Ett fritidshus är ett småhus som inte är inrättat för helårsboende. Att sälja ett fritidshus/sommarstuga går till på samma sätt som att sälja vanliga hus.
- Säljaren har en upplysningsplikt
- Köparen har en undersökningsplikt
- Säljaren är ansvarig för dolda fel i 10 år efter försäljningen
- Köpekontraktet måste vara skriftligt
Två tydliga skillnader
Det finns framför allt två stycken tydliga skillnader mellan att sälja ett fritidshus och att sälja ett vanligt hus:
1. Man kan inte göra uppskov på vinstskatten till eller från ett fritidshus
2. Man behöver ej upprätta en energideklaration vid försäljningen
Utöver dessa två punkter är försäljningsprocessen precis den samma som vid en vanlig försäljning av ett hus.
🔗 Läs även vår kompletta guide för husförsäljningar
Artikelns innehåll:
1. När på året är det bäst att sälja?
2. Sälja med eller utan mäklare + gratis mall för köpekontraktet
3. Säljarens ansvar
4. Köparens ansvar
5. Att fixa inför försäljningen
6. Skatt
7. Vad ingår i köpet när man köper ett fritidshus?
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
När på året är det bäst att sälja?
- Sommarhus & torp säljs bäst på våren och sommaren (bäst runt påsk)
- Fjällstugor säljs bäst på hösten & vintern
Tips:
Passa på att låta mäklaren ta bilder på ditt fritidshus när naturen runt om är som finast. Då kan du använda bilderna till marknadsföringen oavsett när du väljer att sälja.
Sälja med eller utan mäklare?
Du kan välja mellan att sälja själv eller anlita en mäklare. Vi rekommenderar att anlita en mäklare så länge ditt fritidshus har ett marknadsvärde som överstiger 500 000 kr.
Gratis mall för köpekontraktet om du inte vill anlita mäklare
Gratis mall köpekontrakt för fastighet
🔗 Ladda ner gratis mall som PDF-fil
🔗 Ladda ner gratis mall som Word-fil
Disclaimer: vi tar inget ansvar för de kostnadsfria juridiska mallar och avtal som publiceras. Använd dokumenten på eget ansvar.
Ni kan köpa en färdig juridiskt korrekt avtalsmall på Juridiskadokument.nu för några hundralappar och då ingår hjälp med att fylla i avtalet korrekt. Det kan vara värt några hundringar att få till avtalet rätt så att man slipper problem i efterhand.
Mäklararvode fritidshus
Eftersom försäljningar av fritidshus går till på samma sätt som villaförsäljningar är mäklarnas arvoden och provisioner likvärdiga vid dessa försäljningsprocesser.
| Fritidshusets pris | Arvode i kr | Arvode i % |
|---|---|---|
| 0,5 – 1 milj kr | 45 – 55 000 | 4,5 % |
| 1 – 2 milj kr | 55 – 65 000 | 4 % |
| 2 – 3 milj kr | 60 – 80 000 | 3 % |
| 3 – 5 milj kr | 70 – 90 000 | 2 % |
| 5 – 7 milj kr | 80 – 120 000 | 1,5 % |
| 7 miljoner – | 90 – 120 000 | 1,3 % |
Nivåerna på mäklararvoden skiljer sig vanligtvis mellan olika kommuner och olika mäklare. För att detta skall bli en bra guide måste vi därför generalisera det hela lite i tabellen ovan. Nivåerna i tabellerna ovan är ungefärliga nivåer där vi vet att det går att hitta riktigt duktiga mäklare som är beredda att ta sig an din försäljning av fritidshuset. Tabellerna är upprättade av en fastighetsmäklare med över 10 års erfarenhet av branschen.
🔗 Läs även vår djupgående artikel om: Mäklararvode
💡 Tips!
För att se vilka arvoden mäklarna i din kommun/stad erbjuder kan du nyttja hemsidan Hittamäklare.se. Där får du hjälp att samla in offerter och att jämföra mäklarna som är aktiva där du bor.
Offerterna kan du använda till din fördel när du skall välja mäklare och när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis att skicka in en ansökan hos Hittamäklare och du förbinder dig inte till något.
