Hem Bostad Sälja eller köpa först – Bostad

Sälja eller köpa först – Bostad

26
Köpa eller sälja bostad först?

Den eviga frågan som uppstår när man skall byta bostad, skall man sälja eller köpa först? Det finns inget givet svar. Vilket alternativ som är bäst skiljer sig från person till person. Det har att göra med vilka förutsättningar man har ekonomiskt och vilken livssituation man har. Ibland har man inget val, banken kan kräva att man säljer först om de anser att ekonomin inte räcker till för att driva runt 2 st bostäder samtidigt.

I denna artikel skall vi gå igenom de tre olika alternativen samt vilka fördelar och nackdelar som de olika alternativen innebär.

Olika alternativ:
1. Köpa först
2. Sälja först
3. Köpa med försäljningsvillkor

Klicka för att gå direkt ner till de olika alternativen

YouTube video

I videon går mäklarsamfundets kundombudsman igenom om man skall köpa eller sälja först.

1. Köpa först och sälja befintlig bostad efteråt

Detta är det trygga alternativet. När du väljer att köpa först så riskerar du aldrig att stå utan bostad. Du köper en ny lägenhet eller ett nytt hus och kan sedan i lugn och ro sälja din gamla bostad.

Detta alternativ kräver att banken ger dig ett lånelöfte utan villkor. Banken måste godkänna att du kommer att äga två st bostäder samtidigt. Banken räknar då på att hushållets inkomster skall kunna täcka kostnaderna för båda bostäderna under en längre tid. Banken räknar då på ett ”värsta scenario”, dvs att du inte får sålt din gamla bostad och blir sittandes med två bostäder som du skall betala månadsavgift, räntekostnader, driftskostnader osv för.

Om banken inte godkänner att du tar dubbla bolån måste du sälja din befintliga bostad först eller så måste du köpa den nya bostaden med ett försäljningsvillkor. Läs mer om dessa två alternativ längre ner i artikeln.

Nackdelen med att köpa först och sälja efteråt är att du sitter i en helt annan sits när du säljer din befintliga bostad. Du är oftast ganska pressad att sälja din gamla bostad och du vill att det skall gå snabbt för att undvika dubbla boendekostnader. Om du har otur och hamnar i en tillfällig svacka på marknaden så finns risken att du till slut får sälja bostaden till ett pris som du inte är nöjd med. Det kan ibland uppstå mindre svackor i bostadsmarknaden där köparna helt plötsligt minskar under några veckor/månader. Hamnar du i en sådan dipp så ökar risken för en mindre lyckad bostadsförsäljning.

I dagens marknad behöver man sällan oroa sig för att inte få sin nuvarande bostad såld men man kan aldrig garantera att man får det slutpris som man vill ha/behöver.

Fördel:
-Du riskerar inte att stå utan bostad.
-Du kan flytta över bundna bolån till den nya bostaden.

Nackdel:
-Risk finns att du inte får ut det slutpris som du vill ha på grund av tillfälligt svag marknad.

Planerar du att köpa bostad?
Helst skall du ha ett lånelöfte klart redan innan du går på visning. En hemsida som vi upplever är väldigt duktiga på lånelöften och erbjuder väldigt fördelaktiga räntor är Lånekoll.se. De kan även hjälpa dig med att förhandla ner räntan på befintliga lån.

Lånekoll jämför bolån och privatlån hos upp till 30 st banker åt dig med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och du väljer själv om du vill accepterar något erbjudande eller inte. Det är helt gratis att använda den tjänst som Lånekoll.se erbjuder och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

2. Sälja först och köpa ny bostad efteråt

Detta är alternativet för dig som verkligen vill vara säker på att du får ut det slutpris som du behöver/vill ha. Genom att sälja först så försäkrar du dig om att du inte behöver sälja bostaden till ett underpris. Om du har otur och hamnar i en tillfällig svacka på marknaden så kan du i lugn och ro dra tillbaka försäljningen och sedan göra ett nytt försök när marknaden tagit fart igen.

Om du väljer att sälja först bör du se till att sätta tillträdesdatum långt fram i tiden. Du riskerar annars att stå utan bostad när det är dags att lämna över nycklarna till din köpare. Se till att ha en plan B om du väljer att sälja först. Ibland kräver banken att du skall sälja först för att du överhuvudtaget skall få lånelöftet.

