Nedan går vi igenom, steg för steg, hur du bör tänka när du skall köpa, renovera och sälja en bostadsrätt för att göra vinst. Oavsett om det är en bostadsrättslägenhet, ett bostadsrättsradhus eller en bostadsrättsvilla så passar denna guide.
På engelska kallas det för att ”flippa” när man köper, renoverar och säljer en lägenhet för att tjäna pengar.
Artikelns innehåll:
1. Köp rätt bostadsrätt och gör en kalkyl
2. Renovera på rätt sätt
3. Sälja
4. Skatteverkets syn på att flippa bostadsrätter
Klicka för att gå direkt ner till önskat steg
Denna guide handlar om att flippa en bostadsrätt. Läs vår guide: köpa, renovera och sälja hus om du istället tänkt flippa ett hus.
1. Köp rätt bostadsrätt / lägenhet och gör en kalkyl
Vi anser att du bör köpa en bostadsrätt för minst 150 000 kr under bostadsrättens bedömda marknadsvärde för att vara relativt säker på att du kommer att göra en tillräckligt stor vinst på bostaden. Det är inte värt allt slit och all tid du lägger ner för att tjäna under 100 000 kr totalt på affären. För att inte tala om den risk du tar och de pengar du ligger ute med under tiden.
Vi leker med tanken att du skall köpa en bostadsrättslägenhet på 70 kvm med 3 st rum i ett hyfsat attraktivt område. Du bör i första hand leta efter en lägenhet som är i dåligt skick. Det funkar även att välja en lägenhet där till exempel badrummet eller köket är i fint skick och inte behöver renoveras.
I dagens marknad brukar bostäder där endast badrum eller kök är i bra skick sällan att stiga kraftigt i budgivningar (om inte utgångspriset är för lågt såklart). Det absolut bästa är att satsa på en lägenhet som behöver totalrenoveras. Totalrenoveras betyder att i princip allt i hela lägenheten behöver bytas ut.
Du kan enkelt räkna baklänges när du kalkylerar din affär och du bör ta i extra mycket när du beräknar kostnaderna. Om du beräknar att du kan få 2 miljoner kronor i slutpris för lägenheten när den är renoverad så kan du räkna baklänges enligt följande:
| Renovering | Uppskattad kostnad |
|---|---|
| Badrum | 100 000 kr |
| Kök | 100 000 kr |
| Nya golv, lister, tapeter/målning och övriga renoveringar | 100 000 kr |
| Mäklar- & stylingkostnad | 70 000 kr |
| Månadsavgifter, räntor osv under ägandetiden 5 månader | 30 000 kr |
| Totalt | 400 000 kr |
Kostnaderna i tabellen är beräknade på att du anlitar hantverkare som renoverar allt åt dig.
Du behöver med andra ord köpa lägenheten för 1 600 000 kr för att enbart gå plus-minus-noll på affären. Bestäm sedan hur stor vinst du vill göra som absolut minimum för att det skall vara värt besväret för dig. Här rekommenderas att räkna med en vinst på minst 150 000 kr. Då behöver du ha köpt lägenheten för max 1 450 000 kr.
Glöm inte att du måste betala en vinstskatt på dessa 150 000 kr. Skatten är 22% på vinsten vilket ger dig 117 000 kr i handen efter alla utgifter och skatt. Det kan ju sluta med att du får mer än de 2 miljoner kr som du räknat med, då är det dock endast tur och du får se det som en bonus. Den bonusen tjänar du ju endast för att du faktiskt har beräknat slutpriset fel och du har då tjänat extra pengar på tur, inte skicklighet. Du blir inte rik på tur i det långa loppet, rik blir du på grund av skicklighet.
Via kontakter och/eller med eget arbete kan du sänka renoveringskostnaderna och därmed få en bättre marginal, men att tjäna 150 000 kr på affären när man har kontakter och kunnat hålla nere kostnaderna är inte särskilt imponerande. Kontakter och lägre kostnader skall leda till en större vinst annars slösar du din tid och kunskap.
💡 Tips! – Jämför bolån & lånelöften!
På Zensum.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Zensum kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
2. Renovera på rätt sätt
Det är dags att välja hur du skall renovera bostadsrätten. Först och främst måste du ha finansiering till renoveringen. Det smidigaste är att ta ett privatlån som du sedan löser när du säljer bostaden eller så kan du baka in renoveringslånet i ditt bolån när du är klar.
