Arrende

Arrende innebär att nyttjanderätten för ett mark- eller vattenområde upplåts via ett skriftligt avtal. För privatpersoner är det vanligast med arrende på tomter till fritidshus eller koloniträdgårdar men det förekommer även för permanentbostäder. 

Nyttjanderätten kan delvis liknas med långtidshyra av marken där ett, eller flera hus, ägs och används av arrendatorn. Villkoren regleras av Jordabalk (1970:994) kap 8 i allmänhet samt för specifikt bostadsarrende i kap 10 

Vad är arrende?

Sveriges Domstolar anger att ”arrende är upplåtelse av jord mot betalning”. Det kan därmed förklaras enligt följande:

Upplåtelse – Fastighetsägaren upplåter (ger tillgång till) marken till en privatperson eller en förening. Dessa har därmed total nyttjanderätt till marken och kan, i stort sett, använda den på samma sätt som om de vore fastighetsägare. 

Jord – I Jordabalken används ordet ”jord” och syftar då på mark- eller vattenområden. 

Mot betalning – Enligt lag måste det utgå ersättning för att nyttjanderätten ska kunna upplåtas. Detta regleras i avtalet mellan parterna men måste inte, vid bostadsarrende, vara pengar. Det kan även exempelvis vara betalning i form av jordbruksvaror eller arbetsinsats. 

Begrepp:

I lagtexten används följande begrepp, vilka även används i denna artikel. 

• Jordägare – Den som upplåter sin mark åt en privatperson eller en förening. 
• Arrendator – Personen/föreningen som arrenderar marken och kan nyttja den. 
• Arrendestället – Det mark- eller vattenområde som omfattas av arrendeavtalet.

(Så fungerar arrende – EFN Ekonomikanalen)

Krav för att klassas som bostadsarrende

Bostadsarrende innebär att ett markområde, som inte består av jordbruk, upplåtes och att arrendatorn ”enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående”. 1 §

Följande kriterier måste därmed vara uppfyllda för att det juridiskt ska kunna klassas som ett bostadsarrende. 

• Avtal – Ett upprättat avtal, om upplåtelse av jord, finns mellan parterna
• Skriftligt – Avtalet måste vara skriftligt. Gäller även eventuella ändringar och tillägg. 
• Nyttjanderätt för bostad – Arrendatorn har rätt att bibehålla, eller bygga, hus på marken. Syftet med bostaden är att arrendatorn, eller dess närstående, ska bo där helt eller delvis. Syftet får inte vara att bostaden primärt ska hyras ut. Det ska även vara ett hus som kan användas som bostad och därmed gäller det inte för enkel jaktstuga. I det fall som marken är obebyggt måste ett hus vara färdigställt innan arrendeavtalet löpt ut.
• Total nyttjanderätt – Bostadsarrende sker alltid med total nyttjanderätt. Det innebär att markområdet enbart upplåtes till arrendatorn och att det sker med ”egen besittning”. Någon annan kan därmed inte arrendera exakt samma område. 
• Ersättning – Någon slags ersättning utgår till jordägaren.
• Tidsbegränsat – Avtalet gäller i minst 5 år alternativt så länge som arrendator lever. Som mest kan avtalet gälla i 50 år. Är fastigheten inom ett detaljplanerat område är gränsen 25 år. 
• Uppsägning – Uppsägning måste ske minst ett år innan att arrendetiden löper ut. I annat fall löper nyttjanderätten vidare. Läs mer om uppsägning längre ner i artikeln. 
• Besittningsskydd – Arrendatorn har besittningsskydd vilket i korthet innebär en juridisk rätt till förlängt avtal efter att avtalstiden löpt ut. Läs mer om besittningsskyddet längre ner i artikeln. 

(Del 1 Arrende – Carolina Stegmans Juristbyrå)

Tvingande regler till förmån för arrendatorn

Lagstiftningen som reglerar arrende är på flera sätt utformad för att ge fördelar och trygghet till arrendatorn. Ett flertal lagar är ”tvingande” vilket innebär att reglerna inte kan avtalas bort. Skulle det i ett avtal anges sämre villkor gäller därför ändå vad som anges i lagen. Däremot får alltid avtalet ha fördelaktigare villkor än vad som anges i lagen. 

Går att ansöka om dispens

Om arrendatorn, eller jordägaren, önskar villkor som strider mot de tvingade reglerna i lagstiftningen kan ansökan om dispens skickas till Arrendenämnden. För att de ska kunna godkänna att tvingande lagar inte ska gälla krävs bland annat att:

• Lagen anger att dispens får ges för den regeln*
• Arrendeavtalet reglerar de nya villkoren
• I avtalet framgår att ansökan till arrendenämnden ska skickas in
• Det finns tillräckliga skäl för att nämnden ska godkänna dispens
• Ansökan har skickats in senast en månad efter att parterna ingått avtal

*Exempel på villkor som dispens kan ges för är kortare arrendetid, kortare uppsägningstid, kortare förlängningstid, avstående från besittningsskydd samt rätten att överlåta arrendestället och formen för överlåtelse.

