En kompis, släkting eller familjemedlem vill köpa din bostad. Du har då två alternativ, att upprätta alla handlingar och hantera hela affären själv, eller att anlita en mäklare för ett så kallat skrivuppdrag. Läs mer om detta och vilka regler som gäller i denna artikel.
Artikelns innehåll:
1. Anlita en mäklare för pappersarbetet
2. Genomför affären själv (guide) + gratis mallar för kontraktet
3. Sälja bostaden till ett pris som understiger marknadsvärdet
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
1. Anlita en mäklare för pappersarbetet
Att anlita en mäklare som hjälper till med pappersarbetet och en del andra moment kallas för att anlita mäklaren för ett skrivuppdrag. Mäklaren hjälper då till med pappersarbetet, det juridiska, kontraktsskrivning och tillträdet. Ett skrivuppdrag kostar normalt 5 000 – 25 000 kr beroende på vilken mäklare du väljer och vilken typ av bostad affären gäller. Mäklarkostnaden är avdragsgill när du deklarerar affären.
- Läs vår djupgående artikel om: Anlita mäklaren för kontraktet – Skrivuppdrag
2. Genomför affären själv – kontrakt & alla dokument
Om du vill lösa allt pappersarbete själv så är det fritt fram. Se bara till att vara noggrann. Följ vår guide så skall det nog gå bra.
Följande dokument behövs i en bostadsaffär:
- Köpekontrakt /överlåtelseavtal (gratis mall finns längre ner)
- Objektsbeskrivning (inget måste)
- Besiktningsprotokoll (inget måste)
- Ansökan medlemskap i bostadsrättsföreningen (endast för bostadsrätt)
- Köpebrev (endast fastighet)
Besiktning/undersökning av bostaden
Se till att köparen undersöker bostaden noga innan köpet. Är det en villa så rekommenderar vi att köparen besiktigar bostaden innan kontrakt skrivs. Då kan köparen dra sig ur affären om något oväntat dyker upp på besiktningen.
- En besiktning av ett hus kostar normalt mellan 10 000 – 15 000 kr.
- En besiktning av en bostadsrätt kostar normalt mellan 4 000 – 6 000 kr.
Skriv en objektsbeskrivning
Det är alltid klokt att säljaren skriver en objektsbeskrivning. Det är inget måste när man säljer privat men det rekommenderas eftersom det underlättar vid eventuella tvister i efterhand.
En objektsbeskrivning för en fastighet bör innehålla:
- Fastighetsbeteckning
- Taxeringsvärdet
- Storlek på tomt / fastighet
- Driftskostnader
- Eventuella gemensamhetsanläggningar
- Byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.
- Eventuella inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten.
En objektsbeskrivning för en bostadsrätt bör innehålla:
- Namn på bostadsrättsföreningen
- Eventuell pantsättning av bostadsrätten som finns inskriven i föreningens register
- Bostadsrättens andelstal
- Eventuell mark som är upplåten till bostadsrätten
- Lägenhetsnumret
- Bostadsrättens storlek i kvm och antal rum
- Bostadsrättens månadsavgift och eventuella beslutade ändringar av avgiften
- Driftskostnader.
Upprätta och skriv köpekontraktet / överlåtelseavtalet
Skriv ett kontrakt mellan köpare och säljare. Se till att kontraktet blir korrekt och att ni får med alla eventuella villkor i avtalet.
Disclaimer: vi tar inget ansvar för de kostnadsfria juridiska mallar och avtal som publiceras. Använd dokumenten på eget ansvar.
Ni kan köpa en färdig juridiskt korrekt avtalsmall på Juridiskadokument.nu för några hundralappar och då ingår hjälp med att fylla i avtalet korrekt. Det kan vara värt några hundringar att få till avtalet rätt så att man slipper problem i efterhand.
Ett kontrakt för en fastighet måste vara skriftligt och minst innehålla:
- Underskrift av säljaren och köpare
- Pris
- Fastighetsbeteckning
- En överlåtelseförklaring (ex. härmed försäljer jag fastigheten kungälv 1:2)
Ett kontrakt för en bostadsrätt måste minst innehålla:
- Pris
- Lägenhetsnummer
- Bostadsrättsföreningens namn
- Underskrift av köpare och säljare
Tänk på att överlåtelsen inte blir giltig om inte köparen godkänns av bostadsrättsföreningen.
