Köpa, renovera och sälja lägenhet med vinst – guide

Nedan går vi igenom steg för steg hur du bör tänka när du skall renovera och göra en vinstgivande lägenhetsaffär. På engelska kallas det för att ”flippa” lägenheter. Man köper, renoverar och säljer lägenheter helt enkelt.

  1. Köp rätt lägenhet och gör en kalkyl
  2. Renovera på rätt sätt
  3. Sälja lägenheten

1. Köp rätt lägenhet och gör en kalkyl

Vi anser att du bör köpa en lägenhet för minst 150.000 kr under det bedömda marknadsvärdet på bostaden för att vara relativt säker på att du kommer att göra en tillräckligt hög vinst på bostaden i slutändan. Det är inte värt allt slit och all tid du lägger ner för att tjäna under 100.000 kr totalt på affären. För att inte tala om den risk man tar och de pengar man ligger ute med under tiden. Vi antar att du skall köpa en 3:a på 70 kvm i ett hyfsat attraktivt område. Du bör i första hand leta efter en lägenhet som är i tråkigt skick. Det funkar även att välja en lägenhet där till exempel badrummet eller köket är i fint skick och inte behöver renoveras.

I dagens marknad brukar lägenheter där endast badrum eller kök är i bra skick sällan att stiga kraftigt i budgivningar (om inte utgångspriset är för lågt såklart). Det absolut bästa är att satsa på en lägenhet som behöver totalrenoveras.
Totalrenoveras betyder att allt i hela lägenheten behöver bytas ut i princip.

Du kan enkelt räkna baklänges när du kalkylerar för din affär och du bör ta i extra mycket när du beräknar kostnaderna. Om du beräknar att du kan få 2 miljoner kronor i slutpris för lägenheten när den är renoverad så kan du räkna baklänges enligt följande:

Jämför mäklare där du bor med Hittamäklare.

Dessa kostnader är beräknade på att du anlitar hantverkare som renoverar allt åt dig.
Du behöver med andra ord köpa lägenheten för 1.600.000 kr för att enbart gå plus-minus-noll på affären. Bestäm sedan hur stor vinst du vill göra som absolut minimum för att det skall vara värt besväret för dig. Här rekommenderas att räkna med en vinst på minst 150.000 kr. Då behöver du ha köpt lägenheten för max 1.450.000 kr.

Glöm ej att du måste betala en vinstskatt på dessa 150.000 kr. Skatten är 22% vilket ger dig 117.000 kr i handen efter alla utgifter och skatt. Det kan ju sluta med att du får mer än de 2 miljoner kr som du räknat med i slutpris för lägenheten. Då är det dock endast tur. I så fall får du se det som en bonus. Den bonusen tjänar du endast för att du faktiskt har beräknat slutpriset fel och du har då tjänat extra pengar på tur, inte skicklighet. Som vi nämnde förut, du blir inte rik på tur i det långa loppet.

Du kan via kontakter och/eller med eget arbete sänka dessa renoveringskostnader och där med få en bättre marginal, men att tjäna 150.000 kr på affären när man har kontakter och kunnat hålla nere kostnaderna är föga imponerande. Kontakter och lägre kostnader skall leda till en större vinst annars slösar du din tid och kunskap.

Innan du ens börjar gå på visningar behöver du ha ett lånelöfte klart.
En hemsida som vi upplever är väldigt duktiga på lånelöften och erbjuder väldigt fördelaktiga räntor är hemsidan Lånekoll.se. Det är helt gratis att göra en ansökan om lånelöfte hos Lånekoll.se och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan. Hos Lånekoll kan du även ta renoveringslån ifall du behöver låna extra till själva renoveringen.

2. Renovera på rätt sätt

Det är dags att välja hur du skall renovera lägenheten.
Först och främst måste du ha finansiering till renoveringen. Det smidigaste är att ta ett renoveringslån som du sedan löser när du säljer bostaden eller så kan du baka in renoveringslånet i ditt bolån när du är klar. För att välja det bästa privatlånet och få de villkor och ränta som passar dig bäst så rekommenderar vi att du använder dig av Lendo.se som kostnadsfritt hjälper dig att jämföra ca 35 st olika bankers räntor och villkor. Du förbinder dig inte till något när du använder Lendo.se´s tjänst.

