Uppdaterad: 3 juli 2026
Sälja hus eller bostadsrätt till närstående, barn eller vän
Hem / Bostad / Sälja bostad /
En kompis, närstående, släkting eller familjemedlem vill köpa din bostad. Vilka möjligheter finns? Först och främst har du två val att göra:
- Ska du sköta hela affären själv eller anlita en mäklare för ett skrivuppdrag?
- Överlåta via vanlig försäljning eller gåva?
Nedan går vi igenom dessa två val och vilka regler som gäller.
Sköta allt själv eller anlita en mäklare för ett skrivuppdrag?
Vill du göra allt jobb själv eller anlita en mäklare som hjälper till med hela processen samt upprättar alla avtal och juridiska dokument? Du kan spara några tusenlappar på att göra allt själv men vid minsta lilla osäkerhet eller om köpare och säljare inte känner varandra och litar på varandra till 100% så är det bättre att anlita en mäklare för ett skrivuppdrag.
Anlita en mäklare för pappersarbetet (skrivuppdrag)
Att anlita en mäklare som hjälper till med pappersarbetet och en del andra moment kallas för att anlita mäklaren för ett skrivuppdrag. Mäklaren hjälper då till med pappersarbetet, det juridiska, kontraktsskrivning och tillträdet. Ett skrivuppdrag kostar normalt 9 000 – 25 000 kr beroende på vilken mäklare du väljer och vilken typ av bostad affären gäller. Mäklarkostnaden är avdragsgill när du deklarerar affären.
🔗 Läs mer om att anlita mäklaren för kontraktet – Skrivuppdrag
Våra tjänster för dig som vill sälja själv – utan mäklare
Skrivuppdrag – Reg mäklare sköter allt
- Allt sköts av fastighetsmäklare
- Pris bostadsrätt: 8 995 kr
- Pris hus/fastighet: 12 995 kr
- Snabb hantering & säker tjänst
- Juridiskt korrekt dokumentation
- Kostnaden är avdragsgill
Avtalspaket & guide – sköt allt själv
- Du gör allt jobb själv
- Få alla avtal & dokument som krävs
- Guide som tar dig igenom processen
- Pris: 1 500 kr
- Juridiskt korrekta avtal
- Kostnaden är avdragsgill
Genomför affären själv – kontrakt & alla dokument
Om du vill lösa allt pappersarbete själv så är det fritt fram. Se bara till att vara noggrann och gör alla steg i rätt ordning så är det inga problem.
Avtal & dokument som behövs
Vissa avtal och dokument är obligatoriska medan andra kan användas vid behov.
| Avtal/dokument | Obligatoriskt? |
|---|---|
| Köpekontrakt | För villa |
| Överlåtelseavtal | För bostadsrätt |
| Medlemskapsansökan i BRF | För bostadsrätt |
| Energideklaration | Ja |
| Köpebrev | Nej* |
| Objektsbeskrivning | Nej |
| Besiktningsprotokoll | Nej |
| Frågelista | Nej |
| Depostionsavtal handpenning | Nej |
| Budgivningslista | Nej |
| Likvidavräkning | Nej* |
Besiktning/undersökning av bostaden
Se till att köparen undersöker bostaden noga innan köpet. Är det en villa så rekommenderar vi att köparen besiktigar bostaden innan kontrakt skrivs. Då kan köparen dra sig ur affären om något oväntat dyker upp på besiktningen.
- En besiktning av ett hus kostar normalt mellan 10 000 – 15 000 kr.
- En besiktning av en bostadsrätt kostar normalt mellan 4 000 – 6 000 kr.
Skriv en objektsbeskrivning
Det är alltid klokt att säljaren skriver en objektsbeskrivning. Det är inget måste när man säljer privat men det rekommenderas eftersom det underlättar vid eventuella tvister i efterhand.
En objektsbeskrivning för en fastighet bör innehålla:
- Fastighetsbeteckning
- Taxeringsvärdet
- Storlek på tomt / fastighet
- Driftskostnader
- Eventuella gemensamhetsanläggningar
- Byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.
- Eventuella inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten.
En objektsbeskrivning för en bostadsrätt bör innehålla:
- Namn på bostadsrättsföreningen
- Eventuell pantsättning av bostadsrätten som finns inskriven i föreningens register
- Bostadsrättens andelstal
- Eventuell mark som är upplåten till bostadsrätten
- Lägenhetsnumret
- Bostadsrättens storlek i kvm och antal rum
- Bostadsrättens månadsavgift och eventuella beslutade ändringar av avgiften
- Driftskostnader.
Upprätta köpekontraktet / överlåtelseavtalet
Skriv ett kontrakt mellan köpare och säljare. Se till att kontraktet blir korrekt och att ni får med alla eventuella villkor i avtalet.
Disclaimer: vi tar inget ansvar för de kostnadsfria juridiska mallar och avtal som publiceras. Använd dokumenten på eget ansvar.