🔗 läs vår artikel om: Renoveringslån
För att välja det bästa privatlånet och få de villkor och ränta som passar dig bäst så rekommenderar vi att du använder dig av Compricer.se som kostnadsfritt hjälper dig att jämföra ca 40 st olika bankers räntor och villkor. Du förbinder dig inte till något när du använder deras tjänst.
Så bör du renovera
På dessa prisnivåer är det prisklass IKEA/Bauhaus/Byggmax som gäller. Att lägga 150 000 kr på ett designerkök är inte det vinnande konceptet i detta prissegment på bostäder. Du skall satsa på snygga men billiga material såsom ekparkett från Bauhaus eller liknande, vitt eller ljust IKEA-kök, släta fina vita målade väggar och snyggt men prisvärt kakel och klinker i badrummet. I badrummet rekommenderas att man renoverar med en auktoriserad firma för att få det så kallade våtrumsintyget.
Satsa på enbart vita och/eller ljusa materialval. Mörka fondväggar, svarta kök eller rött kakel attraherar inte den stora massan av spekulanter. Man vill vända sig mot en så bred målgrupp av spekulanter som möjligt.
Sammanfattning: Ljust, fräscht och prisvärt.
Om det är en bostadsrätt med uteplats/altan och eller liten tomt som hör till bör du fixa till även där. Saknas det en bra altan eller uteplats bör du bygga en. En härlig uteplats eller altan ökar värdet på en bostadsrätt rejält.
🔗 Läs även vår artikel: Bygga altan eller uteplats vid bostadsrätt
🔗 Läs även vår djupgående artikel om: Renovera kök inför försäljning
🔗 Läs även vår djupgående artikel om: Öka värdet på bostaden inför försäljning
I videon går EFN igenom hur man kan tänka när man renoverar en lägenhet för att tjäna maximalt med pengar på renoveringarna.
Jämför priser och offerter från hantverkare
Servicefinder.se hjälper dig kostnadsfritt att jämför priser och samla in offerter från olika hantverkare.
Du väljer själv om du vill anlita något av företagen som lämnar offert eller inte. Du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
3. Sälja bostadsrätten
En bostadsrätt i denna prisklass bör inte säljas tom. Det är värt att betala för en så kallad styling om du inte kan styla själv. Det handlar om att skapa rätt känsla och ljus i bostaden. Det är stylisterna experter på.
Om det är en bostadsrätt med uteplats och/eller tomt bör du styla och fixa till även där inför försäljningen.
Förhoppningsvis får du minst de 2 miljoner kronor till slut som du räknat med. I dagens marknad blir man oftast positivt överraskad och får mer betalt för bostadsrätten än väntat. Detta skall man som dock inte räkna med utan istället se det som en bonus.
🔗 Läs även vår djupgående artikel om: Vad kostar homestyling?
🔗 Läs även vår djupgående artikel om: Styla bostaden själv inför försäljning
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
4. Skatteverkets syn på att flippa bostadsrätter
Om du har kommit så här långt och lyckats göra en vinst som du är nöjd med så är det bara att gratulera till en väl genomförd affär. Om det är din första affär så har du säkerligen lärt dig massor på vägen. Kunskap är extremt värdefullt och det är inte tungt att bära på.
Glöm inte att du skall sätta undan pengar för att kunna betala vinstskatten som är på 22% av vinsten. Det är den alltid när en privatperson säljer en bostad med vinst.
Egentligen får man inte köpa och sälja bostadsrätter med syfte att göra vinst. Skatteverket räknar det då som näringsverksamhet. Du måste därför egentligen göra affären i ett företag (exempelvis ett aktiebolag eller en enskild verksamhet) och betala skatt som ett företag. Skatten är betydligt högre än 22% om du gör affären i ett företag. Du skall då betala bolagsskatt plus skatt för att få ut pengarna ur bolaget via utdelning. Det blir betydligt mindre pengar kvar efter skatt helt enkelt.
Om man som privatperson köper, renoverar och säljer en bostadsrätt någon enstaka gång är det dock ingen fara. Då kommer inte Skatteverket att bedöma att du bedriver näringsverksamhet. Du kan ju bara skylla på att du hade tänkt flytta in i huset men du ändrade dig. Men om du gör det flera gånger riskerar du att Skatteverket klämmer åt dig och kräver att du skall betala straffskatt. Du har ju faktiskt begått skattebrott om du gör det privat när du egentligen skulle ha gjort det som näringsverksamhet.
