Beräkning av vinstskatt och uppskov vid bostadsförsäljning (sälja bostad)

86

Räkna ut vinst eller förlust på din bostadsaffär

Kalkylator för bostadsrätt (interaktiv K6-blankett)
Kalkylator för småhus (interaktiv K5-blankett)
(Beräkna vinst eller förlust samt skatt vid försäljning av bostad)

Skatt vid försäljning av bostad

Har du sålt din bostad med vinst? Grattis!
Tyvärr måste du betala skatt på den vinst som du gjort.
Vid försäljning av privatbostad betalar man 22% i skatt på vinsten som blir kvar efter alla avdrag. Deklarationen av försäljningen skall göras året efter köpekontraktet undertecknades.

Skatten räknas ut enligt följande exempel:

Försäljningspris 1.000.000 kr
– Inköpspris 500.000 kr
– Renoveringar 100.000 kr
– Försäljningskostnader (mäklararvode, styling osv) 50.000 kr

Total vinst efter avdrag: 350.000 kr.
Dessa 350.000 kronorna skall man betala 22% i skatt på.

Skatt att betala = 77.000 kr.

Ska du sälja din bostad rekommenderar vi att du först jämför mäklare på Hittamäklare.

Kapitalvinstberäkning – tillägg för bostadsrätt

Om du deklarerar en försäljning av bostadsrätt skall även kapitaltillskott dras av samt skillnaden i en eventuell inre underhållsfond. Skillnaden räknas ut genom att se hur mycket fonden var när bostadsrätten köptes samt när den såldes.

Uppskov – skjuta med sig vinsten in i nästa bostad

Om du säljer din bostad för att köpa en ny bostad, och gör en vinst vid försäljningen så kan du i vissa fall begära uppskov med att betala skatt på hela eller delar av vinsten.
Att göra uppskov innebär att man skjuter med sig sin skatteskuld in i den nya bostaden.
Skatteverket tar en ränta på ditt uppskov varje år så man kan säga att man låna pengar av Skatteverket.

Räntan på uppskov är 0,5% på den vinst man skjutit med sig.
Det motsvarar en bankränta på ca 3,25% på skatten som man valt att inte betala in.
Är räntan väsentligt lägre än 3,25% hos banken så är det billigare att betala skatteskulden än att skjuta den framåt i tiden. Man blir inte av med en skatteskuld för att man gör uppskov, man skjuter den bara framåt i tiden. Man kan göra uppskov fram tills dess att man dör. Då måste dödsboet betala av vinstskatten vid försäljningen av bostaden.

För att få göra uppskov på hela vinsten så krävs det att din nya bostad är lika dyr eller dyrare än den bostad som du säljer. Om den nya bostaden är billigare än den du säljer så tillämpar man en uträkning för att räkna fram hur stort belopp som du kan göra uppskov på.

Beräkningen av ditt maximala uppskovsbelopp görs enligt följande:
Din totala vinst minus mellanskillnaden i pris på din nya bostad och din gamla. Resultatet blir ditt maximala uppskov.

Exempel

Vinst 350.000 kr
Pris på ny bostad 900.000 kr
Pris på bostaden som säljs 1.000.000 kr
Mellanskillnaden blir då 100.000 kr
Vinsten minus mellanskillnaden blir då 250.000 kr totalt.
250.000 kr blir det maxbelopp som du kan skjuta med/göra uppskov på.

Hjälp med deklarationen ingår i mäklararvodet

När du anlitar en mäklare för din försäljning så ingår det i de flesta fall hjälp med deklarationen i den provision som du betalar till mäklaren. Om det INTE ingår i arvodet/provisionen så har du hittat en oseriös mäklare. Undvik oseriösa mäklare med den helt kostnadsfria tjänsten Hittamäklare.se. Sajten hjälper dig helt gratis att jämföra offerter ifrån olika mäklare i ditt område så att du sedan kan välja ut den bästa. Du förbinder dig inte heller till någonting när du använder tjänsten. Hemsidan har även en topplista som rankar de olika mäklarna i ditt område/kommun efter en rad olika parametrar.

Vad händer när man fuskar eller gör fel i deklarationen?

Vid mindre fusk eller fel i deklarationen blir man normalt inte bestraffad.
Skatteverket brukar helt enkelt bara neka avdraget.
Om jag förstått detta rätt så fungerar reglerna såhär:
Om man begår ett allvarligt uppenbart fusk i deklarationen så riskerar man att få ett skattetillägg som straff. Skattetillägget är 40 procent på den skatt som undanhållits tack vare de felaktiga uppgifterna.

Exempel: Om du gjort ett avdrag på 10.000 kr som är felaktigt så riskerar du att få betala skatten på 2200 kr plus skattetillägget på 880 kr.

Disclaimer

Våra tips och råd grundas på hur de flesta brukar göra när de deklarerar sin försäljning.
Våra tips kan i vissa fall bryta mot Skatteverkets exakta regler.
Den som vill deklarera 100% korrekt bör använda Skatteverkets egna e-tjänst.

86 KOMMENTARER

  1. Hej. har under året 2016 sålt min lägenhet och gjort en vinst. Har fyllt i min K6 deklaration för försäljning av bostadsrätt. Allt är inskickat och klart till Skatteverket. Men hur betalar jag min vinstskatt? Kommer det hem en inbetalnings avi på posten. Tacksam för för ett svar då jag verkligen avskyr detta med deklarationer. Er hemsida är väldigt bra, men skulle gärna se att ni har mer hjälp och tips på hur man deklarerar.

  2. Tack för denna artikel.
    Ett tips är att lägga in er K6 kalkylator även i denna artikel.

    Det vore perfekt att kunna räkna och läsa samtidigt. Tack förresten för kalkylatorn. Den är grym!
    Att kunna räkna ut sin vinst och skatt så snabbt och enkelt är guld värt.