Ett kontrakt för en fastighet måste vara skriftligt och minst innehålla:
- Underskrift av säljaren och köpare
- Pris
- Fastighetsbeteckning
- En överlåtelseförklaring (ex. härmed försäljer jag fastigheten kungälv 1:2)
Ett kontrakt för en bostadsrätt måste minst innehålla:
- Pris
- Lägenhetsnummer
- Bostadsrättsföreningens namn
- Underskrift av köpare och säljare
Tänk på att överlåtelsen inte blir giltig om inte köparen godkänns av bostadsrättsföreningen.
Skicka in ansökan om medlemskap (bostadsrätt)
För att äga en bostadsrätt måste man bli medlem i bostadsrättsföreningen. Skicka ett exemplar av kontraktet och en ansökan om medlemskap till bostadsrättsföreningen. Det brukar ta 1 – 4 veckor innan man får svar.
Gratis mall för medlemskapsansökan
Tillträdet
Köparens bank är den som sköter tillträdet. Köparen får alltså ringa banken och boka in en tid för tillträdet och för att lägga upp bolån osv inför mötet. Om köparen skall ta bolån för köpet eller är en väldigt bra kund brukar banken hjälpa till gratis med tillträdet. Om inte så brukar banken ta några tusenlappar för arbetet.
Om köparen/köparna inte redan valt bank för sitt nya bolån kan de använda den smarta tjänsten Lånekoll.se för att samla in erbjudanden om bolån från en massa olika banker med en enda ansökan. Dessa erbjudanden kan köparna välja och vraka mellan och de väljer själva om de vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är gratis att ansöka och man förbinder sig inte till något när man ansöker.
På tillträdet träffas ni hos banken som hjälper er med att överföra alla pengarna och att lösa eventuella bolån som belastar bostaden. Nycklarna överlämnas till köparen.
Gäller affären en fastighet skall köparen även få ett signerat köpebrev som skall användas för att söka lagfart. För bostadsrätter används inte köpebrev.
Gratis mall för köpebrevet
Ladda vår gratis-mall för köpebrevet.
Disclaimer: vi tar inget ansvar för de kostnadsfria juridiska mallar och avtal som publiceras. Använd dokumenten på eget ansvar.
Överlåta via vanlig försäljning eller gåva?
Man kan välja mellan att sälja bostaden via en vanlig försäljning eller så kan man ge bort bostaden i gåva. Vid gåva behöver gåvogivaren inte betala någon vinstskatt. Gåvans mottagare övertar då istället alla gåvogivarens förutsättningar och betalar eventuell vinstskatt vid en framtida försäljning.
OBS!
Tänk på att övertagande av lån räknas som en betalning.
Gåva mot vederlag/betalning
Om gåvans mottagare på något sätt betalar för bostaden, exempelvis genom att ta över lån eller genom att betala pengar gäller följande:
Fastighet
- Om en fastighet ges bort i gåva mot betalning och betalningen UNDERSTIGER taxeringsvärdet så räknas hela överlåtelsen som en gåva. Då behöver gåvogivaren alltså inte betala någon vinstskatt eller deklarera någon försäljning.
- Om betalningen ÖVERSTIGER taxeringsvärdet skall HELA överlåtelsen räknas som en vanlig försäljning och därmed beskattas som en försäljning.
Bostadsrätt
Om man ger bort en bostadsrätt i gåva mot en betalning som understiger marknadsvärdet så räknas mellanskillnaden som en gåva. Det vill säga att mellanskillnaden mellan betalningen och marknadsvärdet räknas som gåva. Resterande skall tas upp i deklarationen som en försäljning. Detta kallas för ett blandat fång.
En gåva kan ses som förskott på arv
Om en bostad säljs till ett underpris eller ges bort i gåva till en bröstarvinge (barn exempelvis) kommer detta att räknas som ett förskott på arv. Det innebär att värdet på fastigheten räknas som redan mottaget arv vid ett framtida arvskifte.
Det går att skriva in i gåvobrevet, kontraktet eller i annat dokument att affären inte skall räknas som förskott på arv.
Sälja till ett pris som understiger marknadsvärdet/underpris
Det finns inget som hindrar att man säljer bostaden för ett pris som understiger marknadsvärdet. Det kan däremot påverka om affären ses som en försäljning, gåva eller en blandning. Det påverkar hur man beskattas:
Bostadsrätt
Om man säljer en bostadsrätt till ett pris som understiger marknadsvärdet ses det som ett så kallat blandat fång. Då räknas mellanskillnaden mellan betalningen och marknadsvärdet som en gåva. Resterande del skall tas upp i deklarationen som en försäljning. Den del som räknas som gåva kommer alltså köparen att behöva betala vinstskatt för vid en framtida försäljning.
Exempel:
Bengt och Marita säljer sin bostadsrätt till sin son Kristoffer för 600 000 kr. Denna bostadsrätt är egentligen värd ca 2 000 000 kr. Affären delas då upp enligt följande:
600 000 kr = försäljning
1 400 000 kr = gåva
Bengt och Marita skall då deklarera en försäljning för 600 000 kr och betala skatt för eventuell vinst.
Kristoffer måste betala vinstskatt för gåvodelen vid en framtida försäljning.
