Bostad som investering

40
Investera i bostad

Bostadspriserna i Sverige har stigit i snart 30 år. Bostadskrisen på tidigt 90-tal satte den långsiktiga bottennoteringen för priser på svenska bostäder. Under bostadskrisen kunde du få en central bostadsrätt gratis om du bara tog emot den. Krisen var total. Många av de som köpte bostad under åren innan 90-tals krisen gjorde stora förluster och blev sittande med stora blancolån efter att de tvingats sälja sin bostad med förlust. De som kunde bo kvar och rida igenom krisen klarade sig bra men de som skiljdes eller förlorade jobbet tvingades att sälja med förlust. Detta skall man alltid ha med sig i tanken när man investerar i en bostad. Oavsett om det gäller en lägenhet, bostadsrätt, hus, villa osv.
Man skall alltid ha en tillräcklig tidshorisont när man investerar på bostadsmarknaden så att man har möjlighet att rida ut eventuella prisnedgångar.

Investera i hus eller lägenhet

Bostad som investering har i princip alltid var en god investering om man bara bor eller behåller bostaden tillräckligt länge. Historiskt sett (på 100 års sikt) har bostadspriserna följt löneutvecklingen men under senare tid har priserna på bostäder ökat betydligt mer än lönerna i Sverige. Eftersom man måste bo någonstans blir bostaden en perfekt investering. Alternativet är ju att bo i en hyresbostad och det är ju en garanterad förlustaffär.
Varför då inte köpa en bostad som över tid stiger i pris och de pengar du betalar går till att betala av (amortera), ränta och renoveringar. Värdeökningen på bostaden över tid har historiskt sett gjort att det är betydligt billigare att äga sin bostad än att hyra.

Bostadspriserna kan ju gå både upp och ner precis som alla priser på tillgångar gör.
Därför är det såklart viktigt att inte köpa för dyrt. De som köpte för dyrt i Japan fick vänta ca 20 år innan de låg +- 0 på sina bostadsinvesteringar. Detta kan hända även i Sverige.
Dock är 20 år lite väl lång tid att ha som tidshorisont för sin investering.
Mitt råd är att ha minst 10 års horisont på din bostadsinvestering för att kunna känna dig relativt säker på att du inte skall behöva förlora några pengar. Givetvis kan du flytta under dessa 10 åren men då skall du ha möjlighet att köpa en annan bostad istället. Du vill undvika att hoppa in och ur marknaden då din tajming kan bli katastrofal om du hamnar fel. Om du ger dig in på bostadsmarknaden bör du alltså gå in med tanken att du skall äga en bostad i Sverige under minst 10 år framöver.
Om du avser att flytta utomlands eller liknande inom ett par år är alltså bostadsmarknaden bäst att undvika.

Att försöka tajma marknaden för att köpa på botten och sälja på toppen är oerhört svårt.
Inte ens proffsen lyckas. Därför finns det en stor risk att du tajmar fel och hamnar snett om du försöker hoppa in och ut ur marknaden för mycket. Har du lyckats komma in i bostadsmarknaden på vettiga nivåer så är det bara att ligga kvar så länge som möjligt och ta del av de långsiktiga uppgångarna.

Ska du sälja din bostad rekommenderar vi att du först jämför mäklarna och deras arvoden på Hittamäklare.se.

Enkla tumregler för investeringar i bostadsmarknaden

  1. Går boräntorna upp så sjunker bostadspriserna
  2. Går boräntorna ner så stiger bostadspriserna
  3. Bostadspriserna rör sig historiskt sett i 30 års cykler

Enkla tumregler att förhålla sig till.
Köp inte din första bostad om priserna på bostäder har stigit i 30 år +- 5 år.
Köp inte din första bostad om boräntorna ligger i en stigande trend

Dessa tumregler är inte 100%-iga. Historiska cykler kan ändras och behöver ej gälla i framtiden. Dock kan man förmodligen med dessa tumregler undvika de största prisfallen. Undviker du de största prisfallen hyfsat väl så gör du med största sannolikhet bra bostadsaffärer i livet.