Det är många som löser problemet genom att bara göra någon/nåra enstaka affärer i sitt eget namn. Resterande affärer görs sedan i familjemedlemmars, släktingars och kompisars namn istället.
🔗 Läs även vår djupgående artikel om: Vinstskatt bostadsrätt – hur man räknar
OBS, Var försiktig
I dagens heta bostadsmarknad duggar historierna tätt om bostadsklipparna. Man hör historier om den unga killen/tjejen som köpte en lägenhet för 1 miljon kronor, renoverade den och sålde den för 1,6 miljoner kronor. 600 000 kr i enkel vinst, Eller? Många glömmer av att det ligger massor av arbete, kunskap, pengar och risk bakom affären.
Var försiktig och glöm inte bort riskerna som finns på bostadsmarknaden. Dessa kommer du att märka om du gör ett dåligt köp vid fel tidpunkt. Tänk såhär: Du köper en bostad för 2 miljoner kronor och stoppar in en egen kontantinsats på 400 000 kr. Det innebär att du spekulerar med en så kallad finansiell hävstång på 5 gånger pengarna. Den som hävdar att det är låg risk är fel ute. Skulle bostadspriserna gå ner med 10% under tiden du äger bostadsrätten kommer halva din kontantinsats, dvs 200 000 kr att ätas upp av prisnedgången.
I Sverige anses det ibland lite skamligt att göra affärer med bostäder. Det grundas oftast i den klassiska svenska avundsjukan. Marknaden var extremt gynnsam för bostadsaffärer under åren 2012-2022. Kommer den att vara det även kommande år? Den som lever får se.
Den som köpte en bostad i japan för ca 20 år sedan fick uppleva 20 år tuffa år av fallande bostadspriser. Det är ett skräckexempel som man kan ha i åtanke.
💡 Tips! – Jämför bolån & lånelöften!
På Zensum.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Zensum kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
Stämmer det fortfarande att vit material är bäst nu att vit anses vara förlegat och färgglatt är inne? Tänker också eftersom jag har en bostad i ett kreativt, hipster-aktigt område, där vit och tråkigt kanske inte uppskattas av folk som vill bo här?
Hej Maria.
Generellt sett är vitt att föredra, det attraherar fortfarande den stora massan mest. Huruvida mer färgglada val fungerar bättre i just ditt område vågar jag tyvärr inte svara på. Vitt och ljust är det trygga valet.
Mvh admin på Ekonomifokus
Okej, tack så mycket för svar!
Tips
Betala inte onödigt mycket för mäklaren.
Jämför mäklarna & deras offerter på Hittamäklare.se🔗
Hej.
Jag har läst kommentarerna kring köp o sälj av bostadsrätter som privatperson.
Jag har ett AB som bedriver renoveringar. Om jag köper en bostadsrätt som privatperson men låter mitt AB utföra renoveringen samt inköp av all material. Jag betalar mitt AB för utförd renovering och inköpt material och leker med tanken att kostanden för renovering och material lämnar endast en mindre vinst för mig som privatperson. I bolaget kan jag själv då bestämma hur jag tar upp mina kostnader och inkomster och gör en mindre utdelning. Däremot kan jag använda pengarna till att bygga upp kapitalbildning bolaget som sedan kan användas för köp av villa fastigheter.
Hur skulle Skatteverket se på detta och skulle ett sådant upplägg fungera?
Hej Amrit.
Jag är inte 100% säker men jag tror inte att det skall vara några problem att anlita ditt egna AB för renoveringarna. Betalar du dessutom marknadsmässiga priser som privatperson till ditt företag för material och renoveringar så borde det inte vara några problem alls. Betalar du inte marknadsmässigt pris för material och tjänster kan det räknas som ett uttag. Läs mer om detta här:
https://www.skatter.se/?q=node/2252
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Måste jag registrera AB om jag vill ha köpa renovera sälja lägenheten? Alltså jag menar 2 eller 3 gånger i året. Om jag köper 3 lägenhet i året som privatperson och säljer att känna pengar och jag betalar 22% skatt av vinsten Skatteverket kommer skriva böter ändå?
Måste jag bor där några månader eller kan man sälja direkt efter renoveringen? (Om renoveringen går ca en månad)
Tack förhand.
Med vänlig hälsning
Hej Ika.
