Beräkning av vinstskatt och uppskov vid bostadsförsäljning (sälja bostad)

34

Räkna ut vinst eller förlust på din bostadsaffär

Kalkylator för bostadsrätt (interaktiv K6-blankett)
Kalkylator för småhus (interaktiv K5-blankett)
(Beräkna vinst eller förlust samt skatt vid försäljning av bostad)

Skatt vid försäljning av bostad

Har du sålt din bostad med vinst? Grattis!
Tyvärr måste du betala skatt på den vinst som du gjort.
Vid försäljning av privatbostad betalar man 22% i skatt på vinsten som blir kvar efter alla avdrag.

Skatten räknas ut enligt följande exempel:

Försäljningspris 1.000.000 kr
– Inköpspris 500.000 kr
– Renoveringar 100.000 kr
– Försäljningskostnader (mäklararvode, styling osv) 50.000 kr

Total vinst efter avdrag: 350.000 kr.
Dessa 350.000 kronorna skall man betala 22% i skatt på.

Skatt att betala = 77.000 kr.

Uppskov – skjuta med sig vinsten in i nästa bostad

Om du säljer din bostad för att köpa en ny bostad, och gör en vinst vid försäljningen så kan du i vissa fall begära uppskov med att betala skatt på hela eller delar av vinsten.
Att göra uppskov innebär att man skjuter med sig sin skatteskuld in i den nya bostaden.
Skatteverket tar en ränta på ditt uppskov varje år så man kan säga att man låna pengar av Skatteverket.

Räntan på uppskov är 0,5% på den vinst man skjutit med sig.
Det motsvarar en bankränta på ca 3,25% på skatten som man valt att inte betala in.
Är räntan väsentligt lägre än 3,25% hos banken så är det billigare att betala skatteskulden än att skjuta den framåt i tiden. Man blir inte av med en skatteskuld för att man gör uppskov, man skjuter den bara framåt i tiden. Man kan göra uppskov fram tills dess att man dör. Då måste dödsboet betala av vinstskatten vid försäljningen av bostaden.

För att få göra uppskov på hela vinsten så krävs det att din nya bostad är lika dyr eller dyrare än den bostad som du säljer. Om den nya bostaden är billigare än den du säljer så tillämpar man en uträkning för att räkna fram hur stort belopp som du kan göra uppskov på.

Beräkningen av ditt maximala uppskovsbelopp görs enligt följande:
Din totala vinst minus mellanskillnaden i pris på din nya bostad och din gamla. Resultatet blir ditt maximala uppskov.

Exempel

Vinst 350.000 kr
Pris på ny bostad 900.000 kr
Pris på bostaden som säljs 1.000.000 kr
Mellanskillnaden blir då 100.000 kr
Vinsten minus mellanskillnaden blir då 250.000 kr totalt.
250.000 kr blir det maxbelopp som du kan skjuta med/göra uppskov på.

Hjälp med deklarationen ingår i mäklararvodet

När du anlitar en mäklare för din försäljning så ingår det i de flesta fall hjälp med deklarationen i den provision som du betalar till mäklaren. Om det INTE ingår i arvodet/provisionen så har du hittat en oseriös mäklare. Undvik oseriösa mäklare med den helt kostnadsfria tjänsten Hittamäklare.se. Sajten hjälper dig helt gratis att jämföra offerter ifrån olika mäklare i ditt område så att du sedan kan välja ut den bästa. Du förbinder dig inte heller till någonting när du använder tjänsten. Hemsidan har även en topplista som rankar de olika mäklarna i ditt område/kommun efter en rad olika parametrar.


Warning: file_get_contents(https://maklaren.ekonomifokus.se/categories.json): failed to open stream: HTTP request failed! HTTP/1.1 500 Internal Server Error in /home/ekonomifokus/public_html/wp-content/themes/Newspaper/loop-single.php on line 108

Fråga mäklaren

Nyhet! Ska du köpa eller sälja bostad?

Nu kan du få svar med hjälp av vår "Fråga mäklaren" tjänst.
Alla frågor besvaras av en mäklare.

Just nu finns det 0 besvarade frågor.