Ovan nämnda tips och råd gäller för den som idag står utanför bostadsmarknaden.
Om du redan befinner dig i marknaden och har ägt ditt boende under flera år så behöver du ju paniksälja. Man skall dock ha detta i åtanke.

Om du skall sälja

Om du går i säljtankar rekommenderar vi hemsidan Hittamäklare.se. Där kan du få hjälp med att samla in offerter och att jämföra mäklarna som är aktiva där du bor. Dessa offerter kan du sedan nyttja när du förhandlar om mäklararvodet och mäklartjänsten. Det är helt gratis att använda den tjänst som Hittamäklare.se erbjuder och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

40 KOMMENTARER

  1. Hej du skriver i denna artikel att bostadsmarknaden rör sig i 30 års cykler. Tidigt 90 tal var det kris i sverige och priserna var låga nämns också i artikeln. Leder detta till att investering i en lägenhet för att hyra ut i andra hand skulle vara en dålig investering?

    Mvh Daniel

    • Hej Daniel.

      Historiskt sett så har 30 års cykeln stämt ganska väl.
      Jag skulle inte satsa på att köpa och hyra ut i dagsläget.
      Då tycker jag du skall ha lite is i magen och hoppas på ett prisfall i bomarknaden istället så att du kan komma in på en lägre nivå.
      Om man lånar till en bostad så investerar man med hävstång och det kan bli väldigt dyrt om man råkar köpa en bostad i ett tidigt skede i en fallande trend.

      Mvh admin på EKonomifokus

  2. Hej! Jag och min pojkvän bor i en hyresrätt där vi betalar ca 9000-10000kr/månad (inkl. hyra, el, parkering osv) vi har funderat på att köpa en bostadsrätt istället för ca 1,3m. Då skulle vår månadskostnad bli betydligt billigare, ungefär 7000-8000kr. Men jag oroar mig för att vi ska behöva sälja den med förlust, eftersom risken finns att kursen går ner. Tanken är att vi ska bo där i ca 5år, förhoppningsvis lite längre.

    Tycker du att vi ska vänta med köpet och bo kvar i vår hyresrätt eller ska vi investera i en bostadsrätt?

    Tacksam för svar

    • Hej Madelene.

      Det låter som att ni tänker långsiktigt och eftersom ni är två personer som skall äga bostaden så är risken liten att ni skall ”tvingas” sälja lägenheten pga arbetslöshet eller liknande. Jag tycker därför att ni skall köpa en bostadsrätt nu. Som det ser ut nu så kommer räntorna att förbli låga under en lång tid framöver vilket kommer att hålla uppe bostadspriserna. Man kan aldrig vara säker på att räntorna förblir låga under en lång tid framöver men det ser så ut i nuläget iallafall.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  3. Hej! Jag har sålt mitt radhus i augusti med ok vinst och nu vill investera i villa eller lägenhet i innerstaden. Men kan inte bestämma mig vilket av dessa alternativ är bäst. Känns att bostadspriserna kanske kommer att gå ned en aning till hösten? Vad är ert råd? Villa eller lägenhet? Vänta tills tex oktober eller köpa nu?
    Tack på förhand!
    Katrin

    • Hej Katrin.

      Jag hade nog valt en villa men det är bara min åsikt.
      Jag tror att villa-priserna kommer att vara mer stabila framöver än lägenhetspriserna.
      Jag tycker inte du skall bry dig om det är augusti eller oktober. Sikta istället på att slå till när du hittar en bostad som du verkligen vill ha.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  4. Hej. Jag bor idag i hyresrätt och vill köpa bostadsrätt. Jag är ensamstående med en liten dotter och vill flytta för att kunna ge henne en bra miljö att växa upp i. Jag vill även kunna renovera och göra fint i hemmet vilket inte känns roligt i en hyresrätt som man inte äger. Dock skriver du att man inte ska köpa sin första bostad när priserna gått uppåt i 30 år. Vad råder du mig att göra? Avvakta ett par år? Jag vill helst flytta till våren men är förstås rädd att köpa när priserna är påväg neråt. Har hittat en drömbostad som jag verkligen skulle vilja ha.
    Planerar bo kvar i 10 år åtminstone.
    Tror du att jag riskerar förlora de pengar jag investerar?
    Jag kommer lägga runt 60% i insats.

    • Hej Anonym.

      Om du har stora marginaler i dina kalkyler (vilket du har om du kan gå in med 60% i kontantinsats) så är det förmodligen rätt lugnt.
      Det jag menar är att bostadspriserna förmodligen är i närheten av en topp i bostadspriserna och att det då är riskabelt att köpa en dyr bostad med hög belåning.

      Mvh admin på EKonomifokus

  5. Hej! Vi har köpt en nyproducerad 4:a för 1,5 sedan och insåg att ganska snabbt att det var för trångt för växande familjen. Vi håller ögona på ett bostadsrätt parhus i en nyprodution område i Sollentuna med inflyttning om 6 mån-1 år. Vi tror att det kan vara en bra investering att vara med från början i en helt ny växande område. Är det ett smart val att försöka sälja vår lägenhet om ca 3-6 månader eller får man räkna med förlust? Blir det rätt tidpunkt att köpa parhus när riksbanken har informerat om ränte ändringar efter årsskyftet? Och var tycker ni om bostadsrätt parhus? Tack på förhand!

    • Hej Catarina.

      Jag kan tyvärr inte svara på vad som är smart/rätt eller osmart/fel eftersom jag inte kan se in i framtiden.
      Jag tror inte heller att ni behöver bry er om riksbankens besked.
      Anpassa istället köp och försäljningar till ert eget liv och se till att det blir tidsmässigt så bra som möjligt.
      Bostadsrättsparhus är kanonbra så länge man inte köper i en alldeles för skuldsatt bostadsrättsförening.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  6. hej Anderas:) jag äger en 3/4 av en villa tillsammans med min mamma som pensionär. Vi har cirka 1 900 000 kr kvar av lånet och villan i dagsläget värt 3 400 000 kr. Jag har lite extra pengar som jag vill investera genom att köpa en billig bostadsrätt och hyra ut den. jag kommer inte låna någon pengar från banken. Vad finns för risk om jag köper en bostads i dagsläget.
    tack på förhand
    Hälsningar

    • Hej Anonym.

      Jag ser inga direkta risker för dig om har lång tidshorisont på din investering. Det enda du skall tänka på är att se till att köpa i en bostadsrättsförening som tillåter andrahandsuthyrning.

      Mvh admin på Ekonomiokfus

  7. Hej, undrar vad man måste ha i åtanke och titta på när man ska låna till en nyproducerade rad/parhus i förening? Vi har just fått lånet nekade pga föreningen och det är svårt att förstå vad banken har baserat sig på men bla att det saknas registrering hos Bolagsverket. Blir det riskabel för oss att köpa i denna förening? Det gäller en nybyggd BRF och inflyttning till första husen ska ske efter årsskiftet. Ekonomiska planen har just tilldelats. Tack på förhand.

    • Hej Ana.

      Jag är lite osäker men ett tips är att inte köpa en lägenhet innan banken har givit sitt godkännande för den lägenheten specifikt. Banken kollar alltid upp saker och ting ordentligt så du slipper att hamna i trubbel.
      Normalt sett brukar det inte vara något speciellt man skall ha i åtanke när man köper nyproducerat kontra när man köper begagnat. Banken brukar ha koll på allt så om de nekar så hade jag dragit öronen åt mig i det specifika projektet om det inte är någon av de stora byggföretagen JM, Skanska, Riksbyggen eller liknande som säljer lägenheterna.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  8. Hej!

    Jag och min sambo bor just nu i en hyresrätt och betalar ca 9000 Kr/månad i hyra, el, etc.
    Vi vill båda köpa hus i framtiden (om 4-5 år) och funderar på att köpa en bostadsrätt nu för att få ner våra utgifter och öka vårt sparande.
    Är det rätt läge att köpa en bostadsrätt nu och vad skulle du rekommendera: satsa på en med lägre avgift men högre inköpspris (och högre belåning), eller satsa på en billigare lägenhet men med lite högre avgift?

    • Hej Andy.