Säljarens ansvar
Som säljare av ett fritidshus har du samma ansvar som vid en vanlig husförsäljning, dvs:
- Ansvar för dolda fel i 10 år
- Ansvar för eventuella felaktiga uppgifter som lämnas till köparen
Inför försäljningen bör du ta fram ritningar, pantbrev, avloppsanläggning, renoveringskvitton och info om eventuella servitut och arrenden. Om huset har egen brunn kan du även ta fram dokument för vattenprover. Har du inte det kan det vara värt att ordna det innan du säljer.
Se till att dina spekulanter och din köpare får så mycket information som möjligt om huset så slipper du risken att bli ersättningsskyldig i efterhand och du gör köparna trygga vilket oftast leder till ett högre slutpris.
🔗 Läs vår djupgående artikel om: Dolda fel
🔗 Läs vår djupgående artikel om: Säljarens upplysningsplikt
🔗 Läs vår djupgående artikel om: Säljarens ansvar vid försäljning
Säljaren kan avskriva sig ansvar
Om säljaren inte vill kunna hållas ansvarig för dolda fel kan en så kallad friskrivningsklausul skrivas in i kontraktet. Den gör att säljaren inte kan hållas ansvarig för några fysiska fel som upptäcks i efterhand.
Köparens ansvar
Köparen är ansvarig för att undersöka bostaden ordentligt innan köpet. Detta ansvar kallas för köparens undersökningsplikt. En ordentligt besiktning eller undersökning skall göras, antingen av köparen själv eller av en besiktningsman.
Det som en besiktningsman kan upptäcka vid en så kallad besiktning kan köparen inte kräva ersättning för i efterhand. Eventuella fel eller brister som köparen INTE kan upptäcka och som köparen inte heller kan räkna med baserat på husets ålder och skick kan räknas som dolda fel. Köparen kan åberopa dolda fel inom 10 år från köpet.
🔗 Läs vår artikel: Besiktning av hus
🔗 Läs vår artikel: Köparens undersökningsplikt
Att fixa inför försäljningen
Se till att göra huset så fint som möjligt inför försäljningen. Ju finare du gör desto högre blir slutpriset. Prata med en mäklare om du vill ha tips på eventuella värdehöjande renoveringar du kan göra innan du säljer.
De flesta svenskar vill ha ett riktigt badrum med dusch och riktig toalett i sina fritidshus. Har du inte det kan det vara värt att räkna på om det kan vara värt att renovera badrummet innan försäljningen.
Det är lika viktigt att du gör det fint på utsidan som på insidan. Om du inte känner att du har koll på hur du skall inreda fritidshuset eller fixa till tomten kan det vara värt att anlita en stylist & en trädgårdsmästare som hjälper dig.
🔗 Läs vår artikel: Styla själv inför försäljning
🔗 Läs vår artikel: Vad kostar homestyling?
Vad påverkar värdet?
Läget är den enskilt viktigaste faktorn. Om huset är beläget i ett populärt område, har utsikt över havet, sjön, fjället eller liknande så betingar det alltid ett högt värde. Andra faktorer som spelar in är storlek, skick, planlösning, tillgänglighet, om huset har fungerande vatten och avlopp, är vinterisolerat osv.
Att värdera en sommarstuga är vanligtvis svårare än att värdera en bostadsrätt eller ett vanligt hus eftersom det oftast inte finns lika många jämförbara försäljningar i området att jämföra med. Se till att bjuda hem kompetenta fastighetsmäklare som värderar så att värderingen hamnar på rätt nivå.
Skatt vid försäljning av fritidshus
Fritidshus beskattas på samma sätt som vanliga hus, dvs skatten är 22 % på eventuell vinst. För att minska vinsten som skall beskattas kan du göra avdrag för:
- Renoveringar/förbättringar
- Ny-, till- och ombyggnader
- Försäljningskostnader
- Inköpskostnader
Den enda skillnaden mot vanliga hus är att det inte går att göra uppskov till eller från ett fritidshus.
🔗 Läs vår artikel om: Vinst och skatt på försäljning av hus
🔗 Läs vår artikel om: Avdragsgilla kostnader vid försäljning
Vad ingår i köpet?
