I denna artikel går vi igenom, steg för steg, hur du bör tänka när du skall köpa, renovera och sälja ett hus med vinst. Denna guide gäller för alla typer av friköpta bostäder såsom hus, radhus, villa, parhus osv, dvs alla bostäder som inte är bostadsrätter.
Att köpa, renovera och sälja ett hus för att tjäna pengar kallas för att ”flippa” hus på engelska.
Artikelns innehåll:
1. Köp rätt hus och gör en kalkyl
2. Renovera på rätt sätt
3. Sälja
4. Vad säger Skatteverket om detta?
Klicka för att gå direkt ner till önskat steg
- Denna guide handlar om att flippa hus. Läs vår guide: köpa, renovera och sälja bostadsrätt om du istället tänkt flippa en bostadsrätt.
1. Köp rätt hus och gör en bra kalkyl
För att kunna göra en bra husaffär och ha tillräckliga marginaler anser vi att du bör köpa ett hus för minst 300 000 kr under det marknadsvärde som du bedömer att huset har som det står idag.
Du bör i första hand leta efter ett hus som är i tråkigt skick men med en bra ”grund”. Det får gärna se tråkigt ut pga att nuvarande ägare har slarvat med underhållet men det bör helst vara ett hus där de dyraste och största delarna, t ex tak och dränering inte behöver bytas. Är du väldigt duktig och insatt kan du givetvis leta efter hus där även de stora delarna behöver göras men det är inte att rekommendera till nybörjaren som vill ”flippa” sitt första hus.
Invändigt får huset gärna vara lite sunkigt och tråkigt så att det finns stor förbättringspotential. Trädgård och uteplats får gärna också vara tråkiga och lite eftersatta.
Göra en kalkyl
Det enklaste är att räkna baklänges när du kalkylerar för din affär och du bör ta i extra mycket när du beräknar kostnaderna. Om du beräknar att du kan få 4 miljoner kronor i slutpris för huset när det är renoverat så kan du räkna baklänges enligt följande:
| Renovering | Uppskattad kostnad |
|---|---|
| Badrum | 120 000 kr |
| Kök | 120 000 kr |
| Nya golv, lister, tapeter/målning, uteplats & övriga renoveringar | 250 000 kr |
| Mäklar- & stylingkostnad | 120 000 kr |
| Räntor, el, fastighetskatt osv under ägandetiden 6 månader | 50 000 kr |
| Lagfartskostnad | 45 000 kr |
| Totalt | 705 000 kr |
Kostnaderna i tabellen är beräknade på att du anlitar hantverkare som renoverar allt åt dig. Glöm inte kostnaderna för lagfart och pantbrev när du gör din kalkyl.
Du behöver alltså köpa huset för ca 3,3 miljoner kr bara för att gå plus-minus-noll på affären enligt kalkylen ovan. Bestäm sedan hur stor vinst du vill göra som absolut minimum. Det skall ju vara värt besväret för dig. Här rekommenderas att räkna med en vinst på minst 300 000 kr. Då behöver du ha köpt huset för max 3 000 000 kr.
Glöm ej att du måste betala en vinstskatt på dessa 300 000 kr. Skatten är 22% vilket ger dig 234 000 kr i handen efter skatt.
Har du tur så kanske du får mer än de 4 miljoner kr som du räknat med i slutpris. Då är det dock endast tur och du får se det som en bonus. Den bonusen tjänar du ju för att du faktiskt har bedömt slutpriset fel och du har då tjänat extra pengar på tur, inte skicklighet. Du blir inte rik på tur i det långa loppet, rik blir du på grund av skicklighet.
Via kontakter och/eller med eget arbete kan du sänka dessa renoveringskostnader och där med få en bättre marginal. Att bara tjäna 300 000 kr på en husaffär med mycket renoveringar när man har kontakter och kunnat hålla nere kostnaderna är för dåligt. Kontakter och lägre kostnader skall leda till en större vinst annars slösar du din tid och kunskap.
💡 Planerar du att köpa bostad?
Helst skall du ha ett lånelöfte klart redan innan du går på visning. En hemsida som vi upplever är väldigt duktiga på lånelöften och erbjuder väldigt fördelaktiga räntor är Lånekoll.se. De kan även hjälpa dig med att förhandla ner räntan på befintliga lån.
Lånekoll jämför bolån och privatlån hos ett stort antal banker åt dig med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och du väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är helt gratis att använda tjänsten och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
2. Renovera huset på rätt sätt
Det är dags att välja hur du skall renovera bostadsrätten. Först och främst måste du ha finansiering till renoveringen. Det smidigaste är att ta ett renoveringslån som du sedan löser när du säljer bostaden eller så kan du baka in renoveringslånet i ditt bolån när du är klar.
