Sälja lägenhet eller bostadsrätt

I denna guide går vi igenom hur en försäljning av en bostadsrätt går till, steg-för-steg. Du kan även klicka dig vidare till våra mer djupgående artiklar om varje enskild del av processen via de länkar vi lagt till i guiden.

En bostadsrätt är inte alltid en lägenhet. Utöver bostadsrättslägenheter finns även bostadsrättsradhus, bostadsrättsvillor och bostadsrättsparhus exempelvis. Denna guide lämpar sig för alla olika typer av bostadsrätter.

Gå direkt ner till steg:
1. Värdera bostadsrätten
2. Sälja eller köpa först?
3. Sälja själv eller med mäklare?
4. När på året skall man sälja?
5. Sälja i befintligt skick eller renovera
6. Hitta & välja rätt fastighetsmäklare
7. Annonsera ut bostadsrätten som kommande försäljning
8. Förhandsbesiktning av bostadsrätten
9. Inför fotograferingen
10. Annonsera ut bostadsrätten på olika hemsidor
11. Visningarna
12. Budgivningen
13. Kontraktsskrivningen
14. Tillträdet & flytten

Klicka för att gå direkt ner till det önskade steget i guiden

Steg för steg – guide

1. Värdera bostadsrätten med hjälp av en mäklare

Det första du skall göra är att ta reda på hur mycket din bostadsrätt är värd. Fastighetsmäklare erbjuder värderingar gratis, de kommer hem till dig, kikar på din bostad och ger en bedömning av bostadens marknadsvärde. Bostadens värde styrs av läge, skick, vilket område den ligger i osv.

Det är helt kostnadsfritt att ta hem en mäklare på en muntlig värdering och du förbinder dig inte till att anlita mäklaren bara för att du tagit hem mäklaren på ett värderingsmöte och fått en värdering. På mötet kan mäklaren även ge dig tips och råd på eventuella renoveringar som kan göras innan försäljningen samt hur du bör gå tillväga när du säljer bostadsrätten. Mäklaren kommer även att gå igenom och förklara hur en normal bostadsrättsförsäljning går till.

Ta gärna ett möte med 2-3 olika mäklare för att få lite olika bedömningar. Använd hemsidan Hittamäklare.se för att få kontakt med de bästa mäklarna i ditt område. Den är gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du använder deras tjänst.

Fördelen med att bjuda hem flera olika mäklare är att du kan jämföra och hitta den mäklare du tycker bäst om. Då blir det lättare att välja mäklare den dagen du bestämmer dig för att påbörja en försäljning.

• Läs vår mer djupgående artikel om: Värdera bostaden med hjälp av en mäklare

2. Köpa eller sälja först?

Skall du köpa en ny bostad i samband med försäljningen av din gamla? Då är det viktigt att du bestämmer dig för om du skall köpa eller sälja först.

– Att köpa först innebär att man riskerar att behöva sälja sin gamla bostad för ett lägre pris än man hade hoppats på om försäljningen inte går så bra som man hade tänkt sig.
– Att sälja först innebär istället att man riskerar att stå utan bostad ifall att man inte hittar en ny bostad att flytta till innan man skall lämna över nycklarna till sin gamla bostad.

Prata med din bank för att se över dina möjligheter samt få råd av din bank kring huruvida du bör köpa eller sälja först. Det är oftast din ekonomi som avgör vad som lämpar sig bäst för dig.

• Läs vår mer djupgående artikel om: Sälja eller köpa först?

3. Sälja själv eller anlita fastighetsmäklare?

Skall du anlita en mäklare eller skall du sälja bostadsrätten själv? Vi rekommenderar att du anlitar en mäklare om du har en bostadsrätt som har ett marknadsvärde som överstiger 600 000 kr. När det handlar om stora summor kan små misstag bli dyra och vi rekommenderar därför att du tar hjälp av en kompetent fastighetsmäklare i din kommun som kan området och marknaden där bostadsrätten ligger.

• Läs vår mer djupgående artikel om: Sälja med eller utan mäklare?

