Köpa, renovera och sälja lägenhet med vinst – guide

32

I dagens heta bostadsmarknad duggar historierna tätt om bostadsklipparna.
Man hör den klassiska historien om den unga killen/tjejen som köpte en lägenhet för 1 miljon kronor, renoverade den och sålde den för 1,6 miljoner kronor.
600.000 kr i vinst, Eller? Många glömmer av att det ligger massor av arbete, kunskap, pengar och risk bakom affären.

Var försiktig och glöm inte bort riskerna som finns på bostadsmarknaden. Dessa kommer du att märka om du gör ett dåligt köp av bostad vid fel tidpunkt.
Tänk såhär: Du köper en bostad för 2 miljoner kronor och stoppar in en egen kontantinsats på 400.000 kr så innebär det att du spekulerar med en så kallad hävstång på 5 gånger pengarna. Den som hävdar att det är låg risk är fel ute.

I Sverige anses det ibland lite skamligt att göra affärer med bostäder. Det grundas oftast i den klassiska svenska avundsjukan. Marknaden har varit extremt gynnsam för bostadsaffärer de senaste åren. Hur länge kommer den fortsätta att vara det?
Varken du eller jag vet svaret.

Den som köpte en bostad i japan för ca 20 år sedan fick uppleva 20 år tuffa år av fallande bostadspriser.

Nu när domedagsprofetian är avslutad så skall vi återgå till det som ni faktiskt vill läsa om,
nämligen vår guide till hur man lyckas med bostadsaffärer som inkluderar renoveringar.

Köpa, renovera och sälja lägenhet – Guide/tips

Nedan går vi igenom steg för steg hur du bör tänka när du skall renoverar och göra en lägenhetsaffär med vinst. Det är av högsta vikt att ta rätt val i samtliga steg i processen för att maximera vinsten.

Steg 1 – Inköp av lägenhet

Vi anser att du bör köpa en lägenhet för minst 150.000 kr under det bedömda marknadsvärdet på bostaden för att vara relativt säker på att du kommer att göra en tillräckligt hög vinst på bostaden i slutändan.
Det är inte värt allt slit och all tid du lägger ner för att tjäna under 100.000 kr totalt på affären. För att inte tala om den risk man tar och de pengar man ligger ute med under tiden. Vi antar att du skall köpa en 3:a på 70 kvm i ett hyfsat attraktivt område.
Du bör i första hand leta efter en lägenhet som är i tråkigt skick.
Det funkar även att välja en lägenhet där till exempel badrummet eller köket är i fint skick och inte behöver renoveras. I dagens marknad brukar lägenheter där endast badrum eller kök är i bra skick sällan att stiga kraftigt i budgivningar (om inte utgångspriset är för lågt såklart). Det absolut bästa är att satsa på en lägenhet som behöver totalrenoveras.
Totalrenoveras betyder att allt i hela lägenheten behöver bytas ut i princip.

Du kan enkelt räkna baklänges när du kalkylerar för din affär och du bör ta i extra mycket när du beräknar kostnaderna. Om du beräknar att du kan få 2 miljoner kronor i slutpris för lägenheten när den är renoverad så kan du räkna baklänges enligt följande:

Renovering förUppskattad kostnad
Badrum100.000 kr
Kök100.000 kr
Nya golv, lister, tapeter/målning osv100.000 kr
Mäklar och stylingkostnad70.000 kr
Kostnader för månadsavgift, räntor osv under ägandetiden 5 månader30.000 kr
Totalt 400.000 kr

Jämför mäklare där du bor med Hittamäklare.

Dessa kostnader är beräknade på att du anlitar hantverkare som renoverar allt åt dig.
Du behöver med andra ord köpa lägenheten för 1.600.000 kr för att enbart gå plus-minus-noll på affären. Bestäm sedan hur stor vinst du vill göra som absolut minimum för att det skall vara värt besväret för dig. Här rekommenderas att räkna med en vinst på minst 150.000 kr. Då behöver du ha köpt lägenheten för max 1.450.000 kr.
Glöm ej att du måste betala en vinstskatt på dessa 150.000 kr.
Skatten är 22% vilket ger dig 117.000 kr i handen efter alla utgifter och skatt.
Det kan ju sluta med att du får mer än de 2 miljoner kr som du räknat med i slutpris för lägenheten. Då är det dock endast tur. I så fall får du se det som en bonus.
Den bonusen tjänar du endast för att du faktiskt har beräknat slutpriset fel och du har då tjänat extra pengar på tur, inte skicklighet.
Som vi nämnde förut, du blir inte rik på tur i det långa loppet.

