Utgångspriset är det pris som visas i annonser och i marknadsföring av bostaden. Det är ett pris som mäklaren och säljaren gemensamt kommit överens om och som de tror kommer att leda till det hösta möjliga slutpriset.
Utgångspriset är alltså enbart strategiskt, dvs man sätter det utgångspris som man tror kommer att leda till det högsta slutpriset. Att sätta rätt utgångspris kan vara avgörande för hela affären.
En fastighetsmäklare får inte sätta ett för lågt utgångspris, då kallas det för lockpris och mäklaren riskerar en varning av Fastighetsmäklarinspektionen. Det finns däremot ingen lag som säger att man inte får sätta ett för högt utgångspris. Frågan är då vilket utgångspris som är bäst, dvs ger det högsta slutpriset? Det skall vi svara på i denna artikel.
Artikelns innehåll:
1. Utgångspriset är inte bindande
2. Hur sätter man ett bra utgångspris?
3. Fungerar det bättre med ett lågt utgångspris?
4. Risker om man sätter priset för högt/lågt
5. Bud under utgångspriset
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Utgångspriset är inte bindande
Utgångspriset är inte bindande vilket innebär att en säljare inte är skyldig att sälja bostaden för det priset. Om man byter ut ordet utgångspris i marknadsföringen till exempelvis accepterat pris spelar det ingen roll, säljaren är ändå inte skyldig att sälja för det priset. Säljaren är aldrig skyldig att sälja till ett specifikt pris utan har alltid rätt att tacka nej, oavsett bud.
Hur man sätter ett bra utgångspris?
Först gör man en marknadsvärdering av bostaden, dvs en bedömning av vilket pris bostaden förväntas säljas för efter en normal försäljningsprocess. Värderingen baseras på andra försäljningar som genomförts nyligen i området samt bostadens läge, storlek, ekonomiska förutsättningar och skick. När man har en uppfattning om bostadens marknadsvärde kan man sätta ett utgångspris.
Utöver värderingen så baseras utgångspriset på hur marknaden ser ut för tillfället. Finns det flera, liknande bostäder ute på marknaden just nu? Hur ligger de i utgångspris i förhållande till dess läge, skick och så vidare?
Fungerar det bättre med ett lågt utgångspris?
I Sverige fungerar det tyvärr oftast väl att sätta ett utgångspris som är lägre än det förväntade slutpriset. Ett lägre utgångspris tenderar att attrahera fler spekulanter och en välbesökt visning brukar ofta leda till en bra budgivning. Har man lyckats få spekulanterna att komma på visning och uppskatta bostaden så tenderar de att kunna lägga lite högre bud än vad de från början hade planerat. Det innebär att om man sätter ett för högt utgångspris så riskerar man att missa spekulanter som egentligen hade kunnat vara intresserade av att vara med och bjuda på högre prisnivåer.
Hur tänker spekulanterna?
På den svenska bostadsmarknaden har jag som mäklare märkt att spekulanter ofta tittar på Hemnet och när de ser en bostad så tenderar de, att i sitt huvud lägga på en budgivning på bostadens utgångspris. Vem har inte hört eller tänkt ungefär såhär:
”Utgångspris på 1 995 000 kr, ja men då landar det säkert på ca 2 200 000 kr”
Har man ett för högt utgångspris så riskerar man att tappa en sådan spekulant. Eftersom marknaden och enskilda bostäder skiljer sig så mycket från fall till fall så kan man inte säga en exakt strategi för hur ett utgångspris skall sättas men för att komma så nära verkligheten och normalfallet som möjligt så skulle jag säga att ett utgångspris bör ligga ca 10-12% under ett förväntat slutpris.
Säljer man en bostad som inte är så vanlig, tex en väldigt dyr och exklusiv bostad så kan det ibland vara bättre att sätta utgångspriset på den nivå som man förväntar sig att slutpriset kommer att landa på. På vissa typer av bostäder så finns det inte så många spekulanter så att det är farligt att kallt räkna med att det blir en budgivning. Mäklarens kunskap om marknaden och prisnivåer blir då extra viktig för att lyckas få ut så mycket som möjligt i slutpris för bostaden.
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Risker med ett för lågt eller för högt utgångspris
Riskerna med ett för högt utgångspris är som vi nämner ovan att man riskerar att tappa spekulanter som egentligen kan vara intresserade av bostaden på höga prisnivåer men som vid en första anblick kan tycka att priset är för högt. Dessa spekulanter vill man såklart ha med på en visning och på en budgivning. Lyckas man få dom på visning och få dom att falla pladask för bostaden så är de ofta beredda att lägga några fler bud än vad de från början hade tänkt sig.
