Köpa ut sambo eller make/maka

Är man ett par och köper en bostad skall den delas upp 50/50 vid separation, oavsett vem som köpt bostaden eller vem som betalat vad. Enligt sambolagen räknas då nämligen bostaden som samboegendom om inte ett samboavtal är upprättat. Detsamma gäller om man är gifta. Då skall bostaden delas 50/50 om inget äktenskapsförord är upprättat.

Om ni äger en gemensam bostad och vill flytta isär så finns tre huvudalternativ som lösningar:

1. Utköp via bodelning + kalkylator
2. Vanligt utköp + kalkylator
3. Försäljning av bostaden

Klicka för att gå direkt ner till önskad rurik

Utköp via bodelning

Om ni är gifta eller om bostaden räknas som samboegendom så kan ni lösa det hela med en bodelning.

Vi en bodelning räknar man ut hur mycket man skulle fått om man hade sålt hela bostaden, dvs man räknar ut en fiktiv försäljning.

Fördelarna med bodelning är att man slipper betala kostnaden för lagfart (gäller endast för fastighet och inte för bostadsrätt) och att man inte realiserar någon vinst och behöver därför inte betala vinstskatt.

Steg 1 – marknadsvärdet

Först och främst behöver ni bedöma bostadens marknadsvärde. Bjud hem 2-3 olika mäklare som gör värderingar av bostaden. Det räcker gott och väl med muntliga värderingar och de brukar mäklarna göra gratis. Dra sedan ett snitt på värderingarna och använd den snittvärderingen som marknadsvärde.

Ibland kan en skriftlig värdering behövas till bodelningen. Mäklarna kan ordna skriftliga värderingar men de tar vanligtvis betalt för det.

Steg 2 – fiktiva försäljningskostnader

Kom överens om ett fiktivt mäklararvode och eventuella andra försäljningskostnader som skall användas i beräkningarna nedan. Normalt sett räknar man bara med ett fiktivt mäklararvode och inga andra försäljningskostnader men kommer ni överens om att andra kostnader ska räknas in kan ni göra det.

Man skall dra av fiktiva försäljningskostnader eftersom den som köps ut ur bostaden slipper betala försäljningskostnaderna som hade uppstått vid en vanlig försäljning. Dessutom ska de fiktiva försäljningskostnaderna användas vid skatteberäkningen. I våra tabeller kan ni se rimliga nivåer för mäklararvoden.

Steg 3 – Räkna ut den inneboende skatten

Nästa steg är att räkna fram den vinst eller förlust som ligger ”innestående” i bostaden. Skatten är 22 % på vinsten, detta kan läsa mer om detta i vår artikel ”räkna ut vinstskatt”. Den skatt ni räknat fram skall tas med i beräkningen.

Steg 4 – Har parterna något uppskov?

Ett uppskov är en uppskjuten vinst (och därmed en skatteskuld) från tidigare bostadsförsäljningar.

Vid en bodelning tar parten som ska bo kvar över uppskov från den part som ska lösas ut. Det innebär att den skatteskulden övertas av den som ska bo kvar och uppskov ska därmed tas med i beräkningen.

Steg 5 – Räkna ut bodelningslikviden

När den inneboende skatten räknats fram kan man gå vidare för att räkna ut bodelningslikviden, dvs hur stor summa den som löses ut ska få.

Beräkningen blir enligt följande:

1. Räkna bort vinstskatten och det fiktiva mäklararvodet från marknadsvärdet.
2. Räkna bort 22 % av parternas totala uppskov.
3. Räkna bort eventuella bolån från summan som blir kvar.
4. Dividera summan med ägarandelen.

Summan som räknats fram är bodelningslikviden, dvs den summa som den som löses ut ska få, skattat och klart.

Räkneexempel

I detta exempel räknar vi ut hur mycket sambon skall lösas ut med vid ett 50/50 ägande, att bostaden har ett marknadsvärde på 5 000 000 kr (köptes för 4 000 000 kr) och att de har 4 000 000 kr i lån. De har lagt 100 000 kr på avdragsgilla renoveringar som påverkar skatteberäkningen.