På dessa prisnivåer är det prisklass IKEA/Bauhaus/Byggmax som gäller.
Att lägga 150.000 kr på ett designerkök är inte det vinnande konceptet i detta prissegment på bostäder. Du skall satsa på snygga men billiga material såsom ekparkett från Bauhaus eller liknande, vitt eller ljust IKEA-kök, släta fina vita målade väggar och snyggt men prisvärt kakel och klinker i badrummet. I badrummet rekommenderas att man renoverar med en auktoriserad firma för att få det så kallade våtrumsintyget.

Satsa på enbart vita och/eller ljusa materialval. Mörka fondväggar, svarta kök eller rött kakel attraherar inte den stora massan av spekulanter. Man vill vända sig mot en så bred målgrupp av spekulanter som möjligt.
Sammanfattning: Ljust, fräscht och prisvärt.

Tips: Jämför offerter från hantverkare
Dorunner.se kan du samla in offerter från olika hantverkare med en enda ansökan. Du kan sedan jämföra hantverkarna och deras offerter för att hitta den bästa. Du förbinder dig inte till något när du ansöker och det är helt gratis.

3. Sälja lägenheten

Något som är extremt viktigt är att välj en duktig mäklare. Ett tips är att använda den helt kostnadsfria hemsidan Hittamäklare.se för att samla in offerter och för att jämföra olika mäklare i ditt område. Du förbinder dig inte till något när du fyller i dina uppgifter och samlar in offerter.
Det är helt gratis och förbehållslöst. Dessa offerter kan du sedan även använda när du förhandlar om arvodet med mäklaren.

En lägenhet i denna prisklass bör inte säljas tom. Det är värt att betala för en så kallad styling. Det handlar om att skapa rätt känsla och ljus i lägenheten. Det är stylisterna experter på. Förhoppningsvis får du minst de 2 miljoner kronor till slut som du räknat med. I dagens marknad blir man oftast positivt överraskad och får mer betalt för lägenheten än väntat. Detta skall man som dock inte räkna med utan istället se det som en bonus.

4. Fira och var stolt

Om du har kommit så här långt och lyckats göra en vinst som du är nöjd med så är det bara att gratulera till en väl genomförd affär. Om det är din första affär så har du säkerligen lärt dig massor på vägen. Kunskap är extremt värdefullt och det är inte tungt att bära på. Glöm inte att du skall sätta undan pengar för att kunna betala vinstskatten.

OBS, Var försiktig

I dagens heta bostadsmarknad duggar historierna tätt om bostadsklipparna.
Man hör historier om den unga killen/tjejen som köpte en lägenhet för 1 miljon kronor, renoverade den och sålde den för 1,6 miljoner kronor.
600.000 kr i vinst, Eller? Många glömmer av att det ligger massor av arbete, kunskap, pengar och risk bakom affären.

Var försiktig och glöm inte bort riskerna som finns på bostadsmarknaden. Dessa kommer du att märka om du gör ett dåligt köp av bostad vid fel tidpunkt.
Tänk såhär: Du köper en bostad för 2 miljoner kronor och stoppar in en egen kontantinsats på 400.000 kr så innebär det att du spekulerar med en så kallad hävstång på 5 gånger pengarna. Den som hävdar att det är låg risk är fel ute.

I Sverige anses det ibland lite skamligt att göra affärer med bostäder. Det grundas oftast i den klassiska svenska avundsjukan. Marknaden har varit extremt gynnsam för bostadsaffärer de senaste åren. Hur länge kommer den fortsätta att vara det?
Varken du eller jag vet svaret.

Den som köpte en bostad i japan för ca 20 år sedan fick uppleva 20 år tuffa år av fallande bostadspriser.

Betala inte onödigt mycket för mäklaren
Hemsidan Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och att jämföra mäklarna som är aktiva i ditt område. Dessa offerter kan du sedan nyttja när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om provisionen/arvodet med den mäklare som du vill anlita.
Det är helt gratis att använda den tjänst som Hittamäklare.se erbjuder och man förbinder sig inte till något när man gör en ansökan.

Före detta fastighetsmäklare med mångårig erfarenhet av yrket och branschen. Besitter även djupgående kunskaper inom börs, aktier och investeringar.