Ställ en fråga direkt

34 KOMMENTARER

  1. Hej. har under året 2016 sålt min lägenhet och gjort en vinst. Har fyllt i min K6 deklaration för försäljning av bostadsrätt. Allt är inskickat och klart till Skatteverket. Men hur betalar jag min vinstskatt? Kommer det hem en inbetalnings avi på posten. Tacksam för för ett svar då jag verkligen avskyr detta med deklarationer. Er hemsida är väldigt bra, men skulle gärna se att ni har mer hjälp och tips på hur man deklarerar.

  2. Tack för denna artikel.
    Ett tips är att lägga in er K6 kalkylator även i denna artikel.

    Det vore perfekt att kunna räkna och läsa samtidigt. Tack förresten för kalkylatorn. Den är grym!
    Att kunna räkna ut sin vinst och skatt så snabbt och enkelt är guld värt.

    • Hej Myggan.
      Tack för konstruktiv kritik.
      Vi har i vår agenda att lägga in kalkylatorn även i denna artikel. Det finns ingen (vad vi vet) annan kalkylator för deklarationen såsom våran.
      Den är unik och den är extremt bra. Vi hoppas att fler kan få upp ögonen för vår K6 kalkylator och vi hoppas att många kommer att få nytta av den när de skall deklarera sin försäljning av sin bostad eller bostadsrätt.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  3. Wow! vilken snygg och bra kalkylator. Den hjälpte mig supermycket när jag skulle räkna ut vilken skatt jag skall betala för försäljningen av min bostadsrätt. Jag tycker det kan vara lite klurigt att veta vad man får dra av och inte. Det där med renoveringskostnader och avdrag för ny till och ombyggnad kan bli lite rörigt. Jag tycker att beskrivningarna under kalkylatorn var till stor hjälp där.

    Även de avdrag man kan göra för administrativa kostnader osv hade jag inte tänkt på tidigare.

    Tack!

    • Hej Christer.
      Tack för input.

      Vi såg att det saknades en bra kalkylator för att beräkna sin skatt vid försäljning av bostad. Därför programmerade vi vår kalkylator.
      Väldigt roligt att den kommer till användning!

      Mvh admin på Ekonomifokus

  4. Hej.
    Är det stor skillnad på att räkna reavinstskatt på bostadsrätt/lägenhet mot att göra det på ett hus/villa/fastighet?

    Jag har nyligen sålt en bostadsrätt och det var ju ganska enkelt att deklarera och räkna ut skatten på reavinsten.

    Men nu ska jag sälja min fastighet, en villa i Stockholmsområdet. Är det lika enkelt att räkna ut vinsten och reavinstskatten på den?

    • Hej John.
      Det är ingen jätteskillnad.
      När du deklarerar en bostadsrättsförsäljning tillkommer kapitaltillskott och eventuell inre reparationsfond som avdrag.
      När du deklarerar en villa/fastighet så tillkommer avdrag för pantbrev och lagfartskostnader.

      Annars är tillvägagångssättet väldigt lika för de två olika ägandetyperna.

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej Karin.
      Syftar du på uppskovet?
      I så fall:
      Den nya bostaden måste ha förvärvats tidigast den 1 januari året före det år då du sålde din bostad
      senast den 31 december året efter det år då du sålde din bostad.
      Tiden räknas här i kalenderår.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  5. Hej.
    Jag har försökt att räkna ut hur mycket jag får kvar efter att jag har sålt en bostadsrätt och hur mycket jag/vi kan låna till en ny bostad.
    Har pratat med mäklare ochmed skatteverket men ingen av dem har lyckats ge mig ett konkret svar.
    Kan ni hjälpa mig.
    Har en bostadsrätt som kostade 890.000 i inköp, många år sedan nu.
    Den är värderad av mäklare till utgångspris 4.500.000 idag.
    Men vi har lagt om lite andra lån på bostaden så totalt har vi bolån på 2.100.000. Totti, allt vi har i lån.
    Vad får jag/vi kvar om vi säljer den och får 4.500.000:- för den.