Det finns risker även med ett för lågt utgångspris. Ett lågt utgångspris gör att det krävs en budgivning för att nå upp till önskat slutpris. Sätter man ett för lågt utgångspris så krävs det en rejäl budgivning för att nå sitt mål. Risken med detta är att man tappar två typer av budgivare efter ett tag i budgivningen. Den första typen är den som blir arg och irriterad över att man gått ut med ett lockpris på bostaden. Den andra typen man riskerar att tappa är typen som ser på budgivningen i kronor och inte i procent. Citatet visar hur den andra typen tänker:
”Åh herregud, nu har budgivningen stigit med över 300 000 kr. Nä nu hoppar vi av”
Även om budgivningen på bostaden kanske egentligen ligger flera hundra tusen kronor ifrån det förväntade slutpriset så finns det spekulanter som tänker som citatet ovan. Dessa budgivare tappar man om man har ett utgångspris som är för lågt i förhållande till bostadens marknadsvärde.
Får man lägga bud under utgångspriset?
Ja, det är alltid fritt fram att lägga vilket bud man än önskar lägga, oavsett hur högt eller lågt det är.
Är det smart att lägga bud under utgångspriset?
Det beror på hur klimatet på bostadsmarknaden är just nu. Är det säljarens marknad är det ofta lönlöst att lägga bud som understiger utgångspriset. Är det köparens marknad, dvs det är svårt att få bostäder sålda och det blir sällan några budgivningar så kan det vara en mycket bra strategi att lägga bud under utgångspriset.
🔗 Läs även vår artikel om: Skambud & bud under utgångspriset
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lendo.se – Nu kan man äntligen även jämföra bolån & lånelöften hos Lendo. Med en enda ansökan jämför du erbjudanden från flera olika banker & väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda & du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Vanliga frågor och svar
Utgångspris är det pris som mäklaren och säljaren gemensamt bestämmer sig för att marknadsföra bostaden med. Slutpris är det pris som bostaden i slutändan säljs för när affären är klar.
Utgångspriser får inte vara för låga i förhållande till det bedömda marknadsvärdet. Det är egentligen den enda regeln som finns.
Det betyder pris som bostaden marknadsförs med.
Läs även våra artiklar:
- Sälja hus – komplett guide
- Sälja bostadsrätt / lägenhet – komplett guide
- Köpa bostad – komplett guide
- Köpa eller sälja först?
- Hur lång tid tar det att sälja ett hus eller en lägenhet?
- Sälja hus och lägenhet utan mäklare
Tack för mycket bra info fastighetsförsäljning. Några frågor:
1 Mitt hus är byggt 1980,jag har byggt huset själv med hjälp av duktiga hantverkare och installatörer. Hela konstruktionen är ett stenhus med spritputs i fasd beklädnad. 200 m2 välprojekterade utrymmen. 1200 m2 tomt relativt centralt i en växande kommun. Salupriset kan jag nog veta av nivån på.
2 min fråga är hur jag skall beräkna produktionkostnaderna som kan accepteras av skatte myndigheten.
Kan jag göra en kakyl vad som kan acepteras av myndigheten?
Till saken hör att jag har varit verksam som byggnadsingeniör med mycket stora kunskaper dessa frågor.
Tacksam för svar.
Vänlgen Rune W
Hej Rune.
Om du saknar fakturor och kvitton för att kunna räkna ut kostnaden kan du göra en egen bedömning av vad det kostade att bygga huset. Det finns inga riktlinjer att förhålla sig till, du ska bara försöka komma så nära den verkliga kostnaden som möjligt.
Om Skatteverket begär in underlag som bevisar att du faktiskt haft de kostnaderna du hävdar behöver du kunna underbygga dina kostnader på något sätt, antingen med bilder, ritningar, kvitton, fakturor eller liknande.
Läs mer om kvitton, underlag och hur du kan göra om du saknar underlag för kostnaderna här:
https://www.ekonomifokus.se/bostad/deklaration/vad-far-man-dra-av-deklarationen-avdragsgillt
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej. Vi har lagt vår hus till försäljning nu i 40 dagar som ligger ute. Vi la utgångspris 1, 8 för efter överens med mäklaren var det ok då området pris ligger på 1,6 och vi har renoverat pass mycket.