För att välja det bästa privatlånet och få de villkor och ränta som passar dig bäst så rekommenderar vi att du använder dig av Lendo.se som kostnadsfritt hjälper dig att jämföra ca 40 st olika bankers räntor och villkor. Du förbinder dig inte till något när du använder Lendos tjänst.
På dessa prisnivåer runt 3-4 miljoner kr är det prisklass IKEA/Bauhaus/Byggmax som gäller. Att lägga 200 000 kr på ett designerkök är inte det vinnande konceptet i detta prissegment på bostäder. Du skall satsa på snygga men prisvärda material såsom exempelvis ekparkett från Bauhaus eller liknande, vitt eller ljust IKEA-kök, släta fina vita målade väggar och snyggt men prisvärt kakel och klinker i badrummet. I badrummet rekommenderas att man renoverar med en auktoriserad firma för att få det så kallade våtrumsintyget. Spekulanterna brukar uppskatta om det finns våtrumsintyg när de tittar på hus.
Satsa på enbart vita och/eller ljusa materialval. Mörka fondväggar, svarta kök eller rött kakel attraherar inte den stora massan av spekulanter. Man vill vända sig mot en så bred målgrupp av spekulanter som möjligt.
Sammanfattning: Ljust, fräscht och prisvärt.
Fixa även till husets utsida och trädgård. Saknas det en bra altan eller uteplats bör du bygga en. En härlig uteplats eller altan ökar värdet på ett hus rejält.
- Läs även vår djupgående artikel om: Renovera kök inför försäljning
- Läs även vår djupgående artikel om: Öka värdet på bostaden inför försäljning
Tips: Jämför offerter från hantverkare
På Dorunner.se kan du samla in offerter från olika hantverkare med en enda ansökan. Du kan sedan jämföra hantverkarna och deras offerter för att hitta den bästa. Du förbinder dig inte till något när du ansöker och det är helt gratis.
3. Sälja huset
Ett hus i denna prisklass bör inte säljas utan möbler. Det är värt att betala för en så kallad styling om du inte kan styla själv. Det handlar om att skapa rätt känsla och ljus i bostaden. Det är stylisterna experter på.
Även altanen/uteplatsen och tomten bör stylas och fixas till inför försäljningen.
Förhoppningsvis får du minst de 4 miljoner kronorna som du räknat med. I dagens marknad blir man oftast positivt överraskad och får mer betalt för huset än väntat. Det får du dock bara se som en bonus.
- Läs även vår djupgående artikel om: Lönar sig homestyling?
- Läs även vår djupgående artikel om: Styla bostaden själv inför försäljning
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
4. Vad säger Skatteverket?
Glöm inte att du skall betala vinstskatten som är på 22% av vinsten.
Egentligen får man inte köpa och sälja hus med syfte att göra vinst. Skatteverket klassar det då som näringsverksamhet och du måste därför göra affären i ett företag och betala skatt som ett företag egentligen. Skatten skulle bli betydligt högre än 22% om du gjorde affären i ett företag.
Om man som privatperson flippar ett hus någon enstaka gång är det dock ingen fara. Då kommer inte Skatteverket att bedöma att du bedriver näringsverksamhet. Du kan ju bara skylla på att du hade tänkt flytta in i huset men du ändrade dig. Men om du gör det flera gånger riskerar du att Skatteverket klämmer åt dig och kräver att du skall betala en straffskatt.
Många löser det då genom att inte göra alla bostadsaffärerna i sitt eget namn. De gör affärerna i familjemedlemmar, släktingar och kompisars namn istället.
- Läs även vår djupgående artikel om: Vinstskatt bostadsrätt – hur man räknar
OBS, Var försiktig
Var försiktig och glöm inte bort riskerna som finns i att ”flippa” hus. Dessa kommer du att märka om du gör ett dåligt köp av bostad vid fel tidpunkt.
Exempel: Du köper ett hus för 3 miljoner kronor och stoppar in en egen kontantinsats på 450 000 kr. Det innebär att du spekulerar med en så kallad finansiell hävstång på ca 6,6 gånger pengarna. Den som hävdar att det är låg risk är fel ute. En liten nedgång på några procent i bostadspriserna kan radera ut hela vinsten snabbt.
Ett annat exempel är om det dyker upp fel i huset som inte räknas som ett dolt fel. Då får du bekosta och åtgärda det själv och det kan äta upp en stor del av din vinst.
Bostadsmarknaden har varit extremt gynnsam för bostadsaffärer de senaste åren. Hur länge kommer den fortsätta att vara det? Det svaret har inte jag iallafall.
Bostadspriser går alltid upp på lång sikt men de går inte alltid upp på kort och meddellång sikt. Ett litet varnande exempel är Japan. Den som köpte en bostad i japan för ca 20 år sedan fick uppleva 20 år av fallande bostadspriser. Det tog alltså 20 år innan de gick plus minus noll på sin bostad.