Mäklare och säljare (uppdragsgivare) skall komma överens om mäklararvodet/provisionen innan försäljningsprocessen påbörjas. Mäklararvodet ska skrivas in i uppdragsavtalet som signeras av mäklare och uppdragsgivare.
Om en tvist uppstår och uppdragsgivaren begär ersättning, skadestånd eller nedsättning av mäklararvodet ska uppdragsgivaren först vända sig till mäklaren och försöka nå en överenskommelse. Om ingen överenskommelse nås kan uppdragsgivaren vända sig till FRN som kan pröva ärendet.
Artikelns innehåll:
1. Tvister hanteras av FRN eller domstol
2. Vad gör man vid en tvist om mäklarens arvode?
3. Exempel på tvister
4. Exempel på avgöranden av riktiga tvister i FRN
5. Anmäla mäklaren till FMI
6. Vad säger lagen om mäklararvodet?
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Tvister hanteras av FRN eller domstol
Ekonomiska tvister mellan mäklare och konsument prövas av Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN). De kan även prövas av Tingsrätten.
Vad gör man vid en tvist om mäklarens arvode?
- Kontakta mäklaren med ditt krav på nedsättning av mäklararvodet. Om ni inte kommer överens, gå till steg 2.
- Anmäl mäklaren till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN). Om du inte är nöjd med FRN:s beslut, gå vidare till steg 3.
- Kräv skadestånd/ersättning via Tingsrätten.
Exempel på tvister
Allmänt missnöje är inte grund till en nedsättning av mäklararvodet. Det krävs att mäklaren misskött sitt uppdrag för att en nedsättning av arvodet ska beslutas av FRN eller Tingsrätten.
Däremot kan mäklaren ibland bekänna sina misstag och gå med på en sänkning av arvodet innan ärendet behöver gå vidare till FRN eller domstol. Som uppdragsgivare ska du alltid försöka nå en överenskommelse med mäklaren först, innan du går vidare med ärendet.
Vid allmänt missnöje och inget krav på ersättning finns kan istället en anmälan göras till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). Läs mer om FMI längre ner i artikeln.
Om mäklaren avsiktligen eller av misstag gjort fel och du anser att en nedsättning av mäklararvodet vore skäligt så ska du först vända dig till mäklaren med ditt krav. Kommer ni inte överens kan du vända dig till FRN.
Om ett uppdragsavtal (förmedlingsuppdrag) finns så har mäklaren alltid rätt till sitt arvode om bostaden säljs under ensamrättstiden (normalt 3 månader). Säljs bostaden efter ensamrättstiden löpt ut eller efter att uppdragsavtalet sagts upp så har mäklaren rätt till sitt arvode om försäljningen beror på mäklarens förmedling. Det krävs att alltså att mäklaren har förmedlat kontakten till köparen (anvisat köparen). Hur lång tid som passerat sedan ensamrättstiden löpte ut är även det av betydelse.
Huruvida försäljningen beror på mäklarens förmedling eller inte kan FRN besluta om ifall uppdragsgivaren och mäklaren inte kommer överens.
Vid byte av mäklare ska mäklaren som sägs upp skicka en spekulantlista till uppdragsgivaren. Spekulanterna i listan ska undantas från den nya mäklarens provisionsanspråk. Görs inte det så riskerar uppdragsgivaren att behöva betala dubbla provisioner. Denna typ av tvist kan prövas av FRN.
Exempel på avgöranden av riktiga tvister i FRN
FRN 18/23
Säljarna hade tidigare anlitat mäklaren och då fått rabatt på arvodet på så sätt att
mäklaren stod för Hemnet-kostnaden. De ansåg att mäklaren hade gett dem
motsvarande rabatt även i den nu aktuella affären, detta genom att inte svara på deras
sms där de skrev att de utgick från att de skulle få rabatt.