Dessutom har de varsitt gammalt uppskov, den ena parten har 40 000 kr i uppskov och den andra har 60 000, vilket innebär ett totalt uppskov på 100 000 kr och därmed en skatteskuld på 22 000 kr (22 % av uppskovsbeloppet).

Steg 1 – räkna ut inneboende skatt
Marknadsvärde: 5 000 000 kr
Minus inköpspris: 4 000 000 kr
Minus renoveringskostnader: 100 000 kr
Minus fiktivt mäklararvode: 80 000 kr
= Vinst: 820 000 kr
Skatt: 180 400 kr (22% på vinsten)

Steg 2 – räkna ut summa
Marknadsvärde: 5 000 000 kr
Minus vinstskatt: 180 400 kr
Minus fiktivt mäklararvode: 80 000 kr
= 4 739 600 kr
Minus skatten för gammalt uppskov: 22 000 kr
= 4 717 600 kr
Multiplicerat med med ägarandelen (50 %): 2 358 800 kr

Steg 3 – räkna bort lån som tas över
Det finns 4 000 000 kr i lån på bostaden och den som skall bo kvar skall ta över dessa lån. Då blir beräkningen enligt följande:

2 358 800 kr
Minus 50 % av lånet: 2 000 000 kr.
= 358 800 kr

Sambon skall alltså få 358 800 kr vid bodelningen, skattat och klart.

Få hjälp med bodelningen för några hundralappar
På Juridiskadokument.nu får du en bodelnings-mall samt hjälp med att fylla i bodelningen korrekt för några hundralappar. Det kan vara värt några hundringar för att få till ett riktigt avtal som är 100% korrekt så att du slipper problem i efterhand.

Fördelar och nackdelar med att välja bodelning

När man övertar en hel eller delar av en bostad via bodelning övertar man föregående ägarens inköpspris och alla eventuella avdrag som föregående ägare hade kunnat dra av i deklarationen vid en försäljning. Ingen reavinst realiseras därmed vid en bodelning. Det innebär att ingen vinstskatt behöver betalas. Det är istället den som köper loss bostaden som får betala all vinstskatt vid en framtida försäljning. Det är därför man räknar bort skatten vid en bodelning.

Nackdelen är att den som blir utköpt inte kan göra uppskov på sin del av vinsten. Ett uppskov är som ett räntefritt lån från Skatteverket så det är mycket fördelaktigt att göra uppskov. De pengarna hade ju den utköpte egentligen velat använda till att köpa en ny bostad.

Om bodelningen gäller en fastighet slipper den som köper loss bostaden att betala lagfartskostnad (1,5 % av köpeskillingen). En hel del pengar sparas därmed. För bostadsrätter betalas ingen lagfartskostnad.

Vanligt utköp

Om ni inte vill göra bodelningen så kan ni göra ett klassiskt utköp, dvs den ena parten köper ut den andra parten för (marknadsvärdet – fiktivt mäklararvode) * ägarandelen. För utköpet använder man ett vanligt överlåtelseavtal/köpekontrakt.

Steg 1 – marknadsvärdet

Ni måste först och främst bedöma bostadens marknadsvärde. Bjud hem 2-3 olika mäklare som gör värderingar av huset. Det räcker gott och väl med muntliga värderingar och de brukar mäklarna göra gratis. Dra sedan ett snitt på värderingarna och använd den snittvärderingen som marknadsvärde.

Steg 2 – fiktivt mäklararvode

Kom överens om ett fiktivt mäklararvode som skall användas i beräkningarna nedan. Man skall dra av ett fiktivt mäklararvode eftersom den som köps ut ur bostaden slipper betala mäklarkostnaden som hade uppstått vid en vanlig försäljning. I våra tabeller kan ni se rimliga nivåer för mäklararvoden.

Tag marknadsvärdet, dra av ett fiktivt mäklararvode och multiplicera summan som blir kvar med ägarandelen som skall köpas loss (i exemplet nedan används 50 %).