Om ansökan avslås eller godkänns

Det är en stor fördel att upprätta avtalet med en separat del där undantaget anges. Utöver det kan det nämnas att om Arrendenämnden avslår dispensen så gäller resterande del av avtalet. På detta sätt kan det alltid finnas ett giltigt och gällande avtal. 

Avgift för arrende

Det är inte exakt reglerat i lag hur hög arrendeavgiften får vara. Däremot ska avgiften, vid förlängning av ett avtal, anses vara ”skälig”. Det är en tolkningsfråga vad som kan anses vara skäligt utifrån exempelvis markområdet storlek, avtalstiden samt andra villkor i arrendeavtalet. Det vanligaste är att jämförelse sker mot liknande arrenden i samma område och att avgiften därmed justeras utifrån detta. Skulle parterna inte komma överens kan frågan avgöras av arrendenämnder. 

Överlåtelse

I Jordabalk 10 kap 7 § anges att arrendeavtalet får överlåtas ”till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas” Om så önskas måste däremot jordägaren först erbjudas att ”återtaga arrendestället mot erläggande av skälig ersättning för arrenderättens värde”. Med andra ord får inte arrenderätten överlåtas/säljas utan att jordägarens först får möjligheten att återtaga det.  

Finns det byggnader på marken kan även dessa erbjuda säljas till jordägaren mot ett lösenbelopp. Kommer parterna inte överens om lösenbelopp kan det fastställas av Mark- och miljödomstolen. 

Väljer jordägaren att återta arrendestället kommer både marken och byggnaderna att ägas av samma person. Därmed uppfylls inte längre kraven för arrende och det klassas därmed som en fastighet. 

Undantag – Bodelning med mera

Vid bodelning, eller om arrendet önskas överlåtas via testamente samt vid exekutiv försäljning, kan överlåtelse ske utan att jordägaren först får rätten att ta återtaga arrendestället. Detta förutsatt att inget annat är reglerat i avtalet.  

Andrahandsarrende

Arrendeavtal kan upprättas av fastighetsägaren alternativt en arrendator som har avtalad rättighet att arrendera ut hela, eller delar av, markområdet i andrahand. Oavsett om det sker i första hand eller andrahand kallas den som upplåter jorden för jordägare. 

Kräver oftast tillstånd

Generellt krävs att fastighetsägaren gett sitt godkännande för att andrahandsarrende ska få genomföras. I lagen finns visserligen vissa undantag för kravet på detta godkännande men dessa undantag kan avtalas bort. Om så sker måste alltså alltid fastighetsägaren ge sitt godkännande. De tre undantag som finns och som därmed generellt inte kräver godkännande är:

• Hyra ut ett rum
• Hyra ut upplagsplats (ej på odlat område)
• Hyra ut byggnaden

Uppsägning av arrende

Grundregeln är att avtal ska följas under hela avtalsperioden. Det finns däremot tillfällen då avtalet får sägas upp i förtid. Det går även att säga upp avtalet efter avtalstiden men på grund av besittningsskyddet kan arrendatorn ändå rätt att förlänga det. 

Arrendatorn

En arrendator kan säga upp arrendet efter att avtalstiden är slut. Det är däremot ovanligt då det innebär att personen behöver ta bort all egendom, inklusive eventuella hus, från marken. Det vanligaste är att överlåtelse sker (se rubrik Överlåtelse ovan). 

Jordägare

Vid följande tillfällen har jordägaren juridisk rätt att avsluta arrendeavtalet i förtid. Om det sker kallas det för att ”arrenderätten är förverkad” och innebär att nyttjanderätten avslutas närmaste ”fardag”. Fardag för bostadsarrende är 14 mars. Önskas nyttjanderätten avslutas innan dess kan enbart Tingsrätten ta sådant beslut. 

• Betalning är mer än en månad försenad
• Arrendestället har vanvårdats och någon åtgärd har inte vidtagits av arrendatorn trots påpekan. 
• Arrendestället har använts till annat syfte än vad som avtalats eller anges i lagstiftning. 
• Andrahandsupplåtelse har skett på ett sätt som strider mot lagstiftning
• Villkor i avtalet, som är utöver lagreglerade villkor, har inte följts. 
• Det finns inget färdigbyggt hus på tomten vid tillfället då jordägaren har rätt att säga upp avtalet
• Byggnader har upprättats utan kommunalt bygglov (förutsatt att detta krävs)

Jordägaren kan även säga upp arrendeavtalet inför att (minst ett år innan) avtalstiden löper ut. Men som förklaras under kommande rubrik kan arrendatorns besittningsskydd påverka denna möjlighet. 

Arrendatorn har besittningsskydd

Huvudregeln är att arrendatorn har rätt att förlänga ett arrende efter att avtalstiden löpt ut. Detta oavsett om jordägaren önskar detta eller inte. Det sker utifrån det besittningsskydd som arrendatorn har. Om parterna inte kommer överens kan frågan behandlas av arrendenämnden och därefter överklagas till hovrätten. 