    • Hej Myggan.
      Tack för konstruktiv kritik.
      Vi har i vår agenda att lägga in kalkylatorn även i denna artikel. Det finns ingen (vad vi vet) annan kalkylator för deklarationen såsom våran.
      Den är unik och den är extremt bra. Vi hoppas att fler kan få upp ögonen för vår K6 kalkylator och vi hoppas att många kommer att få nytta av den när de skall deklarera sin försäljning av sin bostad eller bostadsrätt.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  3. Wow! vilken snygg och bra kalkylator. Den hjälpte mig supermycket när jag skulle räkna ut vilken skatt jag skall betala för försäljningen av min bostadsrätt. Jag tycker det kan vara lite klurigt att veta vad man får dra av och inte. Det där med renoveringskostnader och avdrag för ny till och ombyggnad kan bli lite rörigt. Jag tycker att beskrivningarna under kalkylatorn var till stor hjälp där.

    Även de avdrag man kan göra för administrativa kostnader osv hade jag inte tänkt på tidigare.

    Tack!

    • Hej Christer.
      Tack för input.

      Vi såg att det saknades en bra kalkylator för att beräkna sin skatt vid försäljning av bostad. Därför programmerade vi vår kalkylator.
      Väldigt roligt att den kommer till användning!

      Mvh admin på Ekonomifokus

  4. Hej.
    Är det stor skillnad på att räkna reavinstskatt på bostadsrätt/lägenhet mot att göra det på ett hus/villa/fastighet?

    Jag har nyligen sålt en bostadsrätt och det var ju ganska enkelt att deklarera och räkna ut skatten på reavinsten.

    Men nu ska jag sälja min fastighet, en villa i Stockholmsområdet. Är det lika enkelt att räkna ut vinsten och reavinstskatten på den?

    • Hej John.
      Det är ingen jätteskillnad.
      När du deklarerar en bostadsrättsförsäljning tillkommer kapitaltillskott och eventuell inre reparationsfond som avdrag.
      När du deklarerar en villa/fastighet så tillkommer avdrag för pantbrev och lagfartskostnader.

      Annars är tillvägagångssättet väldigt lika för de två olika ägandetyperna.

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej Karin.
      Syftar du på uppskovet?
      I så fall:
      Den nya bostaden måste ha förvärvats tidigast den 1 januari året före det år då du sålde din bostad
      senast den 31 december året efter det år då du sålde din bostad.
      Tiden räknas här i kalenderår.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  5. Hej.
    Jag har försökt att räkna ut hur mycket jag får kvar efter att jag har sålt en bostadsrätt och hur mycket jag/vi kan låna till en ny bostad.
    Har pratat med mäklare ochmed skatteverket men ingen av dem har lyckats ge mig ett konkret svar.
    Kan ni hjälpa mig.
    Har en bostadsrätt som kostade 890.000 i inköp, många år sedan nu.
    Den är värderad av mäklare till utgångspris 4.500.000 idag.
    Men vi har lagt om lite andra lån på bostaden så totalt har vi bolån på 2.100.000. Totti, allt vi har i lån.
    Vad får jag/vi kvar om vi säljer den och får 4.500.000:- för den.

    4.500.000 – 890.000= 3.610.000:- vinst?
    3.610.000 X 0.22 = 794.200:- i skatt ?
    4.500.000 – 794.200 = 3.705.800:- Hur räknar jag sen?
    Ska jag räkna bort 2.100.000:- som är lån då eller och får en nettoslant i näven på 1.605.800:-?
    Är det den summan, 1.605.800:- som jag kan räkna som kontantinsats till ett nytt boende?

    /hacke

    • Hej Hacke.
      100 % rätt räknat.

      3.610.000 kr blir vinsten (utan några avdrag för mäklarkostnader eller renoveringar osv)
      Skatten på den vinsten blir som du säger 794.200 kr.
      Kvar efter skatten är betald har du då: 3.705.800 kr.

      Om du löser dina lån på 2,1 miljon så har du ju 1.605.800 kr kvar.
      Det stämmer precis så som du räknat och 1.605.800 kr är den kontantinsats som du har till en ny bostad.

      Glöm ej sedan att räkna med mäklararvode, renoveringar och andra kostnader som du haft för bostadsrätten och försäljningen.
      Om du behöver ha en större kontantinsats kan du göra uppskov på delar eller hela den skatt du skall betala.
      Uppskov kan du läsa mer om i vår artikel som heter ”Beräkning av vinstskatt och uppskov vid bostadsförsäljning (sälja bostad)”

      Mvh admin på Ekonomifokus

  6. Hej!
    Vi har idag varsitt boende och tänker tillsammans köpa två nya där vi äger hälften var i vardera bostad. Hur blir det med reavinst och uppskov? Räknar vi värdet av det totala innehavet delat på hälften i jämförelse med värdet av våra (varsina) nuvarande bostäder?
    Tack på förhand.

    • Hej Eva.
      Det stämmer.
      De bostäder ni säljer äger ni själva till 100% var.
      Den bostaden ni köper kommer ni att äga 50% var av (om ni inte gör någon annan fördelning)

      Ni gör varsin deklaration på era försäljningar, precis som vanligt och räknar fram er vinstskatt som ni skall betala.
      Om ni skall göra uppskov så använder ni HALVA inköpspriset på den nya bostaden.
      Om ni köper ett hus för tex 4.000.000 kr så köper ni alltså för 2.000.000 kr per person.

      När ni beräknar eventuellt uppskov så räknar ni alltså var för sig.
      Vinsten från den tidigare bostaden och sedan 50% av inköpspriset på den nya bostaden används alltså i beräkningen.

      Mvh admin på Ekonomifokus

      • Hej!
        Ok det har vi förstått men frågan är om vi köper två nya bostäder och vi äger då 50% vardera i bägge. Dvs bostad 1 kostar 6 000 000 ( vardera äger 3 000 000) och bostad 2 kostar 4 000 000 (vardera äger 2 000 000). Totalt 5 000 000 äger jag totalt i fastigheter. Och samma för min kille. Är det då det vi ställer mot värdet av våra varsina respektive tidigare bostäder?

