Sälja hus eller bostadsrätt till kompis, släkting eller familjemedlem

En kompis, släkting eller familjemedlem vill köpa din bostad. Vilka regler gäller och hur gör man? Läs mer om detta i artikeln.

Artikelns innehåll:
1. Anlita en mäklare för pappersarbetet
2. Genomför affären själv (guide) + gratis mallar för kontraktet
3. Sälja bostaden till ett pris som understiger marknadsvärdet

Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik

1. Anlita en mäklare för pappersarbetet

Att anlita en mäklare som hjälper till med pappersarbetet och en del andra moment kallas för att anlita mäklaren för ett skrivuppdrag. Mäklaren hjälper då till med pappersarbetet, det juridiska, kontraktsskrivning och tillträdet. Ett skrivuppdrag kostar normalt 5 000 – 25 000 kr beroende på vilken mäklare du väljer och vilken typ av bostad affären gäller. Mäklarkostnaden är avdragsgill när du deklarerar affären.

• Läs vår djupgående artikel om: Anlita mäklaren för kontraktet – Skrivuppdrag

2. Genomför affären själv – kontrakt & alla dokument

Om du vill lösa allt pappersarbete själv så är det fritt fram. Se bara till att vara noggrann. Följ vår guide så skall det nog gå bra.

Följande dokument behövs i en bostadsaffär:

• Köpekontrakt /överlåtelseavtal (gratis mall finns längre ner)
• Objektsbeskrivning (inget måste)
• Besiktningsprotokoll (inget måste)
• Ansökan medlemskap i bostadsrättsföreningen (endast för bostadsrätt)
• Köpebrev (endast fastighet)

Besiktning/undersökning av bostaden

Se till att köparen undersöker bostaden noga innan köpet. Är det en villa så rekommenderar vi att köparen besiktigar bostaden innan kontrakt skrivs. Då kan köparen dra sig ur affären om något oväntat dyker upp på besiktningen.

• En besiktning av ett hus kostar normalt mellan 10 000 – 15 000 kr.
• En besiktning av en bostadsrätt kostar normalt mellan 4 000 – 6 000 kr.

Skriv en objektsbeskrivning

Det är alltid klokt att säljaren skriver en objektsbeskrivning. Det är inget måste när man säljer privat men det rekommenderas eftersom det underlättar vid eventuella tvister i efterhand.

En objektsbeskrivning för en fastighet bör innehålla:

• Fastighetsbeteckning
• Taxeringsvärdet
• Storlek på tomt / fastighet
• Driftskostnader
• Eventuella gemensamhetsanläggningar
• Byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.
• Eventuella inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten.

En objektsbeskrivning för en bostadsrätt bör innehålla:

• Namn på bostadsrättsföreningen
• Eventuell pantsättning av bostadsrätten som finns inskriven i föreningens register
• Bostadsrättens andelstal
• Eventuell mark som är upplåten till bostadsrätten
• Lägenhetsnumret
• Bostadsrättens storlek i kvm och antal rum
• Bostadsrättens månadsavgift och eventuella beslutade ändringar av avgiften
• Driftskostnader.

Upprätta och skriv köpekontraktet / överlåtelseavtalet

Skriv ett kontrakt mellan köpare och säljare. Se till att kontraktet blir korrekt och att ni får med alla eventuella villkor i avtalet.

Disclaimer: vi tar inget ansvar för de kostnadsfria juridiska mallar och avtal som publiceras. Använd dokumenten på eget ansvar.

Ni kan köpa en färdig juridiskt korrekt avtalsmall på Juridiskadokument.nu för några hundralappar och då ingår hjälp med att fylla i avtalet korrekt. Det kan vara värt några hundringar att få till avtalet rätt så att man slipper problem i efterhand.

Ett kontrakt för en fastighet måste vara skriftligt och minst innehålla:

• Underskrift av säljaren och köpare
• Pris
• Fastighetsbeteckning
• En överlåtelseförklaring (ex. härmed försäljer jag fastigheten kungälv 1:2)

Ett kontrakt för en bostadsrätt måste minst innehålla:

• Pris
• Lägenhetsnummer
• Bostadsrättsföreningens namn
• Underskrift av köpare och säljare

Tänk på att överlåtelsen inte blir giltig om inte köparen godkänns av bostadsrättsföreningen.

Skicka in ansökan om medlemskap (bostadsrätt)

För att äga en bostadsrätt måste man bli medlem i bostadsrättsföreningen. Skicka ett exemplar av kontraktet och en ansökan om medlemskap till bostadsrättsföreningen. Det brukar ta 1 – 4 veckor innan man får svar.

Gratis mall för medlemskapsansökan

Boka tillträdet

Köparens bank är den som sköter tillträdet. Köparen får alltså ringa banken och boka in en tid för tillträdet och för att lägga upp bolån osv inför mötet. Om köparen skall ta bolån för köpet eller är en väldigt bra kund brukar banken hjälpa till gratis med tillträdet. Om inte så brukar banken ta några tusenlappar för arbetet.