Du kan via kontakter och/eller med eget arbete sänka dessa renoveringskostnader och där med få en bättre marginal, men att tjäna 150.000 kr på affären när man har kontakter och kunnat hålla nere kostnaderna är föga imponerande. Kontakter och lägre kostnader skall leda till en större vinst annars slösar du din tid och kunskap.

Innan du ens börjar gå på visningar behöver du ha ett lånelöfte klart.
Vi rekommenderar ICA-banken.se som brukar kunna erbjuda riktigt låga räntor och schyssta villkor. Det är gratis att göra en ansökan om lånelöfte och du förbinder dig inte till något när du fyller i dina uppgifter hos ICA-banken.se.
ICA-banken

Steg 2 – Renovera

Det är dags att välja hur du skall renovera lägenheten.
Först och främst måste du ha finansiering till renoveringen. Det smidigaste är att ta ett renoveringslån som du sedan löser när du säljer bostaden eller så kan du baka in renoveringslånet i ditt bolån när du är klar. För att välja det bästa privatlånet och få de villkor och ränta som passar dig bäst så rekommenderar vi att du använder dig av Lendo.se som kostnadsfritt hjälper dig att jämföra de olika bankernas villkor. Du förbinder dig inte till något när du använder Lendo´s tjänst. Vi upplever även att ICA-banken.se brukar kunna erbjuda väldigt bra räntor och villkor på dessa renoveringslån. Även på ICA-banken.se kan du göra en ansökan helt kostnadsfritt och utan att förbinda dig till något.

På dessa prisnivåer är det prisklass IKEA/Bauhaus/Byggmax som gäller.
Att lägga 150.000 kr på ett designerkök är inte det vinnande konceptet i detta prissegment på bostäder. Du skall satsa på snygga men billiga material såsom ekparkett från Bauhaus eller liknande, vitt eller ljust IKEA-kök, släta fina vita målade väggar och snyggt men prisvärt kakel och klinker i badrummet. I badrummet rekommenderas att man renoverar med en auktoriserad firma för att få det så kallade våtrumsintyget.
Satsa på enbart vita och/eller ljusa materialval. Mörka fondväggar, svarta kök eller rött kakel attraherar inte den stora massan av spekulanter. Man vill vända sig mot en så bred målgrupp av spekulanter som möjligt.
Sammanfattning: Ljust, fräscht och prisvärt.

Steg 3 – Sälja lägenheten

Något som är extremt viktigt är att välj en duktig mäklare. Ett tips är att använda den helt kostnadsfria hemsidan Hittamäklare.se för att samla in offerter från olika mäklare i ditt område. Du förbinder dig inte till något när du fyller i dina uppgifter och samlar in offerter.
Det är helt gratis och förbehållslöst. Dessa offerter kan du sedan även använda när du förhandlar om arvodet med mäklaren.

En lägenhet i denna prisklass bör inte säljas tom. Det är värt att betala för en så kallad styling. Det handlar om att skapa rätt känsla och ljus i lägenheten. Det är stylisterna experter på. Förhoppningsvis får du minst de 2 miljoner kronor till slut som du räknat med. I dagens marknad blir man oftast positivt överraskad och får mer betalt för lägenheten än väntat. Detta skall man som dock inte räkna med utan istället se det som en bonus.

Steg 4 – Fira och var stolt

Om du har kommit så här långt och lyckats göra en vinst som du är nöjd med så är det bara att gratulera till en väl genomförd affär. Om det är din första affär så har du säkerligen lärt dig massor på vägen. Kunskap är extremt värdefullt och det är inte tungt att bära på.
Glöm inte att du skall sätta undan pengar för att kunna betala vinstskatten.

Hej,

Gå du i tankarna på att sälja din bostad nu eller inom en en rimlig framtid?