  7. Hej! Vet inte om jag var otydlig.
    Idag äger vi varsin bostad till 100%. Jag 100% i bostad a och min kille 100% i bostad b . Frågan är om vi köper två nya bostäder och vi äger då 50% vardera i bägge. Dvs bostad 1 kostar 6 000 000 ( vardera äger 3 000 000) och bostad 2 kostar 4 000 000 (vardera äger 2 000 000). Totalt 5 000 000 äger jag totalt i fastigheter (bostad 1 + 2). Och samma för min kille. Är det då det (sammanlagda värdet av mitt Resp killens andel i de två fastigheterna (1+2)) vi ställer mot värdet av mitt resp min killes varsina respektive tidigare bostäder (a resp b)?
    Hälsning Eva

    • Om ni avser att göra uppskov på ev vinst från bostäderna A och B så kan ni inte räkna med både bostad 1 och 2 och göra uppskov in i båda dessa.
      Man kan endast göra uppskov in i EN ny bostad eftersom bostaden skall vara förvärvad som en permanentbostad.
      Bostaden du skall göra uppskov in i skall vara en permanentbostad och du kan därför inte gör uppskov in i två st bostäder.

      Ni kan däremot kunna göra uppskov in i var sin bostad av 1 och 2.
      A gör uppskov in i bostad 1
      B gör uppskov in i bostad 2

      Men att räkna ihop den två nya bostädernas värde för att få ett större utrymme för uppskov funkar tyvärr inte.

      Har jag förstått dig rätt denna gång?

      Mvh admin på Ekonomifokus

      • Hej!
        Avsikten var inte att få större utrymme för uppskov utan bara att höra hur det funka. Om vi vill äga bägge boende tillsammans och den ena anses vara vårt ”huvudboende” (1) och den andra vara som ett komplementboende (2). Betyder det att jag måste vara skriven på en av de nya bostäderna (2) och min kille på bostad 1?
        Kan jag göra uppskov för hela bostad 2 och mina kille för hela bostad 1, även om vi egentligen äger 50% vardera?
        Hur gör vi?

  8. Hej
    Vad blir kostnaden per månad för uppskov av hela vinsten på 2 000 000 kr, med de nya reglerna och om man köper en dyrare bostad?
    /Dan

    • Hej Dan.
      0,5% på den totala vinst som man skjuter med sig.
      Dvs 0,005 X 2.000.000 kr = 10.000 kr per år.
      Det blir 833,33 kr per månad.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  9. Hej,
    Tack för en bra artikel!
    Jag försöker komma fram till vad som gäller i mitt fall.
    Jag bor med fru och barn i en lägenhet som jag köpte för ett antal år sen innan vi träffades, och står därför som ensam ägare på den.
    Vi ska köpa ett dyrare hus, 50/50 ägande. Jag beräknar gå med ca 2M i vinst på lägenheten.
    Kan jag som ensam ägare till lägenheten begära uppskov på hela vinstskatten?

    Tack!

    • Hej Jonte.
      Taket för uppskov är borttaget så du kan nuförtiden skjuta med dig hela din vinst beroende på hur dyrt ert nya hus är.

      Max uppskov = din vinst minus mellanskillnaden på 100% av din gamla bostad och 50% av den nya.

      Exempel: Du säljer din nuvarande bostad för 3 miljoner kr.
      Det krävs då att ert nya hus kostar minst 6 miljoner kr eller mer.
      Om 50% av den nya bostaden kostar mindre än 3 miljoner kr (den summa du sålde din gamla bostad för) så gäller alltså regeln:
      Vinsten minus mellanskillnaden på den gamla och 50% av den nya.

      Mvh admin på Ekonomifokus.

  10. Hej
    jag köpte ett hus för 100 år sen ;0) kostade inte många kronor då… ägt det sen 90 talet renoverat samt byggt ut det rejält samt ett stort garage till . hur värderar jag utbyggnationen? leta reda på alla kvitton samt fakturor? eller kan man estimera kostnaden? via tex nya lån/pantbrev som togs vid den tiden? ju mer jag läser desto mer förvirrad blir jag & så vill man ju att det blir rätt också 🙂

    • Hej Åke.
      Utbyggnationen + garage skall deklareras som ny-till och ombyggnad.
      Du får dra av 100% av kostnaderna i deklarationen om det är nybyggnad.

      Du kan göra vilket avdrag du vill (och hur stort du vill) men då måste du ha kött på benen ifall Skatteverket begär in någon sorts bevis.
      Kvitton är det bästa men även före- och efterbilder kan fungera.
      Jag har aldrig hört om något annat sätt än de två ovanstående som har fungerat som ”bevis”/underlag hos Skatteverket.

      Du kan alltså uppskatta kostnaden för dessa byggnationer men det krävs sedan att du kan visa Skatteverket någon sorts bevis på att det är du som tagit kostnaderna och byggt garaget + utbyggnaden.
      Kostnaderna som du uppger skall då vara rimliga i förhållande till de underlag du uppvisar.
      Jag tror tyvärr inte att du kan visa upptagande av nya lån eller pantbrev som ett underlag till Skatteverket.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  11. Hej,

    Vi köpte ett hus för 20 år sedan, vi har byggt ut och bytt kök mm. Hur beskattar man vid försäljning. Kan man dra av för ovan renoveringar vid försäljning eller räknas vinsten på allt över inköpspriset- mäklararvode, hört att kvitton bara gäller för avdrag i fem år, stämmer det?

    • Hej Jeks.

      Vi har en väldigt bra artikel på ämnet som svarar på alla dina frågor.
      Artikeln om vad som är avdragsgillt läser du HÄR

      Mvh admin på Ekonomifokus

  12. Hej,

    Jag har hört av några personer att om man har ägt en bostad i mindre än 1 år så ska man betala den kommunala skatten där man bor. Stämmer detta?
    Alltså att jag ska betala ca 30% skatt istället för 22% på vinsten?