    4.500.000 – 890.000= 3.610.000:- vinst?
    3.610.000 X 0.22 = 794.200:- i skatt ?
    4.500.000 – 794.200 = 3.705.800:- Hur räknar jag sen?
    Ska jag räkna bort 2.100.000:- som är lån då eller och får en nettoslant i näven på 1.605.800:-?
    Är det den summan, 1.605.800:- som jag kan räkna som kontantinsats till ett nytt boende?

    /hacke

    • Hej Hacke.
      100 % rätt räknat.

      3.610.000 kr blir vinsten (utan några avdrag för mäklarkostnader eller renoveringar osv)
      Skatten på den vinsten blir som du säger 794.200 kr.
      Kvar efter skatten är betald har du då: 3.705.800 kr.

      Om du löser dina lån på 2,1 miljon så har du ju 1.605.800 kr kvar.
      Det stämmer precis så som du räknat och 1.605.800 kr är den kontantinsats som du har till en ny bostad.

      Glöm ej sedan att räkna med mäklararvode, renoveringar och andra kostnader som du haft för bostadsrätten och försäljningen.
      Om du behöver ha en större kontantinsats kan du göra uppskov på delar eller hela den skatt du skall betala.
      Uppskov kan du läsa mer om i vår artikel som heter ”Beräkning av vinstskatt och uppskov vid bostadsförsäljning (sälja bostad)”

      Mvh admin på Ekonomifokus

  6. Hej!
    Vi har idag varsitt boende och tänker tillsammans köpa två nya där vi äger hälften var i vardera bostad. Hur blir det med reavinst och uppskov? Räknar vi värdet av det totala innehavet delat på hälften i jämförelse med värdet av våra (varsina) nuvarande bostäder?
    Tack på förhand.

    • Hej Eva.
      Det stämmer.
      De bostäder ni säljer äger ni själva till 100% var.
      Den bostaden ni köper kommer ni att äga 50% var av (om ni inte gör någon annan fördelning)

      Ni gör varsin deklaration på era försäljningar, precis som vanligt och räknar fram er vinstskatt som ni skall betala.
      Om ni skall göra uppskov så använder ni HALVA inköpspriset på den nya bostaden.
      Om ni köper ett hus för tex 4.000.000 kr så köper ni alltså för 2.000.000 kr per person.

      När ni beräknar eventuellt uppskov så räknar ni alltså var för sig.
      Vinsten från den tidigare bostaden och sedan 50% av inköpspriset på den nya bostaden används alltså i beräkningen.

      Mvh admin på Ekonomifokus

      • Hej!
        Ok det har vi förstått men frågan är om vi köper två nya bostäder och vi äger då 50% vardera i bägge. Dvs bostad 1 kostar 6 000 000 ( vardera äger 3 000 000) och bostad 2 kostar 4 000 000 (vardera äger 2 000 000). Totalt 5 000 000 äger jag totalt i fastigheter. Och samma för min kille. Är det då det vi ställer mot värdet av våra varsina respektive tidigare bostäder?

  7. Hej! Vet inte om jag var otydlig.
    Idag äger vi varsin bostad till 100%. Jag 100% i bostad a och min kille 100% i bostad b . Frågan är om vi köper två nya bostäder och vi äger då 50% vardera i bägge. Dvs bostad 1 kostar 6 000 000 ( vardera äger 3 000 000) och bostad 2 kostar 4 000 000 (vardera äger 2 000 000). Totalt 5 000 000 äger jag totalt i fastigheter (bostad 1 + 2). Och samma för min kille. Är det då det (sammanlagda värdet av mitt Resp killens andel i de två fastigheterna (1+2)) vi ställer mot värdet av mitt resp min killes varsina respektive tidigare bostäder (a resp b)?
    Hälsning Eva

    • Om ni avser att göra uppskov på ev vinst från bostäderna A och B så kan ni inte räkna med både bostad 1 och 2 och göra uppskov in i båda dessa.
      Man kan endast göra uppskov in i EN ny bostad eftersom bostaden skall vara förvärvad som en permanentbostad.
      Bostaden du skall göra uppskov in i skall vara en permanentbostad och du kan därför inte gör uppskov in i två st bostäder.

