Budget för bolån

I en budget för bolånet visas månadskostnaden för amortering och ränta. Den kan exempelvis användas för att beräkna totala bolånekostnaden inför ett bostadsköp.  Budgeten kan även användas för att beräkna hur mycket månadskostnaden skulle påverkas vid höjd ränta eller ändrat amorteringskrav. 

Budget som visar kostnad för bolånet

I tabellen nedan visas en budget för ett bolån på 2 000 000 kronor. Som visas finns en fördel att först notera förutsättningarna för lånet i form av bland annat bostadens värde, lånebelopp och ränta. Det blir då tydligt vad som kan påverkas i det fall som budgeten inte ”går ihop”. 

Budget för bolån på 2 000 000 kronor

Bostadens värde	2 600 000 kronor
Lånebelopp	2 000 000 kronor
Ränta	3,60 %
Belåningsgrad	77 %
=	=
Räntekostnad	5833 kronor
Amortering	3334 kronor
Månadskostnad	9167 kronor
Månadskostnad efter ränteavdrag	7417 kronor

Räntekostnad och amortering påverkar månadskostnaden både före och efter ränteavdrag.  Under kommande rubriker förklaras dessa begrepp tydligare. Vid varje rubrik finns även faktorer att tänka på när en bolånebudget skapas.  

Räntekostnad

Räntekostnaden är i regel den största posten i budgeten. När bolånet tecknas finns valet mellan fast eller rörlig ränta vilket tydligt påverkar hur budgeten bör utformas. 

• Fast ränta

Med fast ränta betalas exakt samma belopp under hela löptiden. Fördelen är därmed att budgeten blir mer ”statisk”. Den totala månadskostnaden blir alltså mer förutsägbar. 

• Rörlig ränta

Med rörlig ränta kan räntenivån ändras en gång var tredje månad. Fördelen är att rörlig ränta historiskt gett lägre räntekostnad. Nackdelen är månadskostnaden kan variera relativt mycket om räntan ändras. Det finns alltså en fördel att räkna på hur månadskostnaden skulle ändras vid en eventuell ränteförändring. 

🔗 Använd vår räntekalkylator för att beräkna räntekostnaden

Tänk långsiktigt!

De flesta som köper en bostad förväntar sig bo där i många år. Därmed bör även en budget för bolånet vara långsiktig och ta hänsyn till eventuella förändringar på bolånemarknaden. 

Räkna med ökad ränta

Väljs rörlig ränta är det viktigt att beräkna hur mycket dyrare boendekostnaden skulle bli med ökad bolåneränta. Höjningen kan nämligen både gå fort och vara kraftig. Att då inte ha en budget som kan hantera den ökade kostnaden kan innebära att bostaden i värsta fall behöver säljas. 

Även med fast ränta bör en viss beräkning ske gällande ökad bolånekostnad vid eventuell höjning. Detta framförallt vid kortare bindningstider. 

Exempel på räntehöjning:

Nordeas rörliga ränta var i januari 2022 på 2,39 %. Den ettåriga bundna räntan var på 1,75%. Med ett lån på 2 000 000 kronor innebar det räntekostnad på 3983 kronor respektive 2916 krono per månad. 

Bara 1,5 år senare var den rörliga räntan på 5,74 % och ettårsräntan på 5,24%. Med ett lån på 2 000 000 kronor innebar det en räntekostnad på 9 566 kronor respektive 8 733 kronor. På kort tid ökade därmed räntekostnaden med över det dubbla. 

Nedan visas en kurva över den historiska styrräntan, vilken är vad som påverkar bankernas bolåneräntor. 

^{(Bildkälla: Riksbank.se)}

Amortering

Hur stor amortering som måste ske varje månad beror på reglerna i amorteringskravet. I korthet påverkas det av belåningsgraden och skuldkvoten. 

• Belåningsgrad 50 – 70 % kräver 1 % i amortering
• Belåningsgrad 70 – 85 % kräver 2 % i amortering
• Vid skuldkvot över 4,5 krävs ytterligare 1 % i amortering

🔗 Läs mer och beräkna ditt amorteringskrav här

Tänk långsiktigt!

I en bolånebudget beräknas i regel amorteringsbeloppet fram utifrån gällande amorteringskrav. Är belåningsgraden 72% beräknas därmed 2% av lånebeloppet. Är lånet på 2 000 000 kronor innebär det 40 000 kronor per år och därmed 3333 kronor per månad. 

