köpt ut henne för marknadsvärdet , vi har fått rotavdrag för en liten renovering som jag har fått tbx på skatten nu i år Nu vill hon ha hälften av de pengarna är det rätt ?
Hej Stefan.
Det vågar jag inte svara på tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus