Sälja bostad i befintligt skick

Att en bostad säljs i ”befintligt skick” betyder enbart att den inte är helt ny (nyproducerad). Köparen har fortfarande undersökningsplikt och säljaren har fortfarande ansvar för dolda fel. Önskas bostaden säljas helt utan ansvar för säljaren behöver en friskrivningsklausul finnas i avtalet. 

Vad menas med ”befintligt skick”?  

Om det anges i avtalet att en bostad säljs i ”befintligt skick” innebär det att försäljning sker av en bostad som inte är splitter ny. Köparen kan därmed inte förvänta sig att det är nyskick utan snarare det skick som kan förväntas utifrån exempelvis ålder och plats på bostaden. 

Orden i avtalet påminner, och förtydligar, för köparen att det finns ett ansvar att inspektera bostaden noggrant utifrån att det kan förekomma felaktigheter. Att en bostad säljs i befintligt skick betyder däremot inte att säljaren är helt fri från ansvar, vilket förklaras nedan. 

Köpare – har undersökningsplikt

Köparen av en bostad har alltid undersökningsplikt. Det innebär att köparen inte kan komma efteråt och kräva ersättning för felaktigheter som uppenbarligen borde ha upptäckts vid undersökningen. Av denna anledning väljer många köpare att anlita företag (besiktningsmän) för grundläggande undersökning innan bostaden köps. 

Säljare – har ansvar för dolda fel

Säljaren av en bostad har ansvar för dolda fel på bostaden. Det är felaktigheter som köparen rimligen inte borde ha kunnat upptäckt vid undersökningen av bostaden. Detta ansvar kvarstår i två år för bostadsrätter samt tio år för småhus. Ansvaret finns alltså även om det i avtalet anges att bostaden säljs i ”befintligt skick”.  

Vad som klassas som dolda fel beror bland annat på bostadens ålder. Det kan exempelvis anses vara rimligt att taket på en bostad som är 80 år gammal inom snart kommer att behöva renoveras, vilket inte gäller för en bostad som är relativt nybyggd. 

Friskrivningsklausul – Friskriver från ansvar

För att säljaren ska kunna sälja en bostad, utan framtida ansvar, krävs att en friskrivningsklausul skrivs i köpekontraktet. Denna klausul anger att säljaren inte har något ansvar för dolda fel vilket i praktiken innebär att köparen inte har någon rättighet att kräva ersättning oavsett vilket fel på bostaden som upptäcks. En friskrivningsklausul kan gälla hela fastigheten/bostaden eller enbart delar av den. 

Att använda friskrivningsklausul kan tyckas vara fördelaktigt för säljaren men innebär generellt att färre spekulanter visar sitt intresse och ger bud på bostaden. Detta utifrån den ökade risken som friskrivningsklausul innebär. Oftast brukar mäklare bara rekommendera dessa klausuler på bostäder i mycket dåligt skick.  

Säljaren har alltid upplysningsplikt 

Oavsett om friskrivningsklausul används eller inte har säljaren upplysningsplikt. Det innebär att säljaren ska ange all tillgänglig och relevant information om bostaden vid en försäljning. 

Finns information om att exempelvis avloppssystemet har skador måste detta anges även om en friskrivningsklausul används. Denna klausul gäller alltså enbart skador och felaktigheter som säljaren inte visste om vid försäljningstillfället. 

Skulle köparen upptäcka ett fel, och kan bevisa att säljaren haft information om detta vid försäljningen, kan ersättning krävas för felet. 

Bostadsrätt vs Fastighet 

De grundläggande reglerna kring att sälja en bostad i befintligt skick, samt friskrivningsklausul, gäller oavsett om det gäller ett småhus eller en bostadsrätt. Det finns däremot vissa skillnader mellan dessa boendeformer. Detta utifrån att dessa försäljningar omfattas av olika lagar. 

Bostadsrätter klassificeras som lös egendom vilket innebär att försäljningen omfattas av Köplagen (1990:931). Detta till skillnad vid försäljning av en fastighet, då gäller nämligen Jordabalk (1970:994). 

En av de stora skillnaderna är att ”befintligt skick” nämns i Köplagen gällande försäljning medan det i Jordabalk enbart nämns i samband med uthyrning. Ordalydelsen skiljer sig även gällande vid vilka tillfällen som köparen kan häva köpet, eller kräva ersättning.

En skillnad mellan dessa lagar är att det tydligare definieras i Köplagen vid vilka tillfällen som varan kan anses vara felaktig även om den säljs i befintligt skick. För bostadsrätter gäller framförallt 19§, tredje punkten, där det anges att bostaden behöver vara ”i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta”. 

I rättspraxis från Högsta domstolen visas att hänsyn bör tas till bostadens värde i förhållande till kostnaden för att åtgärda felaktigheten. Flera jurister hänvisar till NJA 2019  s807 där en köpare ville få ersättning från säljaren efter att en större badrumsrenovering behövde genomföras efter inflyttning. Men eftersom kostnaden bara var ”några procent” av köpeskillingen ansåg HD att det inte kunde klassas som ”väsentligt sämre skick”.  Se längre förklaring kring fallet i videon nedan. 

När är en bostadsrätt i ”väsentligt sämre skick” – Rättsakuten

Vanliga frågor och svar