Ja, om du köper, renoverar och säljer 2-3 bostäder på ett år finns det en stor risk att skatteverket anser att du gör det för att tjäna pengar och då kommer du att bli beskattad som en näringsverksamhet. Om du åker på extra straffskatt också vågar jag inte svara på men det skulle jag tro att du gör.
Om du bor i bostaden är det lättare att argumentera mot skatteverket att du inte gjort affären bara för att tjäna pengar men det är inte säkert at skatteverket bryr sig om du bott där eller inte. Om skatteverket anser att du gjort affären för att tjäna pengar så spelar det ingen roll om du bott där eller inte.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Vill få bekräftat att jag förstår rätt men även ställa en fråga jag inte såg svar på. Jag har köpt och sålt 3 lägenheter med god vinst utspritt på några år, bodde i alla 3 utan annat boende. Nu är jag husägare och har totalrenoverat mitt nuvarande hus 90% själv. Jag är intresserad av att köpa och renovera och hyra ut/sälja hus kontinuerligt, borde jag testa 1-2 gånger på 2-3 år som privatperson för att se så det är en marknad jag vill ge mig in i? Om det är de så startar jag ett företag och då kommer ytterligare frågor.
1. Vinst på 100k blir ca 62k i min hand istället för 78k om jag vore privatperson
2. Som företag, kan jag då göra momsavdrag på allt byggmaterial, bilresor, släpkostnader och allt annat som är utgifter för företaget som krävs för att renovera lägenhet/huset? Även hyran, driftkostnader men även verktyg som behövs borde vara legitima kostnader för att göra detta projekt? För som privatperson så är det inget avdrag för mer kostnader än material till viss mån av vissa renoveringar, så om jag förstått rätt så är det kanske inte så dumt ändå med företag I detta scenario?
Hej Max.
Det stämmer att du kan köpa verktyg, hyra släp, betala månadsavgiften osv i företaget och slippa moms på de kostnader som har momspåslag för privatpersoner. Den kostnaden lär dock bli ganska liten i det stora hela så det är betydligt mer ekonomiskt fördelaktigt att ”flippa” bostäder som privatperson.
Ett exempel på ytterligare en nackdel med företag är att ränteavdraget inte kan nyttjas.
Huruvida du borde testa först eller inte får du nog avgöra själv. Det är svårt för mig att svara på vad som passar just dig.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag driver idag ett AB i en helt annan bransch,
men är sugen på att lägga till ett bolag som jobbar med att köpa, renovera och sälja bostäder, både hus och lägenheter. Dock har min bank helt avvisat tanken på att finansiera min satsning,
kallar det spekulation, och sådant lånar vi inte ut till.
Har du några tips på hur man kan hitta finansiering om man vill starta ett bolag som köper, renoverar och säljer bostäder? Har fått svaret att det som dom eventuellt kan låna ut till är om jag köper en hyresfastighet,
men då ska jag lägga 25% kontant, vilket för en hyresfastighet rör sig om miljoner, vilket jag inte har.
Skulle vilja börja med att hitta mindre bostadsrätter i en prisklass på kanske 1,5 – 2 miljoner.
Ha ett kortsiktigt lån, typ 3-6 månader för renovering för att sedan sälja, vart hittar man någon som lånar ut det till rimlig ränta? En sista fråga är hur hittar men bostadsrättsföreningar som vill sälja till ett bolag som bara köper för att renovera och sälja?
Hoppas du kan ge lite vägledning, och fortsatt trevlig dag!
Hej Jens.
1. Jag tror att det ända sättet för dig att lösa finansiering är via lån av privatpersoner eller genom att hitta medfinansiärer. Bankerna lär inte hjälpa dig tyvärr.
2. Det finns inget register eller liknande över bostadsrättföreningar som godkänner företag (juridiska personer) som ägare. Du får helt enkelt kika i stadgarna för respektive förening och se om det står något om juridiska personer som ägare. Står det inget brukar det vara fritt fram.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej igen, jag kom på att jag glömde fråga en sak när jag skrev min förra kommentar.
Låt oss säga att jag startar en enskild näringsverksamhet för att köpa/renovera/sälja bostadsrätter, då är det ju jag själv som i princip är företaget och tvärtom. Skulle följande påståenden stämma i så fall?
Det skulle inte bli några problem med skatteverket då jag skattar som en näringsverksamhet
Alla bostadsrättsföreningar skulle godkänna mig eftersom jag köper bostadsrätten i egenskap av en person då jag är mitt företag.