    Om detta stämmer, hur beräknas det på nyproduktioner. Jag köpte min nyproduktion i november 2015 och skrev ett bokningsavtal då. April/Maj 2016 skrev jag på ett förhandsavtal. September 2017 skrev jag på upplåtelseavtalet och i januari 2018 är det inflyttning. Har jag ägt den 1 år eller måste man fysiskt bott i lägenheten 1 år?

    Nu i november 2017 har jag sålt denna. Blir denna beräkning rätt för hur mycket jag ska betala i skatt.

    Sålde 2.095.000
    Köpte – 1.797.000
    Mäklare – 44.500
    Vinst + 253.500
    Skatt 30% – 76.050
    Totalt efter skatt +177.450

    Jag köpte ju den för 1.797.000 men har en avgift att betala vid tillträde på 1.617.300. Mellanskillnaden däremellan på 179.700 är väl ren vinst som jag inte ska betala skatt på?

    Vet inte om detta är avdragsgiltigt men la till rostfria vitvaror i köket (kyl/frys, diskmaskin, spis) och stänk kakel i köket för ett sammanlagt pris på 21.250. Kan jag göra något av detta?

    Tillträdesdatumet är januari 2018 men köpekontraktet är skrivet i november 2017. Ska jag bokföra försäljningen och skatta i deklarationen för 2017 eller 2018?

    Tack på förhand,
    Simon

    • Hej Simon.

      Det stämmer inte. Det är alltid 22% i vinstskatt på bostäder i Sverige.
      Det är väldigt vanligt att folk tror annat. Men det är alltid 22%, även på nyproduktion.

      Dina tillval är avdragsgilla och du skall plussa på dom på ditt inköpspris.

      Uträkningen blir följande:

      Sålde för 2.095.000 kr
      Köpte för -1.797.000 kr
      Tillval -21.250 kr
      Mäklare –44.500 kr
      Vinst att beskatta 232250 kr
      Skatt 22% – 51095 kr

      Totalt i fickan efter alla kostnader och skatt 181.155 kr

      Deklarationen av försäljningen skall göras nu när du får deklarationen i brevlådan på våren 2018 (alltså deklarationen av 2017) eftersom det är kontraktsdatum som man utgår ifrån och inte tillträdesdatum.

      Grattis!
      Mvh admin på Ekonomifokus

  13. Hej.
    Jag hänger inte riktigt med. När man gör en vinst så får ju betala vinstskatt. Det förstår jag ju. Men om man gör en förlust efter alla avdragen, får man då tillbaka pengar av skatteverket? Förlust återbäring av skatt?

    • Hej William.
      Det stämmer. När du gör en vinst beskattas den med 22%.
      Gör du en förlust så får du en kapitalförlust som du sedan kan dra av mot inkomst av tjänst eller inkomst av kapital.
      Man kan lite förenklat säga att du får tillbaka ca 15% av förlusten av Skatteverket.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  14. Hej, vi är på väg att sälja vårat borstadsrättsradhus och flytta till en lägenhet. Jag blir lite osäker på hur man gör med uppskovet av vinstskatten. Fakta som följer
    Vi köpte huset 2005 för 2 350 000 kr och förväntar oss en försäljning för 5 350 000 kr.
    Vi har gjort renoveringar för 220 000 kr och har befintliga lån på 3 000 000 kr.
    Vår ev nya lägenhet kostar 6 240 000 kr och v i tänker att vi ska lägga in 1 900 000 kr kontant och vill ha resterande vinstpengar som en buffert för framtida ränteökningar samt för en del renoveringar och förändringar i det nya boendet.

    Hur räknar jag på kostnaden för uppskovet? Hur stor blir den månatliga summan och hur räknar jag på de överskjutande 450 000 kr som ej går in i nästa boende?

    Vi genomför köpet i januari 2018, tas det då först upp i deklarationen 2019? När börjar jag då betala för uppskovet och hur görs det? kommer det en avi eller ser jag själv till att betala in på mitt skattekonto?

    Lite väl många frågor kanske men det är lite snårigt tycker jag.
    tack på förhand

    mvh

    • Hej Karl.
      Ni gör en vinst på 3 miljoner minus renoveringar och eventuella försäljningskostnader.
      Den vinsten kan ni skjuta med er in i nästa bostad utan att betala av skatten om ni vill (göra uppskov).
      Eftersom ni köper en ny, dyrare bostad än den ni lämnar/säljer kan ni välja att skjuta med er delar av vinsten eller hela vinsten utan att betala av skatten.

      Den vinst ni skjuter med er kostar 0,5% (på vinsten) i ränta till skatteverket varje år.
      Om ni till exempel skjuter med er 2.780.000 kr i vinst så kostar det uppskovet 13.900 kr per år.
      Om man räknar om det till per månad blir det då 1158 kr i kostnad för uppskovet.

      Om ni säljer radhuset (skriver kontrakt) under 2017 så skall det deklareras i deklarationen som kommer på posten under våren 2018.
      Man deklararera ju alla affärshändelser som hänt under föregående år.
      Om ni då redan har hunnit köpa den nya bostaden så gör ni ett definitivt uppskov i deklarationen.
      Om ni inte har hunnit köpa den nya bostaden så gör ni ett preliminärt uppskov i deklarationen 2018 och sedan gör ni det definitivt i deklarationen 2019.
      Oavsett vilket så börjar ni att betala för uppskovet under 2018 när Skatteverket registrerat din deklaration.
      Uppskovet ”betalas” inte in. Det räknas in i hela din deklaration för helåret och kvittas eller adderas på den skatt som du skulle få tillbaka eller den restskatt som du skall betala varje år via tex inkomst av tjänst eller vinst/förlust av kapital.
      Det beräknas alltså automatiskt på din skatteberäkning varje år.

      Om du väljer att betala av delar eller hela vinstskatten så står det på ditt slutgiltiga skattebesked hur du skall betala in pengarna.
      Om du tänker betala in delar eller hela din vinstskatt bör du göra det innan mitten av februari för att slippa en mindre extra kostnad.
      Gå in på Skatteverkets hemsida eller kontakta Skatteverket för att få reda på hur du betalar in skatten på dit skattekonto.