      Ni kan däremot kunna göra uppskov in i var sin bostad av 1 och 2.
      A gör uppskov in i bostad 1
      B gör uppskov in i bostad 2

      Men att räkna ihop den två nya bostädernas värde för att få ett större utrymme för uppskov funkar tyvärr inte.

      Har jag förstått dig rätt denna gång?

      Mvh admin på Ekonomifokus

      • Hej!
        Avsikten var inte att få större utrymme för uppskov utan bara att höra hur det funka. Om vi vill äga bägge boende tillsammans och den ena anses vara vårt ”huvudboende” (1) och den andra vara som ett komplementboende (2). Betyder det att jag måste vara skriven på en av de nya bostäderna (2) och min kille på bostad 1?
        Kan jag göra uppskov för hela bostad 2 och mina kille för hela bostad 1, även om vi egentligen äger 50% vardera?
        Hur gör vi?

  8. Hej
    Vad blir kostnaden per månad för uppskov av hela vinsten på 2 000 000 kr, med de nya reglerna och om man köper en dyrare bostad?
    /Dan

    • Hej Dan.
      0,5% på den totala vinst som man skjuter med sig.
      Dvs 0,005 X 2.000.000 kr = 10.000 kr per år.
      Det blir 833,33 kr per månad.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  9. Hej,
    Tack för en bra artikel!
    Jag försöker komma fram till vad som gäller i mitt fall.
    Jag bor med fru och barn i en lägenhet som jag köpte för ett antal år sen innan vi träffades, och står därför som ensam ägare på den.
    Vi ska köpa ett dyrare hus, 50/50 ägande. Jag beräknar gå med ca 2M i vinst på lägenheten.
    Kan jag som ensam ägare till lägenheten begära uppskov på hela vinstskatten?

    Tack!

    • Hej Jonte.
      Taket för uppskov är borttaget så du kan nuförtiden skjuta med dig hela din vinst beroende på hur dyrt ert nya hus är.

      Max uppskov = din vinst minus mellanskillnaden på 100% av din gamla bostad och 50% av den nya.

      Exempel: Du säljer din nuvarande bostad för 3 miljoner kr.
      Det krävs då att ert nya hus kostar minst 6 miljoner kr eller mer.
      Om 50% av den nya bostaden kostar mindre än 3 miljoner kr (den summa du sålde din gamla bostad för) så gäller alltså regeln:
      Vinsten minus mellanskillnaden på den gamla och 50% av den nya.

      Mvh admin på Ekonomifokus.

  10. Hej
    jag köpte ett hus för 100 år sen ;0) kostade inte många kronor då… ägt det sen 90 talet renoverat samt byggt ut det rejält samt ett stort garage till . hur värderar jag utbyggnationen? leta reda på alla kvitton samt fakturor? eller kan man estimera kostnaden? via tex nya lån/pantbrev som togs vid den tiden? ju mer jag läser desto mer förvirrad blir jag & så vill man ju att det blir rätt också 🙂

    • Hej Åke.
      Utbyggnationen + garage skall deklareras som ny-till och ombyggnad.
      Du får dra av 100% av kostnaderna i deklarationen om det är nybyggnad.

      Du kan göra vilket avdrag du vill (och hur stort du vill) men då måste du ha kött på benen ifall Skatteverket begär in någon sorts bevis.
      Kvitton är det bästa men även före- och efterbilder kan fungera.
      Jag har aldrig hört om något annat sätt än de två ovanstående som har fungerat som ”bevis”/underlag hos Skatteverket.

      Du kan alltså uppskatta kostnaden för dessa byggnationer men det krävs sedan att du kan visa Skatteverket någon sorts bevis på att det är du som tagit kostnaderna och byggt garaget + utbyggnaden.
      Kostnaderna som du uppger skall då vara rimliga i förhållande till de underlag du uppvisar.
      Jag tror tyvärr inte att du kan visa upptagande av nya lån eller pantbrev som ett underlag till Skatteverket.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  11. Hej,

    Vi köpte ett hus för 20 år sedan, vi har byggt ut och bytt kök mm. Hur beskattar man vid försäljning. Kan man dra av för ovan renoveringar vid försäljning eller räknas vinsten på allt över inköpspriset- mäklararvode, hört att kvitton bara gäller för avdrag i fem år, stämmer det?