124 KOMMENTARER

  1. Hej det pratas i detta forum om man man ska köpa under marknadspris för att göra vinst på flipp. Eller att det ska vara renoveringsobJekt. Men kan man inte göra bra vinst i Stockholm om man köper en låt säga en helt ok fixad 1a på ca 40 kvm med bra planlösning och göra om till 2a (genom att flytta kök till låt säga hall och göra om kök till sovrum). Är 300 KSEK vinst möjligt på detta?

    • Hej Adam.

      Ja det brukar vara lönsamt att bygga om 1:or till 2:or när det är möjligt.
      Hur mycket du kan tjäna på det varierar kraftigt från fall till fall så det går inte att svara på.

      mvh admin på Ekonomifokus

  2. Hej
    Tack för alla intressanta kommentarer. Vi har precis startat ett AB som ska renovera byggnader, och vi funderar på att köpa, renovera och sälja i Norge, dvs köpa privat och sedan genomföra renoveringen genom företaget. Min fråga är om det är ens möjligt för oss att göra det och om ni har råd/information kring Norges marknad.
    Tack på förhand

    • Hej Abraham.

      Tyvärr kan jag inte någonting om den norska marknaden.

      Mvh admin på EKonomifokus

  3. Hej Andreas,
    I marknaden finns inte många 4 rum lägenhet som i sigtuna men när man jämförar priser med 3rum 76kvm då ligger dem 21000sek/kvm pris, runt 16M med en bra köket och badrum (inte ny renoverad).
    Frågan är:
    är det bra äffar att köpa 96kvm med 2Msek ett år gammal hel renoverad lägenhet? (då är det 20800sek/kvm, är det rätt väg att räkna lägenhet pris?)
    Tack

    • Hej Uddin.

      Det kan jag inte svara på eftersom jag inte känner till marknaden i Sigtuna tyvärr.

      Mvh admin på EKonomifokus

    • Tips
      1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

  4. Hej!

    Jag funderar starkt på att köpa, renovera och sälja en lägenhet och förmodligen flera senare.
    Jag är helt ny på detta och läste eran artikel och fick mer hopp.
    Jag är ung och har ingen kontantinsats, hur ser det ut egentligen.
    Kan man ta ett lån endå? eller vad är erat bästa tips för en ung person som går i dessa tankarna men inte har någon kontantinsats?

    • Hej Kim.

      Tyvärr tror jag inte att du kommer få lån om du saknar kontantinsats.
      Dessutom krävs det att du har kontantinsatsen + renoveringskostnaderna ihopsparade för att kunna genomföra ett sådant projekt eftersom banken inte kommer låna ut pengar till renoveringen.

      Om du har föräldrar eller släktingar som kan hjälpa dig så är nog det lösningen.

      Mvh admin på EKonomifokus

  5. Hej och tack för en bra sida!

    Två frågor..
    Om vi säger att jag gör en vinst på t ex 100’ på en lägenhetsförsäljning så är de 22% vinskatt som privatperson, alltså 22’ i skatt. Men hur mycket blir det som företagare?

    Om jag har förstått det här rätt så godkänner inte dom flesta bostadsrättsföreningar att företag köper lägenheter, och Skatteverket godkänner inte att privatperson gör för många köp-sälj-affärer. Så om man nu vill hålla på med detta köpa renoveringsobjekt och sälja på längre sikt, vilken är då lämpligaste vägen att gå för maximal vinst? Kan det till och med bli ogynnsamt att ha detta som en företagsidé?

    • Hej Tomas.

      Du har förstått det hela rätt.
      Skall du köpa via företag så får du nog sikta in dig på friköpta bostäder.
      Det kan absolut vara lönsamt om du gör bra affärer. Det blir betydligt högre skatt när du kör via företag men du har inget val om du vill göra många affärer.
      Ett alternativ är att göra en affär vartannat eller vart tredje år, då borde risken vara väldigt liten att skatteverket sätter dit dig.

      Om du gör 100k i vinst i företaget skall du först skatta 22% på den vinsten i bolagsskatt (om du inte tar ut lön)
      Sedan skall du skatta 20% på den summa som är kvar för att få ut pengarna i bolaget i form av utdelning.
      Dvs på 100.000 kr i vinst får du ut ca 62.000 kr efter bolagsskatt och utdelningsskatt (grovt räknat).

      Tar du istället ut dina 100.000 kr som lön så skall du betala skatt och sociala avgifter. Då får du ut ännu mindre pengar i handen.

      Kör du företag får du även räkna med kostnader för bokföring, bokslut osv.