Skicka in ansökan om medlemskap (bostadsrätt)
För att äga en bostadsrätt måste man bli medlem i bostadsrättsföreningen. Skicka ett exemplar av kontraktet och en ansökan om medlemskap till bostadsrättsföreningen. Det brukar ta 1 – 4 veckor innan man får svar.
Gratis mall för medlemskapsansökan
Boka tillträdet
Köparens bank är den som sköter tillträdet. Köparen får alltså ringa banken och boka in en tid för tillträdet och för att lägga upp bolån osv inför mötet. Om köparen skall ta bolån för köpet eller är en väldigt bra kund brukar banken hjälpa till gratis med tillträdet. Om inte så brukar banken ta några tusenlappar för arbetet.
Om köparen/köparna inte redan valt bank för sitt nya bolån kan de använda den smarta tjänsten Zensum.se för att samla in erbjudanden om bolån från en massa olika banker med en enda ansökan. Dessa erbjudanden kan köparna välja och vraka mellan och de väljer själva om de vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är gratis att ansöka och man förbinder sig inte till något när man ansöker.
Tillträdet
På tillträdet träffas ni hos banken som hjälper er med att överföra alla pengarna och att lösa eventuella bolån som belastar bostaden. Nycklarna överlämnas till köparen.
Gäller affären en fastighet skall köparen även få ett signerat köpebrev som skall användas för att söka lagfart. För bostadsrätter används inte köpebrev.
Gratis mall för köpebrevet
Ladda vår gratis-mall för köpebrevet.
Disclaimer: vi tar inget ansvar för de kostnadsfria juridiska mallar och avtal som publiceras. Använd dokumenten på eget ansvar.
På Juridiskadokument.nu kan du köpa ett färdigt paket med köpekontrakt, köpebrev och några andra handlingar som behövs vid en fastighetsaffär för några hundralappar. Då ingår även support och hjälp med att fylla i alla dokument korrekt. Det kan vara värt att lägga några hundralappar för att få till alla papper korrekt.
Sälja bostaden till ett pris som understiger marknadsvärdet / underpris
Det finns inget som hindrar att man säljer bostaden för ett pris som understiger marknadsvärdet. Det kan däremot påverka om affären ses som en försäljning, gåva eller både och. Det styr då även hur man beskattas:
Bostadsrätt
Om man säljer en bostadsrätt till ett pris som understiger marknadsvärdet ses det som ett så kallat blandat fång. Då räknas mellanskillnaden mellan betalningen och marknadsvärdet som en gåva. Resterande del skall tas upp i deklarationen som en försäljning. Den del som räknas som gåva kommer alltså köparen att behöva betala vinstskatt för vid en framtida försäljning.
Exempel:
Bengt och Marita säljer sin bostadsrätt till sin son Kristoffer för 600 000 kr. Denna bostadsrätt är egentligen värd ca 2 000 000 kr. Affären delas då upp enligt följande:
600 000 kr = försäljning
1 400 000 kr = gåva
Bengt och Marita skall då deklarera en försäljning för 600 000 kr och betala skatt för eventuell vinst.
Kristoffer måste betala vinstskatt för gåvodelen vid en framtida försäljning.
Fastighet / hus
När en fastighet säljs till ett underpris tillämpas den så kallade huvudsaklighetsprincipen. Den fungerar enligt följande:
Om en fastighet säljs till ett pris som UNDERSTIGER taxeringsvärdet så räknas hela överlåtelsen som en gåva. Då behöver säljaren alltså inte betala någon vinstskatt eller deklarera någon försäljning. Köparen kommer istället behöva betala den skatten i framtiden vid en försäljning.
Exempel:
Kalle och Stina säljer sin fastighet till sin son Markus för 1 000 000 kr. Denna fastighet har ett taxeringsvärde på 3 000 000 kr. Hela överlåtelsen betraktas då som en gåva. Kalle och Stina behöver inte betala någon skatt alls. Markus måste däremot betala eventuell vinstskatt vid en framtida försäljning.
Om priset ÖVERSTIGER taxeringsvärdet räknas hela överlåtelsen som en vanlig försäljning och skall deklareras av säljaren precis som vanligt.