Visning efter en vecka annonsen ut , 2 personer kom men inga intresserad. Sen blev semester period och både mäklare och nästan alla ute..då fick vi avvakta . Nu la han ny visningtid ( 2 veckor men 3 dagar kvar och ingen har anmält sig än). Sista prat med mäklaren sa han att måste tänka mig att sänka utgångspris om ingen kommer eller ingen intresserad..
Fråga: ser det inte dåligt att nu efter huset varit ute så längre sänka utgångspris? Isåfall om vi sänker kan göra en ny visningtid efter en vecka få se om någon intresserad? Hur mycket bodde man sänka isåfall ? Ser det ut på annonsen att man sänkt priset ( dom på vanligt försäljning) eller det ändras helt enkel till ny utgångspris?
Tacksam om ni kan hjälpa med lite svar, tips och råd. Tack så mycket. Mvh
Hej Lina.
Dessa frågor är det bättre att du ställer till mäklaren. Jag har ingen koll på marknaden och priserna i ditt område så jag kan tyvärr inte ge några råd om vad som är rätt eller fel.
Om man sänker priset med mer än 5% är det synligt i annonsen. Mindre höjningar än 5% syns inte.
Om man tar bort annonsen från Hemnet i 21 dagar så kan man göra en prissänkning utan att det syns i annonsen, även om den är större än 5%.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej .
Undrar om det är vanligt att en mäklare önskar en procent upp till 9 milj och tio procent om hon får in spekulanter som vill betala mer? Det innebär väl att mäklaren redan är säker på att han har en eller flera spekulanter som sagt sig vilja betala långt mer än 9 miljoner ?
Annars är det väl mindre betalt än vad de flesta mäklare tar betalt med en proc?
Hej Marita.
Det är väldigt vanligt. Det kallas för en stegprovision. Läs vår artikel om mäklaravoden: https://www.ekonomifokus.se/bostad/salja-bostad-guide/maklararvodeprovision-salja-bostad
Mvh admin på ekonomifokus
Hej. Jag var idag och tittade på ett hus som beskrivits som minutiöst totalrenoverat där t.ex. fönstren inte var utbytta och där det fanns två andra fallfärdiga hus på fastigheten. Fastigheten är värderad på Booli till 900 000 men priset är 3,9 miljoner efter en sänkning från 4,5. Vad har ni för kommentarer om det? Jag blev faktiskt förbannad.
Hej Catharina.
Vad fastigheten är värderad till på Booli spelar absolut ingen roll.
Om du inte gillar fastigheten eller priset på den får du leta vidare.
Mvh admin på Ekonomifokus
Jättebra information.
Hej kerstin.
Tack!
mvh admin på Ekonomifokus
Hej, är det ett lockpris om en lägenhet har utgångspris 1,495,000 men säljare uppger att den inte kommer sälja för under 1,850,000? Likadan lägenhet har sålts tidigare i år för 1,940,000 och slutpriserna för lika stor lägenhet i samma område har slutat på mellan 1,6-1,9 milj senaste åren.
Hej Kristofer.
Det går inte riktigt att svara på. Det återstår att se vart budgivningen tar vägen.
Men, om budgivningen drar iväg upp mot 2 miljoner kronor så kan de möjligtvis klassas som ett lockpris.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
har nu skicka bud, utgångpriset, för 1 hus (pris över 4M kr). Det är nu andra visning rundan och det var ingenting med förstan.
Nu, vi är ensam och säljaren accepterar inte och höjer priset 150K kr. Efter mer fundering, vi var mer eller mindre OK med det men nu, säljaren vill även höja en gång till och eventuellt gör en tredje visning för se om nya spekulant kommer. Jag tycker att det är väldigt dåligt moral här och är inte sugen att leka mer…..
vad tycker ni ?
Hej Sebastien.
Om du inte tycker det känns bra tycker jag att ni skall strunta i denna bostad och köpa någon annan istället.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
vi har lagt ett bud som ligger 125 000 kronor över utgångspriset och är högstbjudande. Säljaren vill ha minst 225 000 kronor till för att sälja. Är det verkligen ok att lägga ett utgångspris och sedan kräva mer än det som redan är lagt utöver startbudet?
Hej Carina.
Ja det är okej att göra så.