4. När på året skall man sälja?

Vissa årstider är bättre än andra när det kommer till att sälja bostäder.
– När det gäller lägenheter skall man undvika att sälja runt jul och nyår. Utöver det är marknaden stabil och bra året runt.
– Skall du sälja ett bostadsrättsradhus eller en bostadsrättsvilla exempelvis bör du sikta på att göra det under våren, sommaren eller hösten när vädret fortfarande okej. Bostadsrätter som har trädgård och/eller uteplats lockar mycket fler spekulanter när vädret är fint.

• Läs vår mer djupgående artikel om: När på året är det bäst att sälja lägenhet?

5. Sälja i befintligt skick eller renovera

Skall man sälja bostadsrätten i befintligt/nuvarande skick eller skall man renovera innan försäljningen? Att renovera kan innebära allt från att åtgärda småskador och märken till att totalrenovera hela bostaden. Det är alltid värt att åtgärda småskador och märken som går att åtgärda med små medel. Vi syftar då på att byta ut någon list som blivit skadad, måla om en vägg där det uppstått en massa märken eller byta ut toalettsitsen om den är sprucken.

Om du skall ge dig på lite dyrare renoveringar så bör du först rådgöra med en duktig mäklare som har koll på bostadsmarknaden i ditt område. Mäklaren kan enkelt avgöra vilka renoveringar som är värda att genomföra och vilka du skall avstå.

• Läs vår mer djupgående artikel om: Renovera eller sälja i befintligt skick

6. Hitta och välja rätt fastighetsmäklare

Detta är ett av de viktigaste valen som du gör när du skall sälja. Se till att välja ut den mäklare som du tror kan ge dig det absolut bästa försäljningsresultatet.

Du skall även se till att du inte behöver betala ett onödigt högt mäklararvode. Det enklaste och bästa sättet för det är att använda hemsidan Hittamäklare.se Där fyller du i dina uppgifter och de hjälper dig att jämföra mäklarna och att samla in offerter från de mäklare som är aktiva i ditt område. Du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan och tjänsten är helt gratis.

Offerterna kan du använda när du skall jämföra mäklarna och när du skall förhandla om provisionen/arvodet med den mäklare du vill anlita. Hos Hittamäklare kan du även se mäklarnas tidigare försäljningar, statistik och hur nöjda tidigare kunder är med de olika mäklarna.

• Läs vår mer djupgående artikel om: Välja fastighetsmäklare
• Läs vår mer djupgående artikel om: Mäklararvode

7. Annonsera ut bostadsrätten som kommande försäljning

Det finns en väldigt bra tjänst som heter ”kommande försäljning”. Den innebär att du kan påbörja din marknadsföring av bostaden i ett tidigt skede. Du kan lägga ut din bostad som kommande långt innan du faktiskt skall sälja den. Detta gör man för att samla på sig fler spekulanter genom att synas med bostaden under en längre tid på nätet. Välj själv om du vill visa bilder på hela bostaden, delar av din bostad eller bara utsidan/exteriört.

Genom att lägga bostaden som kommande kan du börja samla på sig spekulanter till den dagen det blir skarpt läge och du skall sälja. Förhoppningsvis har då din mäklare ett extra gäng spekulanter att bjuda in till visningarna.

Många undrar hur länge en bostad kan ligga som kommande. Faktum är att den kan ligga som kommande hur länge som helst. Det gör absolut ingenting om bostaden ligger som kommande i 1-2 år innan du faktiskt tänker sälja.

• Läs vår mer djupgående artikel om: Annonsera bostaden som kommande försäljning

8. Förhandsbesiktning av bostadsrätten

Ibland kan det vara värt att göra en så kallad förhandsbesiktning av din bostadsrätt innan försäljningen. En förhandsbesiktning innebär att man som säljare besiktigar bostaden innan försäljningen. Det gör man för att köparna skall känna sig tryggare och att de då kanske är beredda att lägga högre bud i budgivningen.

En besiktning av en bostadsrätt kostar normalt:

• Standardbesiktning ca 4 000 – 5 000 kr
• Tillägg för försäkring mot fel i bostadsrätten ca 5 000 kr
• Tillägg areamätning ca 1 500 kr

Det är ganska ovanligt att man besiktigar bostadsrätter eftersom man har ett begränsat ansvar när man äger en bostadsrätt.