Övertagande av lån räknas som en betalning
Tänk på att övertagande av lån räknas som en betalning.
Ge bort bostad i gåva
Man kan ge bort bostaden i gåva. Då behöver gåvogivaren inte betala någon vinstskatt. Gåvans mottagare övertar då istället alla gåvogivarens förutsättningar och betalar eventuell vinstskatt vid en framtida försäljning.
Om gåvans mottagare på något sätt betalar eller övertar lån i samband med gåvan gäller samma regler som vid en försäljning till underpris som vi nämner ovan.
Kan ses som förskott på arv
Om en bostad säljs till ett underpris eller ges bort i gåva till en bröstarvinge (barn exempelvis) kommer detta att räknas som ett förskott på arv. Det innebär att värdet på fastigheten räknas som redan mottaget arv vid ett framtida arvskifte.
Det går att skriva in i gåvobrevet, kontraktet eller i annat dokument att affären inte skall räknas som förskott på arv.
Om köparen/köparna inte redan valt bank för sitt nya bolån kan de använda den smarta tjänsten Zensum.se för att samla in erbjudanden om bolån från en massa olika banker med en enda ansökan. Dessa erbjudanden kan köparna välja och vraka mellan och de väljer själva om de vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är gratis att ansöka och man förbinder sig inte till något när man ansöker.
Vanliga frågor och svar
Hur billigt man vill. Läs mer om detta i artiklen.
Det är när en bostadsrätt säljs till underpris, dvs ett pris som understiger marknadsvärdet. Då räknas mellanskillnaden mellan köpeskillingen och marknadsvärdet som gåva och resterande del som en vanlig försäljning.
Den tillämpas när en fastighet säljs till ett underpris. Om priset understiger taxeringsvärdet skall hela försäljningen räknas som en gåva. Om priset överstiger taxeringsvärdet skall hela affären ses som en försäljning.
Det är ingen skillnad. Undantaget är det vi nämner i artikeln om att det kan räknas som förskott på arv ifall bostaden säljs till ett underpris till en bröstarvinge.
Hej,
Jag tänker sälja mitt hus till min bror utan mäklare. Hur ska jag tillväga mig? Kan ni hjälpa mig?
Med vänlig hälsning, Aysun
Hej Aysun.
Vi kan inte hjälpa dig men i artikeln ovan står det hur du går tillväga.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Zensum.se - Hitta lägsta bolåneäntan
Hej,
Om jag köper en andel i ett hus behöver vi även då göra en energideklaration?
Mvh, Sofie
Hej Sofie.
Nej.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Om jag säljer hus privat utan mäklare. Är det banken som hjälper köparen skickar köpebrev till inskrivningsmyndigheten, för att ansöka om lagfart? Behöver man också skicka med själva köpekontraktet?
Mvh Sanna
Hej Sanna.
1. Ja, köparens bank
2. Nej, köpebrevet räcker.
Mvh admin på Ekonomifokus
Okej, men om det var mindre än ett år sen vi själva köpte lägenheten kan vi väl använda den energideklaration som gjordes när vi köpte?
Hej Igge.
Ja.
Mvh admin på Ekonomifokus
Kan staten ha synpunkter på priset? Jag vill sälja till en brytpunkt där det blir så låg vinst som möjligt för att slippa skatt på 22%?
Hej Margareta.
Du får sälja din bostad hur billigt du vill.
Hur du skall skatta i det fallet beror på om du säljer en bostadsrätt eller en fastighet eftersom köpet då kommer anses som ett så kallat blandat fång.
Läs vår artikel där vi går igenom: hur blandat fång beskattas.
Mvh admin på Ekonomifokus
Jag vill köpa ut 1/3 del av ett fritidshus från min dotter. Jag äger redan 1/6 del av huset som jag har lagfart på . Måste jag söka ny lagfart vid övertagandet från dottern?
Hej Margareta.
Ja
Mvh admin på Ekonomifokus
Om man säljer ett hus till en bekant och vill göra allt utan mäklare måste man göra besiktning och energideklaration?
Hej Lena.
Besiktning: Nej
Energideklaration: Ja
Mvh admin på Ekonomifokus