Det är Jordabalken som styr vad som går och vad som inte ingår i en husaffär. Det är samma regler som gäller när man säljer ett fritidshus som när man säljer ett vanligt hus. Vi har skrivit en gedigen lista med vad som ingår och vad som inte ingår när man säljer hus:
🔗 Läs vår artikel: Vad ingår & vad ingår inte när man köper ett hus
Sälja / köpa fritidshus med inventarier
Om inventarier skall ingå i köpet bör det skrivas in i köpekontraktet. Har man allt skriftligt minskar risken för strul i efterhand och det blir enkelt att bevisa vem som lovat vad.
Om ett fritidshus säljs med inventarier och det bakas in i priset för huset bör säljaren tänka på att eventuell vinstskatt behöver betalas på det beloppet. Om det skall undvikas kan ett separat avtal skrivas för inventarierna.
Exempel:
Kalle säljer ett fritidshus för 2 000 000 kr. Kalle och köparen kommer överens om att inventarier skall ingå och kommer överens om ett värde på 100 000 kr för inventarierna. Det pris som skrivs in i kontraktet är då 2 100 000 kr. Om kalle gör en vinst på fritidshuset kommer han behöva betala vinstskatt även på de 100 000 kr som inventarierna såldes för. Det innebär 22 000 kr extra i skatt som Kalle måste betala.
Om kalle istället säljer inventarierna separat med ett separat avtal slipper han betala skatt för den försäljningen.
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Vanliga frågor och svar
22 % på vinsten efter eventuella avdrag
Ett hus som inte avses användas som åretruntboende. Det finns tyvärr ingen bättre definition än så och det finns inga kriterier för hur mycket och ofta byggnaden får användas för att den ska betraktas som fritidshus.
Det innebär ändå att säljaren är ansvarig för dolda fel i 10 år och att köparen är ansvarig för fel som går att upptäcka vid en vanlig besiktning. Att skriva att huset säljs i befintligt skick är inte en friskrivning från ansvar.
Jag ärvde hälften av en tomt för 10 år sedan. Taxeringsvärdet idag ligger på 975000 kr för hela tomten. Om jag skulle sälja min del av tomten så räknas försäljningspriset som vinst om jag har förstått saken rätt. I arvet fanns även ett lån på tomten. Dras det av från summan när man räknar ut vinsten och hur mycket som ska beskattas? Var kan man hitta hur mycket man kan sälja marken för? Den andra ägaren vill att jag ska GE bort min andel i form av ett gåvobrev för att slippa avgifter och skatter, men det känns inte rätt för mig även om jag skulle få besittningsrätt (ja det finns 4 bostadshus på tomten) för jag kommer inte vilja ha med honom att göra efter att den här affären är avslutad. Hur ska jag göra?
Hej Eva.
1. lån räknas aldrig in vid beräkning av vinstskatt.
2. Vid arv övertar man inköpspriset. Din vinst är alltså ditt försäljningspris minus inköpspriset för den andel du säljer (kolla upp hur mycket föregående ägare köpte tomten för).
3. Du får kontakta en mäklare som kan hjäpa dig att värdera tomten.
4. Här kan du läsa om vad som gäller när man ger bort en fastighet eller en del av en fastighet i gåva mot betalning:
https://www.ekonomifokus.se/bostad/juridik/hus-eller-bostadsratt-i-gava-mot-betalning
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften & bolån
Hej
Sålde under 2023 ett fritidshus.
Fastigheten köptes 2007 som en tomt.
Åren efter byggdes huset på tomten.
Huset uppfördes av en firma men efter detta återstod mycket arbete och material.
Bla ingick inte köket,el,VVS målning och tapetsering.
Utöver detta är mycket pengar och jobb nedlagt på att ordna med tomten och även att renovera
upp gästhuset.
På en del av detta finns kvitto men på
en hel del inte.
Hur mycket av detta kan man ta upp som
kostnader och finns det ngn sorts schablon
att räkna på?
Mvh
Stefan
Hej Stefan.
Här kan du läsa om vilka regler som gäller samt hur du kan göra om du saknar kvitton/underlag:
https://www.ekonomifokus.se/bostad/deklaration/vad-far-man-dra-av-deklarationen-avdragsgillt
Mvh admin på Ekonomifokus