      Jag hoppas att jag fick med det mesta 🙂

      Mvh admin på Ekonomifokus

      • Hej, tack för bra svar. En fråga jag inte hittar svaret helt på dock:

        Jag gör en vinst på 3 miljoner. Köper ett boende som är dyrare än det jag säljer och skjuter in 1,9 miljoner i kontantinsats. Kan jag då ändå begära uppskov för 3 miljoner?

        • Hej igen Karl.
          Ja du kan begära uppskov på hela vinsten (3 miljoner) om du vill.
          Skatteverket bryr sig inte om hur mycket du stoppar in i kontantinsats på den nya bostaden eller hur mycket lån du tar hos banken.
          Skatteverket bryr sig endast om din vinst på försäljningen som skall beskattas eller skjutas upp beroende på vad du väljer.
          Så länge din nya bostad är lika dyr eller dyrare så kan du alltså göra uppskov på hela din vinst om du vill.

          Blanda inte in lån eller kontantinsatser eller liknande när du beräknar vinstskatt, uppskov osv.

          Mvh admin på Ekonomifokus

  15. Hej,
    Vi har sålt vårt hus och behöver lösa våra bundna lån. Jag undrar om ränteskillnadsersättningen ingår som en försäljningskostnad?

    Tacksam för svar!

    • Hej Ange.
      Ränteskillnadsersättningen är avdragsgill men inte som en försäljningskostnad.

      Ränteskillnadsersättningen drar du av precis som en vanlig räntekostnad.
      Det innebär att du får tillbaka 30% på kostnaden av Skatteverket.

      Mvh Admin på Ekonomifokus

  16. Hejsan.
    Ni verkar vara jätteduktiga och jag hoppas att ni kan svara på min fråga.
    Vi sålde lght och nu ska vi betala vinstskatt, mäklare säger att det är bäst att vänta till den 12-14 feb.
    Undrar varför?
    Med vänlig hälsning,
    Danijel

    • Hej Danijel.

      För att slippa en liten ränta som Skatteverket tar ut så skall du betala in delar av eller hela din beräknade vinstskatt på ditt skattekonto senast den 12:e februari. Detta kallas för att göra en fyllnadsinbetalning.
      Du kan göra fyllnadsinbetalningen när som helst innan den 12:e februari.

      I årsskiftet kommer du att få en blankett på posten från bostadsrättsföreningen som heter kontrolluppgift.
      Där finner du en summa som heter kapitaltillskott. Den summan är också avdragsgsill i deklarationen.
      Det är förmodligen den blanketten och summan som din mäklare vill att du skall vänta tills du får.
      När du har den så kan din mäklare hjälpa dig att göra din vinstskatteberäkning och du vet då hur mycket du skall fyllnadsbetala.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  17. Hej Andreas, jag sålde min bostadsrätt den 22 december 2016 med en vinst på 369397 kr vilket innebar att jag skulle betala 81267 kr i skatt. jag valde att söka om preliminärt uppskov och fick det beviljat av skatteverket. Nu har jag köpt en villa för 3250 000 kr och jag äger 50% av denna alltså uppgår min del till 1625 000 kr. Inför deklarationen iår så ska jag antingen begära slutgiltigt uppskov eller betala skatten. Då är min fråga om jag behöver betala 81267 kr i skatt om jag väljer att betala skatten eller om jag får betala skatt på den vinst som blir över av mellanskillnaden på 1770 000 kr och 1625 000 kr istället för att söka slutgiltigt uppskov. tack på förhand!

    • Hej Sebastian.

      Om du väljer att betala av skatten och inte göra något uppskov så skall du betala 81267 kr i skatt. Man slipper aldrig undan någon skatt.

      Regeln om ”Vinsten minus mellanskillnaden på den köpta och den sålda bostaden” gäller endast när du skall beräkna hur stort ditt största möjliga uppskov är.

      Jag hoppas att jag förstod din fråga rätt och att du fick svar på din fråga.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  18. Hej!
    Sålde en bostad för 5 miljoner förra året och gjorde en vinst på 1,4 miljoner. Ersättningsbostaden kostade bara 3.1 miljoner. Kan jag göra begära uppskov på vinsten ändå? Jag ringde skatteverket och fick svaret att jag skulle ta det nya inköpspriset genom det gamla försäljningspriset, dvs 3.1/5 = 0,62 och att jag därmed får begära uppskov på 62 % av vinsten. Stämmer detta? För det stämmer inte med den modell som ni skriver om ovan.
    Tacksam för råd.
    Mvh

    • Hej Jenny.

      Du har nog missuppfattat skatteverket eller så har dom sagt fel till dig.
      Regeln för att beräkna maximalt uppskov är: Vinsten minus mellanskillnaden på den sålda och den köpta bostaden.
      Dvs 1.4 miljoner minus (5 miljoner – 3,1 miljoner = 1,9 miljoner). Resultatet blir alltså negativt. Mellanskillnaden är större än vinsten.

      Du får alltså inte göra uppskov.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  19. Hej,
    Jag sålde min bostadsrätt förra året och ska nu betala in vinstskatten till mitt skattekonto före 12 februari.
    Kan jag få avdrag för det jag betalat in månadsvis till föreningen (tot. 11500kr) till en inre reparationsfond av de balkonger vi byggde till lägenheterna för ca 12 år sedan.
    Och kallas detta för individuellt kapitaltillskott?
    Tacksam för snabbt svar,
    Kristin

  20. Hej!
    Har sålt en bostadsrätt pga separation där äganderätten var 50/50. Hela kontantinsatsen vid köpet betalades av min fd sambo och nu skall den återbetalas till honom. Vi kommer först att avsätta summan till honom från vinsten och därefter delas resten av vinsten 50/50. Hur blir det då med reavinstskatten? Kommer jag och min fd sambon att få betala lika mycket reavinstskatt? Man kan ju säga att jag betalar tillbaka ett ”lån” på halva kontantinsatsen och gör inte lika stor vinst som honom. Eller tänker jag fel?