Fördel:
-Du försäkrar dig om att få ut det slutpris som du önskar för din bostad.

Nackdelar:
-Du riskerar att stå utan bostad om du inte hittar en ny att köpa innan du skall lämna över nycklarna till din gamla bostad.
-Du riskerar även att behöva betala ränteskillnadsersättning på bundna bolån om du inte har en ny bostad du kan flytta dom till.

Ska du sälja din bostad rekommenderar vi att du först jämför mäklarna och deras arvoden på Hittamäklare.se.

3. Köpa med försäljningsvillkor

Om bankens kalkyler visar att din/er inkomst inte räcker till att driva runt två bostäder samtidigt så kommer banken att ge dig ett lånelöfte med ett så kallat försäljningskrav. Ett försäljningskrav innebär att du måste ha ett bindande köpekontrakt/överlåtelseavtal på din nuvarande bostad innan du får tillträda din nya. Om du inte redan har ett bindande avtal på din gamla bostad så kommer banken alltså inte att låna ut pengarna till din nya bostad.

Även om du får ett försäljningskrav i ditt lånelöfte så kan du köpa en bostad först, innan du sålt din gamla. Då krävs det dock att du/ni skriver in ett försäljningsvillkor (även kallat förbehåll) i avtalet när du köper din nya bostad.

Försäljningsvillkoret ger dig som köpare ”öppet köp” under en bestämd tid, vanligtvis 1-2 månader. Du har då tid på dig att sälja din befintliga bostad. Om du inte lyckas sälja din befintliga bostad så går hela köpet tillbaka och eventuell handpenning som erlagts betalas tillbaka i sin helhet till dig som köpare.

Detta brukar tyvärr inte säljare gå med på i dagens marknad då det innebär en risk för säljaren eftersom köpet riskerar att gå tillbaka. Säljaren står i så fall på ruta ett igen och får börja om från början. I dagens marknad väljer säljaren oftast en budgivare som inte har något försäljningsvillkor, trots att den budgivaren har lagt ett lägre bud än du.

Fördel:
-Du tar inga risker.

Nackdel:
-Du kanske inte får köpa den bostad du vill eftersom säljaren väljer en budgivare som inte kräver ett försäljningsvillkor.

Oavsett vilket alternativ du väljer – börja i rätt ände

Oavsett vilket alternativ du väljer så bör du börja i rätt ände. Börja med att ta kontakt med mäklarna i ditt område/kommun.
Se till att få en kostnadsfri värdering av din nuvarande bostad och lägg upp en plan tillsammans med en mäklare. Att ha en plan innebär att du hela tiden ligger steget före och slipper stress samt dåliga beslut.

Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se
hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

Vad är bäst, sälja eller köpa först?

Det beror på din ekonomi och din livssituation. Läs artikeln för att avgöra vad som är bäst för just dig.

Kan man äga flera bostäder samtidigt?

Ja, om du har bolån måste dock banken tillåta det.

Alla min pengar sitter i min bostad, hur betalar jag för den nya?

Banken hjälper dig med tillfälliga lån till handpenningen och betalningen av den nya bostaden.

Joakim har studerat fastighetsförmedling på Högskolan i Väst under 3 års tid. Med ca 10 års erfarenhet som fastighetsmäklare vill nu Joakim via sina guider inom bostad förmedla kunskap till läsarna och hjälpa dem att fatta bättre beslut vid köp av ny bostad eller försäljning av befintlig. Han har även sen tidig ålder haft ett stort intresse för både aktier, fonder och andra typer av investeringar. Målsättningen är att öka läsarnas kunskaper inom ekonomi genom att dela med sig av tips och erfarenheter inom privatekonomi, investeringar, förtagande och sparande.