    • Hej Jeks.

      Vi har en väldigt bra artikel på ämnet som svarar på alla dina frågor.
      Artikeln om vad som är avdragsgillt läser du HÄR

      Mvh admin på Ekonomifokus

  12. Hej,

    Jag har hört av några personer att om man har ägt en bostad i mindre än 1 år så ska man betala den kommunala skatten där man bor. Stämmer detta?
    Alltså att jag ska betala ca 30% skatt istället för 22% på vinsten?

    Om detta stämmer, hur beräknas det på nyproduktioner. Jag köpte min nyproduktion i november 2015 och skrev ett bokningsavtal då. April/Maj 2016 skrev jag på ett förhandsavtal. September 2017 skrev jag på upplåtelseavtalet och i januari 2018 är det inflyttning. Har jag ägt den 1 år eller måste man fysiskt bott i lägenheten 1 år?

    Nu i november 2017 har jag sålt denna. Blir denna beräkning rätt för hur mycket jag ska betala i skatt.

    Sålde 2.095.000
    Köpte – 1.797.000
    Mäklare – 44.500
    Vinst + 253.500
    Skatt 30% – 76.050
    Totalt efter skatt +177.450

    Jag köpte ju den för 1.797.000 men har en avgift att betala vid tillträde på 1.617.300. Mellanskillnaden däremellan på 179.700 är väl ren vinst som jag inte ska betala skatt på?

    Vet inte om detta är avdragsgiltigt men la till rostfria vitvaror i köket (kyl/frys, diskmaskin, spis) och stänk kakel i köket för ett sammanlagt pris på 21.250. Kan jag göra något av detta?

    Tillträdesdatumet är januari 2018 men köpekontraktet är skrivet i november 2017. Ska jag bokföra försäljningen och skatta i deklarationen för 2017 eller 2018?

    Tack på förhand,
    Simon

    • Hej Simon.

      Det stämmer inte. Det är alltid 22% i vinstskatt på bostäder i Sverige.
      Det är väldigt vanligt att folk tror annat. Men det är alltid 22%, även på nyproduktion.

      Dina tillval är avdragsgilla och du skall plussa på dom på ditt inköpspris.

      Uträkningen blir följande:

      Sålde för 2.095.000 kr
      Köpte för -1.797.000 kr
      Tillval -21.250 kr
      Mäklare –44.500 kr
      Vinst att beskatta 232250 kr
      Skatt 22% – 51095 kr

      Totalt i fickan efter alla kostnader och skatt 181.155 kr

      Deklarationen av försäljningen skall göras nu när du får deklarationen i brevlådan på våren 2018 (alltså deklarationen av 2017) eftersom det är kontraktsdatum som man utgår ifrån och inte tillträdesdatum.

      Grattis!
      Mvh admin på Ekonomifokus

  13. Hej.
    Jag hänger inte riktigt med. När man gör en vinst så får ju betala vinstskatt. Det förstår jag ju. Men om man gör en förlust efter alla avdragen, får man då tillbaka pengar av skatteverket? Förlust återbäring av skatt?

    • Hej William.
      Det stämmer. När du gör en vinst beskattas den med 22%.
      Gör du en förlust så får du en kapitalförlust som du sedan kan dra av mot inkomst av tjänst eller inkomst av kapital.
      Man kan lite förenklat säga att du får tillbaka ca 15% av förlusten av Skatteverket.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  14. Hej, vi är på väg att sälja vårat borstadsrättsradhus och flytta till en lägenhet. Jag blir lite osäker på hur man gör med uppskovet av vinstskatten. Fakta som följer
    Vi köpte huset 2005 för 2 350 000 kr och förväntar oss en försäljning för 5 350 000 kr.
    Vi har gjort renoveringar för 220 000 kr och har befintliga lån på 3 000 000 kr.
    Vår ev nya lägenhet kostar 6 240 000 kr och v i tänker att vi ska lägga in 1 900 000 kr kontant och vill ha resterande vinstpengar som en buffert för framtida ränteökningar samt för en del renoveringar och förändringar i det nya boendet.