    Med vänlig hälsning,
    Birgitta

    • Hej Birgitta.

      Det blir som du säger, ett lån.
      Det har inget med skatteberäkningen att göra.
      Ni betalar lika mycket i reavinstskatt för ni gör en lika stor skatterättslig vinst.

      Ni ägde 50/50 på pappret och skall därför skatta 50/50.

      Mvh admin på EKonomifokus

  21. Hej,

    Ifall jag köper en tomt och bygger en villa på den för att sedan sälja huset så betalar jag ju 22% skatt av vinsten. Men hur blir det ifall jag gör detta en gång varje år, eventuellt vartannat år?

    Kan skatteverket i detta fall anse detta som näringsverksamhet och jag får skatta mer då eller? Jag kommer ju inte heller kunna bokföra mig där då det är nyproduktion.

    Tack på förhand!

    Mvh
    Yosef

    • Hej Yosef.

      Ja risken med att göra alla olika typer av affärer är alltid att Skatteverket bedömer att du bedriver näringsverksamhet.
      Det gäller om du köper och säljer bostäder, tomter, eller bygger nytt på tomter utan att flytta in.
      Så länge man tjänar pengar på det så finns det en risk att Skatteverket räknar det som näringsverksamhet.

      Mvh admin på Eknomifokus

      • Är tacksam för ditt svar Andreas. Ifall skatteverket anser att det är näringsverksamhet, hur mycket skatt får man betala då?

        Om jag skulle göra detta någon enstaka gång och att det går ett par år mellan varje objekt, kan de fortfarande anse detta som näringsverksamhet?

        Men ifall jag köper ett renoveringsobjekt och folkbokför mig på den adressen under tiden som jag renoverar huset, då kan de inte säga så mycket väl?

        Mvh
        Yosef

  22. Hej kan man föra över vinsten på ett radhus till en tillbyggnad samt renovering av ett sommarhus dom vi skall flytta till när det är färdigt under året

    • Hej Christer.

      Du kan faktiskt göra uppskov in i tillbyggnaden + renoveringen.
      Du får dock inte räkna med inköpspriset på sommarstugan utan endast de totala kostnaderna för tillbyggnaden och renoveringen.
      Om de kostnaderna räcker till för att du skall kunna göra uppskov får du räkna ut.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  23. Hej, jag sålde min villa i April 2017, å trodde att jag skall deklarera försäljningen nu i Maj 2018, men nu påstår någon att jag skulle ha betalat reavinst skatten redan nu i Februari ,hur är det egentligen ?

    • Hej Ulf.

      Du skall deklarera din försäljning nu i maj i din deklaration.
      MEN, man kan göra en så kallad fyllnadsinbetalning i februari till sitt skattekonto för att undvika att betala en liten kostnadsränta som skatteverket tar ut från och med 13:e februari.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  24. Hej. Vi skrev kontrakt på vårt hus i oktober 2017 o fick då handpenning. Resterande summa får vi efter att detaljplan vunnit laga kraft. Uppskattningsvis q3 2018. Vi får bo kvar i huset under tiden. Men, Skatteverket vill ha skatt på hela beräknade vinsten. Dvs på pengar vi inte fått. Det innebär att vi måste försöka få lån för att betala skatt på pengar vi inte fått. Är detta rätt ?

    • Hej Johan.

      Det låter som att du får ringa Skatteverket och be att få betala skatten vid ett senare tillfälle.
      Om Skatteverket säger nej till det så kan ni göra ett så kallat preliminärt uppskov.
      Ni skjuter då upp er skatteskuld i 1 år till nästa års deklaration.
      Ni kommer isåfall få betala en ränta till Skatteverket på 0,5% på den uppskjutna vinsten.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  25. Hej !
    Jag ska betala in vinstskatt det här året för min lägenhet jag sålde 2017.

    Jag köpte lägenheten tillsammans med min sambo för 1.675.000:-. vi stod 50/50 på lånet.
    drygt 1 år senare gjorde vi slut och det bestämdes att jag bor kvar. vi värderade lägenheten till 2.000.000:-. han fick då sin del av vinsten minus en summa jag lagt mer i handpenning (vi hade skuldebrev på det) så han fick 137.500:- ner i fickan och jag stod sen ensam på lånen.
    Vi gjorde ett överlåtelseavtal.

    drygt ett år efter det utökade jag bolånet med 100.000:- för att renovera köket.

    Förra året sålde jag bostaden och fick 3.100.000:-.

    Jag har svårt att greppa vad min vinstskatt blir? räknar jag med att jag köpte lägenheten för 1.675.000/2 (837.500) har jag alltså en vinst på 2.263.000:- som ska beskattas 0,22% (497.860:-)
    Men jag har ju inte gjort en vinst på så mycket pengar? eftersom jag tog över hela lånet blev min vinst 1.425.500 (x0.22 = 313.500:-)

    sen har jag de där 100.000:- som jag utökade bolånet med som jag inte vet vad jag ska göra med?

    mycket tacksam för att få lite klarhet i det här..

    • Hej Emelie.

      Blanda aldrig in några lån i en skatteberäkning.
      Först köpte du halva bostaden för hälften av 1.675.000kr, dvs 837.500 kr.
      sedan köpte du resterande 50% av bostaden för? (priset som ni skrev att du köpte exets andel för).

      Lägg ihop dessa två summor så har du ditt inköpspris.
      Hur ni finansierade allt och lån hit och dit spelar ingen roll.
      Lån skall inte blandas in i en kapitalvinstberäkning.

      Mvh admin på Ekonomifokus

      • Hej !

        Jag tog över hans del av lånet sen köpte jag ut honom för 137.500, alltså hans del av vinsten.

        jag har alltså aldrig köpt lägenheten för 837.500:- utan jag tog den delen av lånet bara..

        Jag fick precis överlåtelse avtalet från min förra förening där det står att förvärvspriset var 975.000 vilket just är hälften plus de 137.500:- jag gav till exsambon. vilket nu betyder att jag ska vinstskatta 2.125.000:- … det måste ju vara helt galet?