26 KOMMENTARER

  1. Jag äe 45 år, har försökt att få bolån från alla stora banker för 4,5 miljoner då där jag bor idag har huspriserna gått upp oerhört mycket och minste radhus kostar 4,5.
    Jag är skill o ansöker ensam , har lön på 31,600 , har en extra lön på 5000kr per månad som ingen bank vill räkna med, jag har sparkonto med 1,550,000kr. Det enda beloppet som jag får ihop från stora banken är mellan 1,6 eller 1,7…Min SEB bank var sämst på att erbjuda mig.
    Jag undrar nu om jag köper en lägenhet eller ett radhus I en annan kommun för denna belop som jag beviljas tillsammans med mina sparpengar , och efter några månader typ 6månader sälja den för att kunna köpa i den kommunen som jag bor i idag. Kan banken bevilja mig lite högre bolån då? Hur går till om man köper en bostad för att sälja den och låna om?
    Vad har du för tips och råd.
    Känner mig jättebesviken för jag sökte bolån hos alla bank o trots att hög insats och bra lån för en ensamstående så vägrar banken att bevilja mig mer än min egen insatsen.

    • Hej Daniel.

      Nej varför skulle du få ett högre lån för att du köpt en bostad i en annan kommun?
      Där har du nog missuppfattat det lite.

      Tyvärr tittar bankerna främst på inkomsten och baserar lånelöftet på den.
      Det finns nog inte så mycket du kan göra förutom att spara ihop ännu mer pengar.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  2. Hej!
    Jag har letat ett äldre hus under senaste året, vill helst hitta något innan jag säljer min bostadsrätt för trygghetens skull för mina barn. Får därför överbryggslåna ett lägre belopp än vad jag tänker sälja för och jag har letat hus utefter det. Passar mig bra som vill greja med huset. För att vara redo att sälja snabbt kontaktade jag en trevlig lokal mäklare och vi skrev avtal om ensamrätt till försäljning som gäller i 3 mån. Kontraktet i sig löper dock på om man inte säger upp det (men idag utan ensamrätt). Det var lite väl högt arvode tyckte jag men verkade inte gå att pruta. Vi förberedde en annons halvvägs för ett tag sen men jag har tvekat att lägga ut innan jag själv hittat nåt. Var heller inte helt nöjd med bilderna.

    I helgen dök så min granne upp och vill köpa lägenheten – för det pris jag vill ha (samma som jag sagt som utgångsbud till mäklaren inkl arvodet på 80000 kr!). Detta har alltså inte gått genom mäklaren. Grannen behöver dock förbehåll för att sälja sin lägenhet men vill ge det jag gett för lägenheten plus arvode.

    Frågan ett är om det är ok (och schysst) att sälja själv i detta läge, för att slippa arvodet som är mycket pengar för mig? Och måste jag säga upp avtalet som har 10 dagars uppsägningstid även om ensamrätten gått ut?
    För att behålla god relation till mäklaren (som jag säkert träffar på visningar framöver) tänkte jag erbjuda samma mäklare säg 20 000 kr för att hjälpa oss med kontrakt etc. Låter detta rimligt eller fräckt?

    Fråga två är om osäkerheten i att de har förbehåll? Hur lång tid brukar man välja förbehåll? Kan man ha 1-2 mån på förbehåll och samtidigt 6 mån till tillträde?
    Om de inte får sålt kan jag behöva mäklarens tjänst ändå, så därför mån om relationen. Är detta för fräckt ändå? Mellanskillnaden är tydligt märkbar i min plånbok. Det var flera frågor men hoppas få svar på åtminstone någon av dem 🙂
    Tack på förhand.
    Mvh
    Eva

    • Hej Eva.

      1. Om ni inte redan annonserat ut bostaden så skall det inte vara några problem att göra om uppdragsavtalet till ett såkallat skrivuppdrag (mäklaren hjälper till med pappersarbetet för 20 000 kr).
      Ring mäklaren och förklara att du hittat en egen köpare bara. Så länge bostaden inte marknadsfört och mäklaren inte har köparens namn nedskrivet som en spekulant på bostaden så kan mäklaren inte kräva någon provision (om inget annat står i förmedlingsuppdraget).
      Skulle mäklaren inte vilja riva det gamla förmedlingsuppdraget och skriva ett nytt uppdragsavtal för ett skrivuppdrag istället så kan du bara säga upp förmedlingsuppdraget med mäklaren och sedan sälja till grannen i efterhand.