      Om ni har ekonomi för det så tycker jag att ni kan köpa.
      Se till att ha ordentliga marginaler bara så att ni inte maxbelånar er.
      Jag hade valt en lägenhet med låg hyra och högt pris (så länge föreningen har god ekonomi)

      Mvh admin på EKonomifokus

  9. Hej !
    jag har köpt ettan som kostar 1.5 million kronor! jag har betalt 150 tusen som handpenning och ska betala 100 tusen till banken då summan blir 250 tusen som betal..Jag undrar om jag ska salja den om 2 år ..ska jag få den 100 tusen + handpenning 10 % + nåt annat som betals till banken i 2 år ??? eller hur …vad ska jag få för pengar om ska salja ..kan du förklara?? Tack

    Hälsningar
    Yamen

    • Hej Yamen.

      Om du säljer lägenheten för samma summa som du köpte den för så kommer du att få tillbaka din kontantinsats (250.000 kr).
      Handpenning är ingen kostnad, det är en delbetalning av lägenheten.
      Kontantinsatsen är ingen kostnad, det är bara den del av lägenheten som du finansierar med sparade pengar.

      Dvs om du säljer lägenheten för 1.5 miljoner kronor om 2 år så kommer du att få just 1.5 miljoner kronor av köparen.
      Först tar banken pengar för att lösa dina lån. Resterande belopp får du in på ditt konto.
      Om du har amorterat ner ditt lån så kommer du att få mer än 250.000 kr in på kontot.

      Men sedan måste man räkna med mäklarprovision också.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  10. Hej
    Vi bor i en bostadsrätt 4 rok som har stigit ca 1 miljon under fem år, stigningen eftersom den ligger nära ett nybyggnadsområde med goda kommunikationer. Lägenheten är byggd 2007. Vi funderar på om det kan vara en god ide att investera i en nybyggd lägenhet (i exploateringsområdet) i stället. Där kan vi köpa en 3+1, dvs där är ett uthyrningsrum med egen balkong. Vi ser det lite som en pensionsförsäkring då barnen är på väg ut, dock blir det till en början ett dyrare boende och vår nuvarande förening har sänkt hyran två gånger med 10% varje gång. Vi kommer att öka kostnaderna för vårt kommande boende med ca 1700:-/månad fram tills barnen flyttar då sänker vi förhoppningsvis boendekostnaden med 4000:- (om man får rummet uthyrt, vilket inte borde vara svårt). Den jobbiga känslan är att vi vid flytt kommer att höja våra bolån med ca 1 300 000:- efter att vi har satt in vår insats.

    • Hej Lisbeth.

      Det smartaste ni kan göra är förmodligen att behålla den bostadsrätt som ni har.
      Om ni säljer den så realiserar ni vinsten och måste betala skatt för vinsten (eller göra uppskov = kostnad varje år), flyttkostnader och mäklarkostnader.
      Det kan ta många år för er att tjäna igen skatten, mäklarkostnaden och de ökade kostnaderna. Har ni otur så stiger inte priserna på många år och då har ni gjort en väldigt dålig affär.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  11. Hej Andreas,
    För ca 7 månader sedan köpte jag och min sambo en bostadsrätt på 96 kvm. Nu ska jag köpa ut honom och vi är överens om priset efter en värdering från en mäklare. Han behövde sina pengar för ett annat projekt. Han kommer bo kvar och betala ”hyra” motsvarande kostnader (exklusive min amortering) Jag går in med 30% av värdet som kontantinsats. Jag skulle kunna gå in med betydligt mer men med tanke på den låga räntan jag fått funderar jag på om det hellre skulle vara bättre att sätta av till fonder och avvakta med att betala in mer kontantinsats. Har även ett uppskov men även där funderar jag på att avvakta med att betala av den. Har alltså möjlighet att både betala av allt uppskov och se till att belåningsgraden sjunker till 57% istället för 70%. Hur ska jag tänka?

    • Hej Marika.