Använd Hittamäklare.se för att kostnadsfritt samla in offerter från mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan nyttja för att undvika att betala onödigt mycket för mäklartjänsten. Tjänsten som Hittamäklare.se erbjuder är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

Stäng

32 KOMMENTARER

  1. Hej Ekonomifokus.
    Jag vill bara göra tummen upp för Hittamäklare som jämförelsesajt.
    Snabbt, smidigt, enkelt och helt gratis. 5 av 5 toasters från mig för denna artikel och även Hittamäklare.

    • Hej Malin B.
      Tack för det fina omdömet!
      Vi är helt klart beredda att hålla med dig på samtliga punkter.

      Mvh admin på EKonomifokus

  2. Hej Ekonomifokus!
    Om jag redan har en lägenhet som är max belånad med 15% kontantinsats och endast 200 000 i sparkapital. Måste jag hålla mig till en billigare lägenhet då eller kan jag låna upp pengar för renovera? Förstår att risken ökar men vet ni hur bankerna generellt sätt ställer sig? mvh Agneta

    • Hej Agneta. Jag är inte helt säker på att jag förstår din fråga men jag skall försöka svara ändå.
      Om du har en bostad som redan är fullt belånad så kan du inte låna mer på bostaden om du inte kan få den uppvärderad av en mäklare. Börja med att kontakta en mäklare och fråga om priserna har stigit sedan du köpte din bostad.
      Om svaret är ja så kan du be mäklaren att värdera upp din bostad så att du kan låna till renoveringarna.

      Om bostaden inte har stigit i värde så få du ta en blancolån, renovera för pengarna och sedan värdera upp bostaden i efterhand för att kunna baka in kostnaden för renoveringarna i ditt bolån.

      Om jag förstår det hela rätt så har du 200.0000 kr i kontanter. Du kan då renovera för dina 200.000 kr och sedan värdera upp bostaden med en mäklare. När du värderat upp bostaden kan du sedan låna de sista pengarna för att färdigställa dina renoveringar.

      Mvh admin på EKonomifokus.

  3. Tjenare. Jag här själv lite sugen på att köpa en lägenhet i 1,5 miljoner kr klassen. Gäller det du skrivit även för den prisklassen? Skall man satsa på parkettgolv eller laminat?

    Fridens!

    • Hej FixarErik.
      Allt ovanstående stämmer perfekt för en lägenhet i 1,5 miljoner kronors klassen.
      Satsa på parkettgolv. Det är såpass billigt idag med parkettgolv. DU kan hitta ett snyggt golv på Bauhaus för 199 kr per kvadratmeter. Det är billigt!
      Håll dig till det vi skrivit i artikeln med vita väggar, parkettgolv, ett prisvärt kök och badrum.
      Det kommer att gå utmärkt för dig. Lycka till!

      Mvh admin på Ekonomifokus

  4. Nån som vet en vettig byggfirma/entreprenör i Sthlm som kan totalrenovera 2:a på 70 kvm till modern normal standard, ej lyx?

    • Hej Woot.
      Tyvärr så är vi stationerade i Göteborgs-området och har därför dålig koll på Stockholmsbaserade företag.
      Ett tryggt och säkert val är dock att satsa på en liten större firma som har funnits och varit verksam under en längre tid.
      Dåliga hantverkarfirmor tendera att försvinna efter ett tag.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  5. Hej.
    Har ni någon skräckhistoria att dela med er av? Jag tänker på om ni träffat någon som gjort en katastrofaffär när de gjort en sån här köpa renovera och sälja lägenhetsaffär.

    • Hej Pappa.
      Bostadsmarknaden har som bekant skenat under de senaste 4-5 åren. Detta har gjort att det har varit svårt att INTE tjäna pengar på bostäder.
      De som köpt, renoverat och sålt har gjort bra affärer oavsett om de gjort okloka val. Jag har dock stött på bostadsägare som spenderat för mycket pengar på olika renoveringar som dom i första läget inte fått tillbaka. Men på grund av de stigande priserna så har dom gjort en fin vinst ändå till slut. Den vinsten skulle såklart ha varit högre om man gjort klokare val.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  6. Hej.
    Tack för en fin artikel.