Det blir lättare att få ett mer fördelaktigt lån hos banken eftersom de tror att lånet avser en bostad som jag planerar att bo i.
Tacksam för svar!
Hej John.
Som jag förstår det så kan en enskild firma inte äga en bostadsrätt eftersom det inte är en juridisk person, det blir då du som privatperson som äger bostadsrätten och då är det du som privatperson som skall deklarera affären.
Om du skall göra bostadsaffärer är det alltså privat eller via AB som gäller.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Brukar det oftast vara betydligt mer fördelaktigt att leta efter en bostadsrätt som har låg månadshyra jämfört med en som har hög månadshyra eller brukar det oftast inte spela någon roll? Tänker på om storleken på månadshyran ofta påverkar slutpriset samt hur attraktiv lägenheten är sedan när det är dags att sälja?
Hej John.
Ja ju lägre månadsavgiften är desto högre blir slutpriset och vice versa.
Det jämnar alltså normalt sett ut sig i boendekostnaden i slutändan.
Men, det finns fördelar med bostadsrätter med låg avgift. Ofta indikerar en låg avgift att föreningen är välskött och inte allt för skuldsatt. Dessutom brukar folk generellt föredra bostadsrätter med låg avgift så det blir oftast lättare att sälja en bostadsrätt med låg avgift.
Mvh admin på Ekonomifokus
Men om man har ett 7/4 jobb och säg att man köper en lägenhet varannat år och renoverar och säljer. Kommer skatteverket säga att det är en näringsinkomst då ?
Hej Gustav.
Mest sannolikt kommer Skatteverket inte att klassa det som näringsverksamhet om du kör en bostad vartannat år men man kan aldrig vara helt säker eftersom det inte finns några tydliga riktlinjer.
I teorin kan det räcka med en enda bostad för att de skall klassa det som näringsverksamhet men i praktiken kommer du nog undan med en bostad vartannat år.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej.
Vet ni hur det blir skattemässigt om jag köper ett objekt för privata pengar i ett företag (AB). Måste jag skatta ut de satsade pengarna igen eller hur fungerar det?
Mvh
Marion
Hej Marion.
Om du stoppar in pengar i bolaget så blir det som ett lån till bolaget. Du lånar ut dina privata pengar till bolaget så att bolaget kan göra affärer för pengarna.
Du skattar då på vinsten i bolaget på samma sätt som vilket bolag som helst.
Däremot kan du ta ut pengarna som bolaget är skyldig dig utan att behöva någon skatt. Dvs om du exempelvis lånar ut 1 miljon kronor till bolaget har du rätt att ta ut 1 miljon kr ur bolaget utan att betala skatt på den miljonen.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Jag blev intresserad på att köpa en lägenhet, renovera och sedan sälja den. Tyvär, jag har inget erfarenhet inte heller kontakter. Går det att anställa någon som kan ta handa om renoveringen. Är det lönsamt?
Tack på förhand
Hej Amuna.
Ja det går att tjäna pengar på det även om du anlitar någon som tar hand om renoveringen men då måste du har väldigt stora marginaler, dvs du måste köpa lägenheten tillräckligt billigt.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag har köpt, renoverat och sålt 3 bostäder (som privat person) under ca 2 år och jag har tjänat ganska bra pengar på dem, trots krånglighet med hantverkaren och krävande tid så tyckte jag att det var kul, men nu vill jag att ta det vidare och starta ett bolag men jag undrar om man kan köpa hus som ett bolag och sen renovera och sälja vidare? Hur funkar det i praktiken? Hur beskattas företaget? finns det några hinder när man ska sälja huset till en privat person?
Hej Majed.
1. Du undrar om man kan köpa hus som ett bolag och sen renovera och sälja vidare?
Svar: ja
2. Hur funkar det i praktiken? Hur beskattas företaget?
Svar: Företaget beskattas precis som andra företag. Man räknar ut vinsten när året är slut och betalar bolagsskatt på vinsten.
Du får läsa dig till hur företag beskattas, det är för långt för mig att skriva här.
3. Finns det några hinder när man ska sälja huset till en privat person?
Svar: nej
Mvh admin på Ekonomifokus
Hejsan,
Jag har en fundering på att köpa ett hus, riva det, bygga ett mindre radhus på tomten med tre lägenheter a 166kvm och bo i en av dem själv. Om jag säljer dom andra två – vad blir det för skatt på det? 22% som vid försäljning av privatbostad eller blir det inkomst av tjänst?? Är det bättre att driva ett sånt här projekt som företagare? Jag har ett eget bolag, men inte inom bygg. Var del säljs som friköpt, men samfällighet (ej bostadsrätt). Varje del får också sin egen VV-beredare, egen el mm.