Om köparen/köparna inte redan valt bank för sitt nya bolån kan de använda den smarta tjänsten Lånekoll.se för att samla in erbjudanden om bolån från en massa olika banker med en enda ansökan. Dessa erbjudanden kan köparna välja och vraka mellan och de väljer själva om de vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är gratis att ansöka och man förbinder sig inte till något när man ansöker.

Tillträdet

På tillträdet träffas ni hos banken som hjälper er med att överföra alla pengarna och att lösa eventuella bolån som belastar bostaden. Nycklarna överlämnas till köparen.
Gäller affären en fastighet skall köparen även få ett signerat köpebrev som skall användas för att söka lagfart. För bostadsrätter används inte köpebrev.

Gratis mall för köpebrevet

Ladda vår gratis-mall för köpebrevet.

Disclaimer: vi tar inget ansvar för de kostnadsfria juridiska mallar och avtal som publiceras. Använd dokumenten på eget ansvar.

På Juridiskadokument.nu kan du köpa ett färdigt paket med köpekontrakt, köpebrev och några andra handlingar som behövs vid en fastighetsaffär för några hundralappar. Då ingår även support och hjälp med att fylla i alla dokument korrekt. Det kan vara värt att lägga några hundralappar för att få till alla papper korrekt.

Sälja bostaden till ett pris som understiger marknadsvärdet / underpris

Det finns inget som hindrar att man säljer bostaden för ett pris som understiger marknadsvärdet. Det kan däremot påverka om affären ses som en försäljning, gåva eller både och. Det styr då även hur man beskattas:

Bostadsrätt

Om man säljer en bostadsrätt till ett pris som understiger marknadsvärdet ses det som ett så kallat blandat fång. Då räknas mellanskillnaden mellan betalningen och marknadsvärdet som en gåva. Resterande del skall tas upp i deklarationen som en försäljning. Den del som räknas som gåva kommer alltså köparen att behöva betala vinstskatt för vid en framtida försäljning.

Exempel:
Bengt och Marita säljer sin bostadsrätt till sin son Kristoffer för 600 000 kr. Denna bostadsrätt är egentligen värd ca 2 000 000 kr. Affären delas då upp enligt följande:
600 000 kr = försäljning
1 400 000 kr = gåva
Bengt och Marita skall då deklarera en försäljning för 600 000 kr och betala skatt för eventuell vinst.
Kristoffer måste betala vinstskatt för gåvodelen vid en framtida försäljning.

Fastighet / hus

När en fastighet säljs till ett underpris tillämpas den så kallade huvudsaklighetsprincipen. Den fungerar enligt följande:

Om en fastighet säljs till ett pris som UNDERSTIGER taxeringsvärdet så räknas hela överlåtelsen som en gåva. Då behöver säljaren alltså inte betala någon vinstskatt eller deklarera någon försäljning. Köparen kommer istället behöva betala den skatten i framtiden vid en försäljning.

Exempel:
Kalle och Stina säljer sin fastighet till sin son Markus för 1 000 000 kr. Denna fastighet har ett taxeringsvärde på 3 000 000 kr. Hela överlåtelsen betraktas då som en gåva. Kalle och Stina behöver inte betala någon skatt alls. Markus måste däremot betala eventuell vinstskatt vid en framtida försäljning.

Om priset ÖVERSTIGER taxeringsvärdet räknas hela överlåtelsen som en vanlig försäljning och skall deklareras av säljaren precis som vanligt.

Övertagande av lån räknas som en betalning

Tänk på att övertagande av lån räknas som en betalning.

Ge bort bostad i gåva

Man kan ge bort bostaden i gåva. Då behöver gåvogivaren inte betala någon vinstskatt. Gåvans mottagare övertar då istället alla gåvogivarens förutsättningar och betalar eventuell vinstskatt vid en framtida försäljning.

Om gåvans mottagare på något sätt betalar eller övertar lån i samband med gåvan gäller samma regler som vid en försäljning till underpris som vi nämner ovan.

Kan ses som förskott på arv

Om en bostad säljs till ett underpris eller ges bort i gåva till en bröstarvinge (barn exempelvis) kommer detta att räknas som ett förskott på arv. Det innebär att värdet på fastigheten räknas som redan mottaget arv vid ett framtida arvskifte.

Det går att skriva in i gåvobrevet, kontraktet eller i annat dokument att affären inte skall räknas som förskott på arv.

Om köparen/köparna inte redan valt bank för sitt nya bolån kan de använda den smarta tjänsten Lånekoll.se för att samla in erbjudanden om bolån från en massa olika banker med en enda ansökan. Dessa erbjudanden kan köparna välja och vraka mellan och de väljer själva om de vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är gratis att ansöka och man förbinder sig inte till något när man ansöker.

Vanliga frågor och svar

Läs även våra artiklar:

• Sälja hus – komplett guide
• Sälja bostadsrätt / lägenhet – komplett guide
• Köpa eller sälja först?
• Hur lång tid tar det att sälja ett hus eller en lägenhet?
• Sälja hus och lägenhet utan mäklare
• Frågelista – hus och bostadsrätt