    Jag funderar på att köpa en lägenhet som jag skall renovera och sälja.
    Jag hoppas såklart på att göra en bra affär och göra vinst. I denna guide fick jag en hel del tips och Idéer. Skiljer det något på hur man skall tänka beroende på om man bor i Stockholm, göteborg eller Malmö?

    Vilken är det bästa sättet att finansiera renoveringarna? Skall man låna pengar till renoveringar via blancolån?

    • Hej Renovator.
      Det är ingen större skillnad beroende på om man bor i olika delar av Sverige. Tankesättet skall vara detsamma när man renoverar för att sälja.
      Om du bor vid kusten så kan man ibland försöka sig på ett lite mer maritimt tema vid sin inredning men annars är principerna samma.

      Tag ett blancolån för att renovera som du sedan bakar in i ditt befintliga bolån så fort som möjligt.
      Kontakta en fastighetsmäklare som hjälper dig att värdera upp bostaden så att du kan låna mer på bostaden.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  7. Bra tips om hur man ska tänka ifall man vill maximera vinsten vid renovering. Har själv köpt och sålt ett par lägenheter nu och lärt mig en del. Jag vill tipsa om att besöka alla byggfirmor innan du börjar handla in material. Det skiljer nämligen väldigt mycket i pris hos de olika handlarna. Jag själv åker till olika butiker beroende på vilket material jag ska använda. Man måste arbeta smart ifall man vill tjäna pengar på att renovera lägenheter och hus. Exempel på bra butiker med billiga byggvaror är Byggmax, Hornbach, K-rauta och Bauhaus. Lycka till med era bostadsaffärer.

    • Hej Anders
      Vad kul att du delar med dig av lite tips för att kunna tjäna mer pengar på sin renovering. Ditt tips är guld värt och jag arbetar på samma sätt som du när jag själv har renoverat mina lägenheter genom åren. Du kan också få mycket idéer när du åker runt hos de olika byggfirmorna samt ta del av kampanjer och hitta material på rea. Man måste hålla koll om man vill tjäna pengar. Lycka till med dina framtida bostadsaffärer du också Anders.

      Mvh: Admin på Ekonomifokus.se

  8. Hej.
    Har risken ökat nu när marknaden är lite svagare för bostadsrätter och hus?
    Jag är lite sugen på att köpa en lägenhet som har legat ute länge på marknaden för 995.000 kr. Jag tror att jag kan få ca 1,3-1,4 miljoner för den om jag renoverar den. Är dock lite osäker på om jag vill slå till med tanke på rådande marknad. Jag har tänkt göra en hel del själv men även anlita hantverkare till vissa arbeten.

    • Hej Pål.

      Det är såklart mycket enklare att göra denna typ av affärer i en stigande marknad.
      Är du bara väldigt noggrann i dina kalkyler och ser till att ha bra marginaler så kommer du nog att lyckas bra även i denna osäkra bostadsmarknad som vi har just nu.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  9. Hej.
    Jag funderar på att börja köpa, renovera och sälja lägenheter i centrala stockholm. Är det en bra stad att börja i eller skall jag sikta på göteborg eller malmö istället?
    Är det kanske fel tidpunkt att börja med detta nu när priserna är vikande nedåt?

    • Hej Johan.

      Extra försiktighet bör vidtas.
      Ha extra stora marginaler när du räknar på allt så skall det nog gå bra.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  10. Hej och tack för en fin artikel.
    Är köpa-renovera-sälja det enda sättet och tjäna pengar på lägenheter? Är det möjligt i Sverige och köpa fler bostäder och hyra ut de? Jag tänker på passiv inkomst från hyror.
    Tack för svar

    • Hej Sirod.

      Det går absolut att köpa flera lägenheter och hyra ut men det finns vissa hinder:

      1. Banken lånar sällan ut till flera bostäder om du inte har en väldigt hög inkomst.
      2. De allra flesta bostadsrättsföreningarna säger nej till andrahands-uthyrning. Du riskerar att få problem om du hyr ut i andra hand när du inte har godkänt från föreningen.

      Om du kan ordna finansiering och du köper friköpta bostäder eller bostadsrätter i föreningar där det är okej att hyra ut så fungerar din strategi utmärkt i Sverige. Speciellt nu när det är en sån extrem brist på hyresbostäder.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  11. Jag står i valet och kvalet.
    Jag funderar på att köpa en sunkig lägenhet och renovera. Eller så skall jag signa upp mig på en nyproduktion.