      Om du tror att du kan få högre avkastning genom att placera pengarna någonstans än den ränta som du betalar för att låna pengarna så kan det vara värt att investera dom.
      Men tänk på att du investerar lånade pengar så det är extra mycket risk.
      Det säkraste valet är att stoppa in pengarna i bostaden.

      Mvh admin på EKonomifokus

  12. Hej Andreas! Jag har fått låna lite över 3 M från banken. Jag bor med familjen just nu och funderar på att köpa antingen 2 bostadsrätter eller ett friköpt hus. Är inte ens säker om jag får köpa två bostadrätter alltså tänker på banken om den godkänner detta. Men om svaret blir ja. Vad tycker du är lämpligast och bättre vinstgivande vad gäller hyres investeringar för ca 4-5 år två bostadsrätter eller ett friköpt hus? Tack på förhand

    • Hej Amor.

      Jag tror inte banken kommer godkänna att du köper två st bostadsrätter.
      Jag tycker du skall satsa på ett hus istället.
      Bostadsrätter får man inte alltid hyra ut och det är mindre risk att äga endast ett hus.

      mvh admin på Ekonomifokus

  13. Hej!
    Jag och min sambo funderar att köpa ett bostadsrätt men vi är osäkra pga Corona. Är det läge och köpa nu? För att jag hörde att priserna på bostadsrätter kommer att sjunka ner samma som börsen osv.

    • Hej David.

      Det är omöjligt att svara på tyvärr.
      Din gissning är lika bra som min.

      Jag tror i nuläget på stillastående priser framöver.

      Mvh admin på EKonomifokus

  14. Hej Andreas,

    Jag och min sambo har tittat på hus i över ett år utan att lyckats hitta ett som passar. Därför har vi nu funderat på att köpa ett bostadsrättsradhus så länge för att komma ifrån vår dyra hyresrätt. Vi tänker att vi ska bo i radhuset <5 år tills vi hittar det huset vi söker. Detta kan också betyda 3 år beroende på vad som kommer ut på marknaden. Är detta ett dumt drag (att köpa bostadsrätt först)? Anser du att det är bättre att bo kvar i hyresrätten längre och fortsätta leta hus?

    Vi undrar också vad "god ekonomi" innebär när det kommer till äkta föreningar som är relativt nybyggda. Ett vi tittat på (byggår 2017) har en hög skuldkvot på ca 24. Vi läste på Svensk fastighetsförmedling att en kvot på 10-15 är dåligt men att över 15 är ohållbart.
    Efter att vi läst om dessa kvoter jämförde vi med andra bostadsrätter från ungefär samma år och då ligger deras föreningar ännu högre, på runt 26. Hur ska man tänka när det kommer till detta?
    Vilka varningstecken är viktigast att tänka på när det kommer till föreningens ekonomi? Vi vill minimera risken att köpa dyrt nu och sedan höjs räntan så att brf'en måste ta ut mycket högre avgift, vilket då leder till att radhusets värde sjunker.

    • Hej Emma.

      Jag tror det kan uppstå fina köplägen nu i rådande corona-oro så ni gör nog rätt i att köpa något nu om ni har en dyr hyresrätt idag.
      Om det blir ett hus eller BR-radhus kan endast ni avgöra.

      Jag tycker att ni skall undvika föreningar med över 15.000 kr/kvm i skuld.
      Anledningen till att många nya föreningar har höga lån är för att det var ett sätt för byggfirmorna att kunna sänka priserna på bostäderna ut mot kund.
      Om ni skall köpa en bostadsrätt med stora lån (över 15.000 kr/kvm) i föreningen så skall priset vara väldigt mycket lägre än jämförbara bostadsrätter med lägre skuldsättning.

      Räkneexempel på en bostadsrätt på 100 kvm:

      Vid 15.000 kr per kvadratmeter i lån i föreningen = 1.500.000 kr i lån
      Vid 25.000 kr per kvadratmeter i lån i föreningen = 2.500.000 kr i lån

      Bostadsrätten med 15.000 kr i lån skall alltså vara en miljon kronor billigare i inköpspris än bostadsrätten med 25.000 kr i lån per kvadratmeter i föreningen.
      Detta räkneexempel är grovt förenklat. Man måste även ta hänsyn till hur föreningen ser ut i övrigt men det ger en fingervisning om hur man kan tänka.

