I denna guide går vi igenom, steg för steg, hur du bör tänka när du skall köpa, renovera och sälja ett hus med vinst. Guiden gäller för alla typer av friköpta bostäder såsom hus, radhus, villa, parhus osv. Dvs alla bostäder som inte är bostadsrätter eller hyresrätter.
Att köpa, renovera och sälja ett hus för att tjäna pengar kallas för att ”flippa” hus.
Artikelns innehåll:
1. Köp rätt hus och gör en kalkyl
2. Renovera på rätt sätt
3. Sälja
4. Vad säger Skatteverket om detta?
Klicka för att gå direkt ner till önskat steg
- Denna guide handlar om att flippa hus. Läs vår guide: köpa, renovera och sälja bostadsrätt istället om du tänkt flippa en bostadsrätt.
1. Köp rätt hus och gör en bra kalkyl
För att kunna göra en bra husaffär och ha tillräckligt bra marginaler anser vi att du bör köpa ett hus för minst 300 000 kr under det bedömda marknadsvärdet. Om du inte klarar av att bedöma marknadsvärdet själv kan du rådfråga en oberoende mäklare som har stenkoll på huspriserna i området. Undvik att fråga mäklaren som ansvarar för försäljningen eftersom den mäklaren sannolikt är lite partisk.
I första hand bör du leta efter hus som är i dåligt skick men med en bra ”grund”. Det får gärna se tråkigt ut på grund av att nuvarande ägare har slarvat med underhållet men det bör helst vara ett hus där de dyraste och största delarna, t ex tak och dränering inte behöver bytas. Är du väldigt duktig och insatt kan du givetvis leta efter hus där även de stora delarna behöver göras men det är inte att rekommendera till nybörjaren som vill ”flippa” sitt första hus.
Invändigt får huset gärna vara gammalt och i dåligt skick så att det finns stor förbättringspotential. Trädgård och uteplats får gärna också vara tråkiga och lite eftersatta så att förbättringspotential finns även där.
Göra en kalkyl
När du kalkylerar din affär bör du ta i extra mycket när du estimerar kostnaderna. Om du beräknar att du kan få 4 miljoner kronor i slutpris för huset när det är renoverat så kan du räkna baklänges enligt följande:
| Renovering | Uppskattad kostnad |
|---|---|
| Badrum | 120 000 kr |
| Kök | 120 000 kr |
| Nya golv, lister, tapeter/målning, uteplats & övriga renoveringar | 250 000 kr |
| Mäklar- & stylingkostnad | 120 000 kr |
| Räntor, el, fastighetskatt osv under ägandetiden 6 månader | 50 000 kr |
| Lagfartskostnad | 45 000 kr |
| Totalt | 705 000 kr |
Kostnaderna i tabellen är beräknade på att du anlitar hantverkare som renoverar allt åt dig. Glöm inte kostnaderna för lagfart och pantbrev när du gör din kalkyl.
Du behöver då alltså köpa huset för ca 3,3 miljoner kr bara för att gå plus-minus-noll på affären enligt kalkylen ovan. Bestäm sedan en lägsta nivå för vinsten. Den skall ju vara stor nog att det är värt besväret för dig. Vi rekommenderar att man skall räkna med minst 300 000 kr i vinst. Då behöver du ha köpt huset för max 3 000 000 kr enligt kalkylen ovan.
Glöm ej att du måste betala en vinstskatt på 300 000 kronors vinsten. Skatten är på 22% vilket ger 234 000 kr i handen efter skatt.
Har du tur kan du får mer än de 4 miljoner kr som du räknat med i slutpris. Om du får mer än beräknat är det bara tur och du får se det som en bonus. Den bonusen tjänar du ju för att du faktiskt har bedömt slutpriset fel. Du har då tjänat extra pengar på tur, inte skicklighet. Du blir inte rik på tur i det långa loppet, rik blir du på grund av skicklighet.
Via kontakter och/eller med eget arbete kan du sänka renoveringskostnaderna och därmed få en större vinst. Har du kontakter eller möjlighet att göra mycket arbete själv är 300 000 kr i vinst på en husaffär lite för dåligt. Då bör du även räkna med egen nedlagd tid osv för att bedöma hur stor vinst du är nöjd med. Kontakter och lägre kostnader skall leda till en större vinst annars slösar du din tid och kunskap.
💡 Tips! – Jämför bolån & lånelöften!
På Zensum.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Zensum kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
2. Renovera huset på rätt sätt
När det är dags att välja hur du skall renovera bostadsrätten måste du ha först och främst ha finansiering till renoveringen klar. Det snabbaste och smidigaste alternativet är att ta ett privatlån som du sedan löser när du säljer bostaden. Då slipper du betala för eventuella nya pantbrev osv.