Fastighet / hus
När en fastighet säljs till ett underpris tillämpas den så kallade huvudsaklighetsprincipen. Den fungerar enligt följande:
Om en fastighet säljs till ett pris som UNDERSTIGER taxeringsvärdet så räknas hela överlåtelsen som en gåva. Då behöver säljaren alltså inte betala någon vinstskatt eller deklarera någon försäljning. Köparen kommer istället behöva betala den skatten i framtiden vid en försäljning.
Exempel:
Kalle och Stina säljer sin fastighet till sin son Markus för 1 000 000 kr. Denna fastighet har ett taxeringsvärde på 3 000 000 kr. Hela överlåtelsen betraktas då som en gåva. Kalle och Stina behöver inte betala någon skatt alls. Markus måste däremot betala eventuell vinstskatt vid en framtida försäljning.
Om priset ÖVERSTIGER taxeringsvärdet räknas hela överlåtelsen som en vanlig försäljning och skall deklareras av säljaren precis som vanligt.
Kontantinsatsen vid köp till underpris
Om man köper till underpris, måste köpare ha en kontantinsats då? Svaret är nej. Om bostaden är värd mycket mer än priset som betalas så behöver man inte kontantinsats eftersom lagen säger att man maximalt får belåna bostaden till 90 % av dess värde. Då spelar det ingen roll om man stoppat in pengar för att finansiera de sista 10 % eller om de kommer som ett övervärde.
Vanliga frågor och svar
Hur billigt får man sälja en bostad?
Hur billigt man vill. Läs mer om detta i artiklen.
Vad innebär blandat fång?
Det är när en bostadsrätt säljs till underpris, dvs ett pris som understiger marknadsvärdet. Då räknas mellanskillnaden mellan köpeskillingen och marknadsvärdet som gåva och resterande del som en vanlig försäljning.
Vad innebär huvudsaklighetsprincipen?
Den tillämpas när en fastighet säljs till ett underpris. Om priset understiger taxeringsvärdet skall hela försäljningen räknas som en gåva. Om priset överstiger taxeringsvärdet skall hela affären ses som en försäljning.
Vad är skillnaden mellan att sälja till släkting, familjemedlem eller utomstående?
Det är ingen skillnad. Undantaget är det vi nämner i artikeln om att det kan räknas som förskott på arv ifall bostaden säljs till ett underpris till en bröstarvinge.
Måste man ha en handpenning när man säljer?
Nej, om parterna inte vill att någon handpenning ska betalas så behövs den inte.
Läs även våra artiklar:
Skribent - Joakim Ryttersson
Joakim har studerat fastighetsförmedling och fastighetsutveckling på Högskolan Väst samt arbetat som fastighetsmäklare på Bjurfors i många år. Nu vill han, via Ekonomifokus.se, förmedla kunskap och hjälpa besökarna att fatta bättre beslut vid köp och försäljning av bostad samt vid bolånerelaterade frågor. Utöver kunskaper inom bostadssegmentet har Joakim även ett stort intresse och djupgående kunskaper inom ekonomi och finans.
Hej,
Jag tänker sälja mitt hus till min bror utan mäklare. Hur ska jag tillväga mig? Kan ni hjälpa mig?
Med vänlig hälsning, Aysun
Hej Aysun.
Vi kan inte hjälpa dig men i artikeln ovan står det hur du går tillväga.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Om jag köper en andel i ett hus behöver vi även då göra en energideklaration?
Mvh, Sofie
Hej Sofie.
Nej.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Om jag säljer hus privat utan mäklare. Är det banken som hjälper köparen skickar köpebrev till inskrivningsmyndigheten, för att ansöka om lagfart? Behöver man också skicka med själva köpekontraktet?
Mvh Sanna
Hej Sanna.
1. Ja, köparens bank
2. Nej, köpebrevet räcker.
Mvh admin på Ekonomifokus
Okej, men om det var mindre än ett år sen vi själva köpte lägenheten kan vi väl använda den energideklaration som gjordes när vi köpte?
Hej Igge.
Ja.
Mvh admin på Ekonomifokus
Kan staten ha synpunkter på priset? Jag vill sälja till en brytpunkt där det blir så låg vinst som möjligt för att slippa skatt på 22%?
Hej Margareta.
Du får sälja din bostad hur billigt du vill.
Hur du skall skatta i det fallet beror på om du säljer en bostadsrätt eller en fastighet eftersom köpet då kommer anses som ett så kallat blandat fång.
Läs vår artikel där vi går igenom: hur blandat fång beskattas.
Mvh admin på Ekonomifokus
Jag vill köpa ut 1/3 del av ett fritidshus från min dotter. Jag äger redan 1/6 del av huset som jag har lagfart på . Måste jag söka ny lagfart vid övertagandet från dottern?
Hej Margareta.
Ja
Mvh admin på Ekonomifokus
Om man säljer ett hus till en bekant och vill göra allt utan mäklare måste man göra besiktning och energideklaration?
Hej Lena.
Besiktning: Nej
Energideklaration: Ja
Mvh admin på Ekonomifokus