Amorteringsbeloppet kan däremot minskas över tid och i vissa fall kan det vara något att ha med i en långsiktig budget. 

Lägre krav efter amortering

Om den totala månadskostnaden för bolånet upplevs högt kan det vara värt att beräkna hur många år det förväntas ta innan amorteringskravet sänks. För vissa kan det vara värt att exempelvis stoppa privat sparande under 1 – 2 år för att hantera en högre tillfällig boendekostnad. 

Exempel:

Ett lån på 1 800 000 kronor tecknas för en bostad som är värd 2 500 000 kronor. Det innebär en belåningsgrad på 72% och amorteringskrav på 2%. Varje år måste därmed 36 000 kronor betalas i amortering. Redan efter drygt ett år kommer belåningsgraden vara under 70 % och enbart 1% betalas i amortering. Totala månadskostnaden minskas då från 3000 kronor till 1500 kronor. 

Amorteringsfritt vid nybyggnation

Vid köp av nyproducerade bostäder går det att ansöka om amorteringsfritt bolån i fem år. Det skapar självklart en betydligt lägre total månadskostnad än om amortering hade behövt ske. Samtidigt förväntar sig de flesta bo längre än fem år om de flyttar in i en nyproducerad bostad. 

En långsiktig budget bör därför finnas som visar hur den framtida ökade månadskostnaden förväntas hanteras. Det kan exempelvis ske via:

• Delvis betalning med löpande sparande under de första fem åren
• Förväntad ökad framtida inkomst

Omvärdering påverkar amortering

Amorteringskravet kan även ändras efter en omvärdering. En omvärdering, som påverkar amorteringsbeloppet, får däremot bara ske vart femte år. Dessutom är det omöjligt att veta hur värderingen kommer att bli i framtiden. Av dessa anledningar är det inget som bör tas med i en långsiktig budget över det egna bolånet. 

Månadskostnad

Månadskostnad är den totala kostnaden för amortering och ränta. Det är därmed det belopp som bolånetagaren behöver kunna hantera inom sin hushållsbudget. Som visas i tabellen presenteras ofta månadskostnaden både före och efter ränteavdrag. 

• Före ränteavdrag – Det belopp som betalas per månad 
• Efter ränteavdrag – Teoretisk kostnad efter jämkning. Se rubrik nedan.

Räntekostnad	5833 kronor
Amortering	3334 kronor
Månadskostnad	9167 kronor
Månadskostnad efter ränteavdrag	7417 kronor

Månadskostnad efter ränteavdrag

Varje månad betalas ränta och amortering. Den totala räntekostnaden kommer att finnas förifylld på kommande års inkomstdeklaration och ligga till grund för ränteavdrag på 30%. Med andra ord betalas 30% av räntekostnaden tillbaka via ränteavdraget. 

🔗 Använd vår räntekalkylator för att beräkna ditt ränteavdrag

Istället för att få tillbaka ett stort belopp, via skatteåterbäring, går det att jämka bolånet. Det innebär i korthet att ett lägre belopp betalas i skatt varje månad. Ansökan om jämkning sker via Skatteverkets hemsida. 

I exemplet ovan betalas ca 70 000 kronor i ränta vilket innebär ett ränteavdrag på 21 000 kronor. Per månad innebär det 1750 kronor. Via jämkning kan skatten därmed minskas med 1750 kronor per månad. Det innebär i praktiken att någon stor skatteåterbäring inte kan förväntas då lägre skatt betalats in löpande under året. 

Inte lägre bolånekostnad!

Många banker anger månadskostnaden för ett bolån både före och efter ränteavdrag. I vårt exempel skulle det se ut som följande:

• Månadskostnad före ränteavdrag – 9167 kronor
• Månadskostnad efter ränteavdrag – 7417 kronor

Det är däremot inte helt korrekt beskrivning. Oavsett om jämkning sker eller inte måste 9167 kronor betalas per månad. Däremot kan jämkningen innebära att total skatt som betalas per månad minskas med 1750 kronor. Den ökade nettoinkomsten kan användas för att betala bolånet. Vad pengarna används till är däremot frivilligt då avdraget inte sker direkt på bolånekostnaden!

Vanliga frågor och svar