Vissa spekulanter är mycket noggranna medans de flesta andra är slarviga när det kommer till att undersöka bostaden innan köpet. De flesta gör bara en snabb undersökning av bostaden i samband med visningen och glömmer bort att undersöka bostadsrätten noga innan köpet. Om du har sådana spekulanter är en förhandsbesiktning pengar i sjön. Men, om du får petiga spekulanter kan en förhandsbesiktning vara guld värd. Det är därför svårt att säga om det är rätt eller fel att förhandsbesiktiga en bostadsrätt, du får helt enkelt känna efter själv vad som känns bäst för dig när du skall sälja.

Fel i bostadsrätt
En köpare av en bostadsrätt kan ha rätt till ersättning för eventuella fel som dyker upp i bostadsrätten i upp till 2 år efter köpet. Felet skall inte ha gått att upptäcka vid en normal besiktning/undersökning av en expert. Alla fel som går att upptäcka, exempelvis att spisen inte fungerar eller en repa i parkettgolvet är du som säljare alltså inte ersättningsskyldig för, de faller under köparens undersökningsplikt.

• Läs vår mer djupgående artikel om: Förhandsbesiktning inför försäljning
• Läs vår mer djupgående artikel om: Säljarens ansvar i en bostadsaffär
• Läs vår mer djupgående artikel om: Köparens ansvar i en bostadsaffär
• Läs vår mer djupgående artikel om: Försäkring mot dolda fel

9. Inför fotograferingen

Innan din bostadsrätt skall fotograferas inför en försäljning är det viktigt att du gör den extra fin. Med inredning och möbler kan du få bostaden att framställas i sin absolut bästa dager.

Du kan välja mellan att anlita en stylist som hjälper till med homestylingen eller så kan du utföra stylingen själv. Det beror på hur bra känsla du har för inredning och design.

Din mäklare har kontakter med stylingfirmor som kan hjälpa dig. Be om en offert från stylingfirman och tag sedan beslut om det är värt kostnaden eller om du vill göra det själv. 

• Läs vår mer djupgående artikel om: Inför fotografering av din bostad
• Läs vår mer djupgående artikel om: Homestyling – kostnader & info
• Läs vår mer djupgående artikel om: Styla själv inför försäljning

10. Annonsera på olika hemsidor

Alla vet vad Hemnet.se är och alla vet att det är den absolut bästa och viktigaste annonsplatsen att använda när man säljer sin bostad. Hemnet tar en avgift av dig som säljare när mäklaren publicerar din bostad. Priset baseras på din bostadsrätts utgångspris. Snittpriset för annonsering av en bostad i en normalstor svensk stad är runt 3 000 kr enligt vår egna bedömning.

Om du är en duktig förhandlare kan du oftast få din mäklare att dra av denna kostnad från sin provision. Fakturan måste du dock betala själv men har du tur kan du alltså få mäklaren att dra av motsvarande summa från sin provision.

Kostnad för annonsering på Hemnet just nu

I tabellen har vi räknat på en bostad i Kungälv (mellanstor stad).

Mäklare annonserar vanligtvis din försäljning på följande hemsidor:

• Hemnet.se
• Boneo.se (beroende på vilken mäklare du väljer)
• Booli.se
• Facebook
• Sociala medier

Hemnet har i princip monopol på marknaden idag (Boneo är en potentiell uppstickare). Det betyder att om du verkligen vill nå ut med din bostadsannons så är det Hemnet som gäller. När man annonserar på Hemnet så ”spindlas” även annonsen av ett antal andra hemsidor så som till exempel Booli.se. Om du har en lite dyrare bostad, dvs en som kostar från 600 000 kronor och uppåt så rekommenderar vi att du använder en mäklare till din försäljning så att du får tillgång till Hemnet.

Om du säljer din bostadsrätt själv, utan mäklare, kan du använda följande hemsidor:

• Blocket.se
• Facebook (gratis)
• Övriga sociala medier (gratis)

• Läs vår mer djupgående artikel om: Annonsera på Hemnet.se

11. Visningarna

Visningarna är ett viktigt moment. Se till att din bostadsrätt ser ut ungefär som på fotograferingen. Ni bör ha minst 2 st visningar och det bör vara bokade visningar. Bokade visningar är bäst för då tar mäklaren namn och telefonnummer till alla som skall kika på din bostad. Detta gör att mäklaren har koll på alla och kan kontakta samtliga spekulanter i dagarna efter visningarna.