Räkneexempel:
Bostadens marknadsvärde: 5 000 000 kr
– Fiktivt mäklararvode: 80 000 kr
= 4 920 000 kr
Multiplicera summan med 50 % = 2 460 000 kr

Summan som sambon skall köpas ut med blir alltså 2 460 000 kr

Om den sambo som bor kvar skall överta lån är det viktigt att ni ändå skriver samma pris i överlåtelseavtalet/köpekontraktet (i vårt exempel är priset 2 460 000 kr). Om ni skriver in ett lägre pris i kontraktet än det ni räknar ut enligt ovan så blir det skattemässigt fel och den som skall bo kvar riskerar att åka på en skyhög skatt längre fram i tiden när han/hon skall sälja.

När sambon är utköpt skall han/hon deklarera sin försäljning precis som vanligt och har då rätt att göra avdrag för 50% av alla eventuella renoveringar och andra avdrag. Läs mer om vilka avdrag man kan göra när man säljer.

Fördelar och nackdelar med vanligt utköp

Den som säljer skall deklarera sin försäljning. Om man gjort en vinst skall den beskattas med 22%. Om en ny bostad skall köpas kan ett uppskov göras på vinsten vilket är mycket fördelaktigt. Ett uppskov innebär att man skjuter upp betalningen av vinstskatten. Detta fungerar som ett räntefritt lån från Skatteverket och de pengarna kan man använda för köpet av en ny bostad.

Få hjälp med köpekontraktet/överlåtelseavtalet
På Juridiskadokument.nu får du en avtals-mall samt hjälp med att fylla i avtalet korrekt för några hundralappar. Det kan vara värt några hundringar för att få till ett riktigt avtal som är 100% korrekt så att du slipper problem i efterhand.

Försäljning av bostaden

Detta alternativ använder man när ingen av parterna vill eller kan bo kvar i bostaden själv. Man genomför då en helt vanlig försäljning, löser lånen och det som blir kvar delar man på.

När bostaden är såld skall alla delägarna deklarera försäljningen och betala eventuell vinstskatt. Om du vill räkna ut hur mycket ni får kvar att dela på när bostaden är såld och lånen är lösta så kan du läsa om det HÄR.

💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

Vem betalar vilka kostnader?

Lagfart:
Om en fastighet överlåtes via en bodelning slipper man betala lagfartskostnaden (1,5% på köpeskillingen). Man betalar bara den administrativa kostnaden på 825 kr. Gör man ett vanligt utköp tvingas köparen betala lagfartskostnaden, det kan handla om stora belopp om bostaden har ett högt värde.

Skatt:
Om en bostad köps loss via en bodelning tar köparen över säljarens inköpspris och inneboende skatteskuld. När bostaden säljs i framtiden får alltså den som bor kvar betala sin egen skatt plus den föregående ägarens skatt. Det är därför man räknar bort skatten vid en bodelning.
Vid ett vanligt utköp skall säljaren deklarera sin försäljning och betala 22% i skatt på vinsten.

Ev kostnader för jurist, kontrakt och juridiska dokument:
Dessa kostnader delas 50/50

Låna för att köpa ut sambo

Vid ett utköp är det banken som bedömer om den som vill överta bostaden kan beviljas lån för utköp av sambo. Banken gör en vanlig kreditbedömning för att avgöra om personens ekonomi är stark nog för att driva runt bostaden samt betala lånets ränta och amorteringar på egen hand. Anser banken att ekonomin är stark nog kommer lånet beviljas och sambon kan köpas ut.

Om den befintliga banken säger nej kan man testa att ansöka om bolån hos en annan bank istället.

Vad gäller för övriga prylar?

Har man andra gemensamma prylar kan dessa också delas upp och regleras via bodelningen.

Om man är gift skall även alla pengar, bilar, aktier osv delas 50/50 om inget äktenskapsförord är skrivet.

Är man bara sambos delas varken pengar eller personliga tillhörigheter så som bilar, klockor, kläder osv upp. Endast samboegendom delas upp när man är sambos.

Vanliga frågor och svar