🔗 läs vår artikel om: Renoveringslån
För att välja det bästa privatlånet och få de villkor och ränta som passar dig bäst så rekommenderar vi att du använder dig av Compricer.se som kostnadsfritt hjälper dig att jämföra ca 40 st olika bankers räntor och villkor. Du förbinder dig inte till något när du använder deras tjänst.
På dessa prisnivåer, runt 3-4 miljoner kr, är det prisklass IKEA/Bauhaus/Byggmax som gäller. Att lägga 200 000 kr på ett designerkök är inte det vinnande konceptet i detta prissegment på bostäder. Du skall satsa på snygga men prisvärda material såsom exempelvis ekparkett från exempelvis Bauhaus, vitt eller ljust IKEA-kök, släta fina vita målade väggar och snyggt men prisvärt kakel och klinker i badrummet. I badrummet rekommenderas att man renoverar med en auktoriserad firma för att få det så kallade våtrumsintyget. Spekulanterna brukar uppskatta om det finns våtrumsintyg när de tittar på hus. Det gör att de känner sig trygga och vågar lägga högre bud.
Satsa på enbart vita och/eller ljusa materialval. Mörka fondväggar, svarta kök eller rött kakel attraherar inte den stora massan av spekulanter. Du vill vända dig mot en så bred målgrupp av spekulanter som möjligt.
Ljust, fräscht & prisvärt är ledorden
Fixa även till husets utsida och trädgård. Saknas det en bra altan eller uteplats bör du bygga en. En härlig uteplats eller altan ökar värdet på ett hus rejält.
- Läs även vår djupgående artikel om: Renovera kök inför försäljning
- Läs även vår djupgående artikel om: Öka värdet på bostaden inför försäljning
Jämför priser och offerter från hantverkare
Servicefinder.se hjälper dig kostnadsfritt att jämför priser och samla in offerter från olika hantverkare.
Du väljer själv om du vill anlita något av företagen som lämnar offert eller inte. Du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
3. Sälja huset
När renoveringarna är klara är det dags att sälja huset. Ett hus i denna prisklass bör inte säljas utan möbler och inredning. Det är värt att betala för en så kallad homestyling om du inte kan styla själv. Det handlar om att skapa rätt känsla och ljus i bostaden. Det är stylisterna experter på.
Även altanen/uteplatsen och tomten bör stylas och fixas till inför försäljningen.
Förhoppningsvis får du minst de 4 miljoner kronorna som du räknat med. Kanske får du till och med mer än så, då får du se det som en bonus.
- Läs även vår djupgående artikel om: Homestyling?
- Läs även vår djupgående artikel om: Styla bostaden själv inför försäljning
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
4. Vad säger Skatteverket?
Du skall betala 22% av vinsten i vinstskatt.
Egentligen får man inte köpa och sälja hus med syfte att göra vinst. Skatteverket klassar det som näringsverksamhet och du måste därför egentligen göra affären i ett företag och betala skatt som ett företag. Skatten skulle bli betydligt högre än 22% om du gjorde affären i ett företag.
Om man som privatperson flippar ett hus någon enstaka gång är det dock ingen fara. Då kommer inte Skatteverket att bedöma att du bedriver näringsverksamhet. Du kan ju bara skylla på att du hade tänkt flytta in i huset men du ändrade dig. Men, om du gör det flera gånger riskerar du att Skatteverket klämmer åt dig och kräver att du skall betala straffskatt.
Många löser detta problem genom att inte göra alla bostadsaffärerna i sitt eget namn. De gör affärerna i familjemedlemmar, släktingar och kompisars namn istället.
- Läs även vår djupgående artikel om: Vinstskatt bostadsrätt – hur man räknar
OBS, Var försiktig
Var försiktig och glöm inte bort riskerna som finns i att ”flippa” hus. Dessa kommer du att märka om du gör ett dåligt husköp vid fel tidpunkt.
Exempel:
Du köper ett hus för 3 miljoner kronor och stoppar in en egen kontantinsats på 450 000 kr. Det innebär att du via belåning investerar med en så kallad finansiell hävstång på ca 6,6 gånger pengarna. Du tar då en hög risk. En liten nedgång på några procent i bostadspriserna kan radera ut hela vinsten och din kontantinsats snabbt. Går bostadspriserna ner med 15% under tiden du äger huset raderar det ut hela din kontantinsats på 450 000 kr. Om du då har räknat med en vinst på 300 000 kr kommer det istället att bli en förlust på 150 000 kr i slutändan.
Ett annat exempel är om det dyker upp fel i huset som inte räknas som dola fel. Då får du bekosta och åtgärda det själv och det kan äta upp en stor del av din vinst.
Bostadspriser går alltid upp på lång sikt men de kan svänga snabbt uppåt och nedåt på kort- och medellång sikt. Ett litet varnande exempel är Japan. Den som köpte en bostad i japan för ca 20 år sedan fick uppleva 20 år av fallande bostadspriser. Det tog alltså 20 år innan de kunde få tillbaka pengarna de gav för bostaden.