Mvh admin på Ekonomifokus
Du kan kolla tex hemnet och se vad grafen för området säger. Om du bor i Skara så söker du på hus till salu i skara och sedan går du in på valfritt hus och scrollar ner till grafen och ser vad medelvärdet är. Alltså k/t -grafen och sedan avgöra om ni tycker det är rimligt.
Hej JD.
Bra tips. Medelvärden och sådana saker ger dock inte alltid hela sanningen.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hejsan!
Min partner och jag har hittat ett hus vi är intresserade av att köpa, men vi blev lite fundersamma när vi kikade på husets taxeringsvärde jämfört med dess utgångspris. Vi har förstått att i det stora hela så borde taxeringsvärdet ligga på ungefär 75% av bostadens marknadsvärde. I detta fall ligger taxeringsvärdet på 1 miljon, och utgångspriset på 2 miljoner. Är detta normalt?
Fastighetens marknadsvärde är värderat till ungefär 1,4 miljoner. Är det något man kan trycka på i kommunikationen med mäklaren? Enligt mig låter utgångspriset som en drömsumma för fastigheten då vi i dagsläget står som enda intressenter.
Tacksam för svar!
Mvh Amanda
Hej Amanda.
”75%-regeln” stämmer inte längre. Det var längesedan det var så. Det finns inte längre någon direkt koppling mellan taxeringsvärde och marknadsvärde.
Idag är det väldigt vanligt att taxeringsvärdet ligger väldigt långt ifrån marknadsvärdet.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
En bostadsrätt har utgångspriset 1095000, men mäklaren meddelar att säljaren inte vill sälja för mindre än 1200000. Kan detta räknas som ett lockpris? Endast ett bud (utgångspriset) hade inkommit efter två visningar.
Hej Jo.
Nej ett lockpris är ett pris som är långt under marknadspris.
Om du har tålamod och is i magen så kanske säljaren till slut väljer att sälja för 1095000 kr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
När jag anlitar en mäklare så har jag förbundit mig till en typ av kontrakt. Om mäklaren går ut med pristet 7 000 000 och mutligt meddelat mig att hon tror att priset blir mellan 7 till 7.5 kan jag stå på mig gentemot mäklaren och meddela henne efter kontraktet gått ut att jag tar en ny mäklare om priset inte kommit upp till det förväntade starten på 7?
tacksamt
Hej Ronald.
Absolut. Du kan säga upp avtalet och teckna ett nytt med en annan mäklare.
Du behöver ingen ursäkt för att säga upp avtalet.
Se till att mäklare nummer 1 förser dig med en spekulantlista som du kopierar och lämnar till mäklare nummer 2.
De spekulanterna skall nämligen mäklare nummer 2 ta hänsyn till i ert nya avtal. Detta är viktigt för att du inte skall drabbas av dubbla mäklararvoden om någon av dessa spekulanter köper bostaden.
Kika vad som står i avtalet gällande kostnader vid uppsägning. I standardavtalen brukar det stå att det inte kostar något att säga upp avtalet.
Mvh admin på EKonomifokus
Vi har hittat en villa i en mindre ort där vi har fått reda på av mäklaren att vi är de enda som lagt bud (det accepterades ej av säljarna), budet låg under utgångspris som även detta ej var accepterat pris av säljarna enligt mäklaren. Man har i detta fallet gått ut med ett lockpris på 5-10% under accepterat pris. Vi bjöd 10% ned från detta lockpris då marknaden i området ligger 15% under lockpriset som de satte.
Till saken hör även att de kom med ett motbud på 5% under lockpriset. Utifrån detta har vi nu ytterligare sänkt det bud vi la innan med motiveringen att de ej fått det sålt på två månader, samt att snittpriset är ca 1 miljon lägre än vad de begär för en likvärdig villa i det området.
Hur länge ska man ha ett bud uppe innan man drar tillbaka det? (Så man blir tagen på allvar.)
Hur får man ner säljarna på mer normala nivåer? Jag antar att det bara är att vänta ut dem.
Pratar vi om k/t så vill de ha nära 2,2 i ett område som ligger kring 1,6.
Hej Kenneth.
Det är ju en förhandling så det går inte att säga vad som är rätt eller fel.
Du får helt enkelt ha is i magen och gå på känsla kring hur du vill gå till väga.
Det finns som sagt inget rätt svar eftersom förhandling är en konst.
Lycka till!
Mvh admin på EKonomifokus
Hej!