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Tips
      1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

      • Hej Noob.

        Det beror ju helt på hur du lägger upp det.
        Oftast brukar det ju inte behöva ta mer än 3-4 veckor för själva renoveringen.
        Du får dock räkna med att du kommer få äga lägenheten i några månader och betala månadsavgift + ränta på lån under den tiden.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej!
      Vi har precis köpt ett friköpt radhus men har ångrat oss djupt. Vi har också en lägenhet som vi försöker sälja men det går trögt med försäljningen. Min fråga är.. kan vi redan nu sälja huset? Och så klart behålla vår lägenhet..

      • Hej Elsa.

        Ja det finns inget som hindrar er från att sälja radhuset.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hejsan!

      Menar du att sådant som svarta kök eller rött kakel drar ner priset? Jag frågar för att jag avskyr de vita IKEA-kök och släta vita målade väggar jag ser överallt och jag letar lite desperat efter en lägenhet med egen karaktär som t ex svart kök eller rött kakel. Jag har hittat en renoveringsobjekt som är runt 300 000 kr billigare än vad jag hade förväntat om den var i bra skick. Jag undrar om det är ett klipp att köpa denna och renovera, eller om det skulle vara billigare att vänta på att någon lägenhet med sådant som ”svart kök eller rött kakel” dyker upp på marknaden.

      Jag vill INTE sälja lägenheten utan att jag vill köpa en lägenhet där jag trivs själv, och letar efter det billigaste sätt att få tag i en.

      • Hej Adele.
        Ja eftersom färre vill ha svarta kök och rött kakel så attraherar det färre spekulanter. Det leder vanligtvis till ett lägre pris.
        Hur mycket lägre går inte att svara på.

        jag tycker du skall satsa på ett renoveringsobjekt om du kan få det till ett riktigt bra pris.

        Mvh admin på EKonomifokus

      • Tips
        1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
        2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej!
      Hur får man tag på ett renoveringsobjekt till ett riktigt bra pris?
      Det känns som priserna på sådana objekt ökar oftast mycket när de ligger på typ Hemnet. Det känns som det bästa skulle vara att få tag på ett sådant objekt innan det lägga ut på nätet. Men hur?

      Mvh René

      • hej René

        Det är via Hemnet och via mäklare som gäller.
        Det finns tyvärr inga genvägar. Du måste ha kunskap för att kunna göra de riktiga fynden. De uppenbara ”renoveringsfynden” kan alla andra också se.

        Mvh admin på EKonomifokus

    • Hejsan, om man köper privat och renoverar och säljer.

      Fins det någon max gräns på hur många hus man kan/får köpa och sälja på ett år?

      Om man vill livnära sej på det privat vad är skatten isf

      • Hej Rickard.

        Det finns ingen specifik gräns. Om skatteverket anser att du bedriver näringsverksamhet, dvs gör det för att tjäna pengar så riskerar du att straffbeskattas i efterhand.

        Om du skall göra många affärer måste du därför starta ett bolag som gör affärerna och betala bolagsskatt (21,4%) på all vinst.
        Du måste sedan betala minst utdelningsskatt (20% på den skattade vinsten) för att få ut pengarna i handen.
        Gör du till exempel 1 miljon kr i vinst skall du alltså skatta först 21,4% i vinstskatt och sedan 20% i utdelningsskatt på den summa som blir kvar efter vinstskatten.
        Det finns dessutom regler som gör att du inte kan ta ut all vinst som utdelning om du inte tagit ut tillräcklig lön ur bolaget osv.

        Mycket skatt blir det iallafall om du skall driva det som ett bolag.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Tips
      1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej!

      Jag äger en lägenhet som jag och min kille bor i (renoveringsobjekt). Han är snickare och vill starta enskild firma och vill renovera vår lägenhet med den. Det är väl jättedumt? Då blir det ju som att jag betalar hans lön, han betalar skatt sen betalar vi även reavinsten vid försäljning. Kan ju inte göra rotavdrag heller pga. relationen. Kan jag göra avdrag för att ha anlitat en firma vid försäljning? Jag förstår inte hur han tänker.

      Mvh,
      Johanna

      • Hej Johanna.

        Ja det är jättedumt.
        Det gör bara att ni får betala en massa skatt när pengar går igenom hans enskilda firma.

        Mvh admin på Ekonomifokus

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here