      Mvh admin på EKonomifokus

    • Hej Chris.

      Säg det till alla dom som gjort vinst på sin bostad och dessutom haft en bra bostad under tiden.
      En bostad = en tillgång.
      Tillgångar stiger i värde över tid på grund av hur det ekonomiska systemet är uppbyggt.

      Därav är en bostad en investering. Om det är en bra investering i förhållande till andra tillgångar (till exempel aktier) råder det dock delade meningar om.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  15. Hej!
    Jag och min partner har alltid drömt om att köpa och renovera bostäder. Min partner äger en bostadsrätt sedan lite mer än ett år tillbaka, en nyprduktion som han köpte för 1,6 mil. Jag jobbar just nu men kommer snart att vara mammaledig så att ta ett lån tillsammans eller enbart på mig är kanske inte aktuellt just nu. Just nu har vi sett att min partner kan ta ut ett lån på cirka 500.000 och behålla sin bostadsrätt. Min fråga är alltså vad kan vi göra för att investera i fastigheter? Med tanke på rådande situation med corona just nu vad är det bästa man kan göra? Kanske låter lite luddigt men hoppas du förstår vart jag vill komma. Tanken är ju att hålla på med fastigheter länge men vi måste ju börja någonstans, frågan är väl vart?
    Tacksam för svar.

    Mvh Sara

    • Hej Sara.

      Om ni bara kan låna 500.000 kr så kommer ni inte så långt.
      Ni måste skrapa ihop mer pengar om ni skall kunna ”flippa” bostäder.

      Mvh admin på EKonomifokus

  16. Hej

    Jag har en fråga gällande invistering. vi har sparat ca 1,2 msek i sparkonto. Vi bor i en villa med lån på 2,5.
    2 i hushållet som jobbar o har bra margenal.
    vi vill invistera nu i corona tiden i ett av dessa:
    1- köpa en liten lägenhet för att hyra ut
    2- köpa fonder
    3- betala tillbaka en del av lånet

    vilken av dessa allternativerna är bäst (med tanken på situationen nu)

    mvh Bo

    • Hej Bo.

      Det beror på vilken investeringshorisont ni har.
      Om ni har tänkt investera på 10 års sikt eller mer så hade jag valt att investera i aktier och fonder.
      Om ni har mindre än 10 års investeringshorisont så hade jag amorterat ner lånet istället.

      Mvh admin på EKonomifokus

  17. Hej igen
    tack för svaret
    Vi tänker långsiktigt invistering 10år+
    menar du att köpa bostad/lägenhet för uthyrning är inget bra alternativ?
    tack
    Bo

    • Hej igen Bo.

      Jo det kan säkert bli en hyfsat bra investering men jag hade valt börsen före att köpa en bostad och hyra ut.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  18. Hej Andreas och tack för bra information! Har hittat en bostadsrätt som är centralt med en bra förening, kommer själv att bo där då det blir samma utgifter som nuvarande hyresrätt, det jag undrar egentligen är om det är en bra affär i en sån här oviss tid? Förstår att det är svårt att säga men generellt så som du nämnde tidigare så är det väl fortfarande en bra tillgång?

    mvh

    • Hej Alexander.

      Det är omöjligt för mig att svara på.
      Det blir bara en vild gissning från min sida i så fall.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  19. Hej,jag och min man sålde vår villa på landet för 8 mån sen och hyr lgh för tillfället. vi trivs inte riktigt så vi funderar på o köpa nytt hus igen .Men vi är oroliga att våran vinst från huset som bara blev 250000 efter skatt o mäklakostnader mm ska gå oss förlorade .Är det en bra investering o köpa ny villa just nu ?/Ulrika

    • Hej Ulrika.

      Det går aldrig att svara på om det är en god investering men om ni vantrivs tycker jag absolut att ni skall köpa ny villa.
      Om ni planerat att bo i villan under en lång tid så blir det med största sannolikhet en investering som ger vinst och dessutom ökat välmående i ert fall.

      mvh admin på Ekonomifokus

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here