        • Hej igen Emelie.

          Som sagt, blanda inte in några lån.
          Frågan är vilken summa som stod som pris i det överlåtelseavtal du skrev när du köpte de sista 50% av ditt ex?

          Om det står 137.500 kr i det överlåtelseavtalet så har du tyvärr gjort bort dig rejält.
          Om det står att priset för den andel som du köpte ut exet för är 137.500 kr i det överlåtelseavtal som du har skrivit med ditt ex så har du tyvärr givit bort väldigt mycket pengar.
          Ditt ex kan isåfall göra ett enormt förlustavdrag på sin andel medan du får betala en jäkla massa skatt för en vinst som du inte gjort.

          Mvh admin på EKononmifokus

  26. Hej! Sålde 2016, köpte dyrare än vinsten och sökte uppskov ned hela vinsten. Ser nubi skatteverjets weddeklaration att dom tar 1.67% ränta på uppskovsbeloppet. Ni uppger att det ör o.5%. vad är fel? Hälsningar, Peter

    • Hej Peter.

      Ingen av siffrorna är ”fel” men du blandar ihop schablonintäkten och uppskovet på ett felaktigt sätt.
      0,5% på uppskovsbeloppet per år är kostnaden för att ha ett uppskov.
      Dvs om du gör en vinst på 1 miljon kr som du skjuter upp så kostar den 5000 kr/år i uppskovskostnad.

      Citat Skatteverket:
      ”Schablonintäkten är 1,67 procent av det uppskovsbelopp som du har vid ingången av det inkomstår som du deklarerar för.
      Skatten på schablonintäkten är 30 procent. Det innebär att skatten att betala blir cirka 0,5 procent av själva uppskovsbeloppet (1,67 procent x 30 procent = cirka 0,5 procent).”

      Mvh admin på Ekonomifokus

  27. Hej!

    Går det att låta ett slutgiltigt uppskov så att säga ”hoppa över” en vinst från försäljning av bostadsrätt i deklarationen vid beräkning av uppskov?

    Exempel:
    2016-10-01: Försäljning av bostad 1. Vinst 150.000kr. Slutgiltigt uppskov beviljat om 150.000 kr.
    2016-11-01: Köp av bostad 2.
    2017-02-01: Försäljning av bostad 2. Vinst 100.000 kr. (Observera att bostad 2 endast ägdes i 4 månader).
    2017-02-10: Köp av bostad 3.
    2018-04-03 (idag): bor kvar i bostad 3.

    I 2017 års deklaration uppfyller bostad 2 inte reglerna för att vara en permanentbostad. Därmed måste det slutgiltiga uppskovet från bostad 1 tas upp till beskattning. Även vinsten från försäljningen av bostad 2 tas upp till beskattning. Sammanlagt tas 250.000 kr upp som vinst (150.000 kr + 100.000 kr).

    Eftersom marknaden nu sviktar vill jag gärna ha kvar åtminstone det slutgiltiga uppskovet från försäljningen av bostad 1 för att kunna kvitta det mot en eventuell förlust vid försäljning av bostad 3 i framtiden. Självklart skulle jag helst vilja få uppskov även på vinsten från försäljningen av bostad 2 men det faller ju på rekvisitet ”permanentbostad”.

    Frågan är alltså om jag kan ta upp vinsten från bostad 2 till beskattning i 2017 års deklaration, dvs. skatta på vinsten om 100.000 kr, men samtidigt låta uppskovet från bostad 1 rulla vidare.

    Kärnfrågan är om bostad 3 kan ses som ersättningsbostad till bostad 1? Så hade ju varit fallet om jag aldrig köpt och sålt bostad 2 utan, givet exakt samma datum som i exemplet ovan, bara strukit köp och sälj av bostad 2. Bostad 3 hade då klassats som ersättningsbostad till bostad 1.

    Tack på förhand för kloka synpunkter, gärna med hänvisningar till rättslig vägledning, lag eller föreskrift.

    Med vänlig hälsning
    Leo

    • Hej Leo.

      Jag är ganska säker på att du inte kan gör på det viset.
      Jag får tyvärr be dig att ringa Skatteverket för ett 100% säkert svar.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  28. Hej
    Jag har försökt att räkna ut mycket skatt och viket kapital jag har om jag säljer mitt parhus och köper en bostadsrätt i stället har räknat och räknat och tycker att jag måste ta mer lån om jag gör så. Köpte parhuset 1994(nytt). För 1.236.000 kr det är värderat till ca 3.900.000 har lån kvar på ca. 750000 kr
    Vi har inte gjort några stora renoveringar men anlagt en trädgård och målat huset 2 gånger bland annat ca.3-400 000. Den bostad jag vill köpa kostar 2.800.00 får inte ihop detta hur jag än räknar har jag fått fram att jag måste ta ett lån på större belopp en jag har i dag. Kan ni hjälpa mig att räkna bilringen klok på det här. MVH Lilja Dala

    • Hej LiljaDala.

      Ring din bank så hjälper de dig att räkna ut allt så att det blir rätt.

      mvh admin på Ekonomifokus

  29. Hej!

    Jag är 50% ägare i en villa som vi nu säljer då vi separerar. Jag har redan köpt en ny bostadsrätt som jag är 100% ägare av. Min fråga är – villan som säljs är dyrare än min bostasrätt och därav vinstskatt men då jag bara äger 50% av villan så blir det ju egentligen ingen vinst för mig då bostadsrätten kostar mer än min 50% ägaredel i villan. Tänker jag rätt eller fel?

    • Hej Pernilla.