      2. Förbehållet kan absolut vara 1-2 månader. Det är inga konstigheter, du och köparen väljer själva hur länge förbehållet skall gälla och när tillträde skall ske ifall din köpare lyckas sälja sin nuvarande bostad.
      Jag tycker inte att det är fräckt av dig. Mäklaren förstår med största sannolikhet din situation.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  3. Hejsan!
    Jag och min sambo har köpt nyligen en villa och jag vill ensam köpa bostadsrätt ekonomi är fixat tänkte hyra ut bostadsrätten till en släkt får jag ha båda villa och bostadsrätt ?
    Mvh
    Alex

    • Hej Alex.

      Ja du kan äga både en bostadsrätt och en villa.
      Huruvida banken godkänner att du tar lån till köpet av bostadsrätten kan inte jag svara på. Det kan endast banken svara på.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  4. Jag har köpt en ny bostadsrättslägenhet och har inte fått min gamla såld ännu. Har tillträde till den nya om två veckor. Har fått ett beviljat brygglån av banken som gäller i högst 6 månader.
    Hur gör jag med hemförsäkringen? Jag antar att jag måste teckna ett nytt för den nya lägenheten och ha kvar försäkringen för den gamla tills den har blivit såld. Samma sak med el-avtalet.
    Men hur gör jag med bredband- och TV-avtalet?
    Ska jag anmäla adressändring och ändra folkbokföringsuppgifter?

    • Hej Eva.

      Ja du bör ha försäkring och el på bägge lägenheterna.
      Tv och bredband räcker det ju att du har i lägenheten du skall bo i.

      Ja du skall göra en flyttanmälan när du skall flytta.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  5. Hej.

    Jag köpte en bostadsrätt innan jag började studera, vilket är ett år sedan. Lägenheten har gått upp i värde och jag skulle vilja flytta till en större lägenhet men i samma prisklass som den jag har nu.

    Finns det möjlighet att ta ett lån i samma storlek, fastän mina inkomster minskat? Riskerar jag min kreditvärdighet på det lånet jag har idag om jag kontaktar banken om detta ärende?

    Jag är fortfarande anställd och jobbar extra vid sidan om studierna.

    Mvh Sara

    • Hej Sara.

      Förmodligen godkänner inte banken ett nytt lån nu när du studerar om du inte har en bra medsökande/medlånatagare som står med på lånet, till exempel en förälder.

      Mvh admin på EKonomifokus

  6. Hej. Sitter i en brf där vi har gått in med 300 000kr. Vi är sugna på gå vidare till ett radhus, nyproduktion, där säljstarten börjar snart. (Inflyttning 2021)
    Kan man få lånelöfte på det man har i sin lägenhet utan att sälja först?
    (Insatsen till det nya)
    Mvh Anders

    • Hej Anders.

      Ja absolut.
      Du får kontakta din bank och ansöka om lånelöfte så får de beräkna om de vill låna ut pengar till dig.
      Men det är ju väldigt vanligt att folk har sina besparingar i en bostad så det är inga konstigheter.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  7. Hej,

    Jag och min sambo har en bostadsrätt som vi vill sälja för att köpa större då vi har en dotter på 2år och en till på väg. Lägenheten står på min sambo nu. Men vi tänkte stå tillsammans på nästa lägenhet som vi köper.
    Det kluriga är att jag har en anmärkning men ingen skuld. Har fast inkomst båda två.
    Finns det möjlighet att köpa bostad ihop trotts detta?

    • Hej FM.

      Ja absolut.
      Banken gör en helhetsbedömning över er ekonomi när de beräknar lånelöftet så det skall nog inte vara något bekymmer.
      Det är bara att göra en ansökan om lånelöfte så får ni svar av banken, svart på vitt.
      Eftersom din sambo inte har betalningsanmärkning så kommer inte heller bostadsrättsföreningen att neka er medlemskap.

      Mvh admin på Ekonomiokfus

  8. Hej,

    Har precis skrivit på köpekontrakt på ett radhus. Banken anser inte att vi har marginalen för att ha dubbla boenden. Dock har jag bett mina föräldrar om hjälp ifall vi inte får våran lägenhet såld i tid. De har en lägenhet som är värderat till ca 4,6 milj som är obelånad. De har ett sommarhus som är värt ca 1,9 milj och belånat med ca 1,5 milj. Ser du några problem i att mina föräldrar lånar ca 3,1 milj på sin lägenhet för att sedan låna mig dessa pengar till radhuset? Jag kommer betala tillbaka så fort jag fått lägenheten såld. De har en gemensam inkomst på ca 90 000 kr/mån före skatt.