/Fundersam
Hej! Hur mycket blir skatten om man köper renoverar o sälger 3 lägenheter varje år om man tänkte göra det som privat person och vinsten är ungefär en miljon kr? Och om skatteverket visste att det är ett spekulationssyfte.
Mvh
Ayham
Hej Ayham.
Det har jag inte tid att räkna ut åt dig tyvärr.
Säljer du 3 st lägenheter per år kommer skatteverket att se det som en näringsverksamhet vilket innebär att du kommer beskattas som en näringsverksamhet, dvs ett företag.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Hur många hus/lgh kan äga i Sverige?
Till.ex kan inte man göra så här att man köper en renoveringsobjekt,renovera och hyra ut.
sedan när ser att priserna ligger bra i område då själar man det?
Hej Gunnar.
Du kan äga hur många du vill men om du äger flera och hyr ut så kan skatteverket bedöma att du bedriver näringsverksamhet och därmed tvinga dig att betala skatt som ett företag.
Om du hyr ut fler än 1 st bostad så kommer vissa av dina hyresgäster dessutom att få besittningsskydd.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Andreas,
Intressant läsning!
Jag och min sambo planerar att köpa en lägenhet i smådåligt skick som vi ska bo i under ungefär två års tid, renovera under tiden och sedan sälja när vi tänkt flytta vidare till annat.
Vi hade tänkt oss en stor 2:a eller standard 3:a på ungefär 70 kvm. Vi har tänkt hitta något med planlösning som välkomnar lite ändring för renoveringen och inte dyrare (iaf inte mycket dyrare) än ca 1 milj.
Vi kommer göra mestadels av renoveringsarbetet själva, förutom eventuella ändringar som skulle vara bäst att lämna till hantverkare till exempel vvs-relaterat.
Det vi oroat oss över är för när vi ska sälja är läget. Ingen av oss är speciellt kinkiga med läget själva men förstår att det är mycket viktigt för många potentiella köpare. Så min fråga är helt enkelt, är det värt att köpa en lägenhet för säg, 200k – 400k mer om läget är avsevärt mycket bättre?
Detta gäller Malmö och där kan vi se priserna skifta med ganska många hundratusen trots att skicket på lägenheterna i sig inte skiljer sig något märkvärdigt, utan det verkar vara just läget. Men vi antar att det ser ut såhär i princip överallt i Sverige, att just läget är viktigt nog för att lägga ett par extra 100k på.
Tack för att du delar med dig av din kunskap och hoppas du har en superhärlig dag!
Hej Robin.
Ja det blir alltid en säkrare affär om ni väljer en lägenhet i ett bra läge.
De är vanligtvis mer lättsålda.
Lägenheter med sämre läge kan vara lite svårare att förutsäga slutpriset för.
Om man har otur kan en lägenhet med sämre läge vara svårsåld. Har man tur går det hur enkelt som helst.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Hur mycket skatt ska man betala om jag köpte ett hus och sålde den på direkten
Hej Rim.
22% i skatt på vinsten skall du betala.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, tack för en grym artikel!
Jag har en fråga angående nyproduktion. Jag har länge tänkt på att köpa lägenhet (nyproduktion) i antingen Järfälla (barkarbystaden) eller Haninge (Vega).
Lägenheten går på ca 2,6 miljoner, 3 rum och ca 65 kvm.
Är det en bra ide? Finns det vinst i köper eller är det bättre att satsa på renoveringsobjekt?
Tacksam för svar!
Mvh
Hej Jessica.
Det är tyvärr omöjligt för mig att svara på eftersom jag inte kan priserna i det området.
Renoveringsobjekt är dock en säkrare affär för det mesta.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag äger en lägenhet som jag och min kille bor i (renoveringsobjekt). Han är snickare och vill starta enskild firma och vill renovera vår lägenhet med den. Det är väl jättedumt? Då blir det ju som att jag betalar hans lön, han betalar skatt sen betalar vi även reavinsten vid försäljning. Kan ju inte göra rotavdrag heller pga. relationen. Kan jag göra avdrag för att ha anlitat en firma vid försäljning? Jag förstår inte hur han tänker.