Kravet avslogs med följande motivering:
”Det brukar ibland sägas att ´den som tiger samtycker´, men avtalslagens inställning är
den motsatta. Någon gång kan passivitet visserligen medföra avtalsbundenhet – se
exempelvis rättsfallet NJA 2006 s. 638 – men inte i ett fall som detta. [Säljarnas sms med
propå om rabatten] avslutades med en fråga, ”Agree?”. Redan det visar att de inte hade
fog för att uppfatta [mäklarens] underlåtenhet att besvara sms:et som en accept på deras
förslag. Att [mäklaren] stod för Hemnet-kostnaden i det tidigare uppdragsavtalet medför
ingen annan bedömning.
[…]
Det är i och för sig riktigt, som [säljarna] påpekat, att om inget annat avtalats ska
mäklarens arvode täcka marknadsföringskostnaderna, men det gäller sådana kostnader
som mäklaren har haft och som denne valt att lägga ner på uppdraget. Avtalet om
annonsering på Hemnet är ett separat avtal som ingås mellan uppdragsgivaren och
Hemnet, vilket framgick av uppdragsavtalet mellan [säljarna] och [mäklaren].”
Mäklaren hade underlåtit att informera en spekulant om ett bud som inkommit från en
annan spekulant. Provisionen sattes ned.
FRN 110/21
Säljaren hade begärt att provisionen skulle nedsättas på grund av följande påstådda
förseelser från mäklarens sida:
- Fastigheten marknadsfördes felaktigt med uppgift om 125 kvm boarea. Den
verkliga boarean var större. - Fastigheten marknadsfördes felaktigt som fem rum och kök i stället för sju rum
och kök. - Fastigheten marknadsfördes felaktigt som ett radhus och inte som ett kedjehus.
- Ett lån som belastade fastigheten med panträtt löstes inte på tillträdesdagen.
Av skäl som redogjordes för i beslutet ansåg nämnden inte att mäklaren hade agerat
felaktigt beträffande boarean och antalet rum.
Mäklaren medgav att fastigheten under en period felaktigt hade marknadsförts som
ett radhus i stället för ett kedjehus. Nämnden ansåg dock att den förseelsen var ringa.
Beträffande det lån som inte löstes på tillträdesdagen skrev nämnden följande:
”Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska mäklaren kontrollera vilka inteckningar
som belastar fastigheten. I detta ligger att mäklaren även ska kontrollera om de pantbrev
som hör till inteckningarna är pantsatta eller om de är obelånade. Detta framgår inte av
fastighetsregistret utan mäklaren måste ställa en specifik fråga till Lantmäteriet för att få
kännedom om detta.
I detta fall nöjde sig [mäklaren] att fråga [säljaren] om vilka lån som belastade fastigheten
och kontrollerade det inte själv. Därigenom åsidosatte han sina skyldigheter mot
[säljaren] på ett sätt som medför att provisionen bör nedsättas.”
Det hade inte påståtts att mäklarens misstag skulle ha medfört några större olägenheter. Provisionen sattes ned med måttliga 5 000 kr.
🔗 Se fler avgöranden på FRN.se
Anmäla mäklaren till FMI
Om du är missnöjd med mäklarens arbete kan du anmäla mäklaren till tillsynsmyndigheten Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). De kan inte hjälpa dig med ersättningsanspråk men de kan dela ut varningar och andra påföljder till mäklare som inte följt alla reglera och krav som ställs på fastighetsmäklare i Sverige.
Vad säger lagen om mäklararvodet?
Fastighetsmäklarens ersättning
22 § Fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision), om inte annat har avtalats.I 12 kap. 65 a § första stycket jordabalken finns bestämmelser om ersättning vid förmedling av hyreslägenheter för bostadsändamål.
23 § Fastighetsmäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren.Har fastighetsmäklaren fått uppdraget med ensamrätt och ingås utan mäklarens förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet förmedlats av honom eller henne.Ska fastighetsmäklaren ersättas i form av provision, har mäklaren rätt till ersättning för utlägg endast om en särskild överenskommelse har träffats om detta.
24 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte om åsidosättandet är av ringa betydelse.