    • Hej Cj.

      Nej det borde inte vara några problem eftersom de har såpass bra inkomster och inga lån på lägenheten.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  9. Hej!
    Köpte radhus i Stockholm och betalade 5% av handpenning ..10% blir som överbryggslån men hög ränta ..lyckades inte sälja min närvarande lägenhet innan inflyttnings datum och då sa banken att jag får mer tid på mig för att sälja det tom i slutet av september…fick nycklarna för det nya radhuset och skrev på kontraktet.
    Nu sitter jag med dubbel boående och höga kostnader …lyckades inte heller att sälja min gamla bostad/ lägenhet under augusti
    Vad händer nu om jag inte fått den såld ? Ska banken tvinga mig att sälja det nya huset i stället??
    Skulle vilja gärna hyra ut min lägenhet i andra hand men vet inte om banken tillåter mig att göra det
    Hjälp mig ..mår så dåligt psykisk och fysik !!

    • Hej Hanan.

      Banken kommer förmodligen inte godkänna att du hyr ut din gamla lägenhet.
      Antingen går de med på att du sänker priset på din gamla lägenhet eller så tvingas du sälja din nya.

      Mvh admin på EKonomifokus

  10. Hej!

    Sitter i en BRF värde c:a 2miljoner i Malmö, vill flytta. Hur gör jag för att sälja min BRF och var skall man bo under tiden av försäljningen. Jag är arbetslös 62år och tänkte ha pengarna till min pension.

    Mvh

    Mats

    • Hej Mats.

      Du får kontakta några mäklare och bjuda hem dom för en värdering/möte.
      De hjälper dig med tips och råd kring hur du skall bära dig åt med försäljningen.
      Du kan bo hemma i lägenheten under själva försäljningsprocessen.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  11. Hej!
    Vi har köpt hus, och har som villkor att få lånet mot uppvisad försäljningskontrakt på befintlig bostadsrätt. Har betalad handpenningen. Vad händer om vi ej skulle kunde sälja våran lgh senast 2 veckor innan tillträde på den nya bostaden?

    Mvh
    Sara

    • Hej Sara.

      Om ni har med ett försäljningsvillkor i kontraktet på det hus ni köpt så är det inga konstigheter alls. Då får ni tillbaka handpenningen och ingen skada är skedd.

      Om ni inte har något försäljningsvillkor så riskerar ni att begå kontraktsbrott ifall er lägenhet inte säljs och ni inte kan få lån.

      Mvh admin på EKonomifokus

  12. Hej jag har frågat en bänk och de säger att man MÅSTE sälja först eller åtminstone ha ett säljlontrakt innan man köper
    Jag har ekonomi till att ha 2 bostäder under en längre tid 8ch jag har kontantinsatsen på ett hus jag vill ha
    Jag har mäklare på mitt nuvarande och värderingen är ca 500000 över vad jag har i skuld
    Kan du säga mig vad som är problemet .
    Har för tanke att erbjuda banken att jag kan sätta en summa som motsvarar ränta amortering o drift på det nya huset på ett konto som inte får föräras av mig förrän alla affärer gått i lås
    Hjälp mig ber jag dig jag är störtförälskad i det nya hus jag hittat

    Med vänlig hälsning

    • Hej Elisabeth.

      Tydligen har inte banken gjort bedömningen att du har ekonomi för att driva runt två boenden.
      Det du kan göra är att söka lånelöfte hos flera olika banker. Vissa banker är hårdare än andra.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  13. Hejsan.

    Mycket bra artikel om ett komplicerat ämne.
    Man vill ju inte sälja innan man har någonstans att flytta till så man riskerar att stå på gatan.
    Samtidigt, om man köper en ny bostad kommer man att vara super-nojig över att inte få sålt sin gamla bostad.

    Jag står i detta val just nu och tackar ödmjukast för denna artikel!

    Mvh Jossan

    • Hej Jossan.

      Tack för din kommentar. Det är inte det enklaste valet och det beror såklart på hur man är som person också. Om man är en person som vågar chansa osv. Lycka till med bostadsaffärerna!

      Mvh admin på Ekonomifokus

Ställ en fråga eller skriv en kommentar

Vänligen ange din kommentar!
Vänligen ange ditt namn här