      Du tänker rätt.
      Du äger bara 50% av villan så det är 50% av villan du säljer.
      Du köper ju dock 100% av bostadsrätten så om 100% av bostadsrätten är dyrare än 50% av villan så kan du göra fullt uppskov.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  30. Jag köpte ut min föredetta ur en bostadsrätt som sedan innan var en hyresrätt.
    Vi behövde inte gå in med någon kontantinsats då vi fick köpa den för
    1.300 000 när den var värd 1.800000kr
    Dem 500.000kr där mellan räknades som insats.
    Några månader efter separerade vi och jag skulle då köpa hans del och bo kvar. Alltså 250.000kr av dem 500.0000. Jag belånade upp lght med 225.000kr och han fick resterande ur min hand. Nu två är senare när jag ska deklarera och skriva in att jag köpte ut honom osv slog det mig att han ej skattat på dessa 250tkr.
    Ska han ej göra det? Och kommer skatten komma på mig när jag väl säljer lghten?

    • Hej Ellen.

      Ni köpte lägenheten gemensamt för 1,3 miljoner kr.
      Vad stod det för pris i överlåtelseavtalet när du köpte ut din föredettas 50%?

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Var tydlig i svaren om jag skall kunna förstå vad du menar.
      Jag får anta följande eftersom du är väldigt otydlig:

      Ni köpte för lägenheten för totalt 1,3 miljoner gemensamt.
      Ni skrev sedan ett avtal där du köpte ut din föredetta för 750.000 kr?

      Isåfall skall inte ditt ex betala någon skatt eftersom han inte gjort någon vinst på affären.
      Han köpte ju och sålde för samma pris.

      Om jag har förstått det hela fel så måste du skriva exakt vilka siffror som står i avtalet som ni har skrivit när du köpte ut honom.
      Det är det som bestämmer vem som skall betala skatt och hur mycket skatt som skall betalas.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  31. Förlåt.
    Vi köpte den för 1.3 och jag köpte sedan ut honom ngn månad senare för 250tkr.
    Vi gick inte in med någon insats då vi fick köpa den för 1.3 när den var värd 1.8.
    Vi fick förklarat att dem 500tkr där mellan räknades som insats och därför skulle jag köpa ut honom för hälften av det.
    Nu när jag ska deklarera så säger min deklarations kille att min föredetta kommer att få skatta på pengarna han fick, men banken säger nej.
    Jag vill bara veta att jag inte kommer att få skatta för dem pengarna han fick av mig när jag säljer lght.

  32. Hej.
    Vad får jag över efter husförsäljning? Hur räknar jag?
    Tänker betala tillbaka lån och uppskov.

    Sålt hus för 5 000 000 kr.
    Köpte hus/tomt för 3 900 000 kr.
    Har tidigare uppskov på 1 399 154 kr.
    Har ett banklån på 3 000 000 kr.
    Mäklararvodet 145 000 kr.
    Anlagt trädgård, förråd … 100 000 kr.

    Mvh Per

    • + 5000.000

      – 3.900.000
      – 145.000
      – 100.000

      = 855.000 i vinst att beskatta från denna försäljning
      + Uppskov 1.399.154
      Total vinst plus uppskov = 2.254.154 kr
      Skatt 22% av vinsten plus uppskovet = 495.914 kr att betala i skatt.

      5.000.000 – lånet på 3 miljoner = 2.000.000 kr
      – Skatt 495.914 kr

      Totalt kvar i handen efter att lån är lösta och skatten är betald: 1.504.086 kr

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej Annika.
      Ja du kan göra uppskov om du köper en bostad inom ESS området. Där räknas EU-länder in.
      Det är samma krav då som när du gör uppskov med svenska bostäder som grund.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  33. Hej,
    I huset vi bodde i gjorde vi, gemensamt med grannar, i ordningen den enskilda vägen till våra fastigheter. Då det efteråt blev diskussioner om hur kostnaden skulle fördelas fick vi aldrig nån faktura och drygt ett halvår senare säljer vi huset. Nu har Lantmäteriet rett ut ärendet och vi har fått fakturan. Vi har redan deklarerat denna försäljning, gjordes förra året. Min fråga är nu om vi kan dra av kostnaden för vägen nu efteråt? Har ni några andra tips i denna situationen?

    Tack på förhand!

    • Hej Bradley.

      Man brukar kunna begära omprövning av sin deklaration i 5 år efter det att man skickat in den.
      Jag är därför ganska säker på att ni kan få göra avdraget i efterhand.
      Slå en signal till Skatteverket är mitt tips eftersom jag inte är 100 % säker på detta svar.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  34. Hej
    Sålde huset 2017 november. Har kvittot från renovering av hall, rum mm från 2012 maj – september. Kan jag göra avdrag från all renovering 2012, eller är det exakt på datum 5år bakåt i tiden. Dvs 2012 november och framåt.

    Tack för bra sida.
    /Daniel

    • Hej Daniel.

      Det är hela året 2012 som gäller så det går bra att dra av det.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  35. Hej igen.
    Hur är det med gräsklippare, häcksaxar och liknande som man köpt in men lämnats kvar vid försäljningen. Går det att göra avdrag?. Varken gräsklippare eller häcksax fanns vid köpet av huset.

    /Daniel

  36. Jag sålde min sommarstuga 2017 för 600.000 kr. Jag ärvde den 1997, varför det inte finns någon köpeskilling (bara en exp.avg. på 875 kr). Vilket inköpsris ska sättas för att sedan kunna räkna ut vinsten? Går man då efter min fars inköpspris 1965 ? I så fall blir även den biten problematisk, då han 1965 bara köpte en tomtbit för 3.000 kr + exp.avg. på 825 kr och sedan själv byggde upp den – och nu då det inte finns nägra kvitton som bestyrker vad det kostade honom att uppföra stugan? Om man får uppskatta kostnadeena för honom – i så fall med dåtiden prisläge eller nutidens ? Hur ser man på saken och vad räknar man på ?

    • Hej Ulla.

      Tyvärr får du räkna med 3000 kr som inköpspris.
      Exp avgiften är även avdragsgill.
      Om du vill uppskatta kostnaderna så är det dåtidens prisläge du får använda.
      Det är dock en liten risk att göra avdrag där du saknar kvitton.

      Mvh admin på Ekonomifokus

Ställ en fråga till oss

Använd dig av formuläret nedan.

Please enter your comment!
Please enter your name here