    Hur räknar jag på kostnaden för uppskovet? Hur stor blir den månatliga summan och hur räknar jag på de överskjutande 450 000 kr som ej går in i nästa boende?

    Vi genomför köpet i januari 2018, tas det då först upp i deklarationen 2019? När börjar jag då betala för uppskovet och hur görs det? kommer det en avi eller ser jag själv till att betala in på mitt skattekonto?

    Lite väl många frågor kanske men det är lite snårigt tycker jag.
    tack på förhand

    mvh

    • Hej Karl.
      Ni gör en vinst på 3 miljoner minus renoveringar och eventuella försäljningskostnader.
      Den vinsten kan ni skjuta med er in i nästa bostad utan att betala av skatten om ni vill (göra uppskov).
      Eftersom ni köper en ny, dyrare bostad än den ni lämnar/säljer kan ni välja att skjuta med er delar av vinsten eller hela vinsten utan att betala av skatten.

      Den vinst ni skjuter med er kostar 0,5% (på vinsten) i ränta till skatteverket varje år.
      Om ni till exempel skjuter med er 2.780.000 kr i vinst så kostar det uppskovet 13.900 kr per år.
      Om man räknar om det till per månad blir det då 1158 kr i kostnad för uppskovet.

      Om ni säljer radhuset (skriver kontrakt) under 2017 så skall det deklareras i deklarationen som kommer på posten under våren 2018.
      Man deklararera ju alla affärshändelser som hänt under föregående år.
      Om ni då redan har hunnit köpa den nya bostaden så gör ni ett definitivt uppskov i deklarationen.
      Om ni inte har hunnit köpa den nya bostaden så gör ni ett preliminärt uppskov i deklarationen 2018 och sedan gör ni det definitivt i deklarationen 2019.
      Oavsett vilket så börjar ni att betala för uppskovet under 2018 när Skatteverket registrerat din deklaration.
      Uppskovet ”betalas” inte in. Det räknas in i hela din deklaration för helåret och kvittas eller adderas på den skatt som du skulle få tillbaka eller den restskatt som du skall betala varje år via tex inkomst av tjänst eller vinst/förlust av kapital.
      Det beräknas alltså automatiskt på din skatteberäkning varje år.

      Om du väljer att betala av delar eller hela vinstskatten så står det på ditt slutgiltiga skattebesked hur du skall betala in pengarna.
      Om du tänker betala in delar eller hela din vinstskatt bör du göra det innan mitten av februari för att slippa en mindre extra kostnad.
      Gå in på Skatteverkets hemsida eller kontakta Skatteverket för att få reda på hur du betalar in skatten på dit skattekonto.

      Jag hoppas att jag fick med det mesta 🙂

      Mvh admin på Ekonomifokus

      • Hej, tack för bra svar. En fråga jag inte hittar svaret helt på dock:

        Jag gör en vinst på 3 miljoner. Köper ett boende som är dyrare än det jag säljer och skjuter in 1,9 miljoner i kontantinsats. Kan jag då ändå begära uppskov för 3 miljoner?

        • Hej igen Karl.
          Ja du kan begära uppskov på hela vinsten (3 miljoner) om du vill.
          Skatteverket bryr sig inte om hur mycket du stoppar in i kontantinsats på den nya bostaden eller hur mycket lån du tar hos banken.
          Skatteverket bryr sig endast om din vinst på försäljningen som skall beskattas eller skjutas upp beroende på vad du väljer.
          Så länge din nya bostad är lika dyr eller dyrare så kan du alltså göra uppskov på hela din vinst om du vill.

          Blanda inte in lån eller kontantinsatser eller liknande när du beräknar vinstskatt, uppskov osv.

          Mvh admin på Ekonomifokus

Ställ en fråga

Använd dig om formuläret eller testa vår nya tjänst Fråga mäklaren.

Please enter your comment!
Please enter your name here