Undantag från besittningsskyddet

Besittningsskyddet gäller däremot inte om arrendatorn brutit mot avtalsvillkoren eller om kommunen arrenderar ut mark inom detaljplanerat område. I detta fall har kommunen rätten att säga upp avtalet om marken förväntas användas till annat ändamål. Ett exempel på detta är om ett område med kolonilotter ska byggas om till att omfatta flerfamiljshus. 

Besittningsskyddet gäller inte heller om jordägarens intresse kan anses väga extra tungt, se rubrik nedan.   

Jordägarens intresse i förhållande till arrendatorn

Det finns tillfällen då jordägarens intressen vägt tyngre än besittningsrätten för arrendatorn. Det visar bland annat svensk rättspraxis RH 130:82 där jordägaren önskade avsluta arrendeavtalet, efter avtalstidens slut, utifrån att marken förväntades användas till en egen permanentbostad. Arrendeavtalet gällde ett dödsbo som bevisligen inte använde nyttjanderätten. Både Arrendenämnden och Göta hovrätt dömde till jordägarens fördel då personens intresse ansågs väga tyngre än dödsboets. 

Vid tvist om uppsägning

Om parterna inte är överens om att uppsägning skett på ett juridiskt korrekt sätt kan tvisten lösas via tingsrätten (uppsägning i förtid) eller arrendenämnden (vid avtalstidens utgång). Detta utifrån att det första tillfället kan klassas som avtalsbrott medan fortsättning av arrende efter arrendetiden löpt ut regleras av arrendelagen. 

Fördelar och nackdelar med arrende

Den fördel som finns med arrende är att arrendatorn inte behöver lika stort kapital som om marken hade behövt friköpas. Det innebär att kostnaden för att exempelvis köpa ett fritidshus kan bli lägre. 

Nackdelarna är däremot fler. Framförallt handlar det om en otrygghet gällande både bostaden och ekonomin. Se rubrikerna nedan. 

Avtal kan reglera användning 

För det första finns ett avtal att förhålla sig till mellan parterna. Ett avtal som exempelvis kan begränsa andrahandsuthyrning samt till viss del vad marken får användas till. Det finns därmed även en risk för juridiska tvister om parterna inte kommer överens. 

Årliga avgiften som kan höjas

En annan nackdel är den årliga avgiften som betalas. Förväntas markområdet utnyttjas under en längre tidsperiod hade det eventuellt varit billigare att friköpa marken. Det är därför viktigt att kontrollera kvarvarande arrendeperiod vid köp av exempelvis ett fritidshus med dessa villkor. Efter avtalsperioden kan nämligen avgiften höjas relativt mycket. 

Kan inte belånas

Bostaden kan inte belånas då det klassas som lös egendom på en annan persons mark. Trots detta betalas fastighetsskatt för bostaden och eventuell vinstskatt vid försäljning med vinst. 

Kan behöva flyttas

Även om arrendatorn har besittningsrätt finns det tillfällen då avtalet kan sägas upp, vilket förklaras högre upp i artikeln. I detta fall kan arrendatorn behöva flytta all lös egendom (inklusive hus) från marken. En flytt som kan vara mycket kostsam, och svår, om byggnationer behöver flyttas. Tas den inte bort inom tre månader från att den skulle flyttats tillfaller den fastighetsägaren utan att ersättning behöver ges. 

Svårighet att sälja

Som nämns vid rubriken ”Överlåtelse av arrende” finns flera regler för arrendatorn att ta hänsyn till vid en överlåtelse. Bland annat måste hembud ges, det vill säga möjligheten för jordägaren att lösa in arrendet. Processen kan därmed bli betydligt krångligare än vid försäljning av en fastighet som ägs. 

Arrende, hyra, tomträtt eller servitut

Skillnaden mellan arrende, hyra, och andra nyttjarätter är framförallt vilken nyttjanderätt som ges samt äganderätten. Gällande bostad innebär det följande:

Bostadsarrende –Upplåtelse av mark- eller vattenområde. Det är sedan arrendatorn som avgör om en bostad ska bibehållas eller byggas på detta område. Syftet ska vara att personen, eller dess anhörig, ska bo i bostaden. Bostadsarrende kan enbart ske till privatperson eller förening och kan omfatta hela eller delar av en fastighet.  

Bostadshyra – Hyra av bostad i form av exempelvis villa, hyresrättslägenhet eller fritidshus. I detta fall gäller avtalet byggnaden och inte marken. Hyresgästen har begränsad rätt till att bygga om eller renovera bostaden och äger varken mark eller bostad. 

Tomträtt – Långvarig hyra av mark som ägs av kommun eller stat. Omfattar alltid en hel fastighet och är vanligtvis på minst 10 år. 

Servitut – Nyttjanderätt av del av fastighet eller dess funktion. Det kan exempelvis vara rätten att använda en brygga, en väg eller en vattenbrunn. 

Vanliga frågor och svar