Mvh,
Johanna
Hej Johanna.
Ja det är jättedumt.
Det gör bara att ni får betala en massa skatt när pengar går igenom hans enskilda firma.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hejsan, om man köper privat och renoverar och säljer.
Fins det någon max gräns på hur många hus man kan/får köpa och sälja på ett år?
Om man vill livnära sej på det privat vad är skatten isf
Hej Rickard.
Det finns ingen specifik gräns. Om skatteverket anser att du bedriver näringsverksamhet, dvs gör det för att tjäna pengar så riskerar du att straffbeskattas i efterhand.
Om du skall göra många affärer måste du därför starta ett bolag som gör affärerna och betala bolagsskatt (21,4%) på all vinst.
Du måste sedan betala minst utdelningsskatt (20% på den skattade vinsten) för att få ut pengarna i handen.
Gör du till exempel 1 miljon kr i vinst skall du alltså skatta först 21,4% i vinstskatt och sedan 20% i utdelningsskatt på den summa som blir kvar efter vinstskatten.
Det finns dessutom regler som gör att du inte kan ta ut all vinst som utdelning om du inte tagit ut tillräcklig lön ur bolaget osv.
Mycket skatt blir det iallafall om du skall driva det som ett bolag.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Om jag då som aktiebolag köper fastigheter för 3 miljoner och säljer samma fastigheter för 4 miljoner under samma år. Betyder det då att jag på denna 1 miljon i vinst måste betala bolagsskatt och sedan skatt på ev utdelning eller uttag av lön. Måste jag även betala vinstskatt på själva försäljningen av varje fastighet som för privatpersoner är 22%?
Hej Kalle.
Ja precis.
Gör man en vinst på en tillgångsförsäljning i ett företag måste man skatta på den vinsten.
De pengar som sedan blir kvar kan du ta ut via utdelning eller lön och då måste du skatta igen.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Hur får man tag på ett renoveringsobjekt till ett riktigt bra pris?
Det känns som priserna på sådana objekt ökar oftast mycket när de ligger på typ Hemnet. Det känns som det bästa skulle vara att få tag på ett sådant objekt innan det lägga ut på nätet. Men hur?
Mvh René
hej René
Det är via Hemnet och via mäklare som gäller.
Det finns tyvärr inga genvägar. Du måste ha kunskap för att kunna göra de riktiga fynden. De uppenbara ”renoveringsfynden” kan alla andra också se.
Mvh admin på EKonomifokus
Hejsan!
Menar du att sådant som svarta kök eller rött kakel drar ner priset? Jag frågar för att jag avskyr de vita IKEA-kök och släta vita målade väggar jag ser överallt och jag letar lite desperat efter en lägenhet med egen karaktär som t ex svart kök eller rött kakel. Jag har hittat en renoveringsobjekt som är runt 300 000 kr billigare än vad jag hade förväntat om den var i bra skick. Jag undrar om det är ett klipp att köpa denna och renovera, eller om det skulle vara billigare att vänta på att någon lägenhet med sådant som ”svart kök eller rött kakel” dyker upp på marknaden.
Jag vill INTE sälja lägenheten utan att jag vill köpa en lägenhet där jag trivs själv, och letar efter det billigaste sätt att få tag i en.
Hej Adele.
Ja eftersom färre vill ha svarta kök och rött kakel så attraherar det färre spekulanter. Det leder vanligtvis till ett lägre pris.
Hur mycket lägre går inte att svara på.
jag tycker du skall satsa på ett renoveringsobjekt om du kan få det till ett riktigt bra pris.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej!
Vi har precis köpt ett friköpt radhus men har ångrat oss djupt. Vi har också en lägenhet som vi försöker sälja men det går trögt med försäljningen. Min fråga är.. kan vi redan nu sälja huset? Och så klart behålla vår lägenhet..
Hej Elsa.
Ja det finns inget som hindrar er från att sälja radhuset.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Hur ser tidsplanen ut, hur lång tid har man på sig för att renovera om man gör de själv ?
Hej Noob.
Det beror ju helt på hur du lägger upp det.
Oftast brukar det ju inte behöva ta mer än 3-4 veckor för själva renoveringen.
Du får dock räkna med att du kommer få äga lägenheten i några månader och betala månadsavgift + ränta på lån under den tiden.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej och tack för en bra sida!
Två frågor..