Ställ gärna ut en liten skål med godis så att visningsgästerna inte drabbas av lågt blodsocker på visningen och håller humöret uppe.

• Läs vår mer djupgående artikel om: Visningar

12. Budgivningen

I detta steg har du redan gjort det mesta du som säljare kan göra. Det är nu mäklaren som har ansvaret för att budgivningen sköts på bästa möjliga sätt.

Mäklaren vill inte stressa spekulanterna för mycket så att de hoppar av, samtidigt vill man inte att det skall gå för långsamt och dra ut på tiden. Lita på din mäklare och jaga inte honom/henne för mycket med telefonsamtal och sms. Det kan skapa stress och göra att mäklare gör ett sämre jobb.

• Läs vår mer djupgående artikel om: Budgivningen

13. Kontraktsskrivningen

När budgivningen är avklarad så skall det skrivas ett kontrakt med en köpare. Detta ordnar din mäklare med och det du behöver göra är att via mäklaren komma överens med köparen om eventuella villkor/klausuler samt vilket datum ni skall ses för tillträdet.

Ni träffas på mäklarens kontor och skriver under alla papper. När köpare och säljare skrivit under är affären bindande, dvs köpare och säljare kan inte ångra sig (om inget annat har avtalats). Dock är köpet inte helt bindande förrän köparen blir beviljad medlemskap i bostadsrättsföreningen. Affären hänger alltså på att köparen blir godkänd av föreningen men så fort köpare och säljare har skrivit under kontraktet försvinner ”ångerrätten”.

Köparen skall vanligtvis betala en handpenning på 10% inom 1-2 veckor efter kontraktsskrivningen. Handpenningen betalas sedan vidare ut till dig som säljare. Mäklaren drar vanligtvis sin provision från handpenningen innan den betalas vidare ut till dig.

• Läs vår mer djupgående artikel om: Kontraktsskrivning

14. Tillträdet och flytten

Tillträdet är det möte då man ses på banken eller på mäklarens kontor och lämnar över nycklarna till bostaden. De sista betalningarna skall göras så att du som säljare får dina pengar. Mäklaren har bokat detta med banken och satt ihop ett dokument som visar vilka överföringar som skall göras.

Var noga med att dubbelkolla så att allt ser rätt ut och att du får reglerat för eventuella kostnader du ligger ute med såsom månadsavgift, ev fastighetsskatt osv.

På tillträdesdagen skall bostaden vara tömd och flyttstädad.

• Läs vår mer djupgående artikel om: Tillträde samt utflyttning

Sammanfattning

1. Värdera bostadsrätten
2. Sälja eller köpa först?
3. Sälja själv eller med mäklare?
4. När på året skall man sälja?
5. Sälja i befintligt skick eller renovera
6. Hitta & välja rätt fastighetsmäklare
7. Annonsera ut bostadsrätten som kommande försäljning
8. Förhandsbesiktning av bostadsrätten
9. Inför fotograferingen
10. Annonsera ut bostadsrätten på olika hemsidor
11. Visningarna
12. Budgivningen
13. Kontraktsskrivningen
14. Tillträdet & flytten

Hoppas att guiden gav den information du sökte. Glöm inte att använda den smidiga gratis-tjänsten Hittamäklare.se för att enkelt jämföra mäklarna och samla in offerter från de mäklare som är aktiva i ditt område.

• Vi har även skrivit en separat guide för dig som skall sälja ditt hus. Läs vår: Sälja hus-guide

Läs även våra artiklar

• Hur lång tid tar det att sälja en lägenhet?
• Sälja lägenhet utan mäklare
• Frågelista – bostadsrätt
• Sälja bostadsrätt innan inflytt
• Spekulera i nyproducerade bostadsrätter
• Köpa nyproducerad bostadsrätt
• Hittamäklare – omdöme & recension