Vad är det som gäller för lockpriser? Vi har tittat på hus under flera år och de säljs oftast till minst det dubbla mot utgångspriset, är det verkligen rimligt? Det känns så tråkigt att lägga ner tid och energi på husvisningar när de allt som oftast går för minst det dubbla eller betydligt mer mot vad utgångspriset är. Kan mäklarna härja fritt när utgångspriset sätts?
Hej Ma.
Om det är lockpris eller inte bedöms från fall till fall.
Det beror på vad marknadsvärdet är osv.
Det finns ingen specifik gräns men jag vet att när slutpriset är 15-20% högre än slutpriset så brukar man ligga i riskzonen för lockpris.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej. Tack för bra artikel.
En vän säljer just nu sin nybyggda lägenhet i Älvsjö, Sthlm. Hon denna tvåa för köpte den för 3 750 000kr och ”måste” som minst få tillbaka pengarna. Mäklaren hon anlitat tycker att hon ska gå ut med 2 995 000kr som utgångspris och få upp det i en budgivning, vilket jag tyker låter helt galet lågt? Kan det verkligen räkna med att det stiger 20%? Och då är det fortf ingen vinst…
Hej Josefine.
Det beror helt på vad mäklaren värderar hennes lägenhet till. Kan det möjligtvis vara så att mäklaren inte bedömer att hon kommer få 3.750.000 kr i dagens marknad?. Jag kan tyvärr inte säga vad som är rätt eller fel eftersom jag inte vet vad hennes lägenhet är värd idag.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Om jag förstår rätt är utgångspriset bara ett förslag? Kan det då bli också så att slutpriset hamnar lägre än vad utgångspriset var eller kommer det alltid bli högre än utgångspriset? Tack för en bra artikel och hjälpen
Hej BC.
Slutpriset kan bli både högre eller lägre än utgångspriset.
Det är säljaren som väljer om buden och slutpriset skall accepteras eller inte.
Mvh admin på EKonomifokus
Jag planerar att köpa en 2a på ca 50m2 på Söder/Kungsholmen, finns det möjlighet att hitta en lägenhet med acceptpris, gillar inte egentligen budgivningar utan kan tänka mig att betala ett rimligt acceptpris/tänkt slutpris, tråkigt att det verkar ha försvunnit. Såg en budgivning som där säljpriset ökade med 1,5 miljoner
Hej Per.
Inte på begagnatmarknaden. Om du köper en nyproducerad lägenhet så är det fasta priser.
Det du kan göra om du hittar en begagnad lägenhet som du verkligen gillar är att lägga förhandsbud.
Sök på förhandsbud här på Ekonomifokus.se så hittar du en toppenartikel som beskriver hur man går till väga.
Med förhandsbud kan du slippa budgivningar.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej.
Jag planerar att sälja min bostadsrätt i Stockholm då jag är lite orolig för priserna just nu.
Tanken är att försöka sälja lägenheten själv, utan mäklare via blocket.
Jag har fått lägenheten värderad till 1,8-2 miljoner kronor. Den är väldigt fin och har ett bra läge i föreningen med västerbalkong.
Hej Henric.
Utgångspris är alltid en strategisk fråga. Du bör prata med en mäklare som är aktiv i just ditt område om det.
Det beror på olika faktorer såsom hur marknaden ser ut just i ditt område just nu, hur många konkurrerande bostäder som ligger ute just nu osv.
Men rent spontant skulle jag säga att 1,6 till 1,7 miljoner kr låter som ett rimligt utgångspris.
Hejsan. Jag måste först tacka för denna artikeln. Jag har länge gått och funderat på hur detta med utgångspris och slutpris faktiskt hänger ihop. Ibland stiger ju budgivningarna jättemycket men ibland ingenting.
Har inte alla mäklare fattat grejen?
Hej Aylan.
Jag tror att de flesta mäklarna förstår sambandet och hur marknaden tänker efter några år i branschen.
Ganska ofta har dock bostädernas säljare åsikter kring utgångspriset viket gör att mäklarens rekommenderade utgångspris ignoreras och man väljer att använda sig av säljarens föreslagna pris. Det är en av anledningarna till att det kan skilja så mycket.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej EF.
Har man tagit bort det som tidigare hette acceptpris eller accepterat pris?
Hjälpte det inte mot lockpris?
Nu ser man bara att det står utgångspris i alla annonser.
Hej Kristian.
Ja accepterat pris har i princip försvunnit. Det gav inte den effekt som mäklarna hade hoppats på så man gick tillbaka till det gamla hederliga utgångspriset.
Mvh admin på Ekonomifokus