    Vilken tycker ni jag skall välja?

    • Hej Kris.

      Jag tycker du skall satsa på ett renoveringsobjekt.
      Det är ett mycket säkrare val i dagens marknad.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  12. Hi Andreas,
    Looking at Stockholm apartment prices falling down from August’17 on maklarstatistik.se, how would you rate the market situation for buy-rennovate-sell deal? Would you still give a go?
    And a second question, few of tenant-owner associations I have spoken to also say NO to granting a membership to a tenant who doesn’t mean to live there permanently. Any tip how this limitation/restriction can be avoided?

    • Hello Dan.

      I dont think its a good idea to buy-renovate-sell in this market.
      The market is slow and prices are declining in a down-trend.
      In some places prices are down 10% in 6 months.
      You will have to buy the apartment at a very, very low price to make sure that you will make money on your deal.

      If you tell the bostadsrättsförening/tenant own associations that you are going to live in the apartment permanently they cant deny you the membership. If you actually do live in the apartment or not doesnt matter. Its almost impossible for the bostadsrättsförening to get rid of you. I have never heard of a bostadsrättsförening that tried to get rid of a member beacuse the member doesnt live there full time.
      As long as you are a good neighbor and pay your monthly fee to the bostadsrättsförening they will not bother you.

      Mvh admin på EKonomifokus

  13. Hej.

    Jag går i tankarna att påbörja ett projekt där jag skall köpa och renovera en lägenhet i centrala göteborg.
    Jag har en budget på 4 miljoner kr inklusive renoveringar. Tror ni att det är bra tt göra ett sådant projekt just nu?

    Mvh Jonte

    • Hej Jonte.

      Det borde gå att göra bra affärer även nu men du måste räkna mycket mer försiktigt och ha högre marginaler i dina kalkyler än om marknaden/bostadspriserna hade varit stigande.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  14. Hej! Grym artikel! Tänkte bara höra. Funkar detta även nu idag? Eller är det svårare att Köpa, renovera och sälja lägenhet med vinst i dagens samhälle?

    • Hej Lars.

      Det funkar även idag men man måste vara skickligare när man letar efter rätt lägenhet.
      I dagens marknad dyker det ibland upp möjligheter att göra ett klipp när vissa lägenheter inte får något intresse från spekulanter.
      Ibland kan man fynda. Eftersom priserna inte trendar uppåt nu så behöver man mer fingertoppskänsla när man gör sitt inköp av lägenhet.

      Jag känner folk som gör denna typ av affärer även i dagens marknad med goda resultat.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  15. Hej! Väldigt bra artikel! Tänkte höra hur man kalkylerar ut hur mycket lägenheten kan stiga i värde genom en renovering? är det helt enkelt att bara kolla slutpriser på andra lägenheter i samma område eller finns det andra sätt?

    • Hej Bauer.

      Det går inte att kalkylera på något annat sätt än via marknadskännedom.
      Du måste ha koll på ungefär hur mycket liknande lägenheter har sålts för i renoverat skick och sedan göra en övergripande bedömning.
      Det krävs en del marknadskännedom och koll på slutpriser för att kunna göra bra affärer och det finns inga genvägar tyvärr.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  16. Hejsan.
    Jag tänkte göra en sådan här affär nu i Stockholm under vintern.
    Jag tänkte bara höra om hemsidan Booli är pålitlig?

    Tack på förhand och tack för en bra artikel!

    • Hej Kristoffer.

      Booli får ej med alla slutpriser. Boolis siffror stämmer alltid när det varit en budgivning som visats på nätet.
      Då spindlas det korrekt. Men om mäklaren ej lagt ut bud på nätet så kan ej booli se dom buden. När bostaden sedan tas bort så ser det ut som att bostaden såldes för utgångspriset även om så inte var fallet.
      Det går alltså inte att lita fullt ut på boolis priser men sajten är ändå väldigt bra och visar det mesta.

      Mvh admin på EKonomifokus

Ställ en fråga till oss

Använd dig av formuläret nedan.

Please enter your comment!
Please enter your name here