Om vi säger att jag gör en vinst på t ex 100’ på en lägenhetsförsäljning så är de 22% vinskatt som privatperson, alltså 22’ i skatt. Men hur mycket blir det som företagare?
Om jag har förstått det här rätt så godkänner inte dom flesta bostadsrättsföreningar att företag köper lägenheter, och Skatteverket godkänner inte att privatperson gör för många köp-sälj-affärer. Så om man nu vill hålla på med detta köpa renoveringsobjekt och sälja på längre sikt, vilken är då lämpligaste vägen att gå för maximal vinst? Kan det till och med bli ogynnsamt att ha detta som en företagsidé?
Hej Tomas.
Du har förstått det hela rätt.
Skall du köpa via företag så får du nog sikta in dig på friköpta bostäder.
Det kan absolut vara lönsamt om du gör bra affärer. Det blir betydligt högre skatt när du kör via företag men du har inget val om du vill göra många affärer.
Ett alternativ är att göra en affär vartannat eller vart tredje år, då borde risken vara väldigt liten att skatteverket sätter dit dig.
Om du gör 100k i vinst i företaget skall du först skatta 22% på den vinsten i bolagsskatt (om du inte tar ut lön)
Sedan skall du skatta 20% på den summa som är kvar för att få ut pengarna i bolaget i form av utdelning.
Dvs på 100.000 kr i vinst får du ut ca 62.000 kr efter bolagsskatt och utdelningsskatt (grovt räknat).
Tar du istället ut dina 100.000 kr som lön så skall du betala skatt och sociala avgifter. Då får du ut ännu mindre pengar i handen.
Kör du företag får du även räkna med kostnader för bokföring, bokslut osv.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Tack för intressant inlägg. Så jag måste starta företag om jag vill köpa/sälja som leverne? Det går inte att bara skatta mer (som privatperson)?
Hej Linda.
Korrekt.
Det blir ju en sorts näringsverksamhet och då måste du skatta som en näringsverksamhet.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag funderar starkt på att köpa, renovera och sälja en lägenhet och förmodligen flera senare.
Jag är helt ny på detta och läste eran artikel och fick mer hopp.
Jag är ung och har ingen kontantinsats, hur ser det ut egentligen.
Kan man ta ett lån endå? eller vad är erat bästa tips för en ung person som går i dessa tankarna men inte har någon kontantinsats?
Hej Kim.
Tyvärr tror jag inte att du kommer få lån om du saknar kontantinsats.
Dessutom krävs det att du har kontantinsatsen + renoveringskostnaderna ihopsparade för att kunna genomföra ett sådant projekt eftersom banken inte kommer låna ut pengar till renoveringen.
Om du har föräldrar eller släktingar som kan hjälpa dig så är nog det lösningen.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej Andreas,
I marknaden finns inte många 4 rum lägenhet som i sigtuna men när man jämförar priser med 3rum 76kvm då ligger dem 21000sek/kvm pris, runt 16M med en bra köket och badrum (inte ny renoverad).
Frågan är:
är det bra äffar att köpa 96kvm med 2Msek ett år gammal hel renoverad lägenhet? (då är det 20800sek/kvm, är det rätt väg att räkna lägenhet pris?)
Tack
Hej Uddin.
Det kan jag inte svara på eftersom jag inte känner till marknaden i Sigtuna tyvärr.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej
Tack för alla intressanta kommentarer. Vi har precis startat ett AB som ska renovera byggnader, och vi funderar på att köpa, renovera och sälja i Norge, dvs köpa privat och sedan genomföra renoveringen genom företaget. Min fråga är om det är ens möjligt för oss att göra det och om ni har råd/information kring Norges marknad.
Tack på förhand
Hej Abraham.
Tyvärr kan jag inte någonting om den norska marknaden.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej det pratas i detta forum om man man ska köpa under marknadspris för att göra vinst på flipp. Eller att det ska vara renoveringsobJekt. Men kan man inte göra bra vinst i Stockholm om man köper en låt säga en helt ok fixad 1a på ca 40 kvm med bra planlösning och göra om till 2a (genom att flytta kök till låt säga hall och göra om kök till sovrum). Är 300 KSEK vinst möjligt på detta?
Hej Adam.
Ja det brukar vara lönsamt att bygga om 1:or till 2:or när det är möjligt.
Hur mycket du kan tjäna på det varierar kraftigt från fall till fall så det går inte att svara på.
mvh admin på Ekonomifokus